【文章內(nèi)容簡介】 心包裝布臵，到沙盤模型制作，以及圍墻廣告的包裝，處處都體現(xiàn)出其專業(yè)的手法。 此項目地理位臵優(yōu)越，商業(yè)價值凸現(xiàn)，項目為高層 +裙樓商業(yè)模式，住宅全以小戶型為主，打造低總價，低首付，易出租，投資自住兩相宜概念；裙樓商業(yè)已經(jīng)和華潤蘇果超市達成合作協(xié)議，屆時蘇果超市將強勢進駐，這給樓上的住戶大大提供便利。有主力店的進駐對物業(yè)的價值也有很大的提升，加上紫薇小學學區(qū)的良好教育資源更讓投資價值可見一斑。目前項目處于前期積累中，市場反應較好。 在售樓盤調(diào)研 水石購物廣場 【 項目地址 】 天長東路與南譙北路交界處 【 物業(yè)類型 】 商業(yè) 【 開發(fā)商 】 安徽德通房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 【 營銷代理 】 千策地產(chǎn) 【 銷售率 】 銷售已完成 ， 目前招商中 【 周邊配套 】 麥當勞 、 時代超市 、 五星電器 、 市政府 、 中國郵政 、 中國電信 、 中國移動 、 工商銀行 、 新華書店等 。 【 業(yè)態(tài)劃分 】 負一樓：雄獅數(shù)碼廣場等 一層：化妝品 、 金銀首飾 、 鐘表眼鏡 、 時尚飾品 、 數(shù)碼等 二層：魅力女士專區(qū) 三層：精品男士專場 四層：餐飲 、 娛樂 、 休閑 在售樓盤調(diào)研 水石購物廣場 【 招商政策 】 第一年租金 5折 ， 第二年租金 7折 ， 第三年租金 9折 ， 都按使用面積出租 。 【 項目簡介 】 水石廣場位于滁州市中心 ， 交通快捷便利 ， 是安徽德通房地產(chǎn)發(fā)展有限公司著力打造的滁州市房地產(chǎn)經(jīng)典品牌產(chǎn)品之一 。 項目占地面積 ， 總建筑面積約 10萬平方米 ， 是滁州市中心的大型綜合性項目 。 項目于 2021年 9月 16日盛大開工 , 總用地面積 18494 ㎡ ， 總建筑面積 47000 ㎡ 。 其中超市經(jīng)營面積 15000 ㎡ ， 四星級酒店 水石假日大酒店 11000 ㎡ ， 地下商場 5010 ㎡ ， 地下停車場 4850 ㎡ ， 該項目建設完成后將是集大型購物廣場 、 精品商業(yè)街 ， 地下商場 、 星級酒店 、 地下停車場為一體的滁州市中心地標性建筑 。 在售樓盤調(diào)研 盛大裝飾城 【 項目地址 】 全椒城南新區(qū) S206省道與南屏路交界處 【 開發(fā)商 】 盛華建材市場開發(fā)有限公司 【 物業(yè)類型 】 商業(yè) 【 建筑規(guī)劃 】 上海江南規(guī)劃設院 【 運營商 】 全椒盛華建材市場開發(fā)有限公司 【 占地面積 】 68800平米 【 建筑面積 】 約 10萬平米 【 業(yè)態(tài)劃分 】 陶瓷 、 潔具 、 燈飾 、 窗簾 、 家具 、 機電 、 板型材 、餐飲娛樂等 。 在售樓盤調(diào)研 盛大裝飾城 分析點評： 項目旨在打造一個能滿足市場需求 ， 結(jié)合本地消費者習慣與現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展趨勢 ， 構建集建材購物為主 、 娛樂為輔的 “ 一站式 ” 消費商業(yè)綜合體 ， 設計上體現(xiàn)以人為本理念 。 該項目的建成 ， 將成為全椒規(guī)模最大 、建材品種最多 、 信息最全 、 經(jīng)營理念超新的大型市場之一 。 項目建成后能容納 1500戶商戶 ， 提供 5000個就業(yè)崗位 ， 年成交額在6億元以上 ， 將成為全椒唯一的現(xiàn)代化裝飾建材航母 。 目前項目處于前期積累階段 ， 從項目現(xiàn)場售樓處包裝還是工地圍墻包裝來看都顯得非常一般 ， 檔次不高 。 但是由于項目為全椒市唯一的建材專業(yè)市場 ， 受到政府的大力支持 ， 目前市場反應還不錯 。 