【正文】 府 140000 解放公園路 83 號(hào) 1250 4800 10 個(gè)月 售完 萬豪國(guó)際 89718 西北湖路 3－ 85號(hào) 386 6000 13 個(gè)月 售完 大江園 新世界的品牌和資源調(diào)配能力是成功中不可忽視的要素，其百貨市場(chǎng)經(jīng)歷了約 5－ 7 年的市場(chǎng)培育期，這在常規(guī)市場(chǎng)是絕無僅有的。 賣場(chǎng)周邊路網(wǎng)分布較為適合，項(xiàng)目位于建設(shè)大道于新華路交匯處，流動(dòng)人群大，有北湖廣場(chǎng)等自然先天的有效人群滯留和聚集區(qū)。 商業(yè)氛圍：立地周邊 500 米內(nèi)無成熟同類商業(yè)。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 31 路網(wǎng)分布：毗鄰次級(jí)主干道，立地周邊有緩沖路網(wǎng)。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：百貨業(yè) 檔次定位：高檔百貨，國(guó)際一線及二線品牌為主。 建筑尺寸：臨街面約為 120 米，縱深約 50 米。 2）新世界百貨 新世界百貨為新世界國(guó)貿(mào)中心裙樓項(xiàng)目，于 1994年 11 月一期 9100 方投入運(yùn)營(yíng) .2020 年 09 月二期25000 方正式投入運(yùn)營(yíng)。 項(xiàng)目 500 米范圍內(nèi)無成熟的商業(yè)氛圍，缺乏有效消費(fèi)群體支撐。 但整體經(jīng)營(yíng)情況并不理想，經(jīng)分析，我們認(rèn)為其主要原因有以下幾點(diǎn)： 賣場(chǎng)內(nèi)部布局不合理 ,賣場(chǎng)單平 層面積過?。s 3000 平），且呈現(xiàn)為狹長(zhǎng)型，縱深較短，不利于人流循環(huán)。 交通情況：位于香港路下段，交通便捷性較差。 運(yùn)營(yíng)模式： 03 年 08 月－ 04 年 05 月階段為自營(yíng)，之后改為聘請(qǐng)管理公司管理。 建筑規(guī)模：面積 18000 平米，單層面積為 3000 平。 物業(yè)形態(tài)：整體高層建筑，百貨賣場(chǎng)為 6 層裙樓（含地下一層）。 4）區(qū)域流動(dòng)人群特征明顯 區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人群消費(fèi)特征明顯，購(gòu)買能力強(qiáng)，現(xiàn)階段以商務(wù)相關(guān)為消費(fèi)主體，在流動(dòng)方向和時(shí)間段上有一定規(guī)律。 此區(qū)段中以住宅為主，存在的商業(yè) 體多為生活型配套。 區(qū)域判斷 武漢最為集中的高檔商務(wù)及住宅區(qū)，也是漢口最高層次的商務(wù)和文化交流區(qū)。 活動(dòng)時(shí)間 9： 004： 00 8： 3020： 30。 主要以國(guó)內(nèi)知名企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)雇員和公職機(jī)構(gòu)人員為主。 老城區(qū)住宅：臺(tái)北社區(qū)； 小型特色服飾店 中高檔成熟大型社區(qū)：如金色華府，花橋社區(qū)等。 高檔住宅區(qū)，如萬豪國(guó)際、兩湖總都； 中高檔主題酒吧，如紅色戀人 高中檔休閑餐飲：三五淳酒店、藍(lán)色天空； 甲級(jí)寫字樓：如瑞通廣場(chǎng)等 高級(jí)酒店：如香格里拉大飯店等。立地區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)濟(jì)構(gòu)成過于單一，主要由傳統(tǒng)功能單一的高檔寫字樓為主體，輔以滿足商務(wù)性傾向較強(qiáng)的中小型特色餐飲會(huì)所，其整體服務(wù)對(duì)象多為區(qū)域內(nèi)人群。 