【導(dǎo)讀】青島國(guó)際貿(mào)易中心。山東省工程咨詢?cè)?

　　

【正文】 0 元 /平方米以上，福林大廈位于 CBD 邊緣區(qū)域因此均價(jià)稍低，其余的項(xiàng)目位于香港路兩側(cè) ，地理位置極其優(yōu)越，加之其品質(zhì)較高，配套健全，因此售價(jià)較高。 區(qū)域?qū)懽謽茄b修配套分析 名稱 裝修 配套 青島國(guó)際金融中心 外部為玻璃幕，墻裙樓外墻采用進(jìn)口石材干，掛內(nèi)部精裝修，原裝三菱電梯。 自控系統(tǒng)、高端通訊系統(tǒng)、衛(wèi)視系統(tǒng)銀行、商務(wù)中心、員工餐廳。 豐和廣場(chǎng) 內(nèi)部為毛坯房，通訊、管理、樓宇、辦公自動(dòng)化。 會(huì)所、超市、餐廳。 華仁國(guó)際大廈 建筑、消防、保安、辦公、通訊自動(dòng)化，提供酒店式物管。 商務(wù)中心、票務(wù)中心、精品商場(chǎng)、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、金庫(kù)、員工餐廳。 福林大廈 框架架構(gòu)、智能停 車場(chǎng)、中央空調(diào)、東芝群控電梯。 商務(wù)中心、票務(wù)中心。 光大國(guó)際金融中心 5A 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓 商務(wù)中心、會(huì)所。 廣發(fā)大廈 5A 級(jí)智能配置 商務(wù)中心、員工餐廳。 青島國(guó)際貿(mào)易中心可行性研究報(bào)告 31 區(qū)域內(nèi)寫字樓的配套較為齊全，基本上能滿足入駐企業(yè)的需求。內(nèi)部裝修較為高檔，接近 5A 級(jí)寫字樓。 三、區(qū)域?qū)懽謽墙?jīng)營(yíng)狀況分析 分析寫字樓的整體經(jīng)營(yíng)狀況只有從它的出租率、租金等幾個(gè)方面進(jìn)行分析。 區(qū)域?qū)懽謽浅鲎饴史治? 名稱 出租率 光大國(guó)際金融中心 80% 豐合廣場(chǎng) 65% 青島國(guó)際金融中心 65% 華仁國(guó)際大廈 70% 太平洋中心 98% 華普大廈 95% 世界貿(mào)易中心 96% 黃金大廈 95% 中港大廈 100% 銀河大廈 95% 世紀(jì)大廈 98% 新世界數(shù)碼廣場(chǎng) 95% 環(huán)海大廈 98% 香港花園 70% 中商大廈 98% 東方航空大廈 75% 海信大廈 100% 青島國(guó)際貿(mào)易中心可行性研究報(bào)告 32 青啤大廈 100% 海悅廣場(chǎng) 95% 廣發(fā)大廈 85% 綺麗大廈 100% 聯(lián)合大廈 100% 民航大廈 100% 五礦大廈 80% 時(shí)代廣場(chǎng) 100% 從上表中可以看出，各個(gè)寫字樓的出租率是很高的，如青啤大廈已經(jīng)沒有空置面積，整個(gè)寫 字樓市場(chǎng)的空置率不是很高。 區(qū)域?qū)懽謽浅鲎鈨r(jià)格分析 名稱 價(jià)格（元 /平方米 /天）（凈價(jià)） 光大國(guó)際金融中心 5 豐合廣場(chǎng) 青島國(guó)際金融中心 華仁國(guó)際大廈 4 太平洋中心 華普大廈 2 世界貿(mào)易中心 3 黃金大廈 中港大廈 3 銀河大廈 世紀(jì)大廈 新世界數(shù)碼廣場(chǎng) 環(huán)海大廈 3 青島國(guó)際貿(mào)易中心可行性研究報(bào)告 33 香港花園 中商大廈 東方航空大廈 海信大廈 4 青啤大廈 海悅廣場(chǎng) 廣發(fā)大廈 綺麗大廈 聯(lián)合大廈 2 民航大廈 五礦大廈 2 時(shí)代廣場(chǎng) 3 從上述分析中可以看出各個(gè)寫字樓的租賃均價(jià)基本上在 元以上、上述價(jià)格基本上是凈價(jià)，不包含物管費(fèi)在內(nèi)，絕大部分的寫字樓已售完，基本上都是返租的。如果客戶需要房租發(fā)票，那么租金將上漲 20%，物業(yè)管理費(fèi)用最高的可以達(dá)到 8 元左右，但大多數(shù)的在 35元左右。 區(qū)域?qū)懽謽茄b修配套分析 名稱 裝修 配套 光大國(guó)際金融中心 外部為玻璃幕墻，裙樓外墻采用進(jìn)口，石材干掛內(nèi)部精裝，修原裝三菱電梯 自控系統(tǒng)、高端通訊系統(tǒng)、衛(wèi)視系統(tǒng)，銀行、商務(wù)中 心、員工餐廳。 豐合廣場(chǎng) 內(nèi)部為毛坯房，通訊、管理、樓 宇、辦公自動(dòng)化 會(huì)所、超市、餐廳 青島國(guó)際貿(mào)易中心可行性研究報(bào)告 34 青島國(guó)際金融中心 大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格，裝修設(shè)計(jì)、主材以金屬和玻璃為主， 框架結(jié)構(gòu)。 