此項目雖然位于全椒 ， 但是滁州比較小 ， 經(jīng)濟欠發(fā)達 ， 客戶群體有限 ， 購買力不足 。 此項目和我項目銷售節(jié)奏差不多 ， 是我項目的競爭對手之一 。 在售樓盤調(diào)研 目前滁州市域范圍內(nèi)在售項目的特征為： ?住宅產(chǎn)品結(jié)構單一，缺少可投資的產(chǎn)品 。戶型結(jié)構設計缺乏創(chuàng)新，以傳統(tǒng)自住的 100130平米大戶型為主，缺少靈活時尚的小戶型產(chǎn)品。 ?產(chǎn)品定位不清，同質(zhì)化嚴重。 很多樓盤和商業(yè)定位不清，推出的時間比較集中，且主訴求點基本一致，未能深入人心，激起民眾強烈購買欲望。 ?營銷推廣手法單一，力度欠缺。 開發(fā)商和營銷機構大多以滁州本土為主，外地品牌開發(fā)商和一線城市營銷機構較少，導致行業(yè)缺少競爭和創(chuàng)新。 ?政策微妙，風險加大，競爭加劇。 目前政府陸續(xù)出臺相關政策調(diào)控樓市，無疑對房產(chǎn)的銷售是個沖擊。目前滁州樓盤存量很多，加之眾多新推房源，勢必加劇滁州的樓市競爭局面，開發(fā)商回收資金風險加大。 在售項目調(diào)研總結(jié) 在售項目調(diào)研總結(jié) 我司認為：伴隨滁州地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的迅速發(fā)展，商業(yè)項目面臨的市場競爭已趨白熱化。如何在競爭中脫穎而出，占據(jù)有利的競爭位臵，規(guī)避風險？首先要從項目自身分析出發(fā)，把握市場趨勢，認準目標客戶群體，對主要競爭對手做到知己知彼，突出項目的主要優(yōu)勢，引發(fā)市場的共鳴和關注。 思維導圖 滁州在售項目調(diào)研 客戶深度訪談 宏觀市場分析 滁州市房地產(chǎn)調(diào)研 微觀市場分析 項目定位 市場調(diào)研 項目分析 項目定位 滁州專業(yè)市場調(diào)研 南譙小商品市場 【 項目地址 】 經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)西側(cè) ， 豐樂南路與花園路交匯處 【 經(jīng)營業(yè)態(tài) 】 服裝 、 鞋帽 、 箱包 、 飾品 、 干花 【 主力鋪位面積 】 約 1020平米每間 ， 共 500余間 ， 大多數(shù)商鋪為工商局所有 【 租售情況 】 一般情況下 8000元 /間 —— 15000元 /間 ， 另每間有 300元的工商管理費 【 售價 】 私人持有的商鋪目前對外報價約 10000元 /平米 專業(yè)市場調(diào)研 專業(yè)市場調(diào)研 南譙小商品市場 【 項目點評 】 ?滁州市南譙小商品市場 ， 1987年建成并投入使用 ， 占地面積 8930平方米 ， 門面 500余間 ， 攤位 242節(jié) ， 共有日雜百貨 、 服裝經(jīng)營業(yè)主491戶 。 ?南譙小商品市場 以低端服裝 、 鞋帽等商品零售為主 ， 有少量批發(fā) ，市場內(nèi)商品相對廉價 ， 主要客戶群體為滁州市區(qū)居民 ， 所售產(chǎn)品層次性 、 豐富性不足 ， 分布凌亂 ， 市場分布不夠統(tǒng)一 ， 市場競爭力有待提高 。 ?市場建立時間早，位于市區(qū)，但配套設施已落后，通道相對狹窄，市場整體規(guī)劃布局和內(nèi)部形象較差。 其建筑形態(tài)主要以商業(yè)攤位為主，輔以鋼架結(jié)構大棚，已經(jīng)制約了其進一步的發(fā)展。整體形象差，檔次不高，購物環(huán)境上跟不上消費水平，不利于城市形象的提升。 南譙小商品市場為滁州經(jīng)營時間比較長的小商品市場，我司認為應善于利用現(xiàn)有資源，突出我項目商業(yè)優(yōu)勢，合理運用策略，分析客戶源，整合區(qū)域資源，為我項目所用。 