【文章內(nèi)容簡介】 不等。 按供應(yīng)的別墅類別，其戶型面積可分為以下區(qū)間段 別墅類別 面積供應(yīng)區(qū)間 產(chǎn)品屬性、分布及代表性項目 疊拼別墅 150㎡ 以下 以投資、度假型為主，集中于在外山區(qū)域，少量集中于前山。 代表樓盤：蜀山棲鎮(zhèn)、青城假日長灘、青城山房 聯(lián)排別墅 80—220㎡ 以度假型為主，集中于前山區(qū)域省道 106線附近。代表樓盤：上善棲、芙蓉青城 獨棟別墅 140—1000㎡ 以度假型為主，集中于外山區(qū)域。代表樓盤：逸嶺 錦江、高山流水 雙拼別墅 180—320㎡ 以投資、度假型為主，僅有少量分布于遠離青城山或青城山向內(nèi)圈層。 代表樓盤：天下青城 美墅半島、珠江逸景 天生墅 目前青城山疊拼別墅價格區(qū)間在 3900— 10800元 /㎡ （ 青城假日長灘 —青城山房 ） 聯(lián)排別墅價格區(qū)間在 7500— 11000元 /㎡ （ 芙蓉青城 —上善棲 ） 獨棟別墅價格區(qū)間在 9500元 — 18000元 /㎡ （ 逸嶺 錦江 —高山流水 ） 雙拼別墅價格區(qū)間在 8500— 13000元 /㎡ （ 珠江逸景 天生墅 —天下青城 美墅半島 ） 在銷售熱點分布上，呈現(xiàn)一路一場一鎮(zhèn)的分布特性。一路是省道 106線，一場是青城山國際高爾夫球場，一鎮(zhèn)是街子古鎮(zhèn)。 目前青城前山的可開發(fā)地塊較少，且沿省道 106線分布，因此，在銷售熱點上，越臨近省道106線，該物業(yè)受到的關(guān)注越大。以上善棲和芙蓉青城作對比，在同一日同一時段內(nèi)，前者現(xiàn)場客戶總到訪量可達到 10組以上，后者僅有 24組客戶。 由于青城山國際高爾夫球場是現(xiàn)階段青城山最高端的別墅物業(yè)配套設(shè)施，因此，環(huán)繞其開發(fā)的高爾國際、高山流水、逸嶺 錦江等均獲得了較大成功，但相對的，距離上稍顯偏遠的天下青城，雖然也獲得一定成功，但這是在其付出了對道路進行改造的代價以及較為漫長的銷售周期獲得的。 最后，雖然大觀、青城山兩個場鎮(zhèn)是目前青城山別墅物業(yè)較為集中的區(qū)域，但由于其自身并不具備十分濃郁的人文底蘊，因此在此方面具有優(yōu)勢的街子古鎮(zhèn)，憑借其良好的人文氛圍和較高的人氣聚集，使其目前在開發(fā)的如蜀山棲鎮(zhèn)受到購房人群的極高關(guān)注。 在分布上，青城山物業(yè)呈現(xiàn)兩點一帶式分布特性。兩點為青城前山和青城外山，一帶為環(huán)山路一線。 青城前山，由于其總體地塊較小，且為盡量增加高端配設(shè)，在物業(yè)形態(tài)上，多為聯(lián)排和疊拼物業(yè)。但在形象上，多采取高端品質(zhì)，以此獲得價格提升空間。 青城外山，由于地塊面積均遠大于前山，且擁有高爾夫球場等多個高端物業(yè)配設(shè)，因此其在物業(yè)選擇上，多以高端獨棟別墅物業(yè)為主要產(chǎn)品。 由于環(huán)山路附近均為早期開發(fā)別墅物業(yè)，其地塊面積均被限制在較小范圍內(nèi)，且多缺乏合理規(guī)劃。因此，環(huán)山路一線的別墅物業(yè)多為混雜形態(tài)，以小獨棟、聯(lián)排為主。 在銷售模式上，青城山物業(yè)保持著“緩慢開發(fā)、不斷提價、緩慢銷售”的態(tài)勢。 由于青城山物業(yè)整體屬于郊區(qū)傳統(tǒng)別墅，為第二居所性質(zhì)，因此，在銷售上，青城山別墅物業(yè)多“以時間換利潤”，特別是高端物業(yè)，通過延長開發(fā)周期，最終獲取較高利潤。但需要特別注意的是，目前青城山的高端物業(yè)（僅以形象劃分）集中于前山山門 1公里范圍和外山高爾夫球場附近，前者的地段區(qū)位優(yōu)勢和后者的高端配設(shè)優(yōu)勢，是其可以執(zhí)行此模式的重要因素。