【正文】 畝） 其中：休閑運(yùn)動居住團(tuán)用地面積 濱水居住區(qū)用地面積 集中綠地面積 道路廣場面積 5 規(guī)劃建筑面積 m2 60萬 6 綠地率 % 45 7 容積率 / ≤ （其中居住用地容積率≤ ） 8 建筑控高 m 18 9 平均層數(shù) 層 4 10 規(guī)劃游人數(shù) 人 /日 5000（以 100m2/人計(jì)， 50萬人 /年） 11 規(guī)劃就餐人數(shù) 人 /日 2021 12 規(guī)劃辦公人員 人 500 13 規(guī)劃居住人員 人 8750 第五章 征用土地及拆遷安置補(bǔ)償 征地范圍性質(zhì)涉及村組面積 （ 1）本項(xiàng)目征用的土地屬都江堰市柳街鎮(zhèn)羊馬河段，征地面積 2500畝，湖面用地占地約 900畝，屬一般耕地和河灘地，每畝按 3萬元計(jì)算，共 2700 萬元；經(jīng)營性用地占地約 800畝，屬河灘地和一般耕地，每畝按 3 萬元計(jì)算，共 2400萬元；建設(shè)用地占地約 800畝，屬掛鉤土地，每畝按 5萬元計(jì)算，共 4000萬元。 土地屬性 掛鉤指標(biāo)地 河灘地 一般耕地 面積（畝） 800農(nóng) 300 1400 當(dāng)?shù)赝恋貥?biāo)準(zhǔn)收入 當(dāng)?shù)匾赞r(nóng)業(yè)為主，土地主要產(chǎn)米。 表 3：補(bǔ)償安置明細(xì)表 名稱 面積 m2 單價（元） 戶 人數(shù) 金額（元） 備注 安置房屋 3150 980 10 45 3087000 按平方計(jì)算 砂石場 160 300000 3 900000 估價計(jì)算 沙砂場 160 202100 1 202100 估價計(jì)算 水塔 202100 1 202100 估價計(jì)算 砂場平房 200 400 80000 按平方計(jì)算 配套費(fèi) 8000 10 80000 按戶計(jì)算 合計(jì) 3670 709380 25 15 4547000 征地數(shù)量 補(bǔ)償單價 補(bǔ)償總額（年） 2500畝 800元 /畝 200萬 農(nóng)民可持續(xù)發(fā)展 （ 1）青城湖把旅游與農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民有機(jī)地結(jié)合在一起，不僅使青城湖的旅游成為具有特色的觀光、運(yùn)動、休閑、度假景區(qū)，還促進(jìn)了當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動了城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程。整理土地的屬性有河灘地，一般耕地，拆 院并院掛鉤指標(biāo)地，預(yù)計(jì)投入整理土地資金成本 9100 萬元， 9100萬元包括地面附著物土地青苗、林、樹、木等補(bǔ)償。 （ 4）湖面 上湖約 280畝的湖面，平均深為 4m，儲水量為 m，中湖約 370畝的湖面，平均水深為 4m，儲 水量為 立方 m。 （ 4）供水 工程由于景區(qū)距城區(qū)較遠(yuǎn)，采取擴(kuò)建水廠供應(yīng)，所有生活，非生活用水均由規(guī)劃區(qū)水廠統(tǒng)一供應(yīng)。 第七章 資金來源與工程投資估算使用 資金來原 本項(xiàng)目準(zhǔn)備采用自籌資金和 銀行貸款相結(jié)合的方式籌資，其中自籌資金占投資額 70%，銀行貸款為 30%有償資金，銀行貸款用于項(xiàng)目建設(shè)期間流動資金，企業(yè)自籌資金的 70%主要用于項(xiàng)目期征用土地。一期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占總投資的 20%，二期占總投資的 80%。 （ 6）投入內(nèi)容 基礎(chǔ)設(shè)施配套包括：土地平整、圍湖區(qū)域道路、湖面形成、護(hù)坡?？?，堤壩建設(shè)管網(wǎng)埋設(shè)、圍湖欄桿、變電站、配氣 站、供水廠、污水處理廠、垃圾中轉(zhuǎn)站、公共衛(wèi)生間、垃圾集中箱等基礎(chǔ)設(shè)施。 2億，合計(jì)本項(xiàng)目在 4據(jù)8月青城山別墅項(xiàng)目的銷售情況來看，銷售形勢較好。 6公里，全線按照一級公路技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)興建，設(shè)計(jì)行車速度 80 公里 /小時，雙向 六 車道，瀝青混凝土路面。單程收費(fèi) 20 元。 