專業(yè)市場調(diào)研 世紀商業(yè)園 【 項目簡介 】 世紀商業(yè)園位于滁州商業(yè)繁華中心，是市內(nèi)規(guī)模最大的綜合型市場，園區(qū)經(jīng)營面積 2萬平方米，一期市場于 2021年底開業(yè)，主要經(jīng)營品種有：服裝、鞋帽、箱包、窗簾燈飾廣場、美容美發(fā)、攝影沙龍、餐飲茶座等。 2021年經(jīng)營面積 7千平方米的蘇果超市加盟入駐和 2千平方米小商品批發(fā)市場的開業(yè)，使得園區(qū)人氣直線上升，物流、人流暢通無阻，旺地、旺鋪潛力無限。 目前市場正處在穩(wěn)定并逐步向良性發(fā)展的態(tài)勢。為了滿足顧客“一站式”消費的新形式，擴充經(jīng)營范圍，市場計劃在現(xiàn)有基礎上進一步擴大市場規(guī)模和經(jīng)營品種，市場二期招商即日起全面啟動。 二期招商的主要品種為：小百貨、床上用品以及其它生活日用品。床上用品新招租商鋪 30余間（每間面積 25m2），面積近千平方米，小商品擴招面積約 800平方米，攤位數(shù)量 50個（攤位面積 920m2）。 專業(yè)市場調(diào)研 通力玉橋批發(fā)市場 【 項目地址 】 豐樂北路世紀商業(yè)園 【 經(jīng)營業(yè)態(tài) 】 各種小商品批發(fā) 【 租金情況 】 該市場以小商品批發(fā)為主，目前空轉(zhuǎn)二層 3間商鋪 1012萬，年租金 ， 4050㎡ /月 一樓入口 120150元 /㎡ /月，中間 100120，兩年一簽 【 概況介紹 】 通力玉橋批發(fā)市場屬于安徽通力投資集團有限公司，是由南京玉橋市場全面輔導和培訓的規(guī)范的批發(fā)市場。 2021年正式開業(yè)，是南京都市圈滁州市首個商貿(mào)對接項目。 專業(yè)市場調(diào)研 通力玉橋批發(fā)市場 【 項目簡介 】 通力玉橋批發(fā)市場擁有完善的管理機構，并與轄區(qū)工商部門和國、地稅部門實施聯(lián)動管理，促進市場培育和健康發(fā)展。位于滁州市世紀商業(yè)園的通力玉橋批發(fā)市場，已與南譙路商業(yè)街、天長路商業(yè)街、豐樂路商業(yè)街形成滁城中心商圈。 通力玉橋批發(fā)市場是世紀商業(yè)園重要組成部分，市場面積 9000平米，來自全國各地的 300多家經(jīng)營戶入住。市場以小商品作為主要經(jīng)營大類，經(jīng)營品種有工藝品、花類、玩具、童車、文化體育用品、小五金、小電器、鐘表、箱包、編制品、地毯、針棉制品、鞋帽、化妝品、皮具、日常用品和副食品等數(shù)十個系列近萬個品種。 通力玉橋批發(fā)市場已輻射到南譙、瑯琊、來安、全椒、定遠和明光大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)，成為滁州重要的小商品集散地，是滁州市唯一以小商品為主經(jīng)營大類的批發(fā)業(yè)態(tài)，是滁州區(qū)域鄉(xiāng)鎮(zhèn)商貿(mào)的橋梁。 專業(yè)市場調(diào)研 分析點評： ? 通力玉橋批發(fā)市場是滁州市最專業(yè)，輻射范圍最廣的小商品專業(yè)批發(fā)市場， 是滁州地區(qū)重要的小商品集散地； ? 以經(jīng)營中低端小商品批發(fā)為主，憑借便利的交通和物流條件，立足滁州，面向周邊地區(qū)，是區(qū)域范圍內(nèi)小商品批發(fā)流通首選之地； ?市場經(jīng)營戶為各類小商品經(jīng)銷商，客戶以滁州市各縣區(qū)小商品零售商為主； ?通力玉橋批發(fā)市場是目前滁州地區(qū)最集中和具有市場影響力的小商品批發(fā)市場。 ? 隨著市場的發(fā)展，規(guī)劃滯后、管理混亂等問題與矛盾日益突出，這是制約 通力玉橋批發(fā)市場 未來發(fā)展的主要難題。 