產(chǎn)品類型 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 均價(jià)（元 /㎡） 產(chǎn)品總量 /套 銷售情況 商務(wù)公寓 華美國(guó)際 4850 210 68% 陽光新天地 5200 264 5 個(gè)月售罄 產(chǎn)權(quán)式酒店 陽光新天地 5800 336 開盤兩個(gè)月售罄 酒店式公寓 圣淘沙 6000 806 銷售達(dá)到 % 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 27 小結(jié) 商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓將成為區(qū)域內(nèi)小戶型市場(chǎng)的主要發(fā)展方向。 三、小戶型類 小戶型 供求特征 小戶型 供求情況一覽表 產(chǎn)品類型 地段區(qū)域 客群來源 裝修情況 銷售情況 購(gòu)買動(dòng)機(jī) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 26 精裝修小戶型住宅 城市商業(yè)中心地段，生活配套極為便利 項(xiàng)目所在區(qū)域周邊居民，周邊工作人員 精裝修 銷售普遍良好，受到市場(chǎng)的充分認(rèn)可 40%投資， 60%自住 毛坯小戶型住宅 城市中心地段，生活配套較為便利 區(qū)域周邊辦公人員，周邊居民 基本為 毛坯 銷售情況一般，市場(chǎng)認(rèn)可度一般 30%投資， 70%自住 商務(wù)公寓 商務(wù)氛圍濃厚，交通便利 商務(wù)辦公人員和周邊居民 部 分 提 供裝修 銷售情況較好 宜居宜商，投資和自住相當(dāng)，占 50% 酒店式 公寓 交通便利，人車流集中區(qū)域，生活較為便利 商務(wù)人員，投資客群 精裝修 銷售情況一般，市場(chǎng)認(rèn)可度一般 投資和自住比例相當(dāng)，各占 50% 產(chǎn)權(quán)式 酒店 城市中心或次中心地段，商務(wù)氛圍濃厚 投資客群 精裝修 銷售情況良好，市場(chǎng)認(rèn)可度較高 純投資客戶 100% 區(qū)域小戶型市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)判斷 商務(wù)公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓，均是定位于商務(wù)人員和投資客群的投資型產(chǎn)品，其產(chǎn)品的受眾客群大量的分布于建設(shè)大道金融一條街，區(qū)域內(nèi)濃厚的商務(wù)環(huán)境氛圍和便利的交通能夠成就投資型產(chǎn)品的長(zhǎng)足發(fā)展?；诩兪袌?chǎng)分析，我們得出： 高星級(jí)酒店為最匹配立地區(qū)域檔次，回報(bào)最為豐厚，市場(chǎng)運(yùn)作最為成熟的酒店。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 25 3）區(qū)域內(nèi)高等級(jí)酒店運(yùn)作相對(duì)成熟，低等 級(jí)酒店相對(duì)匱乏 區(qū)域內(nèi)高等級(jí)酒店以外資品牌為主，實(shí)力和運(yùn)作都十分強(qiáng)勁；但低等級(jí)酒店都為歷史沉積物業(yè)，服務(wù)和設(shè)施都不能滿足現(xiàn)階段市場(chǎng)需求。 2）區(qū)域內(nèi)酒店結(jié)構(gòu)以高端為主 本區(qū)域內(nèi)五星級(jí)酒店客房數(shù)和四星級(jí)酒店客房數(shù)分別高達(dá) 787 間、 390 間，所占比例之和高達(dá) 79％。 因入駐企業(yè)關(guān)系，客群多為商貿(mào)等傳統(tǒng)行業(yè)雇員。因此，我們認(rèn)為， 擁有中檔寫字樓的硬件標(biāo)準(zhǔn)，具有高檔寫字樓的軟件服務(wù) ，同時(shí)在現(xiàn)有市場(chǎng)的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新的個(gè)性化寫字樓，將獲得成功。 從客戶構(gòu)成看，金融街地區(qū)有穩(wěn)定的傳統(tǒng)行業(yè)的基礎(chǔ)，傳統(tǒng)企業(yè)對(duì)寫字樓的需求較為穩(wěn)定，由上述分析可以看出，未來金融街的寫字樓市場(chǎng)空間很大。 這些 外來企業(yè) 也 將 逐步影響本地企業(yè) 入住 。 2020 年，金融業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)將會(huì)對(duì)外資全面放開，一些國(guó)際化大企業(yè)進(jìn)入 武漢會(huì)首選金融街 。 