現(xiàn)場工程情況：已挖掘出 300 余畝的湖面；青城湖項(xiàng)目現(xiàn)場管委會及指揮部已全面啟動，辦公場地 600㎡； 從介入項(xiàng)目至今，政府的批復(fù) 23份，重要文件有 2份（與政府簽定的《合同書》和與國土局土地儲備中心《土地整理合作協(xié)議》） 目前本項(xiàng)目已出兩次規(guī)劃方案及文本（待進(jìn)一步論證、分析、定位后，將出一套完整的規(guī)劃方案），以委托中國科學(xué)院成都分院 環(huán)境評價部已出《環(huán)評報告》送審；（其中《青城湖國際社區(qū)概念規(guī)劃》一份；《青城湖綜合整治概念規(guī)劃初步構(gòu)想》一份；水利部門所需的論證報告： A、行洪論證與河勢穩(wěn)定評價報告； B、擋水工程實(shí)施方案設(shè)計(jì)報告； C、水資源論證報告書； D、水系報告） 相關(guān)文件及合同： 序 時間 出處 文件名稱 備注 號 1 都江堰“水月湖”綜合整治開 發(fā)合作框架協(xié)議書 合作投資內(nèi)容、范圍、方式、收益 等事宜 2 協(xié)議補(bǔ)充條款 政府與乙方合作框架原則補(bǔ)充 3 柳街鎮(zhèn)人民政府 承諾書 對重慶五彩生態(tài)農(nóng)業(yè)公司簽約為 乙方的項(xiàng)目開發(fā)做出的承諾 4 都江堰市規(guī)劃管理局 都江堰市規(guī)劃還禮局規(guī)劃建 設(shè)方案評審意見通知 對項(xiàng)目初步策劃方案的深化 5 都江堰市人民政府與成都仙圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 合同書 關(guān)于項(xiàng)目土地整理、綜合開發(fā)、基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等事宜 6 都江堰市土地儲備中心與成都仙圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 土地整理合作協(xié)議 關(guān)于土地治理的投資、支付方式、 期限、出讓等事宜 7 都江堰市委辦 公室 會議紀(jì)要 關(guān)于青城湖旅游綜合開發(fā)項(xiàng)目有 關(guān)問題的處理 8 都江堰市旅游局 都江堰市旅游局關(guān)于開發(fā)青城湖旅游綜合項(xiàng)目意見的函 同意項(xiàng)目建設(shè)并提出相關(guān)意見 9 都江堰市環(huán)境保護(hù)局 關(guān)于青城湖旅游綜合開發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的意見函 同意在項(xiàng)目開展區(qū)域環(huán)境評價工 作，并提出相關(guān)意見 10 都江堰市國土資源局 街鎮(zhèn)青城湖項(xiàng)目的選址意見 確定項(xiàng)目選址范圍 11 都江堰市發(fā)展計(jì)劃局 關(guān)于青城湖環(huán)湖旅游產(chǎn)業(yè)建 設(shè)立項(xiàng)的批復(fù) 對項(xiàng)目做出名稱、業(yè) 主、投資、規(guī)模等的批復(fù) 12 都江堰市發(fā)展計(jì)劃局 關(guān)于青城湖旅游綜合整理及 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)立項(xiàng)的批復(fù) 對項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、地址等做 出批復(fù) 13 都江堰市水利局 關(guān)于都江堰青城湖旅游發(fā)展有限責(zé)任公司《關(guān)于青稱湖旅游綜合開發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)》報告的批復(fù) 工程開工前需向水利局提供的各種資料 14 都江堰市精益工程技 術(shù)開發(fā)有限公司 關(guān)于青城湖地形圖高程有關(guān) 問題的函 高程系統(tǒng)高度 15 都江堰市規(guī)劃管理局 都江堰市規(guī)劃管理局規(guī)劃建 設(shè)方案評 審意見通知 對項(xiàng)目建設(shè)提出的意見和要求 16 都江堰青城湖旅游發(fā) 展有限責(zé)任公司 關(guān)于開展“青城湖國際休閑度 假旅游區(qū)”前期工作的申請 對項(xiàng)目前期工作的安排 17 都江堰市人民政府 關(guān)于同意開展青城湖國際休閑度假旅游區(qū)前期工作的批復(fù) 同意該公司對項(xiàng)目所做的工作 18 都江堰市水利局 關(guān)于對《青城湖擋水工程實(shí)施 方案》的批復(fù) 按水利局的意見開展工作 19 都江堰市水利局 關(guān)于對《青城湖涉及渠系規(guī)劃 方案》的批復(fù) 對下一步的工作提出意 見和要求 20 都江堰市國土資源局 關(guān)于同意開展青城湖國際休 閑度假旅游區(qū)土地意見書 關(guān)于項(xiàng)目的用土范圍和解決方式 21 都江堰市青城湖旅游 發(fā)展有限責(zé)任公司 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 