【正文】 投資估算與資金籌措 1. 改造投資估算 、投資估算依據(jù)：本項(xiàng)目占地面積約 800畝，現(xiàn)暫按低層別墅指標(biāo)容率 該項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)方案和文字說明進(jìn)行測算。 4億，防、房地產(chǎn)就可以全面啟動。 其中，中國青城二期建設(shè)周期 18個(gè)月，將于 2021 年 7月 1日正式通車。剛改建過的老城灌路單程收費(fèi)小車 10元。 按全部投資對項(xiàng)目作財(cái)務(wù)分析與評價(jià)。收益可通過土地出讓和拍賣方式體現(xiàn)。在如今房地產(chǎn)市場政策日趨完善，高風(fēng)險(xiǎn)低回報(bào)的發(fā)展現(xiàn)狀中，能達(dá)到早期的低風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的房地產(chǎn)開發(fā)可以說是非常少見亦更是非常可觀的。通過一期后的土地整理，基礎(chǔ)設(shè)施為二期旅游配套房地產(chǎn)綜合開發(fā)工程建設(shè)奠定了良好基礎(chǔ)。圍繞特色旅游，做大做強(qiáng)，做出特色，增強(qiáng)項(xiàng)目品牌的市場競爭力，項(xiàng)目 建成后使游客達(dá)到年 100萬人次以上，旅游綜合收入年達(dá)到壹億元以上。從此到青城山不只是游山，還有玩水，養(yǎng)心度假，享受山水之樂。 可行度 本項(xiàng)目采用科學(xué)，創(chuàng)新合理有效的先進(jìn)理念的經(jīng)營管理模式，本項(xiàng)目用單位和其技術(shù)依托單位科 研能力強(qiáng)，股東經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，公司構(gòu)成合理，地方政府和農(nóng)民有著充分的積極性。本項(xiàng)目的開發(fā)整理涉及到 7 個(gè)村組，上千產(chǎn)農(nóng)民的切身利益，政府有關(guān)部門應(yīng)做好農(nóng)產(chǎn)的安置，補(bǔ)償工作，成青路的建設(shè)也在本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)，在建設(shè)進(jìn)程中可能會出現(xiàn)預(yù)想不到的問題，對出現(xiàn)的問題政府及有關(guān)部門應(yīng)及時(shí)出面盡力協(xié)調(diào)解決，以便于本項(xiàng)目工作能順利 按計(jì)劃進(jìn)行。 本項(xiàng)目利用羊馬河的河灘地及 部分耕地，總用地 2500 畝，其中規(guī)劃用于旅游湖面及濕地公園建設(shè)土地 900畝，用于旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營性土地 800畝，用于房地產(chǎn)住宅開發(fā)土地 800畝。通過綜合開發(fā)可使其形成以湖泊為欄的旅游觀光區(qū)，建設(shè)以“水”為主題的“青城湖”國際旅游、度假、休閑、居住、運(yùn)動的綜合社區(qū)。政府應(yīng)盡快落實(shí)， 涉及安置 30余產(chǎn) 45人，政府應(yīng)做好安置點(diǎn)。充分利用規(guī)模經(jīng)濟(jì)的政策方針符合國家可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。本項(xiàng)目建設(shè)成后，通過推廣旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高當(dāng)?shù)鼐用竦奈幕刭|(zhì)，同時(shí)也帶動了第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和農(nóng)民持續(xù)增收，也將大大帶動周邊城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從而鞏 固西部生態(tài)旅游建設(shè)發(fā)展成果。我們有信心同當(dāng)?shù)卣餐瑪y手推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為四川“十一五”規(guī)劃綱要的順利實(shí)施，為區(qū)域發(fā)展和造福百姓做出貢獻(xiàn)。 