【正文】 總結(jié)： 縱觀當(dāng)今全國整個房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，隨著房產(chǎn)新政的相繼出臺，不斷完善，房地產(chǎn)市場發(fā)展至今亦越來越規(guī)范，造就了目前房地產(chǎn)市場的高風(fēng)險低回報趨勢，相對過去房地產(chǎn)市場四兩拔千斤的低風(fēng)險高回報的局勢已是一去不返。項目建設(shè)中，將改變水體功能，部分有農(nóng)灌功能的水渠可能受到事實上影響，請政府做好改變水體功能的方案，滿足季節(jié)農(nóng)灌的需求量，做好豐水期暴水期防洪及洪水排放工作。在國家和省市大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，重視“三農(nóng)”的宏觀背景下，像青城湖項目如此優(yōu)越的條件已經(jīng)成為眾多投資高，開發(fā)商爭相搶點的黃金旅游資源。 建設(shè)意義 擬建的青城湖項目為旅游產(chǎn)業(yè)綜合性開發(fā)項目，它利用荒灘廢棄的河床改造基礎(chǔ)設(shè)施，興建水利，發(fā)展水產(chǎn)養(yǎng)殖，拓展旅游產(chǎn)業(yè)，調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升了河西土地價 值和當(dāng)?shù)鼐用袷找?。青城湖項目建成后，按都江堰游客人次年接待?20%，加上本社區(qū) 53 萬平方米的住宅居住人數(shù)，它將為本項目帶來豐厚的利潤和地方財務(wù)稅收，同時會帶動周邊農(nóng)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，解決就業(yè)人員 6001000余人，達(dá)到政企雙贏的目標(biāo)。 環(huán) 保部門意見 環(huán)保部門出具無保留意見。 成本初步測算為： 投資： 2500畝土地整治成本約為 ；（詳見列表） 回報： 800畝經(jīng)營用地以每畝 7萬出 讓，所得收益為： 5600萬； 800畝房地產(chǎn)用地拍賣成本為： （ 5600萬）247。依據(jù)本項目的整體規(guī)劃特性投資收益分為三個部分： 第一：土地整治，時間在兩年內(nèi)，總投資約為 （此投資估算見第七章附表）。 工程進度 ： 本項目于 2021年 6月開始策劃、運作； 本項目初定在成青旅游快速通道（ 2021 年 7 月 1 日）通車時，項目的基礎(chǔ)設(shè)施（ 900 畝的湖泊、道路、地下管網(wǎng)、水、電、氣）建設(shè)基本完成，同時形成初具規(guī)模的樣板區(qū)、湖區(qū)； 本項目已取得政府及有關(guān)部門的立項批復(fù)及國土證的分批 辦理，現(xiàn)有 229 畝國有土地使用證已辦理好（已確權(quán)，正在辦理落實），拆院并院 415 畝掛鉤土地已報國務(wù)院土地儲備中心，另有約 360畝滿足青城湖建設(shè)用地，國土部門正在調(diào)整中。 成青旅游通道對青城山房地產(chǎn)的影響： 都江堰雖說是一個重要的旅游景點，但是與成都的距離較遠(yuǎn)，成都至青城山，成灌高速，需要1 個小時 20分鐘的距離。整個快速通道 總里程 42各個地段各種風(fēng)格的樓盤項目都有相對應(yīng)的消費群體。 2．財務(wù)測算時，其單位銷售價格分別按下列標(biāo)準(zhǔn)計算： 售房總收入： 243201萬元 序號 項目 面積（ ㎡ ） 單價 （元 /㎡ ） 金額 （萬元） 比例 % 備 注 1 土地費用 750 32021 24% 以 40 萬 /畝計算 2 報建稅費 150 6400 5% 3 設(shè)計費、地勘費 25 1067 % 4 景觀綠化 266668 200 5333 % 總用地面積的 50% 5 建安成本 800 32427 35% 6 公建設(shè)施 1200 2560 1% 總建筑面積的 5% 7 裝飾成本 200 8533 6% 8 維修基金 38 1621 1% 9 消防工程 98 4181 3% 10 通風(fēng)、其它 30 1280 % 11 監(jiān)理費 11 324 % 建安的 1% 12 