法人：鄭大勇 22 都江堰市青城湖旅游 發(fā)展有限責(zé)任公司 稅務(wù)登記證 23 都江堰市青城湖旅游 發(fā)展有限責(zé)任公司 中華人民共和國組織機(jī)構(gòu)代 碼證 第八章 財務(wù)評價 財務(wù)評價依據(jù) 依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》、《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢評估指南》中的有關(guān)規(guī)定和國家現(xiàn)行財務(wù)、財稅制度對本項(xiàng)目各項(xiàng)財務(wù)推標(biāo)進(jìn)行測算和分析，并對項(xiàng)目盈利情況和相關(guān)因素進(jìn)行敏感性分析，以評價其抗風(fēng)險能力。 項(xiàng)目通過 2500 畝土地整治后， 800 畝開發(fā)用地的拍賣所得利潤。 800畝 = /畝 ａ、若土地拍賣價格為： 30萬拍賣出讓， 800畝的土地拍賣收益為： （ 30萬 ） 70% 800畝 = ｂ、若土地拍賣價格為： 40萬拍賣出讓， 800畝的土地拍賣收益為： （ 30萬 ） 70% 800畝 +（ 40萬 30萬） 60% 800畝 = +4800萬 = 通過對本項(xiàng)目的估測，并依據(jù)青城山目前房地產(chǎn)市場土地拍賣開發(fā)實(shí)情 ，青城湖項(xiàng)目在土地拍賣時土地拍賣價格基本每畝可以達(dá)到并超過 40 萬，以此土地價格進(jìn)行投資估測，兩年內(nèi)投資 ，投資回報率可達(dá)到 67%。 第十章 未來發(fā)展前景 發(fā)展前景 青城湖綜合開發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)分為兩期，一期為兩年，二期為叁年，計(jì)劃周期共 5年，一期為基礎(chǔ)設(shè)施綜合整理工程建設(shè)，二期為旅游配套房地產(chǎn)綜合開發(fā)工程建設(shè)。 我們堅(jiān)持大旅游、大產(chǎn)業(yè)、大市場戰(zhàn)略，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展，堅(jiān)持政府主導(dǎo)、企業(yè)主體、市場化運(yùn)作原則，強(qiáng)化管理，以培育一個完善而成熟的旅游市場為目標(biāo)，建立跨區(qū)域的旅游大市場。青城湖的建設(shè)是宏揚(yáng)都江堰山堰文化，建立在山堰水系之間，是成青路建設(shè)價值的體現(xiàn)，是為河西近三萬人民造福，它的建設(shè)不僅是帶動河西農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和土地增值，更重要的是為都江堰的未來和成都乃至西部旅游度假提供了又一個全新特色生態(tài)景區(qū)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。經(jīng)過前期土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，該項(xiàng)目所在地的土地價值，旅游開發(fā)價值及其它附加值會及大地提升，除了本的經(jīng)濟(jì)價值和用率提高外，還能帶動周邊經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。 在環(huán)境方面落實(shí)好區(qū)域外圍農(nóng)產(chǎn)污水排放處理及環(huán)境衛(wèi)生。而在如今各方面加壓的房市面前，作為“青城湖”項(xiàng)目的開發(fā)卻有著勢如破竹的氣勢，該項(xiàng)目再次體現(xiàn)出低風(fēng)險高回報的開發(fā)局勢。 結(jié)論 該項(xiàng)目地區(qū)符合旅游選址條件，總規(guī)符合旅游規(guī)劃，布局符合旅游要求，從整體方案看，定位準(zhǔn)確、科學(xué)、合理、有效、發(fā)展前景優(yōu)勢該項(xiàng)目是可行的。按成都一體化進(jìn)程規(guī)劃安置。 綜合評價 青城湖與成青旅游快速通道交匯，處在世界文化道產(chǎn)青城山，與世界水利明珠都江堰之間，有優(yōu)越的地理位置和豐富的旅游資源。 公司以本項(xiàng)目為依托，以豐富的經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢按照公司 +旅游的組織管理模式，帶動項(xiàng)目周邊農(nóng)產(chǎn)，發(fā)展附加值高，適應(yīng)市場需求，能夠加快農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力發(fā)展旅游業(yè)，旅游產(chǎn)品，穩(wěn)步地推進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高人民生活質(zhì)量，營造出開門是花園，推窗見湖面的國際化最佳居住環(huán)境，充分體現(xiàn)世界雙遺產(chǎn)的獨(dú)特文化內(nèi)涵。 