其他區(qū)域內(nèi)項目，除可以自身規(guī)模及鄰近配設(shè)為支撐，執(zhí)行以上銷售模式外，其余均采取“短、平、快”銷售模式。 在客戶群分布上，目前青城山的消費群體幾乎涵蓋三大類，暨富?；鶎印⒅挟a(chǎn)階級和大眾購房群體。 在實際的買賣行為中，從最終的支付能力來看，目前獨棟別墅的消費群體主要為富裕階層，少量中產(chǎn)階級（城市新貴）作為補充，一般的聯(lián)排、疊拼物業(yè)方面，則以中產(chǎn)階級為核心消費群體，面積在 100㎡以下或總價在 60萬以下的疊拼、聯(lián)排物業(yè)，其消費群體主要為大眾購房群體。 從使用目的和購買心理上來看，富裕階層及城市新貴，其購買獨棟別墅的主要用途為個人位于青城山的第二居所，其經(jīng)濟支付能力沒有問題，購買獨棟別墅的主要目的是作為個人私密性空間或重要的商務(wù)活動空間使用，在購買心理上，則主要表現(xiàn)為彰顯個人社會地位，提高個人社會影響力； 中產(chǎn)階級購買聯(lián)排及疊拼物業(yè)，其主要目的為獲得稀缺資源下的第二居所，其經(jīng)濟實力較富裕階層略低，因此在選擇產(chǎn)品上，更傾向于總價適中的聯(lián)排及疊拼物業(yè)，并通過擁有該類物業(yè)，表達其個人對于別墅物業(yè)的向往，彰顯個人自身特性，此類消費行為，其另一層含義主要是中產(chǎn)階級希望以別墅物業(yè)作為其重要的投資理財產(chǎn)品，以此規(guī)避可能存在的金融風(fēng)險； 大眾購房群體，由于其經(jīng)濟實力受到一定限制，因此在物業(yè)選擇上，也更傾向于小戶型或總價偏低的聯(lián)排或疊拼物業(yè)，其購買別墅物業(yè)的目的，主要為了向其同類人群顯示其經(jīng)濟實力，在購買的過程中，多會出現(xiàn)從眾心理。 在購買別墅物業(yè)的整個流程中，以下最為看重的各條要素： 1）產(chǎn)品所處的地段、區(qū)位； 3）產(chǎn)品的單價與總價； 4）產(chǎn)品的戶型、功能空間的設(shè)計有布局； 5）開發(fā)商的品質(zhì)； 6）產(chǎn)品所處環(huán)境； 7）產(chǎn)品的配套設(shè)施是否完備（包括外部和自身兩部分）； 8）項目的規(guī)模大小。 目前，青城山物業(yè)的走勢受整體市場影響較大，特別是別墅類物業(yè)土地供應(yīng)停止審批、流動性過剩、 CPI預(yù)期通脹等因素，都促使眾多的高端購房者將別墅物業(yè)作為規(guī)避資金風(fēng)險的投資項目加以購買。特別是在近期受整體市場活躍的影響，青城山新開項目逸嶺 錦江 7月單月共售出 30套，總?cè)胭~ 8000萬左右，成為當月成都眾多媒體關(guān)注焦點。 盡管“國家開征別墅物業(yè)物業(yè)稅”即將實施，但別墅獨特的稀缺、社會公共關(guān)系及交往性、擁有絕對優(yōu)勢的資源、個性彰顯等屬性，且整個青城山市場 09年下半年別墅物業(yè)供應(yīng)量將維持 供小于求，使青城山別墅物業(yè)的發(fā)展獲得較強市場支撐。目前青城山的整體成交價格，維持在 10000元 /㎡水平，預(yù)期下半年有可能突破 12023元關(guān)口。 現(xiàn)階段市場青城山別墅物業(yè)產(chǎn)品組成雖然呈現(xiàn)多元化趨勢，但以聯(lián)排、疊拼、獨棟三大類產(chǎn)品形成鼎足之勢短期不會被打破，但由于獨棟產(chǎn)業(yè)升溫迅速，加之下半年預(yù)期新開盤不超過 2個，各類產(chǎn)品的市場表現(xiàn)不可預(yù)期。僅目前所得市場數(shù)據(jù)分析，青城山場兩極分化仍舊十分嚴重，特別是聯(lián)排、疊拼物業(yè)，其內(nèi)部劃分下的高端與低端產(chǎn)品，總價差異甚至可達到 100完左右，此種市場現(xiàn)狀將會隨著時間推移而加劇。