【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 金榜花園 東方豪城 東方豪城 本案 一、地塊分析 項(xiàng)目 2公里范圍內(nèi)分布有 10多個(gè)樓盤 30 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 天士力淮安項(xiàng)目 東：運(yùn)河城安置房 南：柯山路、城南小學(xué) 西：恒大名都 北：運(yùn)南路、大運(yùn)河 一、地塊分析 地塊四至，四周為道路，有利于規(guī)劃 31 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 天士力淮安項(xiàng)目 用地面積 約 305畝 建筑面積 約 60萬 ㎡ 容積率 ≤ 用地性質(zhì) 商住用地，商業(yè)面積不大于10% 綠化率 ≥ 35% 建筑密度 ≤ 30% 一、地塊分析 地塊現(xiàn)狀，內(nèi)部為綠地和廠房 32 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 天士力淮安項(xiàng)目 地塊周邊生活配套尚不完善；有 6路、 13路公交經(jīng)過地塊南側(cè)柯山路；周邊有城南中心小學(xué)、城南中學(xué)，教育配套尚可；柯山路設(shè)有農(nóng)業(yè)銀行、江蘇銀行網(wǎng)點(diǎn)；淮海南路設(shè)有市第二醫(yī)院分院；項(xiàng)目北側(cè)為京杭大運(yùn)河，大運(yùn)河風(fēng)光帶已有規(guī)劃。 江蘇銀行 農(nóng)業(yè)銀行 啟英外國(guó)語學(xué)校 城南中心 小學(xué) 第二 人民醫(yī)院 一、地塊分析 周邊配套，生活配套尚丌完善 33 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 天士力淮安項(xiàng)目 SWOT分析 ?優(yōu)勢(shì) Strength ?劣勢(shì) Weak ?成本優(yōu)勢(shì)：土地成本較低 ?景觀優(yōu)勢(shì)：地塊北臨大運(yùn)河風(fēng)光帶 ?客戶優(yōu)勢(shì)：天士力公司在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ǖ目蛻糍Y源 ?主題優(yōu)勢(shì)：天士力為醫(yī)藥企業(yè)，具備打造健康概念的先決品牌條件 ?自然天塹：項(xiàng)目位于大運(yùn)河南岸，淮安市民在心理上認(rèn)可尚需引導(dǎo) ?配套不足：周邊生活配套尚不完善 ?人氣不旺：目前居住氛圍不足 ?認(rèn)知度低：企業(yè)首次在淮安開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，市民對(duì)企業(yè)品牌認(rèn)知度低 ?機(jī)會(huì) Opportunity 結(jié)合項(xiàng)目條件，打造項(xiàng)目特色，進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng) ?規(guī)劃契機(jī)：政府推進(jìn)清浦新城建設(shè)，打造城市南部門戶 ?板塊聯(lián)動(dòng)：柯山路區(qū)域板塊自發(fā)整合，良好的發(fā)展契機(jī)使該板塊的影響力正逐步顯現(xiàn) ?科技主題：科技、節(jié)能、環(huán)保主題 ?生態(tài)概念：運(yùn)河風(fēng)光、陽光湖生態(tài)公園、內(nèi)部環(huán)境 ?健康理念：天士力藥業(yè)品牌效應(yīng)、會(huì)所健康生活示范 ?威脅 Threaten ?宏觀調(diào)控： ?供應(yīng)量大：截至 2023年 4月，淮安商品房存量房及潛在供應(yīng)量約 1500萬㎡。 ?競(jìng)爭(zhēng)激烈：區(qū)域市場(chǎng)新建項(xiàng)目數(shù)量較多，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈。 一、地塊分析 SWOT分析 34 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 天士力淮安項(xiàng)目 （ 1）速度與利潤(rùn)的平衡，速度優(yōu)先。 企業(yè)追求利潤(rùn)始終是在運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略高度占據(jù)重要的位置，但是從企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的角度來看，較快的資金回籠、較少的資金占有、穩(wěn)定的利潤(rùn)收入對(duì)企業(yè)的發(fā)展才是最重要的。