環(huán)境保護(hù)與治理措施 在本項(xiàng)的下游建設(shè)一個(gè)舊處理 3000 噸的污水處理廠，將區(qū)域內(nèi)的生態(tài)及其它污水使用地下埋管的方式截入下游以南的污水處理廠，能過處理達(dá)標(biāo)后排放羊馬河老可府。 第十二條： 如乙方競買成功，則乙方已支付的土地整理資金和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入以及按 11 條約定乙方應(yīng)分得的土地收益轉(zhuǎn)為乙方掛牌或拍賣取得土地的應(yīng)付款。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：項(xiàng)目壽命期 建設(shè)期 5年，分兩個(gè)階段， 階段一：土地整治，時(shí)間在兩年內(nèi)，總投資 約為 ； 階段二：房地產(chǎn)開發(fā)，時(shí)間約在三年內(nèi)，總投資約為 12 億。使 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到極大的推動。 一是，起于二環(huán)路營門口，止于都江堰聚源鎮(zhèn)，途經(jīng)土橋鎮(zhèn)、犀浦鎮(zhèn)、紅光鎮(zhèn)、郫筒鎮(zhèn)、崇義鎮(zhèn)，通過聚源鎮(zhèn)可上成灌高速公路。 目前，青城山別墅，二至三層的疊拼售價(jià)在 6000元 /㎡左右；獨(dú)棟別墅在 10000元 /㎡左右。雖說離成都有一定的路程（成灌高速需 1個(gè)多小時(shí)），但是憑優(yōu)美的環(huán)境、清新的空氣、舒適的居家氛圍，同樣 受到了一些追求高品質(zhì)生活人士的關(guān)注。由于項(xiàng)目本身的特殊性，同時(shí)按當(dāng)?shù)卣o予的規(guī)劃條件要求，擬按純別墅區(qū)全部銷售方案進(jìn)行財(cái)務(wù)測算和效益分析。 （ 3）、根據(jù)都江堰市土地儲備中心與成都仙圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《土地整理合作協(xié)議》，雙方合作整理的土地面積約 2500畝，實(shí)際面積的市地籍測繪隊(duì)測量 的面積為準(zhǔn)。 根據(jù)建設(shè)進(jìn)程來安排資金的年度使用計(jì)劃，本項(xiàng)目建設(shè)總面積約 2500畝，分別為湖面 900畝，綠化節(jié)點(diǎn)為 800畝，房地產(chǎn)建設(shè)為 800畝。 （ 8）供氣工程，根據(jù)景區(qū)的需求量配置，滿足二期 53 萬 m2 國際社區(qū)容量，配供氣輸送站和管網(wǎng)。 建設(shè)內(nèi)容 （ 1）由于本項(xiàng)目為生態(tài)旅游、度假、綜合性大型工程，除功能區(qū)域自身建設(shè)外，規(guī)劃區(qū)還作總體基礎(chǔ)設(shè)施配套工程，控制目標(biāo)是：保證非營利性配套公共設(shè)施和公共設(shè)施的用地系統(tǒng)布局，從而保證規(guī)劃區(qū)建成后經(jīng)濟(jì)，社會生活可持續(xù)發(fā)展和市政設(shè)施正常運(yùn)行，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)內(nèi)容 包括：土地平整、道路、形成湖泊，綠化節(jié)點(diǎn)、管網(wǎng)、自來水廠、天然氣截管、變電站接輸，污水處理廠，公共衛(wèi)生間、垃圾集中轉(zhuǎn)運(yùn)、通訊、光纖、光纜等建設(shè)內(nèi)容。中壩設(shè)計(jì)在成青線與南約 1000m處（柳街至沿江老橋旁，壩 長 30m（另加附堤壩），壩寬 4m，壩高以專家設(shè)計(jì)為準(zhǔn)）為欄水滾水壩堤，形成景區(qū)游客步行環(huán)線通道。青城湖公司將對區(qū)域內(nèi)的搬遷安置農(nóng)戶，采取不同的形式進(jìn)行就業(yè)培訓(xùn)，使被安置人員 掌握一定的勞動技能，達(dá)到行業(yè)用人單位要求。 20萬元。 （ 3）根據(jù)成都市人民政府建設(shè)新農(nóng)村有關(guān)規(guī)定和都江堰市人民政府《拆院并院式行辦法規(guī)定》對以上屬土地與拆院并院指標(biāo)掛鉤的方式該項(xiàng)目可取得掛鉤指標(biāo)土地 800 畝。 