發(fā)展目標(biāo) 都江堰市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，年接待游客約 500萬人次。 旅游景區(qū)的衛(wèi)生處理，在景區(qū)內(nèi)建設(shè)一個垃圾中轉(zhuǎn)站，修建 68個公共衛(wèi)生間建價 68個垃圾集中點(diǎn)，購買安放 500個垃圾四收桶（箱），聘請數(shù)流動清潔工，每隔 3小時清理一次垃圾集中點(diǎn)，并用垃圾袋包裝后關(guān)垃圾中轉(zhuǎn)站集中關(guān)政府抬點(diǎn)的場地處理，保持景區(qū)的衛(wèi)生，本項(xiàng)目的實(shí)施不會對環(huán)境造成污染影響。乙方按本合同規(guī)定向甲方支付甲方應(yīng)得的土地收益。 經(jīng)營期計(jì)算（建設(shè)期 +經(jīng)營期） 70年 項(xiàng)目投資收益分析 本項(xiàng)目總用地 2500 畝，其中規(guī)劃用于旅游湖面及濕地公園建設(shè)土地 900畝，用于旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營性土地 800畝，用于房地產(chǎn)住宅開發(fā)土地 800畝。目前，自成青旅游快速通道的興建， 大觀鎮(zhèn)的地價以及周邊的房地產(chǎn)就迅速升值， 沿線部分樓盤售價 都 有所提升。 二是，省重點(diǎn)工程 —— 全長４８．５公里改造后的國道３１７線成灌公路（又稱老成灌公路）。 成青旅游快速通道的興建帶來的契機(jī)： 成青旅游快速通道介紹： 成青 （成都 — 青城山） 旅游快速通道是成都市推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的一項(xiàng)重要工程，該通道起于成都市三環(huán)路，經(jīng)光華大道至溫江區(qū)，沿溫郫彭公路至溫江壽安鎮(zhèn)，跨金馬河，進(jìn)入 青城山 ，經(jīng)柳街、安龍到大觀鎮(zhèn)，止于 106省道普照寺路口。青城山別墅項(xiàng)目開發(fā)也較多。 備注：在該項(xiàng)目中考慮了 平方米的公建設(shè)施配套，該設(shè)施配套在成本中已計(jì)算建筑成本，此公建配套不作銷售，故在最終銷售中已扣除。 （ 4）土地整理涉及都江堰市都街鎮(zhèn)同樂村，集祥村，紅雄村，水同村，柳順村，民安村共約4000m長 300— 700m寬，部分拆遷安置，共有拆遷產(chǎn) 10戶，人員 45人，應(yīng)搬遷房屋面積 ，砂石場了座共 480m2達(dá)建房屋 200m2，水塔一座先砂場座 160m2。項(xiàng)目建設(shè)期為 5年。 （ 9）公共設(shè)施：項(xiàng)目新建 8座公共衛(wèi)生間，配置 1500個垃圾桶，垃圾桶以采用分類垃圾桶，公園內(nèi)建設(shè)一個專門的垃圾中轉(zhuǎn)站，將垃圾箱中垃圾集中到中轉(zhuǎn)站，由城市垃圾車收運(yùn)至成都市固體廢物衛(wèi)生外現(xiàn)場。 （ 2）建設(shè) 該項(xiàng)目形成三個梯級湖泊是主要設(shè)施工程，堤壩采用鋼筋砼筑或同時有欄水、防洪、泄洪等功能。下壩設(shè)在本項(xiàng)目與南距中壩約 800m 處，壩長 30m，溢水壩（另加附堤壩）壩寬 6m，壩高（以專家設(shè)計(jì)為準(zhǔn)）含有 6m寬的交通組織與觀光走廊并為一體，為該項(xiàng)目的重要工程道路建設(shè)土地平整，管網(wǎng)埋設(shè)綠化帶點(diǎn)等。同時青城湖項(xiàng)目將極大地促進(jìn)當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民提供 6001000 個就業(yè)崗位，對被搬遷區(qū)域內(nèi)的適齡農(nóng)民全部安排就業(yè)，保證當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和農(nóng)民的可持續(xù)發(fā)展。區(qū)域內(nèi)安置房屋及附件設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)共 4547000元。著為房地產(chǎn)建設(shè)用地，其余的土地采用與農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整流轉(zhuǎn)的方式取得按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)對農(nóng)民作一次性補(bǔ)償（包括地面附著物）。