對(duì)產(chǎn)品的需求特征越來越集中在配套、管理、價(jià)位等方面。 金融街寫字樓一覽表 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 20 檔次 名稱 總建筑面積 合計(jì)面積 高檔 瑞通廣場(chǎng) （已投入建成） 建銀大廈 新世界國(guó)貿(mào)大廈 民生銀行大廈 15 26 （即將建成的） 武漢廣播電視中心 11 城開寫字樓 10 （潛在地塊） 華氏寫字樓 10 香港路口地塊 6 武漢英德項(xiàng)目 中檔 商業(yè)銀行大廈 信合大廈 招銀大廈 中信實(shí)業(yè)銀行大廈 低檔 房地產(chǎn)交易大廈 遠(yuǎn)洋大廈 3 新光大廈 合計(jì)（本項(xiàng)目沒計(jì)算在內(nèi)） 2）售價(jià)、租金和物業(yè)管理費(fèi) 通過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)金融街寫字樓售價(jià)、租金和物業(yè)管理費(fèi)有以下現(xiàn)象： 檔次 高檔 中檔 低檔 售價(jià) /元 /㎡ 8000— 12020 5500— 7500 5000— 5500 租金 /元 /㎡ /月 大于 70 40— 70 小于 40 物業(yè)管理費(fèi) /元 /㎡ /月 20 12— 13 6 3）不同檔次對(duì)應(yīng)基本指標(biāo) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 21 通過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)不同檔次對(duì)應(yīng)了如下指標(biāo) 檔次 高檔 中檔 低檔 備注 規(guī)模 /萬㎡ 大于 7 —— 小于 4 樓層 /㎡ 大于 28 層 28—— 32 小于 25 層 為避免突破建筑高度限制，多為 28— 32 層 裙樓 /㎡ 大于 6 層 3—— 5 3 層 顯示檔次 層高 /㎡ — — 小于 凈高 /㎡ — — 小于 標(biāo) 準(zhǔn) 層 面積 /㎡ 約 1500 1100— 1200 小于 1000 最 小 分 檔面積 /㎡ 100— 130 65—— 70 90—— 100 最小分檔面積過大，抬高總價(jià)，限制了投資 車位數(shù) 專門的立體停車庫(kù)，平均 1 個(gè)車位/300— 500 ㎡ 以地面停車位為主，地下停車庫(kù)輔助，平均 1 個(gè)車位/400— 700 ㎡ 以地面停車位為主，地下停車庫(kù)輔助，平均 1 個(gè)車位/400— 700 ㎡ 車位普遍不足 4）設(shè)計(jì)裝修配套配置 檔次 高檔 中檔 低檔 外立面 現(xiàn)代、昭示性強(qiáng)、新穎 現(xiàn)代、昭示性好 昭示性弱 會(huì)所 2020 平方米以上 1000 無 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 22 商務(wù)中心 配套完善 較好 一般 會(huì)議中心 齊備同聲傳譯及多媒體會(huì)議 無 無 電梯 群控進(jìn)口高速電梯 候梯時(shí)間 50 秒內(nèi) 群控進(jìn)口高速電梯 候梯時(shí)間大于 50 秒 合資電梯 候梯時(shí)間大于 50 秒 空調(diào) 可分戶計(jì)量的中央空調(diào) 中央空調(diào) 分體式空調(diào) 衛(wèi)生間 分戶有衛(wèi)生間 公共 1 個(gè)衛(wèi)生間 分戶有衛(wèi)生間 分戶有衛(wèi)生間 裝修標(biāo)準(zhǔn) 高檔 中檔 中檔 智能化管理 5A 級(jí)高綜合布線 有 無 網(wǎng)絡(luò) 寬頻信息點(diǎn)接口多 有 有 市場(chǎng)需求分析 1） 金融街寫字樓消 費(fèi)群體的需求傾向 實(shí)力機(jī)構(gòu)多選擇檔次較高、物管較完善的辦公物業(yè)，中小機(jī)構(gòu)為提高自身公司形象，選擇檔次相對(duì)低、但功能適用的辦公物業(yè)。 一、寫字樓類 供給分析 1）供應(yīng)結(jié)構(gòu) 高檔寫字樓占金融街現(xiàn)有寫字樓比重 56%，隨著民生銀行大廈等項(xiàng)目的上市，高檔寫字樓比重將超過 80%。 