【文章內(nèi)容簡介】 購物中心超市批發(fā)市場 /專業(yè)市場百貨宏觀情況回顧與分析整體商業(yè)市場基礎(chǔ) /地塊分析市場研究競爭分析需求分析項(xiàng)目 SWOT分析市場空白點(diǎn)分析市場定位與商業(yè)主題設(shè)計(jì)建議商品組合建議租金預(yù)測附件競爭分析競爭分析競爭分析競爭分析宏觀情況回顧與分析整體商業(yè)市場基礎(chǔ) /地塊分析市場研究競爭分析需求分析項(xiàng)目 SWOT分析市場空白點(diǎn)分析市場定位與商業(yè)主題設(shè)計(jì)建議商品組合建議租金預(yù)測附件競爭分析消費(fèi)者研究甄選消費(fèi)者調(diào)研地點(diǎn)的理由：本項(xiàng)目作為區(qū)域性的大型商業(yè)，未來面對(duì)的主要消費(fèi)者為本區(qū)域內(nèi)的居民，因此研究本區(qū)域內(nèi)居民尤其是經(jīng)常購物的消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣是本次訪問的重點(diǎn)。目前開發(fā)區(qū)內(nèi)的核心商圈集中在長江中路和香江路，周末購物的消費(fèi)者主要在這兩個(gè)商圈內(nèi)活動(dòng)，因此我們選擇了香江路商圈內(nèi)利群商廈和長江路商圈內(nèi)的佳世客購物中心作為主要調(diào)研地點(diǎn)。佳世客購物中心定位高于利群長江商廈，且位于本項(xiàng)目的正對(duì)面，到此消費(fèi)的消費(fèi)者也是本項(xiàng)目未來消費(fèi)主力構(gòu)成，因此在佳世客選取的樣本數(shù)占到樣本總數(shù)的 70%以上。消費(fèi)者研究消費(fèi)者甄選：應(yīng)甲方要求，我們?cè)谶M(jìn)行消費(fèi)者問卷是對(duì)受訪人群從以下幾個(gè)方面進(jìn)行甄選，以便能更準(zhǔn)確的為定位提供輔助，了解目標(biāo)消費(fèi)群體的特征，具體甄選方式如下： ? 受訪者男女比例基本相同。? 受訪者的年齡應(yīng)在 2250歲之間。? 受訪者的月收入不能低于 2023元。消費(fèi)者研究調(diào)研地點(diǎn)綜合考慮交通、消費(fèi)習(xí)慣等各種因素，我們?cè)诟鲄^(qū)域發(fā)放問卷的比例如上圖所示，以消費(fèi)人群較為密集的區(qū)域?yàn)橹鳌Ｒ韵赂鞑糠址治鰧⒏鶕?jù)區(qū)域分別進(jìn)行研究。消費(fèi)者研究性別 年齡婚姻狀況 教育程度由于對(duì)受訪者進(jìn)行了甄選，被調(diào)研消費(fèi)者年齡都在 22歲以上，已婚人群占一半以上。被調(diào)研者大專以上比例超過 65%，可見開發(fā)區(qū)有大量學(xué)歷較高者。被調(diào)研消費(fèi)者中，年齡在 2235歲的人群占 80%以上，這部分人群相對(duì)較容易接受新事物。消費(fèi)者研究職業(yè)類型 工作地點(diǎn)居住地點(diǎn)被調(diào)研消費(fèi)者就業(yè)率較高，有較為穩(wěn)定收入，對(duì)于商業(yè)發(fā)展形成良好。被調(diào)研消費(fèi)者大部分在開發(fā)區(qū)工作與居住，非本地居民所占比例很小，區(qū)域居民為消費(fèi)主力人群，定位應(yīng)更多考慮其需求。消費(fèi)者研究個(gè)人月均收入 家庭月均收入對(duì)受訪者收入進(jìn)行甄選后，個(gè)人月均收入在 20233000元的人群仍占受訪人群近 65%，因此中等及以下收入者將是區(qū)域消費(fèi)人群的主力，定位時(shí)需考慮該人群消費(fèi)特點(diǎn)。