【文章內容簡介】 示為主，展示區(qū)后面是停車大院，形成 “ 前廳后院 ” 的格局市場，商鋪僅一層，辦公區(qū)位于后院搭建的板房內。目前店鋪租金在 22元 /平米 月，該店是仙桃較為有影響力的店面，銷售情況較好，考慮到形象改造，目前，經銷商正考慮購地或租地自建專業(yè)標準的 4S銷售展廳。訪談描述：店鋪經理對本項目比較關注，前期也與公司領導約談過，其想購地自行經營，與本項目營銷模式不符，先考慮在綠地對面空地租地建店自營。購地自主經營對項目是否賣地較為在意區(qū)域汽車市場特征總結區(qū)域汽車市場特征總結從 仙桃汽車市場 分析來看，主要有以下幾個方面的特征：經營不規(guī)范，沿街亂停亂放，占道經營，嚴重影響市容市貌；經營規(guī)模小，車輛品種較為單一，不能集多個品牌于一體，不能滿足快速發(fā)展的汽車環(huán)境；汽車銷售點分布散亂，店面狹小簡陋，不利于管理；多數(shù)區(qū)域內客戶選擇外地購車，稅收流失嚴重。從 經營戶或經銷商 經營要求來看：對整車銷售的大經銷商而言，他們比較關注項目 是否可以賣地或租賃地皮自主建設經營，同時，比較關注后期市場氛圍的形成狀況；對于小型自營業(yè)主而言，他們比較關注 招商政策及市場信心，部分實力較強的客戶對銷售價格比較關注；對于汽車配件、美容裝飾、汽車維修、二手車等自營戶而言，他們比極關注 市場氛圍和銷售價格。缺乏專業(yè)、規(guī)范的專業(yè)市場關注收益空間，對成本控制較大仙桃市場解讀| 仙桃重點指標分析 | 仙桃房產市場分析 | 仙桃在售商業(yè)項目調研| 仙桃汽車市場分析 | 仙桃周邊汽車市場分析 | 專業(yè)汽車市場案例借鑒天門陸宇汽車大市場（一期）天門陸宇汽車大市場（一期）4S店汽車展廳、維修車間辦公服務區(qū)商務中心目前 6個汽車 4S店已建成由公司股東持有經營，在售的是 一期汽配用品、美容保養(yǎng)綜合樓，目前共銷售 28套商鋪，總計 5000平米。銷售策略： 不包租，自買自營。一、二層連買，三層單買?，F(xiàn)行優(yōu)惠： 認籌期間一萬抵三萬。優(yōu)惠后一、二樓均價 4000元／㎡左右，三樓均價 2023元／㎡左右。銷售評估： 6個汽車 4S店由公司股東自我持有 ,經營品牌已確定 （現(xiàn)代、大眾、神龍、三菱、長安、本田） 其中神龍以于 9月份試營業(yè)，招商難度不大。前期認籌 70%， 元旦期間開盤，因體量較小資金壓力不大，主打價格優(yōu)勢吸引投資、自主經營群體。 天門陸宇汽車大市場（一期）天門陸宇汽車大市場（一期）市場較小，滿足天門當?shù)匦枨?，缺乏高端品牌汽車潛江天馳汽車城潛江天馳汽車城4S店汽車飾品展示汽車展示商務中心目前 8個汽車 4S店已建成，現(xiàn)在售一期 2個汽車飾品展示中心，經營范圍擴大到汽配用品、美容保養(yǎng)綜合樓。共銷售 40套商鋪，共計 。銷售策略： 兩年包租，每年返還 5%，不充抵房款。由物業(yè)管理公司每年按年返還。一、二層連買，暫時無促銷優(yōu)惠，一、二樓均價 5888元／㎡左右。銷售評估： 8個汽車 4S店由公司股東持有經營，品牌已招租完成（豐田、雪佛蘭、別克、東風日產、東風悅達起亞、東風風神、本田）其中雪佛蘭、別克、東風日產以于 9月份試營業(yè)，招商難度不大。前期銷售 80%， 8月期間開盤，一樓層高 2層，二樓層高 3米。宣傳口號 買兩層送一層。但其銷售區(qū)域經營類型與旁邊專業(yè)市場重合，后期銷售有一定難度。 一期銷售較好，市場氛圍已初步形成，銷售壓力大。