【正文】 酒店作為旅游業(yè)的配套，同時此區(qū)域是青島市最為繁華，各種設(shè)施最為集中的區(qū)域。 第六節(jié) 青島市酒店供需市場分析 一、青島市星級酒店供應(yīng)狀況 從上圖可以看出，青島星級酒店的供應(yīng)以三星級數(shù)量最大，占到總數(shù)的 45%，其次是二星級酒店，占到總數(shù)的 36%，四星級、五星級青島國際貿(mào)易中心可行性研究報告 40 的酒店總計占到 10%。戶型范圍為 60145 平米，主力戶型為60100 平米。 百通海納尊邸 青島國際貿(mào)易中心可行性研究報告 38 百通海納尊邸位于海門路 8 號，香格里拉大酒店西側(cè)。與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更加家庭化。 多功能廳、餐廳、會所等。 運動場所、游泳池 海悅廣場 大堂設(shè)計為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面 采用面磚。 環(huán)海大廈 大堂設(shè)計為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面 采用面磚。 商務(wù)中心、票務(wù)中心、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、員工餐廳。 商務(wù)中心、票務(wù)中心、精品商場、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、金庫、員工餐廳。 青島國際貿(mào)易中心可行性研究報告 31 區(qū)域內(nèi)寫字樓的配套較為齊全，基本上能滿足入駐企業(yè)的需求。 豐和廣場 內(nèi)部為毛坯房，通訊、管理、樓宇、辦公自動化。頤和國際 82% 英德隆大廈 99% 由于前期當(dāng)?shù)卦谑蹖懽謽禽^少，絕大多數(shù)已售完。從寫字樓的用途來看主要有純寫字樓和商住兩用型寫字樓。 一、寫字樓市場區(qū)域?qū)Ρ确治? 目前，青島市寫字樓市場已經(jīng)形成明顯的區(qū)域分布。海納尊邸 公寓 起價 11380 元 /平方米，均價 13000 元 /平方米 海門路 8號，香格里拉大酒店西側(cè) TOP （ 3）本地購買力不容忽視：璽景園有 7 套別墅為本地企業(yè)家購買。 2021 年青島的房地產(chǎn)價格，隨著經(jīng)濟發(fā)展和外向型的轉(zhuǎn)化，仍舊會緩慢爬升。 城郊大盤將繼續(xù)成為 2021 年的新主題 隨著房地產(chǎn)市 場的門檻提高，歷史遺留的協(xié)議土地問題的逐步解決；隨著城市向邊緣發(fā)展繁榮勢頭，青島也迎來了地產(chǎn)大盤的出現(xiàn)。 青島北部區(qū)域同樣是具有大量大面積可開發(fā)土地，各項政策和媒體導(dǎo)向把北部區(qū)域定位為青島北部居住中心，北部十個大盤 2021 年已推出大盤的部分產(chǎn)品，其新產(chǎn)品和其余大盤蓄勢待發(fā)，會形成該區(qū)域開發(fā)熱度。 二、 2021 年青島住宅市場特征回顧 市場供應(yīng)保持增幅 2021 年青島房地產(chǎn)市場供應(yīng)量繼續(xù)保持增幅，主要體現(xiàn)于郊區(qū)與浮山后區(qū)域的住宅供應(yīng)上，青島市北部的幾個大盤都于 2021 年投入市場，浮山后目前在醞釀的幾個大盤在啟動一部分之后，也于 2021年大幅推出，對整個房地產(chǎn)市場的供應(yīng)增幅起到帶動作用。其理由是： （ 1）土地價格上漲推動了房價的上漲。 ⑤住宅科技含量上升。 ②普通住宅價格繼續(xù)竄高， 2021 年較上年上升 %。全國及青島的經(jīng)濟總體趨好，并且積極的政策還將繼續(xù)，已是不爭的事實，在此不再羅列各種報告，多做累述。 （ 10）銷售價格分類指數(shù)點位最高 2021 年，隨著竣工工程的增多，市面上可銷售房 屋供應(yīng)增加，帶動商品房銷售持續(xù)走熱，青島市房地產(chǎn)市場總體供需基本平衡，銷售價格指數(shù)達到 點，成為 8 個分類指數(shù)中點位最高的一個，比上年同期下降 點。全年青島市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于土地購置的費用為 億元，同比增長 %，占全部開發(fā)投資的 %，比重比上年同期上升 個百分點。 （ 4）商品房銷售面積快速增長 2021 年青島市累計銷售各類房屋 萬平方米，比上年同期增長 %，其中住宅銷售 萬平方米，增長 %；辦公樓銷售 9萬平方米，下降 %；商業(yè)營業(yè)用房銷售 萬平方米，增長 %。在國家宏觀政策的影響下，青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資年初增幅高開，逐月回落，全年分別比一季度、二季度、三季度，降低 個百分點、 個百分點、 個百分點。 二、青島市房地產(chǎn)發(fā)展情況分析 青島市 19962021 年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 0501001502001996 1997 1998 1999 2021 2021 2021 2021 2021 圖 21 19962021 年青島房地產(chǎn)開發(fā)投資額（單位：億元） 從上圖我們可以看出，房地產(chǎn)投資增幅明顯。房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別同比下降 %、 %， 1996年實際銷售面積同比下降了 %，竣工面積分別同比下降 %、11%。稅收保持較快 增長，全年國稅系統(tǒng)組織稅收收入（含海關(guān)代征） 億元 ,增長 %； 地稅稅收收入 億元 ,增長 %。膠濟鐵路、流亭國際機場和深水的港口碼頭，組成了連接世界各地水、陸、空的交通網(wǎng)絡(luò)，交通大環(huán)境十分優(yōu)越。 青島國際貿(mào)易中心可行性研究報告 8 第二章 市場需求分析 第 一 節(jié) 青島市 概況 青島市地處山東半島南部，位于東經(jīng) 119186。 “ 樓宇經(jīng)濟 ” 是一種 “ 隱藏 ”在商用樓宇中的經(jīng)濟形態(tài)，以商務(wù)樓為載體，通過招商引資，開發(fā)、出租樓宇引進商務(wù)企業(yè)，從而引進稅源，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。 2021 年 7 月 15 日，青島市規(guī)劃局核發(fā)了該項目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（青規(guī)用地字 [211111）； 2021 年 7 月 29 日，青島市國土資源和房屋管理局分三塊核發(fā)了該宗土地的《房 地產(chǎn)權(quán)證》（青房地權(quán)市字第 111261第 11671 號、第 116267211 號）； 2021 年 8 月 3 日，青島市發(fā)展和改革委員會《關(guān)于青島國際貿(mào)易中心項目核準的批復(fù)》（青發(fā)改財貿(mào) [211]31111 號）對該項目予以核準立項。 青島國際貿(mào)易中心 由 A 區(qū)、 B 區(qū)、 C 區(qū)三組建筑構(gòu)成，其中： A 區(qū)：位于山東路 111 號， 占地面積 平方米，規(guī)劃建筑面積 萬平方米，其中：商業(yè)裙房 萬平方米（ 1～ 5 層），青島國際貿(mào)易中心可行性研究報告 2 五星級酒店服務(wù)產(chǎn)權(quán)式國際公寓 萬平方米（ 6～ 40 層），五星級產(chǎn)權(quán)式酒店 萬平方米（ 41～ 50 層），地下商場、地下停車場、設(shè)備用房、地下人防等 2 萬平方米。 B 區(qū)：位于香港中路 111 號乙，占地面積 平方米，規(guī)劃建筑面積 萬平方米，其中：商業(yè)裙房 萬平方米（ 1～ 5 層），甲級寫字樓 萬平方米（ 6～ 18 層），五星級產(chǎn)權(quán)式酒店 萬平方米（ 19～ 50 層），地下商場、地下停車 場、設(shè)備用房、地下人防等 萬平方米。 由此，青島中金渝能置業(yè)有限公司決定利用該地塊地處青島 CBD中心的優(yōu)勢，建設(shè)集辦公、酒店、公寓、住宅、商場等于一體的商務(wù)綜合性建筑 —— 青島國際貿(mào)易中心。 也 就是說， 樓宇 與其他建筑形式相比，不僅在出售或出租過程中可以產(chǎn)生 價值， 而且 在使用過程中同樣可以創(chuàng)造經(jīng)濟效益。