【文章內容簡介】 板塊，大營坡板塊，小河板塊，烏當板塊有數(shù)十個樓盤推出，興隆城市花園2期、城市山水公園、泉天下、圣泉流云、楓丹白露、貝地盧加諾、智慧龍城2期、小石城“緣分天空”、中天花園七/八/十組團、玉蘭園高層等等一批中高端大盤，以及綠苑、金獅小區(qū)、碧?；▓@部分項目等大型經濟適用住房項目都集中在2005年下半年開盤上市，使貴陽樓市進入一個急劇放量期。今年上半年，小河、金陽、白云都有多個大盤上市，競爭局面進一步加大。、急劇放量，樓市競爭空前激烈。去年下半年別墅項目供應量增加；經濟適用房供應量較去年上半年有所增加；全市高層供應量逐漸放大；商業(yè)經營用房供應比例較大；去年下半年貴陽樓市的急劇放量就使得光市區(qū)和幾個熱點郊區(qū)板塊的同期可售面積達到100萬平方米左右，放量之巨實屬罕見，競爭將是市區(qū)高層面對眾多郊區(qū)大盤小區(qū)的競爭，三橋、烏當、小河板塊大盤與大盤之間的競爭，各板塊中高端項目與大型經濟適用小區(qū)的競爭，面對如此激烈的競爭，考驗樓盤素質，考驗開發(fā)商魄力，考驗營銷策劃機構功力的時候徹底到來了。、產品供應百花齊放，部分產品形態(tài)與品質全面提升。別墅、洋房、高層、多層、疊拼等產品多樣化，更向沿海地區(qū)的設計水平看齊。、價格漲浮速度減緩，銷售速度相對減慢受國家房地產新政的影響，在全國房地產一片“冬季到來”的情況下，貴陽房地產市場將不可避免受到或多或少的波及，部分消費者追隨國家大政而持幣觀望將會出現(xiàn)，從而影響到市場整體成交量，減慢樓盤銷售速度，而此次新政中的“各市市長工作表現(xiàn)”考察將與房地產價格上漲有效減緩和價格有效下降直接掛鉤，已經使得新政不可避免帶有一些“政治色彩”，在這種背景之下，地方政府將不得不對房地產價格采取相應的措施，從而使得房地產銷售價格上漲速度減緩。、營銷手法、推廣水平再上層樓、新的商業(yè)經營模式出現(xiàn)，商業(yè)發(fā)展格局呈現(xiàn)新趨勢隨著浙江商城項目的推出，“SHOPPINGMALL”的商業(yè)形態(tài)逐漸深入人心。政府政策影響投資客的投資方向，消費者購買商鋪更愿意購買“政府立項的商圈”；金陽版塊商業(yè)項目實現(xiàn)旺銷。三、競爭樓盤分析競爭樓盤概況項目名稱物業(yè)形態(tài)開發(fā)商均價（元/平米）開盤時間交房時間賣點山水黔城高層、小高層、別墅貴州宏立城房地產開發(fā)公司35002007年底品質高檔、環(huán)境優(yōu)美、設計獨特、有山有水、規(guī)模宏大興隆珠江灣畔多層LOFT公寓、小高層寬景HOUSE、低層花園洋房、別墅貴陽鐵五建房地產開發(fā)有限公司多層2600花園洋房3300高尚生態(tài)智能化小區(qū)、建筑形式多樣化興隆城市花園多層、小高層、別墅貴陽鐵五建房地產開發(fā)有限公司2300健康、運動、文化演繹成項目的賣點十里江南心所在花園洋房為主、部分電梯小高層貴州省城鄉(xiāng)建材建筑開發(fā)公司2700江南建筑特點、藥物植物園、環(huán)城林帶德盛園多層貴陽通力房地產卡發(fā)公司2300華田親水灣多層華田房地產開發(fā)公司2400親水社區(qū)、河濱走廊、環(huán)城林帶大興星城洋房、高層貴陽大興房地產開發(fā)公司2300內部認購時期氣、韻、生、動演繹項目的賣點江南苑多層貴州省城鄉(xiāng)建材建筑開發(fā)公司2380楠竹花園三期為多層商住樓凱宏房開公司21002007年底竹、梅、蘭、菊塑造傳統(tǒng)文化林城花都小高層貴州武岳