在交通組織方面，成青線成都方向，青城山方向在青城湖都設(shè)計(jì)有進(jìn)出口，湖區(qū)觀景道路和區(qū)域內(nèi)道路，居住區(qū)設(shè)分散停車場，旅游區(qū)設(shè)集中停車場，在公園常見設(shè)施局方面，項(xiàng)目將按《公園設(shè)計(jì)規(guī)范》（ CJJ48P2）設(shè)置公園常規(guī)設(shè)施，這些設(shè)施包括 游憩施服務(wù)設(shè)施，公用設(shè)施和管理設(shè)施，居住將按國際一流水準(zhǔn)建筑建設(shè)規(guī)范要求設(shè)計(jì)。 （ 3）大地景觀系統(tǒng)，主要強(qiáng)調(diào)建設(shè)開發(fā)的人工環(huán)境， 尤如田園中自然生長出來的有機(jī)和諧的社區(qū) —— 田園里的新型旅游觀光村莊。規(guī)用地總面積約 2500 畝，其中：主體湖面占地約 900畝、旅游產(chǎn)業(yè)占地約 800 畝、房地產(chǎn)建設(shè)用地占800畝。羊西延伸三大主軸與成都相聯(lián)，橫向依托成都三環(huán)路和成都繞城高速，將城市的各個(gè)部分聯(lián)接起來，形成外部與中心特大城市同步發(fā)展，內(nèi)部河?xùn)|河西協(xié)調(diào)發(fā)展的公路體系交通。青城湖可充分利用已有的青城山，都江堰、九寨、黃龍等知名景區(qū)的交通資源和旅游資源，成為該黃金旅游沿線上一個(gè)新增的旅游亮點(diǎn)。我們的目標(biāo)是利國、利民，造福子孫，發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、保護(hù) 生態(tài)平衡，達(dá)到共同富裕合作共贏之目的。羊西延伸三大主軸與成都相聯(lián)，橫向依托成都三環(huán)路和成都繞城高速，將城市的各個(gè)部分聯(lián)接起來，形成外部與中心特大城市同步發(fā)展，內(nèi)部河?xùn)|河西協(xié) 調(diào)發(fā)展的高速發(fā)達(dá)交通體系。 區(qū)位價(jià)值方面 青城湖國際休閑度假旅游區(qū)地處“天府之國”的西部，區(qū)位條件得天獨(dú)厚，自然和人文資源無以倫比。外接郫縣、彭州、廣漢、崇州等地的內(nèi)外交通網(wǎng)絡(luò)。青城湖地理環(huán)境優(yōu)越，在建的旅游快速通道成青路貫穿其中。 （ 9）資金籌措 股東投入壹億捌仟 萬元，銀行貸款陸仟萬元。青城湖國 際休閑度假旅游區(qū)所在地理位置正好處于成都 30分鐘經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)和 30公里高尚住宅圈內(nèi)。弘揚(yáng)都江堰山水道教文化，發(fā)揮古堰、青城山世界雙遺產(chǎn)旅游資源優(yōu)勢，結(jié)合都江堰三大走廊之一的（成都至青城山）成青線建設(shè)機(jī)遇，根據(jù)都江堰市市政府和都江堰市柳街人民政府，以及都江堰青城湖旅游發(fā)展有限責(zé)任公司聯(lián)合成立的“青城湖”開發(fā)管理委員會《關(guān)于籌“青城湖”管理機(jī)構(gòu)的決定》和都江堰市規(guī)劃局對《青城湖綜合整治概念初步規(guī)劃方案》的評審意見，擬在青城湖建設(shè)期間，利用砂石開采形成的廢棄 4km羊馬河段，在恢復(fù)水系的同時(shí)，調(diào)節(jié)洪澇灌溉，通過整治更好地恢復(fù)生態(tài)環(huán)境，形成人工生態(tài)湖泊，并進(jìn)行綜合開發(fā)利用，建 設(shè)生態(tài)旅游湖景區(qū)，打造集觀光、居住、度假、休閑、運(yùn)動等為一體的國際社區(qū)，對迅速推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，改善社會主義新農(nóng)村面貌，推動都江堰的房地產(chǎn)和旅游發(fā)展，實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會環(huán)境三效合一的目標(biāo)，具有重要作用。 目前的青城山風(fēng)景區(qū)只有秀麗的群山，沒有綺麗的湖泊，而該項(xiàng)目的出現(xiàn)正好彌補(bǔ)了青城山有山?jīng)]湖的遺憾。 （ 8）資金構(gòu)成 本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總投資 24000萬元。 ：總用地約 2500畝，其中占地約 900畝水面青城湖的綜合整治，形成三個(gè)梯級湖；長約 10km，寬約 78m的環(huán)湖觀景道路，綠化節(jié)點(diǎn)，環(huán)湖旅游設(shè)施建設(shè)，共占地約 800畝，生活住宅用地整理基礎(chǔ)設(shè)施占 800畝。 