潛江天馳汽車城潛江天馳汽車城潛江嘉業(yè)汽配城潛江嘉業(yè)汽配城潛江嘉業(yè)汽配城潛江嘉業(yè)汽配城內鋪 4750㎡ ,街鋪在 100120㎡ 之間臨街內鋪項目一期開發(fā)約 25畝。項目分三期開發(fā)，項目由 2棟臨街商鋪， 10棟汽配、維修、美容集群內街鋪組成。目前一期 6棟內街商鋪與今年 4月份開始認籌， 12月底開盤。共銷售 126套商鋪，共計 18900平米。銷售策略：三年包租，每年返還 10%，充抵首付款，三層連買。 現(xiàn)行優(yōu)惠：認籌期間一萬抵三萬，每日增值 300元，優(yōu)惠后均價 4700元／㎡左右。銷售評估： 產品地位與旁邊天馳汽車城有部分產品重合，對比銷售時機較晚。 從認籌前期到開盤期，均無實際招商工作，雖有項目主體定位但無可持續(xù)經營模式，很難打動投資購買意愿。 預計前期認籌 40%左右，項目地塊狹小間距過窄，一樓層高 ，二、三樓層高 3米。后期銷售有一定難度。與天馳項目重疊，整體運營不佳，以汽配銷售為主。潛江嘉業(yè)汽配城潛江嘉業(yè)汽配城洪湖柏枝汽車城洪湖柏枝汽車城汽車展示區(qū)商務酒店汽車美容區(qū)汽車維修區(qū)洪湖汽車銷售店多存在私房底樓，市場規(guī)范程度低荊門宜洋汽車后市場荊門宜洋汽車后市場荊門宜洋汽車后市場荊門宜洋汽車后市場■ 面 積區(qū)間在 2050平米之間， 采取 “0” 公攤銷售，但價格較高，實質將公攤面積通過核算后，計入售價中，銷售套內使用面積。■ 銷售價格在 1000012023元 /平米之間，總價在 2050萬之間。武漢汽車公園一期武漢汽車公園一期武漢汽車公園一期武漢汽車公園一期區(qū)域劃分明確，確定租賃板塊，銷售板塊目前 9個汽車 4S店已建成投入使用，由開發(fā)商與品牌經銷商定向合作開發(fā)?，F(xiàn)在售的是高檔汽車展廳共銷售 300套商鋪，共計 15000平米。 2023年 3月開盤。銷售策略： 20年包租，第一年返租 6%，第 27年返租 7%，第 820年返租8%，鋪面劃分 2095㎡ 面積不大，每年底返還租金。均價 10000元／㎡左右。銷售評估： 主力店招商成功， 9個汽車 4S店（寶馬、雷克薩斯、奔馳、斯巴魯、雷諾、 Jeep克萊斯勒、韓國現(xiàn)代、菲亞特、捷豹路虎）陸續(xù)營業(yè)，因定向合作開發(fā)前期土地資金壓力不大。現(xiàn)在售 15000㎡ 高檔汽車展廳，銷售周期已近 3年預計銷售 85%。 鋪面劃分不大（總價優(yōu)勢）包租周期長是最大銷售優(yōu)勢。 但高檔汽車展廳現(xiàn)在還處于招商階段，對返祖方式的有效性疑慮 、投資者對汽車展廳的營運模式、盈利模式認知匱乏，接受度不高是項目的最大抗性。市場定位、汽車品牌均較為高端，以汽車展銷為主。武漢汽車公園一期武漢汽車公園一期區(qū)域周邊汽車市場總結區(qū)域周邊汽車市場總結■ 周邊區(qū)塊汽車市場規(guī)模都不大，除武漢中心板塊外；■ 品牌 4S店先行，作為市場切入點，提升項目整體形象。實際銷售產品多為 2—3層產業(yè)配套物業(yè)，主要經營范圍以 汽車配件用品、美容、保養(yǎng) 為主。門面皆為街鋪上下連買，面積在 100平米左右?！?銷售產品多采取 包租形式 ，這是由商業(yè)地產投資特性決定。 新市場培育期大致為 3—5年， 期間實際租金水平較低，租售比小于投資預期。開發(fā)商為降低銷售門檻，打消投資者心理預期顧慮， 多采用 2—3年返祖形式促銷。 后續(xù)經營交為商業(yè)管理公司或物業(yè)公司管理，以實現(xiàn)開發(fā)企業(yè)快速回籠資金?！?