【正文】 12 . 00 % 1 16 . 00 % 總指數(shù) 投資分類指土地轉(zhuǎn)讓收土地開發(fā)指新開工面積竣工面積指商品房銷售資金來源指 圖 24 價(jià)格指數(shù) （ 1）總體價(jià)格走勢 在奧運(yùn)效應(yīng)影響下，青島城市建設(shè)正在逐步向高水平完善，房地產(chǎn)后期價(jià)格總體走勢判斷仍應(yīng)是上升趨勢。 投資分類指數(shù)與新開工面積分類指數(shù)接近 100%的景氣線，反映出國家對房地產(chǎn)金融政策的宏觀調(diào)控已顯出成效，投資結(jié)構(gòu)調(diào)整只是剛剛開始。同時(shí)， 2021 年又是全國房地產(chǎn)市場風(fēng)起云涌的一年，國家一系列經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控舉措后，項(xiàng)目開發(fā)需要清晰認(rèn)識和準(zhǔn)確把握青島房地產(chǎn)行業(yè)的總體趨勢及供求關(guān)系。 一、青島市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析 房地產(chǎn)開發(fā)順時(shí)而為，才能追求利潤的最大化，風(fēng)險(xiǎn)的最小化。無論土地轉(zhuǎn)讓、開發(fā)投資、銷售額一直都在一種次高速發(fā)展的階段。全年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金 億元，比上年增長 %，其中國內(nèi)貸款 億元，增長 %；企業(yè)自籌資金 億元，增長 %；定金及預(yù)收款 億元，增長 %。全年青島市全部商品房屋銷售面積 萬平方米，比上年增長 %，其中：商品住宅銷售 萬平方米，增長 %，占全部商品房屋銷售面積的 %。房屋竣工面積分類指數(shù)是促使“青房景氣指數(shù)”位于景氣空間的因素之一。 （ 9）竣工面積分類指數(shù)升幅較大 2021 年，青島市累計(jì)竣工各類房屋 萬平方米，比去年增長%，其中：住宅竣工 萬平方米，增長 %。 （ 8）投資分類指數(shù)平穩(wěn)增長 2021 年，青島市房地產(chǎn)投資規(guī)模平穩(wěn)增長，完成投資 億元，比上年增長 %，其中 ：住宅投資完成 162 億元，比上年增長 %。土地成交價(jià)款達(dá) 億元，同比增長%。由于在國家采取的宏觀調(diào)控措施中，房地產(chǎn)開發(fā)用地受到嚴(yán)格控制，并且隨著土地增量供應(yīng)控制更加嚴(yán)格，土地存量和增量的減少，土地招、拍、掛價(jià)格上升，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于土地購置的費(fèi)用和土地成交價(jià)款增長較快。 2021年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金 億元，比上年增長 %，其中，國內(nèi)貸款 億元，增長 %，占資金來源的 %，所占比重下降 個(gè)百分點(diǎn)；企業(yè)自籌資金 億元，增長 %，占資金來源的 40%，所占比重提高 個(gè)百分點(diǎn)，定金及預(yù)收款 億元，增長 %。 （ 5）資金到位 充足結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化 近年青島市的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成中，一直存在著國內(nèi)貸款增幅偏高，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)較大的不合理弊端。全年商品房屋銷售額為 ，增長 %，其中住宅銷售額 億元，增長 66%；辦公樓銷售額 億元，下降 %；商品營業(yè)用房 億元，增長 %。 （ 3）商業(yè)營業(yè)用房增幅較快 2021 年青島市房屋開發(fā)竣工房屋面積平穩(wěn)增長，全年累計(jì)竣工各類房屋 萬平方米，增長 %，其中：住宅竣工 萬平方米，增長 %；辦公樓竣工面積達(dá) 萬平方米，下降 %；商業(yè)營業(yè)用房竣工 萬平方米，增長 %。全年房屋施工面積達(dá) 萬平方米，增長 %，其中住宅施工面積 萬平方米，增長 %；辦公樓 93 萬平方米，下降%；商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米，增長 %。 從分地域來看，市內(nèi)四區(qū)加嶗山區(qū)全年完成投資 億元，占全部投資的六成以上，五市加黃島、城陽兩區(qū)完成投資 億元，青島國際貿(mào)易中心可行性研究報(bào)告 15 占全部投資的 37%。隨著青島市老城區(qū)改造步伐加快，居民對商品住房的需求熱度不減，促動房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)加大住宅投資的建設(shè)力度，投資結(jié)構(gòu)也進(jìn)一步優(yōu)化。2021 年青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資主要表現(xiàn)出以下特點(diǎn)： （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速趨緩 2021 年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)?？焖僭鲩L，全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投 資 億元，同比增長 %。 青島市 2021 年房地產(chǎn)發(fā)展情況 2021 年，國家出臺了一系列以“遏制投機(jī)、抑制投資、鼓勵(lì)自住”青島國際貿(mào)易中心可行性研究報(bào)告 14 為主題的宏觀調(diào)控政策，對穩(wěn)定房價(jià)起了主導(dǎo)作用。 