【正文】 %。尤其在青島市場，并不具備嚴(yán)格意義上的規(guī)范高檔的酒店式公寓。且已有項目多是借用酒店式公寓的概念做推廣，稀缺的土地供應(yīng)、小戶型、精裝修在項目成功的因素中起到了很關(guān)鍵的作用（三度空間、瑞納康都、海納尊邸、頤和國際都處在市政府周邊及其優(yōu)越的地理位置）。綜上所述，當(dāng)前酒店式公寓產(chǎn)品在青島市場還處于探索階段。寫字樓共 58套，已售罄。項目分為公寓和寫字樓兩部分，公寓 30 層每層 13 戶共 390 套，寫字樓 40 層每層 11 戶共 440套。位于香港路與山東路交匯處，青島市政府對面的黃金地段。此項目當(dāng)前二手房價格在 12022 元以上。三度空間三度空間位于海豐路 10 號，由陽光新地開發(fā)，物管公司新世界物業(yè)。項目起價 13000 元/平米，均價 15000 元/平米，已售罄。戶型從 31370 平米，每種戶型每層一套，配備全套的家具電器，廚房衛(wèi)浴設(shè)備。二、青島酒店式公寓概念項目項目名稱 地址 面積 配套 開發(fā)商三度空間柏悅公寓 市南區(qū)海豐路 10 號 50120 準(zhǔn)四星 新世界地產(chǎn)瑞納康都 海門路 8 號 31370 精裝修 華僑房地產(chǎn)海納尊邸 海門路 8 號 59210 精裝修 百通房地產(chǎn)TOP 頤和國際 香港中路 10 號 60145 精裝修 頤中房地產(chǎn)千禧龍精英 啤酒城東側(cè) 78 精裝修 榮昌置業(yè)廣業(yè)錦江 （由錦江集團(tuán)管理） 3580 四星 廣業(yè)置業(yè)三、個案分析瑞納康都項目由青島華僑房地產(chǎn)開發(fā)，位于海門路 8 號，香格里拉大酒店西側(cè)，總建筑面積 10000 平米。另外，青島市近年來的房地產(chǎn)價格持續(xù)保持著增長態(tài)勢，房地產(chǎn)作為投資產(chǎn)品的增值保值性能得到了充分證明，尤其是沿海高檔物業(yè)因其高度的稀缺性更是受到了本地和外地投資置業(yè)者的青睞。第五節(jié) 青島市酒店式公寓市場分析一、青島酒店式公寓概況青島市作為半島地區(qū)主要外商投資城市和著名的旅游城市，歐、美、韓、日等外商投資企業(yè)派駐青島高層管理人員和旅居人士逐年增多。多功能廳、餐廳、會所等。 票務(wù)中心、商務(wù)中心、員工餐廳。 多功能廳、會所、商店綺麗大廈大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格裝修設(shè)計、主材以金屬和玻璃為主，框架結(jié)構(gòu)。青啤大廈外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。運動場所、會議室海信大廈外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。 商務(wù)中心、干洗店、票務(wù)中心。商務(wù)中心、票務(wù)中心、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、員工餐廳。 美容美發(fā)、商務(wù)中心世紀(jì)大廈 外立面以玻璃為主、內(nèi)部墻面為涂料。商務(wù)中心、票務(wù)中心、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、員工餐廳。 商務(wù)中心、會所。太平洋中心 外立面以玻璃為主。華仁國際大廈 外立面以玻璃為主、大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計。豐合廣場 內(nèi)部為毛坯房，通訊、管理、樓宇、辦公自動化 會所、超市、餐廳青島國際金融中心大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格，裝修設(shè)計、主材以金屬和玻璃為主，框架結(jié)構(gòu)。如果客戶需要房租發(fā)票，租金將上漲 20%，物業(yè)管理費用最高的可以達(dá)到 8 元左右，但大多數(shù)的在 35 元左右。