從家庭月均收入來看， 5000元以下占總比例近 60%，說明該區(qū)域不適合經(jīng)營檔次相對(duì)較高的商品。該區(qū)域有小部分收入較高人群，定位時(shí)可以適當(dāng)考慮其需求。消費(fèi)者研究出行花費(fèi)時(shí)間公共汽車私家汽車出租車步行摩托車公司配車自行車其它被調(diào)研消費(fèi)者中平時(shí)外出主要交通工具為公交車，占 55%，說明大多數(shù)消費(fèi)者出行還是依靠公交系統(tǒng)，因此項(xiàng)目周邊擁有良好公交設(shè)施對(duì)于未來發(fā)展較為重要，同時(shí)也反映出大部分消費(fèi)者收入有限。從出行花費(fèi)平均時(shí)間看，一般在 30分鐘以內(nèi)，說明消費(fèi)群體主要以開發(fā)區(qū)本地居民為主。消費(fèi)者研究消費(fèi)概述通常購物時(shí)間通常餐飲消費(fèi)時(shí)間通常休閑娛樂消費(fèi)時(shí)間平時(shí)白天平時(shí)白天平時(shí)白天平時(shí)白天平時(shí)白天平時(shí)白天平時(shí)白天平時(shí)白天平時(shí)白天平時(shí)白天平時(shí)白天平時(shí)白天消費(fèi)者進(jìn)行購物消費(fèi)的時(shí)間段大都集中在非工作時(shí)間。從餐飲消費(fèi)時(shí)間來看，節(jié)假日和平時(shí)晚上是主要消費(fèi)時(shí)段，其中平時(shí)晚上相對(duì)占較大比例，這其中可能有商務(wù)宴請(qǐng)存在。從休閑娛樂消費(fèi)時(shí)間看，多集中在非工作日。消費(fèi)者研究消費(fèi)概述除了購物外喜歡的消費(fèi)場所最喜歡去的購物場所 超市是本地區(qū)消費(fèi)者最喜歡去的購物場所，占 57%，可見大部分消費(fèi)目的仍以日常生活需要為主，之后才是額外購物消費(fèi)，對(duì)發(fā)展中高端商業(yè)產(chǎn)生負(fù)面影響。 除購物外，外出就餐和 KTV是本地區(qū)消費(fèi)者最喜歡的消費(fèi)，反映出日常休閑娛樂生活部豐富，這可能與收入、消費(fèi)觀念和休閑娛樂場所相對(duì)缺乏有關(guān)。消費(fèi)者研究購物消費(fèi)概述消費(fèi)者研究購物消費(fèi)概述受訪者外出購物頻次每周 13次占較大比例，達(dá) 80%。在購物場所最常見的消費(fèi)分別是服飾、餐飲、化妝品和休閑運(yùn)動(dòng)服裝，分別占 31%、 22%、14%和 12%，其中服裝類占了最大比例，而選擇在購物場所就餐的人數(shù)也較多，故需在定位時(shí)考慮此需求。從人均消費(fèi)來看，消費(fèi)金額在 50——200 元占 57%，說明區(qū)域消費(fèi)力有限，但金額在 400元以上的也占 15%，表明區(qū)域內(nèi)存在部分高消費(fèi)人群。從逗留時(shí)間看， 1——2 小時(shí)占 45%，相對(duì)較分散，而半小時(shí)至一小時(shí)有 21%，可見消費(fèi)者一般在購物場所逗留時(shí)間較短，另一方面反應(yīng)出區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)功能和業(yè)態(tài)單一，難以留住消費(fèi)者。消費(fèi)者研究餐飲消費(fèi)概述消費(fèi)者研究餐飲消費(fèi)概述受訪者外出就餐頻次每周 1——3 次占較大比例，共 67%。63%受訪者經(jīng)常或者喜歡去的餐飲類型是中餐，可見中餐在區(qū)域接受度較高，具有發(fā)展空間。