商務(wù)中心、票務(wù)中心、精品商場(chǎng)、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、金庫(kù)、員工餐廳。 華仁國(guó)際大廈 外立面以玻璃為主、大堂采用現(xiàn) 代風(fēng)格設(shè)計(jì)。 商務(wù)中心、票務(wù)中心。 太平洋中心 外立面以玻璃為主。內(nèi)部墻面采 用大理石、框架結(jié)構(gòu)。 商務(wù)中心、會(huì)所。 華普大廈 大堂設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面采用大理石、大堂地 面為瓷磚。 商務(wù)中心、員工餐廳 世 界貿(mào)易中心 外立面以玻璃和金屬為主、大堂地面為大理石、內(nèi)部墻 面為涂料。 商務(wù)中心、票務(wù)中心、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、員工餐廳。 黃金大廈 外立面為玻璃為主、大堂地面采 用大理石。 多功能廳、商務(wù)中心、票務(wù)中心 中港大廈 大堂設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻 面為涂料。 美容美發(fā)、商務(wù)中心 銀河大廈 外立面為瓷磚、內(nèi)部墻面為涂料。 銀行、商務(wù)中心、票務(wù)中心。 世紀(jì)大廈 外立面以玻璃為主、內(nèi)部墻面為 涂料。 商務(wù)中心、員工餐廳 新世界數(shù)碼廣場(chǎng) 外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面 為大理石。 商 務(wù)中心、票務(wù)中心、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、員工餐廳。 環(huán)海大廈 大堂設(shè)計(jì)為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面 采用面磚。 商務(wù)中心、干洗店、票務(wù)中心。 香港花園 內(nèi)部墻面為涂料、簡(jiǎn)裝修、地面 為大理石。 美容美發(fā)、會(huì)所 中商大廈 大堂設(shè)計(jì)為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面 采用面磚。 會(huì)所、商店、餐飲 東方航空大廈 大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格裝修設(shè)計(jì)、主材以金屬和玻璃為主， 框架結(jié)構(gòu)。 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、會(huì)議室 青島國(guó)際貿(mào)易中心可行性研究報(bào)告 35 海信大廈 外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面 為大理石。 票務(wù)中心、銀行、會(huì)所。 青啤大廈 外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi) 部墻面為涂料、大堂地面 為大理石。 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、游泳池 海悅廣場(chǎng) 大堂設(shè)計(jì)為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面 采用面磚。 多功能廳、會(huì)所、商店 廣發(fā)大廈 大堂地面為大理石、內(nèi)部墻面為 涂料。 商店、商務(wù)中心、票務(wù)中心 綺麗大廈 大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格裝修設(shè)計(jì)、主材以金屬和玻璃為主， 框架結(jié)構(gòu)。 商務(wù)中心、多功能廳 聯(lián)合大廈 外立面以玻璃和金屬為主、框架 架構(gòu)。 餐廳、商務(wù)中心、票務(wù)中心、商店 民航大廈 大堂設(shè)計(jì)為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面 采用面磚。 票務(wù)中心、商務(wù)中心、員工餐廳。 五礦大廈 內(nèi)部墻面以涂料為主、大堂地面 采用大理石。 商務(wù)中心、多功能廳 時(shí)代廣場(chǎng) 外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面 為大理石。 多功能廳、餐廳、會(huì)所等。 