三、區(qū)域?qū)懽謽墙?jīng)營狀況分析區(qū)域?qū)懽謽浅鲎饴史治雒Q 出租率光大國際金融中心 90%豐合廣場 85%青島國際金融中心 95%華仁國際大廈 90%太平洋中心 98%世界貿(mào)易中心 96%中港大廈 100%世紀(jì)大廈 98%新世界數(shù)碼廣場 100%環(huán)海大廈 98%東方航空大廈 85%海信大廈 100%青啤大廈 100%海悅廣場 95%綺麗大廈 100%民航大廈 100%時代廣場 100%從上表中可以看出，各個寫字樓的出租率是很高的，CBD 中心很多寫字樓已經(jīng)沒有空置面積，整個寫字樓市場的空置率不是很高。區(qū)域內(nèi)寫字樓的配套較為齊全，基本上能滿足入駐企業(yè)的需求。商務(wù)中心、票務(wù)中心、精品商場、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、金庫、員工餐廳。 會所、超市、餐廳。自控系統(tǒng)、高端通訊系統(tǒng)、衛(wèi)視系統(tǒng)銀行、商務(wù)中心、員工餐廳。頤和國際 18000英德隆大廈 15000區(qū)域內(nèi)寫字樓的銷售均價基本都在 13000 元/平方米以上，位于香港路兩側(cè)，地理位置極其優(yōu)越，加之其品質(zhì)較高，配套健全，因此售價較高。租賃的投資回報率一般可以達(dá)到 8%。近期上市的總體銷售率在 80%以上。二、區(qū)域?qū)懽謽卿N售狀況分析區(qū)域?qū)懽謽卿N售率分析名稱 銷售率青島國際金融中心 98%豐和廣場 85%華仁國際大廈 85%光大國際金融中心 90%TOP區(qū)域裝修配套對比分析CBD 區(qū)域?qū)懽謽堑幕九涮自O(shè)施較其他區(qū)域完善，除必備的餐廳、電梯、停車場，部分寫字樓內(nèi)還配有會議中心、咖啡廳、娛樂場所及商場等設(shè)施。青島市的大型公司、外資企業(yè)的需求多集中于此處，因此租售價較高。去年，市南區(qū)在建寫字樓 17 座，總建筑面積為 81 萬平方米，建筑面積比 2022 年底增長 67％。主要以核心 CBD 區(qū)域（香港路沿線及市政府周邊）為主。第四節(jié) 青島市寫字樓市場分析2022 年以來，中國加入 WTO 和申奧成功等利好因素的影響，曾經(jīng)倍受冷落的寫字樓市場逐步走出低谷，租售價格都穩(wěn)步上升。從上表中可以看到，隨著市區(qū)土地資源的日益匱乏，以及人們對于高層建筑物業(yè)抗性的日益淡化，開發(fā)商在追逐利益最大化的前提下，高層建筑物業(yè)成為目前市區(qū)開發(fā)建設(shè)的焦點。頤和國際由 31 層酒店式商務(wù)公寓及 40 層五星級寫字樓組成，40 層寫字樓高156 米為青島第二高度建筑。包括 90 棟高層及別墅。起價 14000 元/平方米，均價 20220 元/平方米位于澳門路、奧運賽場東側(cè)東海路 9 號 兩座 50 層的塔樓及兩層裙樓構(gòu)成，樓高 180 米 精裝銷售均價30000 元/平方米。項目名稱 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 價格 地址海信 與普通別墅相比，CBD 的空中別墅還具有地理位置好、視野開闊、通透等優(yōu)勢，給人高高在上、飽覽都市風(fēng)景的感覺。 CBD 區(qū)域豪宅分析 在土地資源日益稀缺的情況下，市中心別墅出現(xiàn)空缺，高層建筑中的空中別墅將成為豪宅市場的一個趨勢。 2022年外地購房者比例僅占 %，隨著青島經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的私營企業(yè)及民營企業(yè)家成為青島豪宅的購買者。（2）從銷售價格上可以看出，18000 元/平方米，已成為區(qū)域市場認(rèn)可的基準(zhǔn)價格，可作為項目的經(jīng)濟(jì)效益測算依據(jù)。在土地資源日益稀缺的情況下，市中心別墅，特別是海景豪宅出現(xiàn)空缺，高層建筑中的空中別墅將成為豪宅市場的一個趨勢。 豪宅出現(xiàn)是一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展達(dá)到一定程度的標(biāo)志及必然產(chǎn)物。市區(qū)豪宅幾乎全部集中到 CBD 區(qū)域。2022 年2022 年，青島房地產(chǎn)市場增加了很多由萬科、綠城、和記黃埔、等外埠房地產(chǎn)大鱷開發(fā)的項目。