【正文】 區(qū)指標(biāo) 1 占地面積 平方米 2 建筑面積 萬平方米 3 建設(shè)總投資 萬元 4 銷售收入 萬元 553500 184100 191200 178200 5 銷售稅金及附加 萬元 10516 9801 6 土地增值稅 萬元 7 銷售利潤（稅前） 萬元 8 稅后利率 萬元 9 投資利潤率 % 10 投資利稅率 % 11 所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率 % 12 所得稅后投資回收期 年 13 所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（ IC=10%） 萬元 44061 16269 14132 13459 14 所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率 % 15 所得稅前投資回收期 年 16 所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值（ IC=10%） 萬元 79696 28575 26035 24885 青島國際貿(mào)易中心可行性研究報告 4 第二節(jié) 可行性研究報告編制依據(jù) 一、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版） 二、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第二版） 三、《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評 價方法》 四、《山東半島城市群總體規(guī)劃》 五、《青島市城市總體規(guī)劃》 六、 青島市發(fā)展和改革委員會《關(guān)于青島國際貿(mào)易中心項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù)》（青發(fā)改財貿(mào) [2021]311 號） 七、《中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（青規(guī)用地字 [2021]22號） 八、《中華人民共和國房地產(chǎn)權(quán)證》（青房地權(quán)市字第 20212670號、第 20212671 號、第 20212672 號） 九、建設(shè)單位提供的其他資料 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 一、項(xiàng)目建設(shè)的背景 按照 1111 的通知精神， 1111 青島 111 療養(yǎng)院將第 1111 區(qū)內(nèi)約 2公頃土地進(jìn)行公開招標(biāo)掛牌拍賣，青島 1111 置業(yè)有限公司以 9 億元中標(biāo)， 2021 年 9 月 26 日， 1111 與青島 1111 能置業(yè)有限公司簽定了“ 11 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”，將該宗土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給青島 1111 置業(yè)青島國際貿(mào)易中心可行性研究報告 5 有限公司。 C 區(qū)：位于東海西路 111 號，占地面積 方米，規(guī)劃建筑面積 萬平方米，其中：商業(yè)裙房 萬平方米（ 1～ 5 層），商務(wù)住宅和公寓 萬平方米（ 6～ 42 層），地下商場、地下停車場、設(shè)備用房、地下人防等 萬平方米。公司可控資金雄厚并涉足多個行業(yè)領(lǐng)域，擁有一大批房地產(chǎn)行業(yè)的精英人才，具備極其豐富的房地產(chǎn)操盤和控盤的經(jīng)驗(yàn)??。 五、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容 青島國際貿(mào)易中心（） 總占地面積 平方米，規(guī)劃總建筑面積 萬平方米，其中：地上建筑面積 萬平方米，地下建筑面積 萬平方米。 六、項(xiàng)目總投資及資金來源 項(xiàng)目總投資 初步測算，項(xiàng)目建設(shè)總投資為 ，其中：土地成本95568萬元，建筑安裝工程費(fèi)用 ，其他費(fèi)用 元，預(yù)備費(fèi)用 ，建設(shè)期利 息 12960萬元。 