成青湖項(xiàng)目距成都 30公里約 30分鐘車程，距溫江 10公里約 10分鐘車程，約距青城山 12 第二章 項(xiàng)目價(jià)值分析 政策價(jià)值方面 以十六屆五中全會精神為指導(dǎo)，認(rèn)真貫徹省市“十一五”發(fā)展旅游事業(yè)改善農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)和 任務(wù)，農(nóng)村旅游資源的開發(fā)與利用，成為各級政府與社會各界關(guān)注 的焦點(diǎn)。預(yù)計(jì) 2021 年 1月全線建成通車，貫通后的成青線，勢必成為“天府之國”的旅游黃金通道。 產(chǎn)業(yè)政策 結(jié)合農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，是當(dāng)今農(nóng)村建設(shè)的一個(gè)重要課題，隨著現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展，科技農(nóng)業(yè)興起的農(nóng)村旅游業(yè)，拓寬了傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的內(nèi)通與外延，促進(jìn)現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)體系建設(shè)，推動農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，通過發(fā)展旅游，促使部分農(nóng)村剩余勞動力向非農(nóng)領(lǐng)域的轉(zhuǎn)換。作用有名地蘭花基地，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，平均氣候溫 ，極高溫度 ，極低溫度 30C，年平均相對溫度 80%（？）；年降水是 ，主異風(fēng)向北風(fēng)，年平 均風(fēng)速 /秒，無霜期 289天，年平均目照時(shí)數(shù) ，年均蒸發(fā)量 ，雷電主要集中在 7 月，市境內(nèi)氣候溫和、雨量充沛、水資源特別豐富，極適合旅游、度假、觀光、居住旅游業(yè)的發(fā)展。而過該路段為免費(fèi)通行的快速通道。 青城湖項(xiàng)目已被都江堰市政府定為重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目，都江堰市委成立了由市委常委市總工會主席廖暾任組長，市旅游局，國土 局、環(huán)保局、水利局、規(guī)劃局、村鎮(zhèn)辦、項(xiàng)目辦、 柳街人民政府等單位及成都仙圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)人為組員的協(xié)調(diào)工作小組。充分體現(xiàn)人文的多樣性。將人群聚居組團(tuán)布置于遠(yuǎn)離成青 線主要交通干道的位置，使交通噪聲和人群活動影響降到最低，將旅游組團(tuán)布置在成青線主要交通干道兩側(cè)，一方面使游客交通方便，另一方面在城青線上就能夠看整個(gè)青城湖的主要景觀，吸引游客。 （ 2）根據(jù)都江堰市人民政府對青城湖的開發(fā)合作同向，結(jié)合國家的宏觀政策和當(dāng)?shù)厝宋谋尘?，依托現(xiàn)有的羊馬河柳街段和在建的成青線旅游快速通道為基礎(chǔ)，大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行青城湖綜合開發(fā)規(guī)劃。 表 2：土地收入補(bǔ)償表 征地拆遷安置工作 （ 1）拆遷安置辦法 根據(jù)國家搬遷補(bǔ)償、安置政策和地方政府相關(guān)規(guī)定，以政府與農(nóng)戶核定面積為準(zhǔn)，按項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)搬遷房屋面 積補(bǔ)償、安置，砂石場、水塔、洗砂場均為估價(jià)補(bǔ)償。 （ 2）以青城湖都江堰山水文化為依托，旅游休閑運(yùn)動和房地產(chǎn)業(yè)作基礎(chǔ)，突出主體，有效利用地理位置和條件，既是解決“三農(nóng)”問題的治本之策，又是推動城鄉(xiāng)一體的基本方法，同時(shí)也是保護(hù)生態(tài)、環(huán)境、有效利用資源的必然選擇。 （ 3）流程模式 本項(xiàng)目的土地整理是由成都仙圳房地產(chǎn)有限公司與都江堰市人民政府指定的都江堰國土局土地儲備中心負(fù)責(zé)辦理用地手續(xù)，掛牌和拍賣前的所有準(zhǔn)備工作，由成都仙圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和青城湖公司負(fù)責(zé)籌集土地整理資 金，并兼管資金的用途負(fù)責(zé)完成土地整理基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，整理土地合格后交土寺儲備中心。 （ 5）保護(hù)湖水清潔度 沿湖岸線兩邊建設(shè)排污系統(tǒng)，湖岸周邊生活用水，非生活用水（地表水除外）均不流（排）入 湖中，順從湖的污水管網(wǎng)排入污水處理廠，通過處理達(dá)標(biāo)后，排入老羊馬河府下游。 （ 5）供電工程由規(guī)劃統(tǒng)一建設(shè)一座 80kv變電站統(tǒng)一供電，所有區(qū)域?qū)嵭械叵鹿芫W(wǎng)埋設(shè)電纜、電線，不影響景區(qū)環(huán)境。 資金使用與管理 公司將嚴(yán)格按照與政府的合同協(xié)議，和國土局土地儲備中心財(cái)政部門開設(shè)的共管帳產(chǎn)開發(fā)資 金，建設(shè)工程項(xiàng)目法人制的原則使用資金。 估算依據(jù) （ 1）土建工程：采用投資投標(biāo) 估算法，投資投標(biāo)依據(jù)《四川省土建工程計(jì)價(jià)定額》 SCD22021，《四川省建設(shè)工程費(fèi)定額》 SCQT2021，《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川估價(jià)表》 SGDS2021，并參照公司已建筑造價(jià)進(jìn)行測算，和同類似項(xiàng)目情況估算方式。 、估算范圍：青城湖改造項(xiàng)目與建設(shè)的全部費(fèi)用。 特此說明： 以上作出的財(cái)務(wù)估算為預(yù)測方案，在數(shù)據(jù)和費(fèi)用考慮方面存在誤差，故不作為最終 項(xiàng)目投資和利潤的依據(jù)，實(shí)際的投資、利潤估算將以項(xiàng)目正式進(jìn)入開展后的測算為最終依據(jù)。青城美墅只余 10多套；天下青城 3期 屆時(shí)，成都到青城山的車程將由現(xiàn)在的 1 個(gè)多小時(shí)縮短為半小時(shí)。交通的不便是青城山房地產(chǎn)發(fā)展的不利因素。 本項(xiàng)目的計(jì)價(jià)單位幣包括附表中的余額數(shù)據(jù)計(jì)價(jià)單位幣為人民幣，根據(jù)同類企業(yè)有關(guān)技術(shù)投標(biāo)，測算企業(yè)經(jīng)濟(jì)成本和期間費(fèi)用，根據(jù)現(xiàn)行建筑標(biāo)準(zhǔn)材料售價(jià)結(jié)算固定資產(chǎn)投資余額，同行業(yè)的水平估價(jià)期間費(fèi)用。根據(jù) 2021年 1月 19日成都仙圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與都江堰市人民政府所簽訂合同書中第十條、第十一條及第十二條約定進(jìn)行成本和收益的估算。 第二：房地產(chǎn)開發(fā) 時(shí)間約在三年內(nèi)，總投資約為 實(shí)際投資 （土地費(fèi)用 億元 +前期啟動費(fèi)用 ）即可將該項(xiàng)目真啟動開發(fā)，通過房地產(chǎn)銷售估算， 三年內(nèi)回報(bào)可達(dá)到約 。按總體規(guī)劃一期基礎(chǔ)設(shè)施完成后，二期綜合配套設(shè)施工程房地產(chǎn)開發(fā)全面啟動。 第十一章 其它社會影響與結(jié)論 社會影響 長期以來，西部地區(qū)農(nóng)村為解決生存問題而開墾坡地，河床地種植糧食的情況非常嚴(yán)重，對生態(tài)環(huán)境，樹林木損壞造成很大的環(huán)境影響。同時(shí)也推動周邊鄉(xiāng)村城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，各項(xiàng)投資產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目將會因青城湖的帶動而不斷涌入，三至五年后將形成較大的旅游和第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)圈，成為都江堰主要財(cái)政稅收之一，將對都江堰市未來社會發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的意義。而且相關(guān)產(chǎn)業(yè)也為