一期 84畝地塊將以快速去化為目標(biāo)，為企業(yè)的運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略回籠資金。 （ 2）集團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)建 從集團(tuán)層面上來考慮，天士力在全國(guó)眾多城市有著廠房，隨著各個(gè)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)與城市開發(fā)的發(fā)展進(jìn)程加快，各個(gè)廠址的地段開始逐步成熟，廠址開始進(jìn)行逐步遷入新工業(yè)園區(qū)，那么原來的廠址土地可以通過操作轉(zhuǎn)為商品住宅用地。本項(xiàng)目在住宅方面的開發(fā)有利于集團(tuán)創(chuàng)建新的地產(chǎn)開發(fā)模式，成為集團(tuán)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。 項(xiàng)目的戰(zhàn)略目標(biāo)是什么？ 二、運(yùn)營(yíng)思路 戰(zhàn)略目標(biāo)上，兼顧速度不利潤(rùn) 35 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 天士力淮安項(xiàng)目 （ 1）一期 84畝地塊與大二期地塊之間的關(guān)系？如何運(yùn)作？ 一期 84畝地塊與 大二期 地塊為一個(gè)項(xiàng)目的兩個(gè)組團(tuán)進(jìn)行開發(fā)策略的思考 。 在項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)中，針對(duì)性制定 “ 以 84畝地塊打造項(xiàng)目品牌、樹立高品質(zhì)形象 ” 的運(yùn)營(yíng)策略， 以先期 可以視 84畝地塊的成功運(yùn)作帶動(dòng)后期地塊的面市 。 首期的成功可以達(dá)到二個(gè)戰(zhàn)略目標(biāo)：為天士力新廠提供建設(shè)資金；為本項(xiàng)目在二期上進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、融資等資本運(yùn)作提供品質(zhì)支撐。 （ 2）一期 84畝地塊的開發(fā)周期 考慮到宏觀環(huán)境及項(xiàng)目的前期運(yùn)作，一期 84畝地塊建議在 2023年年初面市，規(guī)劃建設(shè)中適當(dāng)犧牲容積率換取項(xiàng)目的品質(zhì)感，開發(fā)體量建議在 13萬㎡左右。 共分 3個(gè)批次推出，力爭(zhēng)在 1518個(gè)月完成銷售目標(biāo)。 一期 84畝地塊不大二期地塊乊間的關(guān)系？如何運(yùn)作？ 84畝地塊的開發(fā)周期？ 二、運(yùn)營(yíng)思路 開發(fā)思路上，兼顧一期實(shí)際銷售不二期資本運(yùn)作 36 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 天士力淮安項(xiàng)目 （ 1）健康概念： 天士力作為一家大型上市醫(yī)藥企業(yè)，幫助病人擺脫病痛、重返健康，倡導(dǎo)人們重視健康、和諧養(yǎng)生。以 “ 追求天人 合一、提高生命質(zhì)量 ” 為企業(yè)信條，追求養(yǎng)生文化，打造健康生活。天士力堅(jiān)持 “ 以人為本 ” ，將健康養(yǎng)生之道融 入建筑，讓人們以更親近、更自然的方式保持健康。 （ 2）集團(tuán)資源： 天士力以雄厚的集團(tuán)資源作后盾，以精益求精的態(tài)度打造健康建筑，天士力品牌為項(xiàng)目的品質(zhì)提供了堅(jiān)實(shí)的保障。 （ 3）開發(fā)經(jīng)驗(yàn)： 天士力在全國(guó)范圍內(nèi)運(yùn)作了多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在項(xiàng)目運(yùn)作中借鑒健康概念融入經(jīng)驗(yàn)。 （ 4）本地資源： 天士力公司在淮安本土擁有相應(yīng)的政府資源、固定的客戶資源，前者可以為項(xiàng)目的建設(shè)提供建議和便利，后者則可 以成為支持項(xiàng)目的忠實(shí)客戶。 “天士力”品牌能給我們帶來什么？ 二、運(yùn)營(yíng)思路 品牌建設(shè)上，將企業(yè)品牌不項(xiàng)目品牌相結(jié)合 37 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 天士力淮安項(xiàng)目 （ 1）一期建設(shè)的物業(yè)除應(yīng)售物業(yè)外，還應(yīng)包含樣板展示區(qū)、樣板房、營(yíng)銷中心等，并于開盤前做好； 目的： a、減少期房在市場(chǎng)中的抗性，加快銷售速度。 