實業(yè)集團房地產開發(fā)公司43002006年底2008年領地風尚、環(huán)境優(yōu)美、規(guī)劃卓越、設計匠心、設置超前、設施便利祥和家園多層6+1貴州昶宏房地產開發(fā)有限公司1900建筑密度低，升值潛力巨大經典時代花園廣場小高層電梯房貴州卓信房地產開發(fā)公司50002003年大正雨曦城多層、小高層貴州大正房地產公司未定未開盤2007年底交通便利，風雨、陽光、生活塑造賣點王府峰景高層貴州萬邦地產開發(fā)公司48002006年底成熟地段、硬件到位、投資升值、智能配套錦繡星城高層貴州錦星房地產開發(fā)公司40002005年底盛世花城高層韋順達房地產開發(fā)有限公司6000南明河畔、甲秀樓旁、風光日麗富華松竹苑多層6+1貴州富華房地產開發(fā)公司2600有山有水、青竹園亨特國際高層貴州亨特房地產公司5500綠苑小區(qū)高層貴州省經濟適用房發(fā)展中心1800金岸玉都高層貴州通達房地產開發(fā)公司4700紐約紐約高層貴州鴻靈房地產開發(fā)公司4450核心商圈，集購物、餐飲、娛樂、教育、休閑為一體福樓旺邸高層貴陽鴻飛房地產開發(fā)公司約4000零距離都是生活，交通便利美佳假日花園小高層、多層貴州富安房地產開發(fā)公司4000環(huán)境、休閑運動、配套、戶型中天商務港高層世紀中天中天廣場項目公司5000起價現(xiàn)代智能化商務配套，核心地段、商機無限帝豪名都小高層貴州魯?shù)芊康禺a開發(fā)公司3200都市花園高層貴州中錦房地產開發(fā)公司3633水錦花都多層、小高層貴州全林集團房地產開發(fā)有限公司2100未開盤2006年底周邊教育設施完善，交通便利，位處烏當區(qū)核心地帶圣泉流云花園高檔多層住宅貴州集成房地產開發(fā)有限公司2600配套設施齊全，交通便利，景觀優(yōu)美碧海乾圖多層貴州乾圖房地產開發(fā)公司2500周邊教育設施齊全，環(huán)境優(yōu)美中天南湖托斯卡小鎮(zhèn)別墅、電梯洋房、高層世紀中天中天星園項目公司 未定未定未定金世旗楠苑小高層貴州金世旗房地產開發(fā)有限公司1640生活環(huán)境好競爭樓盤數(shù)據(jù)統(tǒng)計）典型大盤數(shù)據(jù)統(tǒng)計項目名稱占地面積（萬平方米）形態(tài)備注山水黔城99高層、小高層、別墅南明區(qū)，項目對面興隆珠江灣畔42多層LOFT公寓、小高層寬景HOUSE、低層花園洋房、別墅小河區(qū)興隆城市花園19多層、小高層、別墅小河區(qū)綠苑小區(qū)25多層南明區(qū)）低密度樓盤數(shù)據(jù)統(tǒng)計項目名稱容積率項目名稱容積率興隆珠江灣畔山水黔城興隆城市花園林城花都十里江南心所在祥和家園華田親水灣美佳假日花園江南苑中天商務港楠竹花園綠苑小區(qū)水錦花都圣泉流云花園）主要競爭樓盤推廣主題樓盤名推廣主題興隆珠江灣畔山光水色,一生一宅興隆城市花園親情人居典范十里江南心所在新江南住宅，純中國生活華田親水灣家與心情之間，一道水岸風景線大興星城大型新城，北美小鎮(zhèn)天海青城城市魅力精品，綠色生活特區(qū)楠竹花園竹文化，親情社區(qū)山水黔城國際品質，貴州驕傲林城花都空中花園，獨秀林城祥和家園新院落低密度純住區(qū) 大正雨曦城BOBO小鎮(zhèn)（風雨/陽光/生活）王府峰景春天國際王府峰景盛世花城南明河畔，創(chuàng)富精英的上層建筑富華松竹苑綠竹青松/碧水庭院紐約紐約事業(yè)在紐約，投資在紐約福樓旺邸貴陽市首席“?！