2021 年 3 月 9 日，青島市規(guī)劃局以青規(guī)函業(yè)字 [1111]1111號文，下達(dá)了該地塊的地上總建筑面積、層數(shù)、層高等規(guī)劃條件和指標(biāo)。 “ 十一五 ” 期間， 青島市 市南區(qū)將進(jìn)一步明確東部、西部兩個功能區(qū)以樓宇經(jīng)濟(jì)為主的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，嚴(yán)格控制土地使用方向，提高土地集約利用強(qiáng)度和單位土地產(chǎn)出效益，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在一座樓宇所能 帶來的全部收益中，建設(shè)成本占 2%，運(yùn)營成本占 4%，而其余 94%的現(xiàn)金流全部產(chǎn)生于辦公過程。 符合青島市中央商務(wù)區(qū)（ CBD）的建設(shè)規(guī)劃 青島作為省一級的商務(wù)中心區(qū)，憑借全省發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)及周邊制造性企業(yè)的匯集，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力向西可輻射山東半島，向東可與日本、韓國等東亞國家發(fā)展互惠性商貿(mào)往來，已具備了建設(shè)青島 CBD的條件。 擬建的青島國際貿(mào)易中心位于香港中路 11 號，地處青島 CBD 的中心地帶，地理位置得天獨(dú)厚，在此規(guī)劃建設(shè)寫字樓、酒店、商場、公寓，完全符合青島市中央 商務(wù)區(qū)（ CBD）的建設(shè)規(guī)劃。35′～ 37186。 青島市是中國東部重要的經(jīng)濟(jì)中心城市、沿海開放城市和港口城市，是國家計(jì)劃單列和國家級旅游城市，也是中國北京 2021 年奧運(yùn)會唯一的伙伴城市，同時是中國 8 個國際會議城市之一和中國最佳人文居住城市之一。繁榮青島、平安青島、文明青島建設(shè)取得了巨大成就。全市實(shí)現(xiàn)地方財政一般預(yù)算收入 億元，增長 %；地方財政一般預(yù)算支出 億元，增長 %。從 1992 年以來，青島市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大致經(jīng)歷四個發(fā)展階段：即①增長擴(kuò)張期（ 92 年到 95 年）；②回落調(diào)整期（ 96 年到 97 年）；③復(fù)蘇回升期（ 98 到 99 年）；④新一輪快速發(fā)展期（ 2021 年以來）。開發(fā)投資和銷售、竣工等方面均出現(xiàn)了一定程度的下降。 青島國際貿(mào)易中心可行性研究報告 11 青島房地產(chǎn) 19961997 年發(fā)展概況 單位：萬平方米 年份 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 同比增長 % 施工房屋面積 同比增長 實(shí)際銷售面積 同比增長 % 企業(yè)數(shù)量 1996 815 240 1997 725 11 129 311 復(fù)蘇回升期（ 19981999） 進(jìn)入 1998 年和 1999 年，青島房地產(chǎn)市場又逐漸升溫， 9 99年房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別同比增長 %、 %，施工面積同比增長 %、 %，實(shí)際銷售面積同比增長 %、 %，市場整體好轉(zhuǎn)，呈現(xiàn)出明顯的復(fù)蘇和穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢。 2021 年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)放量增加，呈現(xiàn)快速增長勢頭，全年完成投資 億元，同比增長 %,分別比 2021 年、 2021 年房地產(chǎn)投資增幅提高 個百分點(diǎn)和 4 個百分點(diǎn)。 青島國際貿(mào)易中心可行性研究報告 13 青島市 19982021 年商品房銷售情況 01002003004005006001998 1999 2021 2021 2021 2021 2021 圖 22 青島市 19982021 年商品房銷售面積（單位：萬平方米） 從上圖可以看出，青島市商品房銷售面積從 2021 年開始大幅增加，銷售面積持續(xù)增長，銷售價格大幅上升，一直保持較高水平，可見市場情況較好。