通力玉橋批發(fā)市場規(guī)模雖然不大，但其小商品在滁州 影響之深是不言而喻的，因此我司認為，如何利用政府規(guī)劃，媒體 輿 論造勢炒作、合理引導 通力玉橋的商戶，提高其對我項目的認同度，促使商家整體的進駐。 通力玉橋批發(fā)市場 專業(yè)市場調(diào)研 白云商廈 【 項目地址 】 滁州市瑯琊區(qū)南譙北路 【 經(jīng)營業(yè)態(tài) 】 現(xiàn)代百貨，主要經(jīng)營服裝、鞋、金銀飾品、化妝用品、辦公用品、煙酒食品等 【 概況介紹 】 滁州市白云商廈隸屬于安徽白云集團 ,是一家集各種經(jīng)營業(yè)態(tài)于一體的現(xiàn)代購物中心。目前，滁州白云商廈主體樓共三層，總面積 ，總資產(chǎn)達 ，員工 920人，是皖東地區(qū)大型的商業(yè)機構。 專業(yè)市場調(diào)研 滁州建材市場 【 項目地址 】 滁州市瑯邪區(qū)紫薇北路 1038號 【 經(jīng)營業(yè)態(tài) 】 木材 、 線條 、 實木 、 復合地板 、 防盜門 、 實木門 、 油漆 、涂料 、 陶瓷 、 潔具 、 五金 、 防水材料 、 電器 、 石材等 【 租金情況 】 一般情況下 60元 /平米 /月 分析點評： 該市場主要以經(jīng)營建材產(chǎn)品為主 ， 只租不售 ， 為一企業(yè)所有 。 該市場整體形象比較陳舊 ， 且多數(shù)為一層店面 ， 以低端零售為主兼營批發(fā) ， 客戶主要來源滁州各縣區(qū)零售商和市區(qū)低收入人群 。 目前存在的問題主要有： ? 車道太窄不便于人流和貨流的暢通； ? 市場老舊 ， 形象差 ， 多數(shù)商家已經(jīng)聽說要拆遷了 ， 有的商家等拆了再搬 ， 但也有部分商家有主動尋求新市場的想法； ? 對其他地方新成立市場 ， 如果定位合理 ， 管理到位 ， 并具備一定的規(guī)模 ， 商戶愿意嘗試進駐 。 專業(yè)市場調(diào)研 長江商貿(mào)城 【 項目地址 】 滁全路與會鋒路交匯處 【 開發(fā)商 】 滁州國潤投資發(fā)展有限公司 【 業(yè)態(tài)定位 】 民用及辦公家具 、 木材 、 膠合板 、 地板 、 木線條 、 門業(yè)櫥柜 、 陶瓷衛(wèi)浴 、 輕鋼龍骨 、 扣板 、 吊頂 、 五金 、 電器 、 水暖掛件 、 油漆涂料 、 石材 、 燈具 、 汽配等 【 主力鋪位面積 】 約 3040平米每間 ， 兩層 【 租售情況 】 一般情況下 1000元 /間 ， 位臵好的一般在 12001500元 /間 【 管理費 】 1元 /平米 專業(yè)市場調(diào)研 長江商貿(mào)城 專業(yè)市場調(diào)研 長江商貿(mào)城 【 項目介紹 】 項目座落于滁州市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)西側(cè) ， 總體規(guī)劃 500余畝 。 由 3大版塊組成 ， 分別為長江商貿(mào)城家居建材市場 ， 長江商貿(mào)城汽車市場 （ 皖東國際車城 ） ， 長江財富廣場 。 長江商貿(mào)城家居建材市場 2021年開始籌建 ， 至今已成旺市 。 市場入駐各類私營企業(yè)近500家 ， 入住率接近 100%。 經(jīng)營范圍涉及到木材 、 板材 、 五金 、 陶瓷衛(wèi)浴 、 各種門 、 油漆 、 燈具 、 石材等產(chǎn)品 ， 已經(jīng)形成精品展示館 ， 陶瓷衛(wèi)浴交易區(qū) ， 木地板交易區(qū) ， 五金燈具交易區(qū) ， 油漆及木業(yè)交易區(qū)等專業(yè)街區(qū)格局 。 專業(yè)市場調(diào)研 分析點評： ? 該項目為我項目直接競爭對手 ， 其規(guī)模和業(yè)態(tài)與我項目比較接近 。 但該項目啟動得比較早 ， 現(xiàn)在賣得基本差不多了 ， 目前經(jīng)營狀