不可預(yù)見費 49 2091 % 建安的 4%左右 13 營銷策劃費 171 7296 5% 銷售收入的 3% 14 廣告費 171 7296 5% 銷售收入的 3% 15 管理費用 105 12160 9% 銷售收入的 5% 總成本費用 合 計 3998 124569 100 項目名稱 面積 單價（元 /㎡ ） 金額（萬元） 不動產(chǎn)營業(yè)稅 (%)萬元 別墅住宅 6000 243201 13619 合 計 5000 343201 13619 項目總成本： 124569萬元 銷售不動產(chǎn)稅： 13619萬元 營業(yè)利潤： 105013萬元（已減去不動產(chǎn)稅） 投資利潤率： 82%，投資回收期：約 1年 銷售利潤率： 42% 三、開辦費 除土地資金投入外，最低投入： 在施工許可證辦理可正式開工所需要費用，其中包括以下幾項： A、設(shè)計費： ㎡ 25 元 /㎡ =10670000元 B、地勘費：預(yù)計 200萬元左右 C、報建費： ㎡ 150元 /㎡ =64000000元 D、民工工資保證金： ㎡ 750元 /㎡ （最低建安成本） 5%=16000080元 E、其它：預(yù)計 1000萬左右 合計：項目啟動時最低資金準(zhǔn)備約為 10267萬元 銀行對材料的封閉資金： 6827 萬（建安的 20%，實施時研究對策，暫不計入必備資金、進入過渡資金） 在預(yù)售時工程預(yù)計投入資金： 1000012021萬元（已包括啟動資金）加上土地費用 3 （ 5）投入整理規(guī)模：土地整理總規(guī)模為 2500畝，旅游產(chǎn)業(yè)占 800畝，生態(tài)湖而占 900畝，房地產(chǎn)建設(shè)用地占 800畝。 2021年 月 日到 2021年12月，分為兩期，一期為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，二期為綜合開發(fā)建設(shè)。 （ 10）布局原則：根據(jù)景區(qū)組織，景點的聯(lián)系，道路的鋪設(shè)分不同此設(shè)地布局公共設(shè)施，做到合理、有利于市民游客瀏覽活動和休息，公共設(shè)施分布不是場質(zhì)分布在各景區(qū)，而是有所側(cè)重。 （ 3）排污工程，本項目排污工程主要以管道埋設(shè)的方式順項目區(qū)域道路從北向南排放，項目南端規(guī)劃設(shè)計一個日處理 3000 噸污不處理廠，污水通過凈化后達(dá)標(biāo)、排放下游老河床，區(qū)域內(nèi)的生活污水均通過管道進入污水處理站，不會污染湖面水系，確保水質(zhì)和生態(tài)養(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展。 （ 3）護坡 湖面形成后，按設(shè)計應(yīng)是 m的護坡建設(shè)工程，湖周邊設(shè)計為 m旅游觀光欄桿。 第六章 整理土地建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 整理土地 （ 1）整理范圍、周期資金 整理土地位于都江堰市柳街鎮(zhèn)，羊馬河段長約 4000m，寬約 300700m，牽扯的村組有同樂村、集祥村、紅雄村、水月村、柳順街、民安村范圍，總整理土地約 2500畝，整理土地工程期為兩年。 （ 2）安置點 按城鄉(xiāng)統(tǒng)籌安排，修建安置房，面積 3150m2 解決 45人居住。 表 1 土地屬性 安置補償政策 拆遷補償安置依據(jù)： （ 1）國家現(xiàn)行搬遷補償、安置政策； （ 2）《成都城市房屋搬遷補償、安置評估管理實施辦法》（ 2021） 100號政府令； （ 3）成辦法（ 2021） 101號文件精神； （ 4）成辦發(fā)（ 2021） 191號文件精神； （ 5）都江堰市政府搬遷、補償、安置辦公室的規(guī)定； （ 6）成都市政府建設(shè)城鄉(xiāng)一體化會議精神； （ 7）都江堰人民政府與成都仙圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的合作協(xié)議，都江堰市土地儲中心與成都仙圳 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的土地合同、都江堰市、國土局、規(guī)劃局、旅游局、環(huán)保局、村鎮(zhèn)辦、水利局、柳街鎮(zhèn)人民政府與都江堰青城湖旅游發(fā)展有限責(zé)任公司的意見書。