在進(jìn)行分析后我們可以發(fā)現(xiàn)，寫字樓的外立面絕大部分以玻璃為主，大堂多采用現(xiàn)代式風(fēng)格設(shè)計(jì)，內(nèi)部墻面多為涂料，其內(nèi)部配套較為齊全，各種設(shè)施應(yīng)有盡有，加上周邊的商業(yè)較為發(fā)達(dá)，所以基本上能滿足入駐企業(yè)的需求。 青島國(guó)際貿(mào)易中心可行性研究報(bào)告 36 第五節(jié) 青島市 酒店式公寓市場(chǎng)分析 一、酒店式服務(wù)公寓產(chǎn)生的背景分析 酒店式服務(wù)公寓的概念，最早源于歐洲，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場(chǎng)定位很高，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供 其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門的酒店管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”。這些物業(yè)就成了酒店式服務(wù)公寓的雛形。不久以后，此種物業(yè)在歐洲越來(lái)越多，服務(wù)也越來(lái)越周到，逐漸得到廣大消費(fèi)者的認(rèn)可，如今已遍布全球。 酒店式公寓在我國(guó)最早出現(xiàn)在改革開放的前沿城市 —— 深圳，之后在上海、北京等地均有發(fā)展。酒店式商務(wù)公寓既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，可針對(duì)性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會(huì)所等多種功 能于一體。 我國(guó)的酒店式服務(wù)公寓經(jīng)過幾年的發(fā)展，在原有基礎(chǔ)上已經(jīng)形成自己的特點(diǎn)，具有“自用”和”投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更加家庭化。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，因此，備受投資人士以及在我國(guó)工作的外籍商務(wù)人士的青睞。 青島國(guó)際貿(mào)易中心可行性研究報(bào)告 37 二、青島酒店式公寓概念項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 地址 面積 配套 開發(fā)商 三度空間柏悅公寓 市南區(qū)海豐路 10號(hào) 準(zhǔn)四星 瑞納康都 31370 精裝修 華僑房地產(chǎn) 海納尊邸 海門路 8 號(hào) 59210 精裝修 百通房地產(chǎn) TOP 頤和國(guó)際 市政府對(duì)面 60145 精裝修 泰山房地產(chǎn) 千禧龍精英 啤酒城東側(cè) 78 精裝修 榮昌置業(yè) 廣業(yè)錦江 （由錦江集團(tuán)管理） 3580 四星 廣業(yè)置業(yè) 三、個(gè)案分析 瑞納康都 項(xiàng)目由青島華僑房地產(chǎn)開發(fā)，位于海門路 8 號(hào)，香格里拉大酒店西側(cè)，總建筑面積 10000 平米。是青島首座現(xiàn)代意義上的服務(wù)式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓，并在青島市場(chǎng)上首次引入了 Condo 的概念。戶型從 31370平米，每種戶型每層一套，配備全套的家具電器，廚房衛(wèi)浴設(shè)備。并提供可共享的休閑設(shè)施，由統(tǒng)一的管理公司提供酒店式服務(wù)。項(xiàng)目起價(jià) 13000 元 /平米，均價(jià) 15000 元 /平米，已售罄?？腿阂詡€(gè)人投資和中小公司商用為主。 百通海納尊邸 青島國(guó)際貿(mào)易中心可行性研究報(bào)告 38 百通海納尊邸位于海門路 8 號(hào)，香格里拉大酒店西側(cè)。是百通城市建設(shè)公司領(lǐng)銜贊助，海納地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目。占地 3274 平米，建面16000 平米，共 18 層 92 戶，包括 59— 210 平米戶型，地暖設(shè)計(jì)，廚衛(wèi)精裝，提供高級(jí)別物業(yè)管理服務(wù)。項(xiàng)目起價(jià) 11000 元 /平米，已售罄。 TOP 頤和國(guó)際 青島泰山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的項(xiàng)目。位于香港路與山東路交匯處，青島市政府對(duì)面的黃金地段。 