項目規(guī)劃多以 銷售、辦證、零部件用品、維修 等一站式汽車購物為主要賣點。 多期開發(fā)，回籠一部分資金， 根據(jù)項目實際銷售情況整合定位下期開發(fā)布局。■ 招商先行， 前期引進主力 4S店拉動整體招商氛圍，以招商優(yōu)勢作為銷售助力。仙桃市場解讀仙桃市場解讀| 仙桃重點指標分析 | 仙桃房產市場分析 | 仙桃在售商業(yè)項目調研| 仙桃汽車市場分析 | 仙桃周邊汽車市場分析 | 專業(yè)汽車市場案例借鑒轎車專修園區(qū)汽配城一、二期汽車美容用品園區(qū)n占地面積 410畝，其中一、二期汽配市場及倉儲用地 200畝（目前一期已建成），未來將建成集汽配交易、車輛美容修理、倉儲物流于一體的現(xiàn)代化綜合專業(yè)汽配市場。n規(guī)劃布局整齊有序，分區(qū)明確，且預留未來發(fā)展用地；道路系統(tǒng)及停車體系結合良好，方便快捷。n開發(fā)策略先行啟動車輛常用零配件及養(yǎng)護用品，同時結合“ 五年回購 ” 等優(yōu)惠政策、汽配交易會迅速聚集人氣；遠期將依托 1500畝藍海（武宿）國際物流港規(guī)劃的山西后市場基地的多元化完善汽車服務配套體系打造太原最大的綜合汽配商貿基地 汽配城總體效果圖示意 汽配城局部平面示意案例一：藍海國際汽配 城依托規(guī)劃中的山西汽車后市場基地 —藍海國際物流港的全面配套，打造現(xiàn)代化一站式綜合性專業(yè)汽配市場?？山梃b點項目簡介n 區(qū)位：位于太原武宿新城區(qū)域，太榆同城中心位置n 占地： （ 410畝）n 建面： 35萬平米n 容積率： n 是一個集汽配、汽修、倉儲、物流、信息于一體的國際化汽配交易大型專業(yè)批發(fā)市場，是山西省重點招商引資項目、中部地區(qū)最先進的汽配貿易流通平臺和汽配產品集散基地。 項目簡介藍海國際汽配城依托規(guī)劃中的山西汽車后市場基地 —藍海國際物流港的全面配套，打造現(xiàn)代化一站式綜合性專業(yè)汽配市場功能分區(qū)n 汽配商貿區(qū)n 轎車專修區(qū)n 汽車美容用品園區(qū)轎車專修園區(qū)汽車美容用品園區(qū)汽配商貿區(qū) 汽配城局部平面示意 汽配城功能分區(qū)示意工程機械一條街 底盤系列一條街 底盤系列一條街8m10m 10m店鋪 店鋪 店鋪 店鋪5m5m5m8m5m? 沿街店面 ? 三種商鋪戶型項目借鑒n 太原現(xiàn)有市場無較好規(guī)劃的汽配、汽修園區(qū)，皆布局混亂n 園區(qū)分區(qū)明確，以汽配商貿區(qū)為核心，居中布置，汽配商貿以豎排行列式布局，規(guī)整有序，方便車輛進出通用件一條街微配一條街機油一條街店鋪店鋪店鋪藍海國際汽配城是太原目前汽配、汽修市場中規(guī)劃布局最規(guī)整合理的汽車園區(qū)| 項目基本概況 | 項目 SWOT分析 | 項目目標客群鎖定| 項目形象定位項目本體分析項目本體分析從地塊位置來看，地塊處在城南新區(qū)西部，屬于仙桃發(fā)展的核心帶，地塊未來升值價值較佳，地塊緊臨漢宜高速，物流交通運輸較為方便，規(guī)劃的整體環(huán)境及配套較為齊全。地塊基本信息概況地塊基本信息概況 ——地塊區(qū)位地塊區(qū)位123433地塊環(huán)境：地塊環(huán)境： 地塊東面臨豪布斯卡，周邊市政配套完善，但為形成整體地塊東面臨豪布斯卡，周邊市政配套完善，但為形成整體氛圍，緊鄰洪南大道，對外昭示性較強，交通便利。氛圍，緊鄰洪南大道，對外昭示性較強，交通便利。