寫字樓市場(chǎng)能量的釋放一方面標(biāo)志著城市經(jīng)濟(jì)活力的爆發(fā)，作為中部崛起中的重要支點(diǎn)城市，武漢的寫字樓市場(chǎng)成熟度距離沿海周邊城市還有一定距離，可挖掘的價(jià)值、可發(fā)展的空間還很大 。 小結(jié) ： 隨著 “ 中部崛起 ” 以及 “8+1” 城市圈發(fā)展政策的提出，武漢的城市圈格局正在經(jīng)歷著前所未有的變化。如世貿(mào)大廈， 6800 元 /㎡的銷售均價(jià)吸引了大批北京、 上海 、溫州等發(fā)達(dá)城市的投資者前來投資，還有孝感、 荊州 、宜昌等地的投資者，幾乎全部為外來資金購(gòu)買。 商務(wù)寫 字樓的消費(fèi)主要是通過銷售和租賃兩條渠道來實(shí)現(xiàn)。純商務(wù)區(qū)如建設(shè)大道沿線的高端寫字樓會(huì)隨著城市 新地標(biāo) 民生銀行的投入使其價(jià)值得到極大的提升。江南片區(qū)中建 ? 工行廣場(chǎng)也以其差異化的產(chǎn)品特征創(chuàng)造了 7000 元 /㎡銷售均價(jià)。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 18 高端寫字樓價(jià)值杠桿恢復(fù)，寫字樓價(jià)格將持續(xù)穩(wěn)定上漲。初步估計(jì)，在未來幾年內(nèi)，城市綜合體中高端商務(wù)寫字樓的供應(yīng)流不下于百萬方，將成為供應(yīng)市場(chǎng)新主流。 第四代商務(wù)樓城市綜合體成未來供應(yīng)市場(chǎng)主流。 線面結(jié)合： 線主要是指除了內(nèi)環(huán)線外，武漢寫字樓相對(duì)集中的還有建設(shè)大道、中 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 17 山大道、武珞路、珞瑜路沿線，建設(shè)大道沿線是武漢最成熟的商務(wù)區(qū)，將與建設(shè)中的 CBD 商務(wù)區(qū)相連，形成線面的有機(jī)結(jié)合。典型代表是光谷，光谷寫字樓供應(yīng)量超過一百萬方，但其又不同于傳統(tǒng)的商務(wù)寫字樓，如光谷國(guó)際企業(yè)中心、 SBI 創(chuàng)業(yè)街等項(xiàng)目，多為規(guī)?；?、低密度、低容積率型的企業(yè)社區(qū)，部分寫字樓還設(shè)創(chuàng)業(yè)基金，主要針對(duì)制造業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)銷售。 一環(huán)： 由于內(nèi)環(huán)線的交通便利，聚集了多個(gè)大型商圈、眾多高級(jí)住宅區(qū)和政府部門等， 武漢市 商務(wù)樓供應(yīng)市場(chǎng)開始圍繞內(nèi)環(huán)線集中，解放大道和中南路是早已形成的商務(wù)區(qū)，沿線分布著武漢廣場(chǎng)、中商廣場(chǎng)、新時(shí)代商務(wù)中心等多個(gè)高級(jí)寫字樓，而徐東大街、中北路及永清街等地商務(wù)寫字樓有崛起之勢(shì)，如將于 2020 年推出的徐東聯(lián)邦中心 2 期，還有中北路 春樹里 項(xiàng)目、和黃武重改造項(xiàng)目及永清 街的武漢天地，都將會(huì)產(chǎn)生大量高端商務(wù)樓。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 15 武漢歷年 G D P 變化圖0202040000 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元） 1348 1493 1662 1956 2238 2590 漲跌 1 2 . 0 0 % 1 1 . 8 0 % 1 2 . 1 0 % 1 4 . 5 0 % 1 4 . 7 0 % 1 5 . 7 3 %2020 2020 2020 2020 2020 2020 武漢歷年固定資產(chǎn)投資變化圖0 . 0 05 0 0 . 0 01 0 0 0 . 0 01 5 0 0 . 0 00 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %固定資產(chǎn)投資（億元） 5 0 8 . 4 4 5 7 0 . 4 3 6 4 5 . 0 6 8 2 2 . 2 0 1 0 5 5 . 1 1 3 2 5 . 2漲跌 1 0 . 1 0 % 1 2 . 2 0