一流水準(zhǔn)要求設(shè)計，與周圍景觀布局具有良好的諧調(diào)性，融合統(tǒng)一。 規(guī)劃設(shè)計目標(biāo) 承接主城區(qū)的青城山的延伸功能，放眼大成都甚至更大的范圍。同意在柳街鎮(zhèn)的四鐵村、同樂村、民安村、吉詳村、紅雄村、柳順村范圍選址規(guī)劃。交通網(wǎng)絡(luò)為擬建的青城湖距雙流國際航空港 25分鐘車程）。都江堰市擁有世界級的旅游品牌，千古奔騰的文化，源遠(yuǎn)流長的道教文化賦于了都江堰世界雙遺產(chǎn)的殊榮，豐富的人文社會資源，為青城湖的建設(shè)奠定了良好基礎(chǔ)。 政企合作 青城湖項目采用政企合作的方式，結(jié)合當(dāng)?shù)卣吆蛯嶋H情況，都江堰市人民政府于 2021年 11月 19 日與成都仙圳房地產(chǎn)公司簽署了投資青城湖項目的合同，都江堰市柳街人民政府于 2021 年10月 24日成都仙圳房地產(chǎn)公司簽發(fā)承諾書。根據(jù)都江堰市水利局和都江堰市柳街人民政府聯(lián)合成立“青城湖”開發(fā)管理委員會《關(guān)于籌建“青城湖”管理的決定》內(nèi)容，經(jīng)實地考察論證，認(rèn)為 在成青線建設(shè)期間，投資青城湖綜合開發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在實現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)同時，迅速帶動農(nóng)村經(jīng)濟跨越式發(fā)展，走城鄉(xiāng)一體化道路， 建設(shè)社會主義新農(nóng)村，形成新的經(jīng)濟增長點。 如此獨特的區(qū)位條件，注定了建成后的青城湖國際休閑度假旅游區(qū)，它不僅可輻射近在咫尺的西部重鎮(zhèn)成都和整個西部，而且還可一攬全國乃至全世界慕名而來的旅游豪華“盛宴”。 項目用地： 本項目利用廢棄的羊馬河的河灘地及部分耕地，占地 2500畝，形成長條形（長約 3500米寬約 300— 1000米），地勢平坦，平均海拔標(biāo)高 590— 600米，地域周圍為農(nóng)地花苗木，土地征用通過確權(quán)和建設(shè)指標(biāo)調(diào)整，目前立項手續(xù)及用地已落實。整個快速通道全長 42本項目的開發(fā)建設(shè)除能充分利用本地閑散勞動力外，還可以輻射崇州、溫江、大邑、郫縣、新都、彭州等地，促進四川旅游業(yè)發(fā)展。而本項目最大的贏利點是在第二階段。“青城湖”項目區(qū)域占地面積約兩平方公里，距西部特大中正城市成都市 30公里，距雙流國際航空港 30分鐘車程，距都江堰市 20分鐘車程，距道教圣地之一青城山 10分鐘車程。成青旅游免費快速通道貫穿青城湖項目區(qū)域，項目建成后，將是地理優(yōu)越、交通便捷，集觀光旅 游、居住養(yǎng)老、休閑度假為一體的大型綜合項目，依托世界雙遺產(chǎn)、國家級歷史名城都江堰風(fēng)景名勝區(qū)，達(dá)到人與自然和諧統(tǒng)一，是世界水文化的瑰寶。 第一章 總 論 項目概述 （ 1）項目名稱：青城湖國際休閑度假旅游區(qū) （ 2）項目地點：都江堰市柳街鎮(zhèn)羊馬河段 （ 3）項目性質(zhì)：土地綜合整理（新建） （ 4）項目業(yè)主簡介 企業(yè)名稱：都江堰青城湖旅游發(fā)展有限責(zé)任公司（以下簡稱青城湖） 地 址：都江堰市柳街鎮(zhèn)政府第二辦公區(qū) 企業(yè)性質(zhì) ：有限責(zé)任公司 法定代表人：鄭大勇 注冊資金：貳仟萬元人民幣 （ 5）項目負(fù)責(zé)人：鄭大勇 （ 6）預(yù)計投資 一期征用土地及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ，二期綜合開發(fā)建設(shè) 12億元，預(yù)計項目建設(shè)總投資人民幣 10億元。 