受快鐵施工進度影響，目前青城山的別墅物業(yè)雖然出現(xiàn)高端向發(fā)展趨勢，但由于明年快鐵開通后，大量涌入的游客其所必須的酒店配套物業(yè)，將較目前更為稀缺。同時，目前在建的酒店物業(yè)僅為外山逸嶺 錦江 5星級會所式酒店，投入使用日期預(yù)計在 2023年底。 因此， 2023年青城山物業(yè)的發(fā)展趨勢，將可能向 以高端為主、中低端旅游度假式酒店物業(yè)為輔 的方向轉(zhuǎn)變。 第三部分，別墅樓盤調(diào)查 （一）、別墅調(diào)查 高山流水 一、青城山別墅調(diào)查 高山流水 項目名稱 高山流水 開發(fā)商 同景集團 項目地址 都江堰市青城山外山風(fēng)景區(qū)高爾夫俱樂部北側(cè) 占地面積 210770㎡ 建筑面積 ㎡ 綠化率 76% 容積率 物業(yè)形態(tài) 獨棟 面積區(qū)間 約 280—1000㎡ 總戶數(shù) 106戶 均價 12920元 /㎡ 建筑特色 中西結(jié)合的大尺度私人空間，戶型規(guī)劃上各功能空間齊全 園林特色 立足高山流水園區(qū)，南面的青城國際高爾夫球場猶如綠海翡翠，周邊山巒綿延，流瀑飛瀉，植被豐茂，是春看花、夏避暑、秋觀葉、冬賞雪的絕佳勝地 周邊配套設(shè)施 青城山國際高爾夫球場，大觀鎮(zhèn) 社區(qū)配套設(shè)施 室內(nèi)泳池，棋牌室，健身房，桑拿房，多功能宴會廳，美容中心 產(chǎn)品賣點 青城山首個高品質(zhì)、大尺度戶型區(qū)間獨棟別墅物業(yè)，完美的山水生態(tài)融合，緊鄰青城山國際高爾夫球場 青城兩河山莊 園林特色 青城山原生植被掩映下的濱河水景 周邊配套設(shè)施 街子古鎮(zhèn)，雞冠山等 社區(qū)配套設(shè)施 會所、超市、餐廳、診所、農(nóng)貿(mào)市場、網(wǎng)球場、籃球場、園區(qū)環(huán)山健身道、天然泳池、河濱啤酒廣場等 產(chǎn)品賣點 獨特的濱河山水體系，街子古鎮(zhèn)濃郁的人文氛圍 青城兩河山莊 項目名稱 青城兩河山莊 開發(fā)商 成都嘉潤實業(yè) 項目地址 青城外山兩河鄉(xiāng)風(fēng)景區(qū)（街子軍區(qū)對面） 占地面積 100畝 建筑面積 30000平方米 綠化率 68% 容積率 物業(yè)形態(tài) 聯(lián)排、獨棟 面積區(qū)間 76137㎡ 總戶數(shù) 360戶 價格 4582萬 建筑特色 傳統(tǒng)的川西民居建筑 青城皓庭 青城皓庭 項目名稱 青城皓庭 開發(fā)商 成都建信投資 項目地址 青城山環(huán)山渠 占地面積 76000㎡ 建筑面積 60800㎡ 綠化率 暫缺 容積率 物業(yè)形態(tài) 聯(lián)排、雙拼、獨棟 面積區(qū)間 103280㎡ 總戶數(shù) 150戶 價格 35007000元 /㎡ 建筑特色 傳統(tǒng)中式建筑，與山型相互配合 園林特色 以天井、木棧臺、閣樓、花園等打造，視野開闊的、戶戶見山見水小區(qū)園林風(fēng)格 周邊配套設(shè)施 距離前山豪生國際酒店約 ，太平鎮(zhèn) 社區(qū)配套設(shè)施 無 產(chǎn)品賣點 青城前山稀缺的環(huán)山渠帶山水風(fēng)景別墅物業(yè) 青城神韻 青城神韻 項目名稱 青城神韻 開發(fā)商 崇州市天祥實業(yè) 項目地址 崇州市街子古鎮(zhèn) 占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡ 綠化率 % 容積率 物業(yè)形態(tài) 聯(lián)排、疊拼 面積區(qū)間 約 80—150㎡ 總戶數(shù) 2070戶 均價 3600元 /㎡ 建筑特色 青城神韻將傳統(tǒng)中式建筑和青城山的地域人文特征作為表達指向，以極具人文屬性和精神意象的建筑元素，應(yīng)對中式建筑的素樸本質(zhì)，以青城山沉淀千年的歲月，見證中國人居的悄然回歸。