項目地塊東面與豪布斯卡隔路相望，周邊地勢平坦，區(qū)域內以原住居民為主，對外昭示性和吸納性較強。整體商業(yè)氛圍和環(huán)境有待提升和改善。21地塊人車流通分析：地塊人車流通分析： 地塊所處的仙洪公路車流量較大，人流量很少，地塊所處的仙洪公路車流量較大，人流量很少，項目昭示性較強，應充分提升現(xiàn)場營銷氛圍的包裝項目昭示性較強，應充分提升現(xiàn)場營銷氛圍的包裝車流量： 3540輛 /min人流量： 3人 /min車流量： 3540輛 /min人流量： 3人 /min地塊緊鄰仙洪大道， 1路、 7路公交站處在項目門口，通往仙桃城區(qū)，出行較為便捷，處于漢宜高速路口，并可以直達通往洪湖，潛江等地，交通網(wǎng)絡較為完善。交通情況：交通情況： 地塊周邊現(xiàn)有地塊周邊現(xiàn)有 2路公交直達，均通往城區(qū)，出行較為便捷，路公交直達，均通往城區(qū)，出行較為便捷，并處在高速路口，物流運輸便捷。并處在高速路口，物流運輸便捷。項目分析總結項目分析總結從上述分析中可見，從本體屬性上看，本項目呈現(xiàn)如下基本特征：從地段屬性看， 項目處于仙桃城南發(fā)展區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?，緊鄰仙洪大道、仙南大道，交通便利，對外昭示性強，未來發(fā)展較理想；從商業(yè)價值看， 周邊當前分布有當?shù)鼐用袼椒浚?以廣水市內本地居民為主， 城南整體商業(yè)氛圍尚未形成，市場培育期較長，項目屬于長期投資物業(yè)，投資價值的挖掘尤為重要；從市場屬性上看， 區(qū)域內商業(yè)供應量較大，區(qū)域未來競爭激烈 ， 項目應在提升產品整體性價比，從而提高競爭力；從項目屬性上看， 37萬多方的體量， 在區(qū)域屬于大型規(guī)模， 地塊較為規(guī)整，適宜及時開發(fā) 。地段城南城市發(fā)展重點地塊規(guī)模大開發(fā)周期長，屬長線投資體地塊周邊商業(yè)氛圍尚未形成，競爭壓力大地塊基本經濟指標：地塊基本經濟指標： 地塊分地塊分 A、 B地塊，地塊， A地塊為一期開發(fā)用地，主要以地塊為一期開發(fā)用地，主要以汽車商業(yè)用地為主，汽車商業(yè)用地為主， B地塊為配套居住地塊。地塊為配套居住地塊。83項目項目 3結構分析（結構分析（ 1F部分）部分）建面： ㎡，層高： 6米；結構優(yōu)勢：216。垂直、平行人流動線明確，垂直人流動線通過一部扶梯和一部升降電梯及 3個步梯組合而成。216。柱網(wǎng)結構合理， 812米柱距，便于商鋪的組合和利用。216。層高設計，滿足汽車展廳空間需要，并利于商業(yè)內部空氣流通，帶臨時庫房設計。結構劣勢：216。主入口不臨主干道，展示面偏弱；216。內部分割墻體較多，不利于分割，建議內部盡量不砌墻，但保留相關管道；216。三樓梯設置，分割后，公攤較大。汽車電梯電梯樓梯樓梯樓梯 電梯項目項目 3結構分析（結構分析（ 3F部分）部分）汽車電梯電梯樓梯樓梯樓梯 電梯建面： ㎡ ，層高： ；結構優(yōu)勢：216。垂直、平行人流動線明確，垂直人流動線通過一部扶梯和一部升降電梯及 3個步梯組合而成。216。柱網(wǎng)結構合理， 812米柱距，便于商鋪的組合和利用。216。帶中空設置，并利于商業(yè)內部空氣流通，易于形成展示空間的開闊、品質性。結構劣勢：216。內部分割墻體較多，不利于分割，建議內部盡量不砌墻，但保留相關管道；216。三樓梯設置，分割