項目由來 為推進農(nóng)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，認(rèn)真貫徹中央十六屆中國社會主義新農(nóng)村建設(shè)和都江堰市旅游發(fā)展大會精神，落實發(fā)展旅游事業(yè)，改善農(nóng)村經(jīng)濟的目標(biāo)和任務(wù)，弘揚都江堰山水道教文化，發(fā)揮古堰、青城山世界雙遺產(chǎn)旅游資源優(yōu)勢，結(jié)合都江堰三大走廊之一的成青線建設(shè)機遇，根據(jù)都江堰市水 利局和都江堰市柳街人民政府聯(lián)合成立的“青城湖”開發(fā)管理委員會《關(guān)于籌“青城湖”管理機構(gòu)的決定》和都江堰市規(guī)劃局對《青城湖綜合整治概念初步規(guī)劃方案》的評審意見，擬在青城湖建設(shè)期間，利用砂石開采形成的廢棄 4km羊馬河段，在恢復(fù)水系的同時，調(diào)節(jié)了洪澇灌溉，通過整治恢復(fù)生態(tài) ，形成人工生態(tài)湖泊，從而進行綜合開發(fā)利用，可建設(shè)生態(tài)旅游湖面，打造集觀光，度假、居住、休閑運動等為一體的國際社區(qū)，對迅速推進城鄉(xiāng)一體化，推動都江堰的旅游發(fā)展和改善社會主義新農(nóng)村面貌，實現(xiàn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會環(huán)境三效合一的目標(biāo)，具有重要作用。 8公里，全線按照一級公路技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 修建 ，設(shè)計行車速度 80公里 /小時，雙向 六 車道，瀝青混凝土路面。其中，本項目已取得政府及有關(guān)部門的立項批復(fù)及國土證的分批辦理，現(xiàn)有 229 畝國有土地使用證已辦理好（已確權(quán)，正在辦理落實），拆院并院 415畝掛鉤土地已報國務(wù)院土地儲備中心，另有約 360畝滿足青城湖建設(shè)用地，國土部門正在調(diào)整中。 交通價值方面 青城湖國際休閑度假旅游區(qū)不僅擁有無以倫比的區(qū)位優(yōu)勢，而且還具有高速快捷的交通之優(yōu)勢。 當(dāng)?shù)刈匀毁Y源 青城湖地理位置優(yōu)越，新建成青旅游快速通道直穿項目區(qū)域，交通便捷。政企合作的方式既能有利發(fā)揮政府統(tǒng)籌安排，又能夠遵循市場經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律，能達(dá)到政府、企業(yè)和農(nóng)民的多方共贏。 項目建設(shè)的必要性和總體規(guī)劃 地理位置 （ 1）都江堰市地處四川盆地川西平原，青城湖地處都江堰市南部地區(qū)，東接郫縣、南靠崇州，是阿壩州的南大門，屬四川西部地區(qū)主要通道，位于北諱 31044—— 30029，東徑 103025—— 103047之間，地處成都平原西北部，處于九寨 —— 黃龍 —— 四姑娘山 —— 都江堰 —— 樂山 —— 峨嵋山黃金旅游樞紐，距西部特大中心城市 35 公里。都江堰火車站距青城湖項目地 30公里。 自然景觀 本項目景觀綠地系統(tǒng)分為人文景觀，自然生態(tài)景觀，大地景觀三大系統(tǒng)： （ 1）人文景觀主要通過具有文化品質(zhì)的建筑形式，特色的度假項目。依據(jù)青城山自然景觀以及道教、田園、人文景觀，打造一個地域特征濃厚的國際化品牌化、規(guī)?；F(xiàn)代化的“水”生態(tài)社區(qū)，成為川西地區(qū)獨有的一個最具備規(guī)模旅游產(chǎn)業(yè)帶，特色旅游亮點。 整理土地用地規(guī)劃 序號 項目 單位 數(shù)量 1 規(guī)劃建設(shè)用地面積 ha 16T（ 2500畝） 2 水域面積 ha （ 878畝） 3 旅游度假用地面積 ha 543（ 812畝） 其中：度假會議區(qū)用地面積 商務(wù)花園區(qū)用地面積 人鳥和諧區(qū)用地面積（濕地） 生態(tài)辦公區(qū)用地面積 文化主題會所區(qū)用地面積 休閑運動區(qū)用地面積 生態(tài)綠地面積 道路廣場面積 4 居住用地面積 ha 其中： （ 810