30′～ 121186。青島城市定位發(fā)展的目標(biāo)是：全國重點中心城市和國際知名特色城市。 第二節(jié) 青島市 房地產(chǎn)綜合分析 一、青島房地產(chǎn)發(fā)展階段分析 房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與宏觀經(jīng)濟的發(fā)展密切相關(guān)，同時，房地產(chǎn)的發(fā)展對國民經(jīng)濟的發(fā)展也有著重要的影響和帶動作用。但由于有青島東部開發(fā)這一有力因素的支持，加之政府采取有力宏觀調(diào)控措施 ，在國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)歷因過熱而出現(xiàn)行業(yè)性不景氣的情況下，青島房地產(chǎn)依然保持了比較穩(wěn)定的發(fā)展勢頭。 2021 年青島房地產(chǎn)投資額度占固定資產(chǎn)投資總額比重為 %。隨著青島市老城區(qū)改造步伐加快，居民對商品住房的需求熱度不減，促動房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)加大住宅投資的建設(shè)力度，投資結(jié)構(gòu)也進一步優(yōu)化。全年商品房屋銷售額為 ，增長 %，其中住宅銷售額 億元，增長 66%；辦公樓銷售額 億元，下降 %；商品營業(yè)用房 億元，增長 %。土地成交價款達 億元，同比增長%。全年青島市全部商品房屋銷售面積 萬平方米，比上年增長 %，其中：商品住宅銷售 萬平方米，增長 %，占全部商品房屋銷售面積的 %。同時， 2021 年又是全國房地產(chǎn)市場風(fēng)起云涌的一年，國家一系列經(jīng)濟宏觀調(diào)控舉措后，項目開發(fā)需要清晰認識和準確把握青島房地產(chǎn)行業(yè)的總體趨勢及供求關(guān)系。 ③高檔公寓價格繼續(xù)上漲。 ⑥拆遷成本不斷加大?，F(xiàn)有青島市部分 拍賣土地， 2021 年將陸續(xù)開發(fā)施工，高地價必然帶動周邊房價大幅上升。 市場需求穩(wěn)中微漲 近年來房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，而消費者也愈加理性，一路高漲的青島房價和國家的宏觀調(diào)控力度，使房地產(chǎn)消費群體更加趨于理性，這也勢必影響下一年的需求市場。 2021 年 10 月確立的修建海底隧道的政策為西海岸的發(fā)展加上了最重要的砝碼； 2021 年濱海大道開發(fā)區(qū)段將建成通車，所有利好消息促使西海岸成為投資熱土。 通過規(guī)劃的整塊土地規(guī)范進入土地一級市場，吸引了國內(nèi)外著名開發(fā)企業(yè)的關(guān)注。 由東向北部滲透，周邊市場成為主角 隨著東部可開發(fā)土地減少，同時在青島市政府經(jīng)營城市、建設(shè)大青島環(huán)中心經(jīng)濟結(jié)構(gòu)型城市的政策帶動下，青島地產(chǎn)已經(jīng)逐漸向四方、李滄、城陽等原邊緣城區(qū)擴張，同時老城區(qū)改造建設(shè)進度明顯加快。 2021 年外地購房者比例僅占 %，隨著青島經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多的私營企業(yè)及民營企業(yè)家成為青島豪宅的購買者。頤和 國際 由 31 層酒店式商務(wù)公寓及 40層五星級寫字樓組成， 40 層寫字樓高 156 米為青島第二高度建筑。主要以核心CBD 區(qū)域（香港路沿線及市政府周邊）為主。隨著網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展推動了經(jīng)濟的發(fā)展，改變了人們的辦公方式，許多行業(yè)的從業(yè)人員不必天天到辦公室上班，比如像平面設(shè)計師，網(wǎng)頁設(shè)計人員等等，因為家里寬敞、舒適的環(huán)境就可以充分發(fā)揮其創(chuàng)造力。近期上市的總體銷售率在 60%以上。 會所、超市、餐廳。內(nèi)部裝修較為高檔，接近 5A 級寫字樓。 華仁國際大廈 外立面以玻璃為主、大堂采用現(xiàn) 代風(fēng)格設(shè)計。 黃金大廈 外立面為玻璃為主、大堂地面采 用大理石。 