青島國際貿(mào)易中心可行性研究報(bào)告 13 青島市 19982021 年商品房銷售情況 01002003004005006001998 1999 2021 2021 2021 2021 2021 圖 22 青島市 19982021 年商品房銷售面積（單位：萬平方米） 從上圖可以看出，青島市商品房銷售面積從 2021 年開始大幅增加，銷售面積持續(xù)增長，銷售價(jià)格大幅上升，一直保持較高水平，可見市場情況較好。 2021 年青島房地產(chǎn)投資額度占固定資產(chǎn)投資總額比重為 %。 2021 年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)放量增加，呈現(xiàn)快速增長勢頭，全年完成投資 億元，同比增長 %,分別比 2021 年、 2021 年房地產(chǎn)投資增幅提高 個(gè)百分點(diǎn)和 4 個(gè)百分點(diǎn)。購房主體由社會團(tuán)體轉(zhuǎn)為個(gè)人消費(fèi)者，加快了住房舊制度向新制度的轉(zhuǎn)換， 也進(jìn)一步推動了青島房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 青島國際貿(mào)易中心可行性研究報(bào)告 11 青島房地產(chǎn) 19961997 年發(fā)展概況 單位：萬平方米 年份 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 同比增長 % 施工房屋面積 同比增長 實(shí)際銷售面積 同比增長 % 企業(yè)數(shù)量 1996 815 240 1997 725 11 129 311 復(fù)蘇回升期（ 19981999） 進(jìn)入 1998 年和 1999 年，青島房地產(chǎn)市場又逐漸升溫， 9 99年房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別同比增長 %、 %，施工面積同比增長 %、 %，實(shí)際銷售面積同比增長 %、 %，市場整體好轉(zhuǎn)，呈現(xiàn)出明顯的復(fù)蘇和穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢。但由于有青島東部開發(fā)這一有力因素的支持，加之政府采取有力宏觀調(diào)控措施 ，在國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)歷因過熱而出現(xiàn)行業(yè)性不景氣的情況下，青島房地產(chǎn)依然保持了比較穩(wěn)定的發(fā)展勢頭。開發(fā)投資和銷售、竣工等方面均出現(xiàn)了一定程度的下降。 青島房地產(chǎn)的這一輪增長，既有國內(nèi)房 地產(chǎn)熱的大背景，又有青島實(shí)施東部開發(fā)的因素支撐，是城市內(nèi)外環(huán)境綜合作用的結(jié)果。從 1992 年以來，青島市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大致經(jīng)歷四個(gè)發(fā)展階段：即①增長擴(kuò)張期（ 92 年到 95 年）；②回落調(diào)整期（ 96 年到 97 年）；③復(fù)蘇回升期（ 98 到 99 年）；④新一輪快速發(fā)展期（ 2021 年以來）。 第二節(jié) 青島市 房地產(chǎn)綜合分析 一、青島房地產(chǎn)發(fā)展階段分析 房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，同時(shí)，房地產(chǎn)的發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也有著重要的影響和帶動作用。全市實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，增長 %；地方財(cái)政一般預(yù)算支出 億元，增長 %。其中 ， 第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，青島國際貿(mào)易中心可行性研究報(bào)告 9 第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。繁榮青島、平安青島、文明青島建設(shè)取得了巨大成就。青島城市定位發(fā)展的目標(biāo)是：全國重點(diǎn)中心城市和國際知名特色城市。 青島市是中國東部重要的經(jīng)濟(jì)中心城市、沿海開放城市和港口城市，是國家計(jì)劃單列和國家級旅游城市，也是中國北京 2021 年奧運(yùn)會唯一的伙伴城市，同時(shí)是中國 8 個(gè)國際會議城市之一和中國最佳人文居住城市之一。全市總面積為 10654 平方公里，其中市區(qū)（市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島等七區(qū)）為 1102 平方公里，所轄膠州、即墨、平度、膠南、萊西等五市為 9552 平方公里。35′～ 37186。30′～ 121186。 擬建的青島國際貿(mào)易中心位于香港中路 11 號，地處青島 CBD 的中心地帶，地理位置得天獨(dú)厚，在此規(guī)劃建設(shè)寫字樓、酒店、商場、公寓，完全符合青島市中央 商務(wù)區(qū)（ CBD）的建設(shè)規(guī)劃。 東部商務(wù)區(qū)主中心以香港中 路為主軸，沿海岸線向內(nèi)推進(jìn)，涵蓋福州路、南京路、山東路的部分地區(qū)，已經(jīng)規(guī)劃作為 CBD 中心，并且已經(jīng)建成了近 300 萬平方米，樓宇經(jīng)濟(jì)在最初商業(yè)區(qū)的打造過程中起到了關(guān)鍵性的接納作用。 符合青島市中央商務(wù)區(qū)（ CBD）的建設(shè)規(guī)劃 青島作為省一級的商務(wù)中心區(qū)，憑借全省發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)及周邊制造性企業(yè)的匯集，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力向西可輻射山東半島，向東可與日本、韓國等東亞國家發(fā)展互惠性商貿(mào)往來，已具備了建設(shè)青島 CBD的條件。 