2021 年 11 月 18 日正式開盤，開盤前期已經(jīng)接受 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，可以以 10 萬(wàn)元做為預(yù)付金認(rèn)購(gòu)房屋。項(xiàng)目分為公寓和寫字樓兩部分，公寓 30 層每層 13 戶共 390 套，寫字樓 40 層每層 11 戶共 440 套。戶型范圍為 60145 平米，主力戶型為60100 平米。截止到 2021 年 3 月，公寓共銷售了 191 套，寫字樓共58 套，據(jù)悉近期銷售情況趨于好轉(zhuǎn)。項(xiàng)目全裝修，并提供酒店式的服務(wù)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)尚未確定，目前公寓銷售均價(jià)為 13500 元。 萊鋼大廈 項(xiàng)目總建設(shè)用地面積為 畝，總建筑面積 萬(wàn)平方米，其中地上面積為 萬(wàn)平方米，地下面積 2 萬(wàn)平方米，容積率約 。項(xiàng)目共兩 座塔樓和一定體量的裙房；其中酒店式公寓面積為 14800 平方米左右。 綜上所述，當(dāng)前酒店式公寓產(chǎn)品在青島市場(chǎng)還處于探索階段。項(xiàng)目較少，市場(chǎng)缺位點(diǎn)較多。且已有項(xiàng)目多是借用酒店式公寓的概念做青島國(guó)際貿(mào)易中心可行性研究報(bào)告 39 推廣，稀缺的土地供應(yīng)、小戶型、精裝修在項(xiàng)目成功的因素中起到了很關(guān)鍵的作用（瑞納康都、海納尊邸、頤和國(guó)際都處在市政府周邊及其優(yōu)越的地理位置）。 第六節(jié) 青島市酒店供需市場(chǎng)分析 一、青島市星級(jí)酒店供應(yīng)狀況 從上圖可以看出，青島星級(jí)酒店的供應(yīng)以三星級(jí)數(shù)量最大，占到總數(shù)的 45%，其次是二星級(jí)酒店，占到總數(shù)的 36%，四星級(jí)、五星級(jí)青島國(guó)際貿(mào)易中心可行性研究報(bào)告 40 的酒店總計(jì)占到 10%。一星級(jí)的占到 9% 。 而各個(gè)星級(jí)酒店的客房數(shù)量是以三星級(jí)的數(shù)量最大，占到總客房數(shù)量的五成多；其次是二星級(jí)和五星級(jí)的客房量，分別占到總客房量的近二成；再次是四 星級(jí)的客房量，占到一成；一星級(jí)的客房量最少。2021 年星級(jí)酒店的平均出租率約為 57%，平均租金在 230 元 /間，香格里拉的平均租金是 620 元 /間。星級(jí)酒店的出租高峰期為 2021 年 6月 —— 8 月 25 日，出租率大約在 80%左右。 二、未來(lái)酒店供應(yīng)淺析 2021 年奧運(yùn)會(huì)青島的飯店壓力很大，目前香格里拉正在進(jìn)行二期的開發(fā)建設(shè)，共計(jì)投資 8 億元，建筑面積 8 萬(wàn)平方米，大約在 300套客房左右，其中包含公寓；海景花園等大酒店同樣也在進(jìn)行二期的開發(fā)建設(shè)；青島市旅游局預(yù)計(jì) 2021 年青島市星級(jí)酒店將達(dá)到 200 家，其中最主要的任務(wù)是對(duì)現(xiàn) 有星級(jí)的改造和重新評(píng)定，當(dāng)然也要進(jìn)行新項(xiàng)目的開發(fā)。 三、酒店分布 青島市的酒店主要分布在南部沿海和東部沿海地區(qū)，這與此兩區(qū)域?yàn)榍鄭u市的主要旅游景點(diǎn)集中地關(guān)系密切。青島市的旅游主要以海洋旅游為主，因此沿海區(qū)域的景點(diǎn)和酒店數(shù)量最為集中。酒店作為旅游業(yè)的配套，同時(shí)此區(qū)域是青島市最為繁華，各種設(shè)施最為集中的區(qū)域。 南部沿海酒店分布團(tuán)島、第一和第六海水浴場(chǎng)以及火車站和青島國(guó)際貿(mào)易中心可行性研究報(bào)告 41 碼頭等，使得此區(qū)域人流量大，再加上旅游景點(diǎn)數(shù)量較多等原因，從而導(dǎo)致了此區(qū)域的酒店數(shù)量較多。 東部沿海酒店分布 此段海岸主要屬于嶗山區(qū)，旅游景點(diǎn)數(shù) 量較少，只有石老人旅游度假區(qū)，且歷史較短，發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，所以酒店數(shù)量不是太多，但是近年來(lái)青島旅游業(yè)的發(fā)展迅速，石老人旅游度假區(qū)、啤酒城、會(huì)展中心、高爾夫球場(chǎng)等使得此地人流量逐漸增加，酒店數(shù)量也在不斷增加。 第七節(jié) 青島市商業(yè)零售市場(chǎng)分析 一、青島市主要商圈分析 青島目前檔次較高的商圈主要有香港中路商圈和中山路商圈。 香港中路商圈 香港中路商圈位于青島商務(wù)中心區(qū)的核心區(qū)域，是隨著 1994 年政府東遷