b、展現(xiàn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)實(shí)力，提升企業(yè)市場(chǎng)認(rèn)知度及認(rèn)可度。 c、為客戶展現(xiàn)未來生活場(chǎng)景，提升客戶購買欲望和信心。 （ 2）一期物業(yè)是整個(gè)項(xiàng)目對(duì)外宣傳的一個(gè)窗口，是樹立項(xiàng)目形象、企業(yè)品牌的重要一步，為整個(gè)項(xiàng)目 建立示范作用。 （ 3）一期項(xiàng)目物業(yè)的資金回籠狀況，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成功起到至關(guān)重要的作用，并為后期物業(yè)的滾動(dòng)開發(fā)提供資金保障。 一期開發(fā)什么物業(yè)類型？ 二、運(yùn)營(yíng)思路 物業(yè)類型上，以市場(chǎng)為導(dǎo)向選擇物業(yè)類型 38 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 天士力淮安項(xiàng)目 項(xiàng)目定位 PART 2 39 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 天士力淮安項(xiàng)目 檔次定位排列 本案與周邊項(xiàng)目有什么關(guān)系？ 本項(xiàng)目 恒大名都 （ 1）本項(xiàng)目與恒大名都、運(yùn)河城緊鄰，因此競(jìng)爭(zhēng)最為直接，彼此之間重疊的產(chǎn)品將面對(duì)同一層次的客戶群體，項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的塑造決定這一層次的客戶流向，因此建議項(xiàng)目需要打造 23個(gè)獨(dú)有亮點(diǎn)。 （ 2）本項(xiàng)目與大學(xué)城周邊的學(xué)林雅苑、中央美地、月季花園主要是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，該類項(xiàng)目依靠低價(jià)銷售策略攫取了大量客戶資源，因此只有高品質(zhì)及獨(dú)有的核心競(jìng)爭(zhēng)力才能使項(xiàng)目在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。 運(yùn)河城 京河灣 學(xué)林雅苑 中央美地 月季花園 整體定位目標(biāo) 檔次形象上，緊隨領(lǐng)跑者，打造更高性價(jià)比產(chǎn)品 40 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 天士力淮安項(xiàng)目 人群結(jié)構(gòu)金字塔 周邊項(xiàng)目客群主體 家庭年收入（元） 50000 20230 80000 150000 較大規(guī)模私企老板、政府高級(jí)干部、高級(jí)專業(yè)技術(shù)人員（醫(yī)生） 小私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、教師、企業(yè)中層管理人員、企事業(yè)員工 普通職員、小私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)普通員工 恒大名都 運(yùn)河城 京河灣 學(xué)林雅苑 中央美地 月季花園 金榜花園 本案客群主體 從周邊項(xiàng)目的客群主體來看，結(jié)合本案現(xiàn)有條件，項(xiàng)目主要客群將與恒大名都、運(yùn)河城、京河灣等項(xiàng)目的客群重疊并產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。 一、客群定位 目標(biāo)客群挖掘 41 瑞爾特房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 天士力淮安項(xiàng)目 ?年齡相對(duì)集中在 2545歲之間； ?是現(xiàn)代社會(huì)中堅(jiān)力量，他們代表著時(shí)代發(fā)展的方向； ?職業(yè)生涯處于上升期，在事業(yè)上處于打拼期； ?大都受過良好的教育，并且以知識(shí)和智慧謀生； ?是文化資本的受益者； ?已經(jīng)占有了一定的社會(huì)財(cái)富，并且財(cái)富指數(shù)隨著工作的拼搏呈上升趨勢(shì)； ?是現(xiàn)代城市菁英階層，具有較高的文化品