也 就是說， 樓宇 與其他建筑形式相比，不僅在出售或出租過程中可以產(chǎn)生 價(jià)值， 而且 在使用過程中同樣可以創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在一座樓宇所能 帶來的全部收益中，建設(shè)成本占 2%，運(yùn)營成本占 4%，而其余 94%的現(xiàn)金流全部產(chǎn)生于辦公過程。 因此，青島國際貿(mào)易中心的建設(shè)，有利于提高城市稀缺土地的集約利用率，發(fā)揮企業(yè)的集聚效應(yīng)，符合青島市發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的規(guī) 劃。 “ 十一五 ” 期間， 青島市 市南區(qū)將進(jìn)一步明確東部、西部兩個(gè)功能區(qū)以樓宇經(jīng)濟(jì)為主的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，嚴(yán)格控制土地使用方向，提高土地集約利用強(qiáng)度和單位土地產(chǎn)出效益，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)。 由此，青島中金渝能置業(yè)有限公司決定利用該地塊地處青島 CBD中心的優(yōu)勢，建設(shè)集辦公、酒店、公寓、住宅、商場等于一體的商務(wù)綜合性建筑 —— 青島國際貿(mào)易中心。 2021 年 3 月 9 日，青島市規(guī)劃局以青規(guī)函業(yè)字 [1111]1111號文，下達(dá)了該地塊的地上總建筑面積、層數(shù)、層高等規(guī)劃條件和指標(biāo)。 資金來源 項(xiàng)目建設(shè)所需資金 萬元，擬通過以下渠道籌集： （ 1）建設(shè)單位 青島中金渝能置業(yè)有限公司 自籌資金 110000 萬青島國際貿(mào)易中心可行性研究報(bào)告 3 元； （ 2）申請銀行貸款或信托貸款 100000 萬元； （ 3）采取預(yù)售、招商引資、滾動開發(fā)、購房者按揭貸款、 VIP認(rèn)購等方式籌集資金 萬元。 六、項(xiàng)目總投資及資金來源 項(xiàng)目總投資 初步測算，項(xiàng)目建設(shè)總投資為 ，其中：土地成本95568萬元，建筑安裝工程費(fèi)用 ，其他費(fèi)用 元，預(yù)備費(fèi)用 ，建設(shè)期利 息 12960萬元。 B 區(qū)：位于香港中路 111 號乙，占地面積 平方米，規(guī)劃建筑面積 萬平方米，其中：商業(yè)裙房 萬平方米（ 1～ 5 層），甲級寫字樓 萬平方米（ 6～ 18 層），五星級產(chǎn)權(quán)式酒店 萬平方米（ 19～ 50 層），地下商場、地下停車 場、設(shè)備用房、地下人防等 萬平方米。 五、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容 青島國際貿(mào)易中心（） 總占地面積 平方米，規(guī)劃總建筑面積 萬平方米，其中：地上建筑面積 萬平方米，地下建筑面積 萬平方米。 青島國際貿(mào)易中心 可行性研究報(bào)告 （修訂稿） 山東省工程咨詢 院 二零零六年六月 目 錄 第一章 總 論 ........................................................................................................................ 1 第一節(jié) 項(xiàng)目概況 ............................................................................................................... 1 第二節(jié) 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) ................................................................................... 4 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 ................................................................................... 4 第二章 市場需求分析 .......................................................................................................... 8 第一節(jié) 青島市概況 ........................................................................................................... 8 第二節(jié) 青島市房地產(chǎn)綜合分析 ....................................................................................... 9 第三節(jié) 青島市住宅市場分析 ......................................................................................... 18 第四節(jié) 青島市寫字樓市場分析 ..................................................................................... 27 第五節(jié) 青島市酒店式公寓市場分析 ...........................................