新天地、海信這時的高檔住宅價格大多突破了萬元大關(guān)，建筑形式也從原先的別墅向高檔公寓過渡。2022 年前后，青島的又一輪高檔住宅開發(fā)熱形成，隨著東部的發(fā)展成熟，其區(qū)位優(yōu)勢逐步顯現(xiàn)出來，在東海路兩側(cè)及以南靠海區(qū)域，出現(xiàn)了一部分豪宅，如明珠花園、浮山灣花園、金海家園等。上世紀(jì) 90 年代初就以每平方米過萬元的單價傲視島城群房。 0 50 100 150 200 250 300 10 月 9 月 8 月 7 月 6 月 5 月 4 月 3 月 2 月 2022 年 2 10 月 份 商 品 房 住 宅 市 場 吸 納 量 累 計 竣 工 面 積 累 計 銷 售 面 積 根據(jù)青島市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計，去年成交量占比例最大的是面積在 70至 100 平方米之間的房子，這類住房占總成交套數(shù)的 %，同比下降 %；其次是面積在 100 至 150 平方米的房子，這類住房占總成交套數(shù)的 %，同比增加 %。2022 年，各類房產(chǎn)交易總成交 84988 套，比去年增長 10%；總成交金額 億元，同比增長 22%。⑦房屋建筑成本不斷增加。⑤住宅科技含量上升。③土地供給與商品房需求矛盾十分突出。漲價原因有：①住房供需矛盾拉動房價上升。由于青島市沿海環(huán)境較好的商品房開發(fā)量減少，土地價格大幅上漲，無論從房屋建設(shè)在檔次和質(zhì)量以及小區(qū)設(shè)計上有較大提高，房屋成本有所增加，從而使 2022 年高檔公寓價格較上年上升 %。②普通住宅價格繼續(xù)竄高，2022 年較上年上升 %。雖然受到國家宏觀調(diào)控的影響，但是 2022 年房屋銷售價格較上年依然呈上升態(tài)勢，較 2022 年的漲幅高 個百分點，漲幅位居全國三十五個大中城市首位，其中 2022 年四季度較上年同期上升 %，其漲幅創(chuàng)七年來的新高一至三季度累計，青島市的商品房價格漲幅達(dá) %，高于全國平均水平 個百分點。應(yīng)開工而未開工項目的增加，明年房地產(chǎn)市場供應(yīng)量會相對縮減，供需關(guān)系仍將持續(xù)賣方市場。第三節(jié) 青島市住宅市場分析市場概況2022 年，雖然國家宏觀調(diào)控對市場產(chǎn)生一定沖擊，但是商品房銷售價格分類指數(shù)依然是 8 類指數(shù)中最高的，青島房價依舊走高。 此外，和記黃埔、浙江綠城、上海實業(yè)等全國知名品牌開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐，為青島市整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了極大的影響。青島市房屋銷售額 億元，其中：期房銷售額為 億元，占比重為 %，同比上升 個百分點，現(xiàn)房銷售額為 億元，占比重為 %。按投資用途劃分，前 6 個月完成住宅投資 億元，比去年同期增長 50％，高于全市房地產(chǎn)投資增速 個百分點，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的 ％，比去年同期提升了 個百分點；辦公樓投資 億元，同比增長 ％；商業(yè)營業(yè)用房和其它用房投資額為 億元、 億元，分別下降 ％、 ％。預(yù)計在未來 5 年里，集中建成一批智能化程度高、配套設(shè)施齊全的高檔商務(wù)樓宇，同時對現(xiàn)有設(shè)施陳舊、智能化程度低的樓宇實施升級工程，預(yù)期新增商務(wù)樓宇面積 120 萬平方米；以產(chǎn)業(yè)聯(lián)動、產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)為主導(dǎo)，以適當(dāng)?shù)募钫邽檩o助，引導(dǎo)同一行業(yè)、功能相近的企業(yè)在樓宇內(nèi)聚集，形成專業(yè)樓宇和樓宇群，東部重點突出金融、總部、貿(mào)易物流等專業(yè)特色，西部重點突出航運服務(wù)等專業(yè)特色；完善樓宇稅源綜合服務(wù)，確保樓宇企業(yè)稅收及時、按量落地，到“十一五”末，全區(qū)稅收過千萬元的樓宇爭取達(dá)到 40 座，樓宇稅收占全區(qū)總稅收超過 60%；引導(dǎo)樓宇業(yè)主招大引強(qiáng)，重點引進(jìn)各類行政總部、銷售公司、采購公司、財務(wù)公司、研發(fā)中心等總部型企業(yè)，使樓宇成為總部聚集地，預(yù)期全區(qū)樓宇企業(yè)總數(shù)達(dá)到 1 萬家，總部型企業(yè)達(dá)到500 家。