蔽幕宋木幼^(qū)美佳假日花園生活如假日，居家是花園中天商務港城市中央/甲級智能商務廣場森林之家每周7天的公園生活金海岸城市山林生活/創(chuàng)富金商寶地祥和家園新院落低密度純住區(qū)金龍國際花園雄踞中央，住在未來中天花園健康生活每一天（兌現(xiàn)美麗生活）天馨家園可以裝下一生幸福的好房子福宅天闊貴陽高爾夫別墅百靈陽光高層全景觀住宅香榭麗舍純法式質感社區(qū)/水晶名宅中央公園城市高處/生活高度貝地盧加諾黔靈山脈/水岸領館/私家畔山生活樓盤調查結果分析、南明區(qū)行情1）、提要核心區(qū)域均值：約4300元／平方米本項目周邊區(qū)域均值（南明區(qū)與小河區(qū)）:2648元/平方米東山、水口寺區(qū)域均值：約2000元／平方米油榨街區(qū)域均值：約3850元／平方米太慈橋區(qū)域均值：約2200元／平方米花果園區(qū)域均值：約3100元/平方米2）、板塊樓市概述南明區(qū)是貴陽的傳統(tǒng)核心區(qū)域，都市繁華，擁有很好的區(qū)位資源及景觀資源。經過多年的改造開發(fā)，區(qū)域中心內已經基本無地可用，少量高層項目持續(xù)供應。伴隨城市發(fā)展，區(qū)域內樓市已經向城郊結合部尋求發(fā)展，發(fā)展方向主要集中在太慈橋、朝陽洞，油榨街、龍洞堡和東山、水口寺區(qū)域三個方向。由于該版塊的區(qū)域位置及自然地理，該版塊目前的規(guī)劃定位主要以中高檔住宅開發(fā)為主。3）、細分區(qū)域情況）、核心區(qū)均價均值：4300元／平方米價格區(qū)間：30007700元/平方米區(qū)域樓市特征：該區(qū)域項目主要以高層項目供應、多層單位極少。受用地條件限制，項目規(guī)模普遍不大，少數(shù)項目在813萬方，建筑形態(tài)均以高層出現(xiàn)，商住結合，群樓主要用做商業(yè)和寫字樓，很少有純居住項目。供應戶型主要為130180平米的大屋，布局多為三房和四房，少數(shù)項目供應80120平方米的中小單位，產品供應同前期相比呈現(xiàn)小型化趨勢。因受項目規(guī)模和建筑形態(tài)限制，項目自身配套普遍較弱，環(huán)境一般，但交通條件和社會配套資源豐富，居家便利。銷售情況良好但價格呈下調態(tài)勢。2）本項目周邊區(qū)域 均價均值：2648元/平方米 價格區(qū)間：1800元3500元/平方米區(qū)域樓市特征： 多為大型居住社區(qū)，品質高檔，容積率低，建筑密度小，單位面積從70140平米不等。特別注重居住環(huán)境的建設，多層、小高層、別墅為主要物業(yè)類型。該區(qū)域是小河、花溪、貴陽市內三區(qū)交匯的黃金地段，是連接小河與貴陽市區(qū)的必經之地。距離市區(qū)中心僅10分鐘車程，隨著四方河路的改建完工，這里的交通將更加便利。該區(qū)域還處于貴陽市新商圈“旱碼頭商圈”之中，升值潛力巨大。）、太慈橋、朝陽洞區(qū)域均價均值：2400元／平方米價格區(qū)間：15003000元／平方米區(qū)域樓市特征：多層為主、小高層為輔的小區(qū)式物業(yè)類型。供應戶型主要為90130平米小三房和舒適三房，兩房單位集中在7590平方米，產品供應同質性高，供應面積集中項目自己配套較差、環(huán)境為一般水平，項目周邊配套資源和環(huán)境普遍較差。）、油榨街、龍洞堡均價均值：3150元／平方米價格區(qū)間：26004000元／平方米區(qū)域樓市特征：項目多為小區(qū)性社區(qū)，產品供應全面，小高層、高層、多層均有供應。