從就餐區(qū)域來看，相對(duì)較為分散，由于佳世客和香江路利群所在區(qū)域是開發(fā)區(qū)主要商圈，商業(yè)密集，業(yè)態(tài)豐富，故所占比例位于前兩位。另外，餐飲作為目的性消費(fèi)場所，受所在位置周邊環(huán)境影響較小，可依靠自身特色吸引消費(fèi)者。從人均消費(fèi)來看， 20——50 元占大多數(shù)，共 53%，反映出區(qū)域內(nèi)大眾型餐飲場所較易被接受。此外，人均消費(fèi) 50元以上占 27%，說明高端消費(fèi)場所也有一定市場空間。消費(fèi)者研究休閑娛樂消費(fèi)概述受訪者休閑娛樂消費(fèi)頻次與購物和餐飲頻次相對(duì)較低 ，主要由于餐飲面對(duì)的消費(fèi)群體更加廣。受訪者常去的休閑娛樂場所中 KTV占33%，影院占 20%，這些地方主要面對(duì)年輕人。從人均消費(fèi)金額來看，比例較分散，人均 100元以上占了 38%，反映出區(qū)域存在部分高檔娛樂場所。消費(fèi)者研究區(qū)域商業(yè)滿意度調(diào)查消費(fèi)者研究受訪者大多對(duì)開發(fā)區(qū)的商業(yè)環(huán)境表示滿意。有 48%受訪者認(rèn)為開發(fā)區(qū)不缺乏休閑、娛樂場所，但也有 42%認(rèn)為缺乏；而在被問到開發(fā)區(qū)缺乏何種業(yè)態(tài)時(shí)，認(rèn)為缺乏休閑娛樂場所的也占了多數(shù)，說明開發(fā)區(qū)內(nèi)休閑娛樂場所尚有生存空間。近 40%受訪者希望新商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營休閑、運(yùn)動(dòng)品牌，可見該類商品對(duì)于大多數(shù)消費(fèi)者而言具較強(qiáng)吸引力。消費(fèi)者研究消費(fèi)者研究從受訪人群對(duì)品牌的舉例來看，各類服裝品牌中，運(yùn)動(dòng)類品牌接受度較高。高檔時(shí)裝和正裝品牌重合較多，其中男裝品牌占絕大部分；反映區(qū)域消費(fèi)者品牌意識(shí)尚薄弱。大多數(shù)受訪者認(rèn)為高檔品牌為男裝，反映出男性消費(fèi)群體是區(qū)域高檔品牌的主力消費(fèi)人群 。從受訪人群對(duì)化妝品牌舉例來看，多數(shù)消費(fèi)者對(duì)化妝品品牌認(rèn)知有限。從受訪者對(duì)鞋類品牌列舉看，運(yùn)動(dòng)鞋占很大比例，同樣反映出運(yùn)動(dòng)品牌在消費(fèi)者心目中的地位。以上現(xiàn)象反映出區(qū)域消費(fèi)者消費(fèi)觀念相對(duì)落后，對(duì)中高端品牌認(rèn)知缺乏，一般來說，這種狀況在短時(shí)間內(nèi)難以改變。從受訪者對(duì)中餐類型舉例看，魯菜和川菜所占比例較高，可見這兩個(gè)菜系在區(qū)域具有市場空間。從快餐品牌舉例看，肯德基由于在區(qū)域有三家店，因此認(rèn)知度高。受訪者中有 %的人希望新商業(yè)項(xiàng)目中有中餐，定位時(shí)可考慮該因素。消費(fèi)者研究消費(fèi)者研究從受訪者對(duì) KTV和健身品牌的舉例來看，哪些是消費(fèi)者最常去的地方，這將為后期招商提供信息。受訪者希望新商業(yè)內(nèi)引入健身、娛樂和影院排在前三位，后期可根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品條件進(jìn)行考慮。消費(fèi)者研究消費(fèi)概述受訪者中表示未來肯定或可能會(huì)將本項(xiàng)目作為經(jīng)常購物場所的人數(shù)共占 82%，這對(duì)本項(xiàng)目而言是有利因素。