讓歷史氣韻濃厚的人文和純凈寫意的自然，流轉(zhuǎn)浸透在一磚一瓦、一窗一格中。通過現(xiàn)代建筑技術(shù)、材質(zhì)和工藝的處理，讓廊、窗、格、門既顯中式格調(diào)，又毫無復(fù)古之贅，透露出隱隱的儒雅之氣。 園林特色 青城神韻以筆架山為體，以白江河為軸，衍生出一橫兩縱景觀體系。在向外借景、向內(nèi)依托筆架山的層層遞進空間圍合中，以鎮(zhèn)、橋、島、街、田、林六個組團打造出具備琴境、棋境、書境、畫境、詩境、酒境、花境的中式造園意境。近百個園林節(jié)點和著名雕塑家的精品雕塑，闡釋著神韻的真諦；營造中式造園意境的人本享受。 周邊配套設(shè)施 美術(shù)館、地方志陳列館、川西民俗藝術(shù)館、硅化木藝術(shù)館、高爾夫、景觀游泳池 社區(qū)配套設(shè)施 網(wǎng)球場，室外泳池 產(chǎn)品賣點 濃郁的人文氛圍，味江河原生態(tài)的濱河，良好的小區(qū)園林規(guī)劃 天下青城 天下青城 項目名稱 天下青城 開發(fā)商 新世宇實業(yè) 項目地址 青城山大觀鎮(zhèn)兩河風(fēng)景區(qū) 占地面積 70730㎡ 建筑面積 ㎡ 綠化率 42% 容積率 物業(yè)形態(tài) 雙拼 面積區(qū)間 暫缺 總戶數(shù) 三期 88戶 均價 5400元 /㎡（三期） 建筑特色 融合了一定中式元素在內(nèi)的北美風(fēng)格建筑 園林特色 項目采用大面積的坡地景觀和豐富的水景小品，將每一個角落都做到極致 周邊配套設(shè)施 天下青城漂流會 社區(qū)配套設(shè)施 網(wǎng)球場，室外泳池 產(chǎn)品賣點 青城外山內(nèi)圈層得天獨厚的山水河流景觀帶 中國青城 中國青城 項目名稱 中國青城 開發(fā)商 成都大城房地產(chǎn) 項目地址 青城山前山 占地面積 170539㎡（二期） 建筑面積 ㎡（二期） 綠化率 % 容積率 物業(yè)形態(tài) 聯(lián)排、獨棟 面積區(qū)間 暫缺 總戶數(shù) 暫缺 價格 800030000元 /㎡ 建筑特色 傳統(tǒng)川西民居的典范之作 園林特色 以各主題公園相互連接，在園林設(shè)計上，不落傳統(tǒng)中式園林巢臼，具有一定突破 周邊配套設(shè)施 前山商業(yè)配套區(qū)，鶴翔山莊（四星） 社區(qū)配套設(shè)施 網(wǎng)球場，室外泳池，桑拿房，餐廳 產(chǎn)品賣點 青城山區(qū)域最具影響力的項目 蜀山棲鎮(zhèn) 蜀山棲鎮(zhèn) 項目名稱 蜀山棲鎮(zhèn) 開發(fā)商 蜀山投資有限公司 項目地址 崇州市青城山麓街子古鎮(zhèn) 占地面積 210000㎡ 建筑面積 ㎡ 綠化率 40% 容積率 物業(yè)形態(tài) 疊拼 面積區(qū)間 ㎡ 總戶數(shù) 一期 359戶 均價 6000元 /㎡ 建筑特色 傳統(tǒng)川西風(fēng)格建筑 園林特色 在景觀規(guī)劃方面，項目最大的特點是形成了青城山板塊獨一無二的山水格局，每一個村落旁都有終年不涸的小溪環(huán)繞，在小區(qū)中心還有一個占地數(shù)千平方米的中心湖區(qū) 周邊配套設(shè)施 項目周邊臨近街子鎮(zhèn) 4A景區(qū)、 GOLF球場、青城山、鳳棲山國家森林公園。幼稚園正在規(guī)劃中 社區(qū)配套設(shè)施 大型環(huán)幕電影院，高檔主題餐飲，大型會議多功能廳，主題休閑沙龍，室內(nèi)恒溫游泳池，水療 SPA館，網(wǎng)球中心，沿江商業(yè)帶 產(chǎn)品賣點 具有創(chuàng)新的戶型設(shè)計，適中的價格，濃郁的人文氛圍，完善的社區(qū)配套規(guī)劃 上善棲