商務(wù)中心、干洗店、票務(wù)中心。 多功能廳、會所、商店 廣發(fā)大廈 大堂地面為大理石、內(nèi)部墻面為 涂料。 在進行分析后我們可以發(fā)現(xiàn)，寫字樓的外立面絕大部分以玻璃為主，大堂多采用現(xiàn)代式風(fēng)格設(shè)計，內(nèi)部墻面多為涂料，其內(nèi)部配套較為齊全，各種設(shè)施應(yīng)有盡有，加上周邊的商業(yè)較為發(fā)達，所以基本上能滿足入駐企業(yè)的需求。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受投資人士以及在我國工作的外籍商務(wù)人士的青睞。是百通城市建設(shè)公司領(lǐng)銜贊助，海納地產(chǎn)開發(fā)的項目。截止到 2021 年 3 月，公寓共銷售了 191 套，寫字樓共58 套，據(jù)悉近期銷售情況趨于好轉(zhuǎn)。一星級的占到 9% 。 南部沿海酒店分布團島、第一和第六海水浴場以及火車站和青島國際貿(mào)易中心可行性研究報告 41 碼頭等，使得此區(qū)域人流量大，再加上旅游景點數(shù)量較多等原因，從而導(dǎo)致了此區(qū)域的酒店數(shù)量較多。青島市的旅游主要以海洋旅游為主，因此沿海區(qū)域的景點和酒店數(shù)量最為集中。且已有項目多是借用酒店式公寓的概念做青島國際貿(mào)易中心可行性研究報告 39 推廣，稀缺的土地供應(yīng)、小戶型、精裝修在項目成功的因素中起到了很關(guān)鍵的作用（瑞納康都、海納尊邸、頤和國際都處在市政府周邊及其優(yōu)越的地理位置）。項目分為公寓和寫字樓兩部分，公寓 30 層每層 13 戶共 390 套，寫字樓 40 層每層 11 戶共 440 套?？腿阂詡€人投資和中小公司商用為主。 我國的酒店式服務(wù)公寓經(jīng)過幾年的發(fā)展，在原有基礎(chǔ)上已經(jīng)形成自己的特點，具有“自用”和”投資”兩大功效。 商務(wù)中心、多功能廳 時代廣場 外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面 為大理石。 青啤大廈 外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi) 部墻面為涂料、大堂地面 為大理石。 商 務(wù)中心、票務(wù)中心、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、員工餐廳。 商務(wù)中心、員工餐廳 世 界貿(mào)易中心 外立面以玻璃和金屬為主、大堂地面為大理石、內(nèi)部墻 面為涂料。 豐合廣場 內(nèi)部為毛坯房，通訊、管理、樓 宇、辦公自動化 會所、超市、餐廳 青島國際貿(mào)易中心可行性研究報告 34 青島國際金融中心 大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格，裝修設(shè)計、主材以金屬和玻璃為主， 框架結(jié)構(gòu)。 廣發(fā)大廈 5A 級智能配置 商務(wù)中心、員工餐廳。 自控系統(tǒng)、高端通訊系統(tǒng)、衛(wèi)視系統(tǒng)銀行、商務(wù)中心、員工餐廳。 二、區(qū)域?qū)懽謽卿N售狀況分析 區(qū)域?qū)懽謽卿N售率分析 名稱 銷售率 青島國際金融中心 70% 豐和廣場 65% 華仁國際大廈 60% 福林大廈 50% 光大國際金融中心 90% 廣發(fā)大廈 96% TOP青島市的大型公司、外資企業(yè)的需求多集中于此處，因此租售價較高。2021 年以來，中國加入 WTO 和申奧成功等利好因素的影響，曾經(jīng)倍受冷落的寫字樓市場逐步走出低谷，租售價格都穩(wěn)步上升，進入 2021年之后，寫字樓總體銷售價格與出租價格均有較大幅度的上揚。 東海路與延安三路交界處東北角 百通 （ 2）從銷售價格上可以看出， 13000 元 /平方米，已成為區(qū)域市場認可的基準價格，可作為項目的經(jīng)濟效益測算依據(jù)。短期內(nèi)，居民“低”收入與房屋“高”價位的不匹配矛盾仍然難以化解。未來的幾年，是青島北部新城迅速發(fā)展的機會。 三大區(qū)域開 發(fā)熱點 首先是浮山后區(qū)域，就市場供應(yīng)來講，浮山后區(qū)域囤積大量可開