2021 年青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資主要表現(xiàn)出以下特點(diǎn)： （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速趨緩 2021 年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)?？焖僭鲩L，全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投 資 億元，同比增長 %。 從分地域來看，市內(nèi)四區(qū)加嶗山區(qū)全年完成投資 億元，占全部投資的六成以上，五市加黃島、城陽兩區(qū)完成投資 億元，青島國際貿(mào)易中心可行性研究報告 15 占全部投資的 37%。 （ 3）商業(yè)營業(yè)用房增幅較快 2021 年青島市房屋開發(fā)竣工房屋面積平穩(wěn)增長，全年累計(jì)竣工各類房屋 萬平方米，增長 %，其中：住宅竣工 萬平方米，增長 %；辦公樓竣工面積達(dá) 萬平方米，下降 %；商業(yè)營業(yè)用房竣工 萬平方米，增長 %。 （ 5）資金到位 充足結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化 近年青島市的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成中，一直存在著國內(nèi)貸款增幅偏高，銀行信貸風(fēng)險較大的不合理弊端。由于在國家采取的宏觀調(diào)控措施中，房地產(chǎn)開發(fā)用地受到嚴(yán)格控制，并且隨著土地增量供應(yīng)控制更加嚴(yán)格，土地存量和增量的減少，土地招、拍、掛價格上升，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于土地購置的費(fèi)用和土地成交價款增長較快。 （ 8）投資分類指數(shù)平穩(wěn)增長 2021 年，青島市房地產(chǎn)投資規(guī)模平穩(wěn)增長，完成投資 億元，比上年增長 %，其中 ：住宅投資完成 162 億元，比上年增長 %。房屋竣工面積分類指數(shù)是促使“青房景氣指數(shù)”位于景氣空間的因素之一。全年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金 億元，比上年增長 %，其中國內(nèi)貸款 億元，增長 %；企業(yè)自籌資金 億元，增長 %；定金及預(yù)收款 億元，增長 %。 一、青島市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析 房地產(chǎn)開發(fā)順時而為，才能追求利潤的最大化，風(fēng)險的最小化。 投資分類指數(shù)與新開工面積分類指數(shù)接近 100%的景氣線，反映出國家對房地產(chǎn)金融政策的宏觀調(diào)控已顯出成效，投資結(jié)構(gòu)調(diào)整只是剛剛開始。 ①經(jīng)濟(jì)適用住房價格漲幅較大，全年平均較上年上升 %。 （ 2）供需矛盾仍是房價上升的重要因素，價格漲幅中炒作因素比例不高，房價泡沫不明顯。 ④住房二級市場發(fā)展，進(jìn)一步活躍了房地產(chǎn)市場。 供求關(guān)系 在價格不斷走高的情況下，住宅供需仍基本保持平衡，體現(xiàn)了青島市場旺盛的購買力。 圖 25 房價走勢 受 2021 年房價穩(wěn)中有升的慣性影響， 2021 年房價仍將上揚(yáng)，漲幅將不會低于兩位數(shù)。面對青島市巨大的住房需求，盡管市政府加大開發(fā)力度，但由于房屋開發(fā)周期長，一時仍難以消化供需矛盾，仍使房價穩(wěn)中有升。隨著青島市縮小南北差距措施的加強(qiáng)，處于中低房價的四方區(qū)和李滄 區(qū)將成為新的投資熱點(diǎn)，從而拉動房價上升。因此預(yù)測 2021 年的房地產(chǎn)市場需求仍能穩(wěn)中稍漲但增幅會有大幅回落。 三大區(qū)域開 發(fā)熱點(diǎn) 首先是浮山后區(qū)域，就市場供應(yīng)來講，浮山后區(qū)域囤積大量可開發(fā)用地，幾大開發(fā)商分別鎖定于該區(qū)域的大面積地塊，已經(jīng)開始大盤開發(fā)，主要以普通住宅為主。 從空間上看，青島主城東、南、西部臨海，發(fā)展空間有限。