項目規(guī)模516萬平方米、項目定位多元化，中、高、低端產品均可選擇。因項目供應多元化，供應單位主要為兩房和三四房產品，面積輻射面寬，不集中。具備一定規(guī)模，擁有自身配套，小區(qū)環(huán)境普遍較好，但周邊環(huán)境和社會配套一般。隨著貴鋼的搬遷，改造，該區(qū)域的空氣質量得到一定的改善。南明區(qū)物流中心的商業(yè)價值也逐漸得到體現(xiàn)。花鳥市場、富源藥業(yè)物流中心等專業(yè)市場的搬遷，吸引了不少市民的關注。4）、個案分析中天世紀新城項目概況㎡，總建筑面積100萬㎡，小區(qū)綠化率為45%，共分為12個組團，總戶數(shù)6000余戶，規(guī)劃居住總人口2萬余人。㎡，㎡，共229戶。二期總戶數(shù)約700戶，建筑面積約10萬㎡。項目擬修建一個10000㎡的社區(qū)幼兒園和中、小學及足球場等教育設施，規(guī)劃修建70000㎡的商業(yè)配套設施及占地50000㎡的康體中心會所和一個5000㎡的社區(qū)醫(yī)療中心。一期在2004年已基本完工，一期別墅共229套，業(yè)主已入伙裝修。項目二期在04年初已動工，開工面積約10萬㎡。整個新城的總工期約在8年左右。銷售情況，一期銷售約75%，別墅起價為4000元/㎡，均價在4400元/㎡，最高價達到5500元/㎡。二期均價約1850元/㎡。㎡(暫定)。項目特點及簡評賣點：規(guī)模宏偉、規(guī)劃超前、配套完善，距離城市核心區(qū)近。中天公司多年經營，具備一定市場影響力的中天品牌。距離市中心最近的別墅區(qū)所在，交通便利、高品質生活氛圍單一。抗性：周邊自然環(huán)境不佳，南明河下游情況惡劣。區(qū)域開發(fā)不成熟，人氣不足。道路有所改善，但現(xiàn)有交通仍不是十分不便。3．小河區(qū)行情1）、提要區(qū)域均價均值：2530元／平方米價格區(qū)間：16002800元/平方米2）、板塊樓市概述成規(guī)模的中高檔項目是區(qū)域樓市的總體特點，產品結構主要以多層為主，小高層為輔，有部分高檔物業(yè)。重視社區(qū)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)，但經營欠佳。項目規(guī)?？缍却螅瑥?萬30萬平方米不等，受到土地供應的限制，產品開發(fā)在現(xiàn)階段走向小性化。單位面積40200平方米，主力供應面積分成7090平方米的二房、小三房單位，110140平方米的大三房。經過幾年來眾多房地產公司的努力，小河的房地產開發(fā)水平有很大提高，成為較多市民認同的居家選擇地，但交通成為區(qū)域的置業(yè)障礙，因土地供應不足，開發(fā)總量呈下降趨勢。大盤的不斷涌現(xiàn)是近年來小河板塊房地產市場發(fā)展的重要特征，在2006年的貴陽市房交會上大盤的推陳出新再次驗證了這一點。該區(qū)老牌大盤興隆?城市花園本屆房交會上將推出二期桃源居的部份組團，興隆?珠江灣畔一期也在房交會上展示風采。房交會上，超大盤大興星城也將與廣大購房者會面。該樓盤總建筑面積達50萬平方米，是大興房開繼中興世家之后在該板塊開發(fā)的又一生態(tài)大盤。大興星城整體定位為北美風情超大規(guī)模親水生態(tài)社區(qū)，綠化率達到40%以上，通過較高的性價比將客戶鎖定在了中低收入置業(yè)者。此外，已進入三期開發(fā)的黃河南路樓盤楠竹花園，項目總建面也超過了10萬方。近期開盤的十里江南，位于