50%受訪者認(rèn)為新商業(yè)項(xiàng)目能夠吸引其前往的是零售業(yè)態(tài)，此外還有 25%的消費(fèi)者認(rèn)為休閑娛樂業(yè)態(tài)也是吸引他們前往的主要因素。消費(fèi)者研究未來消費(fèi)趨勢63%的受訪者認(rèn)為三年后其消費(fèi)習(xí)慣會(huì)發(fā)生改變，且多數(shù)更傾向于休閑娛樂業(yè)態(tài)，說明該類業(yè)態(tài)未來發(fā)展空間較大。參考受訪者服飾類單品消費(fèi)金額發(fā)現(xiàn)，大部分消費(fèi)者認(rèn)為其三年后對(duì)服飾類單品消費(fèi)金額能有一定提高，這為項(xiàng)目定位提供了參考。消費(fèi)者研究消費(fèi)者特點(diǎn)總結(jié)? 區(qū)域消費(fèi)者中高收入人群所占比例相對(duì)較小，該部分人群不是主力消費(fèi)群體? 接受新事物能力較差，傳統(tǒng)消費(fèi)場所受到追捧? 大部分消費(fèi)者受收入影響，消費(fèi)主要為滿足基本生活需要? 消費(fèi)能力有限，對(duì)相對(duì)中高端的品牌接受度低? 消費(fèi)觀念較為落后，品牌意識(shí)淡薄，喜歡消費(fèi)國內(nèi)品牌? 對(duì)休閑娛樂的消費(fèi)有較強(qiáng)的需求，但消費(fèi)能力有限? 大部分人對(duì)休閑運(yùn)動(dòng)品牌較為熱衷? 對(duì)于未來的消費(fèi)預(yù)期較高，希望改變現(xiàn)狀需求分析零售商訪談進(jìn)行零售商訪談的目的? 從經(jīng)營者的角度來看本項(xiàng)目未來的發(fā)展? 充分了解零售商選址和對(duì)店面的要求? 前期接洽這些主力客戶? 有針對(duì)性地測試商家對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)部分的需求情況及興趣度甄選零售商的的理由? 從經(jīng)營者的角度來看本項(xiàng)目未來的發(fā)展? 充分了解零售商選址和對(duì)店面的要求? 前期接洽這些主力客戶? 有針對(duì)性地測試商家對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)部分的需求情況及興趣度通過訪談，可以更好的探索這些商家對(duì)本項(xiàng)目的看法和進(jìn)駐意向需求分析主要訪談商戶需求分析零售商訪談對(duì)開發(fā)區(qū)的看法? 該區(qū)域作為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，商業(yè)起步晚，發(fā)展不成熟。? 區(qū)域人口密度不高，本地居民消費(fèi)觀念落后，外來人口雖然較多，但多為工業(yè)區(qū)工人，消費(fèi)能力低。中高收入人群以企業(yè)中高層和政府機(jī)關(guān)工作人員為主，這部分人基本以卡及公款消費(fèi)，因此要考慮這批人的消費(fèi)習(xí)慣和需求。? 區(qū)域消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣與青島市區(qū)有很大的不同，消費(fèi)力很難達(dá)到青島市區(qū)及青島東部的層次。? 目前區(qū)域內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)單一，傳統(tǒng)百貨和超市為主，缺乏功能齊全的購物中心，休閑娛樂業(yè)態(tài)也較缺乏。? 看好開發(fā)區(qū)未來發(fā)展