未來的幾年，是青島北部新城迅速發(fā)展的機(jī)會。品牌房地產(chǎn)資本的進(jìn)入，給青島房地產(chǎn)開發(fā)帶來新的市場熱點(diǎn)。短期內(nèi)，居民“低”收入與房屋“高”價位的不匹配矛盾仍然難以化解。 開發(fā)企業(yè)從利潤型向品牌型過度 大量開發(fā)公司從原來的利潤型公司向品牌化企業(yè)過度發(fā)展，注重品牌塑造，打造產(chǎn)品優(yōu)勢，規(guī)劃長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略已經(jīng)成為這些成長型企業(yè)的共性。 （ 2）從銷售價格上可以看出， 13000 元 /平方米，已成為區(qū)域市場認(rèn)可的基準(zhǔn)價格，可作為項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益測算依據(jù)。 青島國際貿(mào)易中心可行性研究報告 26 青島部分在售高端房地產(chǎn)產(chǎn)品 情況匯總 項(xiàng)目名稱 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 價格 地址 海信 東海路與延安三路交界處東北角 百通 起價 11000 元 /平方米，均價 13000 元 / 平方米 位于香港中路10 號，市政府對面。2021 年以來，中國加入 WTO 和申奧成功等利好因素的影響，曾經(jīng)倍受冷落的寫字樓市場逐步走出低谷，租售價格都穩(wěn)步上升，進(jìn)入 2021年之后，寫字樓總體銷售價格與出租價格均有較大幅度的上揚(yáng)。 區(qū)域供應(yīng)量分析 核心 CBD 區(qū)域的寫字樓占據(jù)市場 總量的 70%左右，總建筑面積135 萬平方米左右，在售 /租面積 20 萬平方米左右。青島市的大型公司、外資企業(yè)的需求多集中于此處，因此租售價較高。青島開發(fā)商捕捉這一 新理念，推出陽光大廈、華普大廈等，可是對于寸土寸金的核心 CBD 而言，居住是奢侈的，而且商住兩用樓，白天晚上進(jìn)出的人都極為頻繁，難免會有魚目混珠的現(xiàn)象，給保安工作帶來很大困難，此外，消防、電話等也給物業(yè)出了道難題，因此原來商住兩用樓宇住宅的功能漸漸引退，成為純寫字樓 。 二、區(qū)域?qū)懽謽卿N售狀況分析 區(qū)域?qū)懽謽卿N售率分析 名稱 銷售率 青島國際金融中心 70% 豐和廣場 65% 華仁國際大廈 60% 福林大廈 50% 光大國際金融中心 90% 廣發(fā)大廈 96% TOP租賃的投資回報率一般可以達(dá)到 6%強(qiáng)。 自控系統(tǒng)、高端通訊系統(tǒng)、衛(wèi)視系統(tǒng)銀行、商務(wù)中心、員工餐廳。 商務(wù)中心、票務(wù)中心、精品商場、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、金庫、員工餐廳。 廣發(fā)大廈 5A 級智能配置 商務(wù)中心、員工餐廳。 區(qū)域?qū)懽謽浅鲎饴史治? 名稱 出租率 光大國際金融中心 80% 豐合廣場 65% 青島國際金融中心 65% 華仁國際大廈 70% 太平洋中心 98% 華普大廈 95% 世界貿(mào)易中心 96% 黃金大廈 95% 中港大廈 100% 銀河大廈 95% 世紀(jì)大廈 98% 新世界數(shù)碼廣場 95% 環(huán)海大廈 98% 香港花園 70% 中商大廈 98% 東方航空大廈 75% 海信大廈 100% 青島國際貿(mào)易中心可行性研究報告 32 青啤大廈 100% 海悅廣場 95% 廣發(fā)大廈 85% 綺麗大廈 100% 聯(lián)合大廈 100% 民航大廈 100% 五礦大廈 80% 時代廣場 100% 從上表中可以看出，各個寫字樓的出租率是很高的，如青啤大廈已經(jīng)沒有空置面積，整個寫 字樓市場的空置率不是很高。 豐合廣場 內(nèi)部為毛坯房，通訊、管理、樓 宇、辦公自動化 會所、超市、餐廳 青島國際貿(mào)易中心可行性研究報告 34 青島國際金融中心 大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格，裝修設(shè)計(jì)、主材以金屬和玻璃為主， 框架結(jié)構(gòu)。 太平洋中心 外立面以玻璃為主。 商務(wù)中心、員工餐廳 世 界貿(mào)易中心 外立面以玻璃和金屬為主、大堂地面為大理石、內(nèi)部墻 面為涂料。 美容美發(fā)、商務(wù)中心 銀河大廈 外立面為