從竣工面積看，市內(nèi)四區(qū)好于其他板塊，全年竣工面積為 萬平方米，增長 %。市內(nèi)四區(qū)完成 億元，僅增長 %。在全市房地產(chǎn)開發(fā)投資中，累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，高出全市增幅 個百分點，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的%，比去年提高 個百分點。2022 年，市內(nèi)四區(qū)、市郊三區(qū)、五市等板塊區(qū)域特征明顯。 　　按投資用途分，完成住宅投資 億元,同比增長 %,占全部投資額的 %，較上年提高了 2 個百分點；辦公樓 億元,同比增長 %,占全部投資額的 %，比上年提高了 個百分點；商業(yè)營業(yè)用房投資 億元,同比增長 %,占全部投資額的 %，所占比重較上年提高了 個百分點；完成其他用房投資 億元，占全部投資的 %。 投資類產(chǎn)品獲得市場青睞，高價位的豪宅相對壓力較大。在建筑設(shè) 計、工程質(zhì)量等方面代表青島的最高水平。 市北區(qū)二級地段房價在７５00８500元市南區(qū)沿海一線一級地段房價在１５0005０000元4000６000元四方區(qū)三級地段房價在 ６0007000元嶗山區(qū)沿海一線一級地段房價在１60005０000元附：香港中路 CBD 板塊概況項目特征：板塊內(nèi)多數(shù)為高端住宅、公寓及辦公類產(chǎn)品。西部濱海板塊：圍市政府、香港路有眾多高檔商業(yè)及辦公樓，區(qū)內(nèi)多為中、高檔普通住宅。李滄和四方區(qū)板塊：以大量經(jīng)濟(jì)適用房和部分低端商業(yè)、低端住宅為主。此地塊的掛牌起始價已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了目前市區(qū)的最高地價，堪稱新的地王。 奧帆賽地塊 2022 年 奧帆賽地塊作為建設(shè)市場化運作的一部分，也被青島市政府掛牌出售。 銀川西路 A 地塊 2022 年2022 年 6 月 18 日，位于市南區(qū)銀川西路土地面積近 萬平方米的 A 地塊以 5120 元／平方米的樓面價被某地產(chǎn)公司拍得。來通過近來青島市市區(qū)幾宗土地交易可以明顯察覺土地的珍缺性。二、青島市一級市場狀況青島市區(qū)東部為嶗山山脈，北部為環(huán)境較差的傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)及老城區(qū)，所以基于青島的特殊地理情況以及城市迅速發(fā)展的剛性需求，青島市區(qū)當(dāng)前土地資源極端緊缺，尤其是沿海 CBD 區(qū)域已近乎無地可用。青島房地產(chǎn) 19961997 年發(fā)展概況 單位：萬平方米年份房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）同比增長%施工房屋面積同比增長實際銷售面積同比增長% 企業(yè)數(shù)量1996 815 2401997 725 11 129 311復(fù)蘇回升期（ 19981999）進(jìn)入 1998 年和 1999 年，青島房地產(chǎn)市場又逐漸升溫，999 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別同比增長 %、% ，施工面積同比增長 %、% ，實際銷售面積同比增長 %、% 。房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別同比下降 %、% ，1996 年實際銷售面積同比下降了 %，竣工面積分別同比下降 %、11% 。