【文章內(nèi)容簡介】 示為主，展示區(qū)后面是停車大院，形成 “ 前廳后院 ” 的格局市場，商鋪僅一層，辦公區(qū)位于后院搭建的板房內(nèi)。目前店鋪?zhàn)饨鹪?22元 /平米 月，該店是仙桃較為有影響力的店面，銷售情況較好，考慮到形象改造，目前，經(jīng)銷商正考慮購地或租地自建專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的 4S銷售展廳。訪談描述：店鋪經(jīng)理對本項(xiàng)目比較關(guān)注，前期也與公司領(lǐng)導(dǎo)約談過，其想購地自行經(jīng)營，與本項(xiàng)目營銷模式不符，先考慮在綠地對面空地租地建店自營。購地自主經(jīng)營對項(xiàng)目是否賣地較為在意區(qū)域汽車市場特征總結(jié)區(qū)域汽車市場特征總結(jié)從 仙桃汽車市場 分析來看，主要有以下幾個(gè)方面的特征：經(jīng)營不規(guī)范，沿街亂停亂放，占道經(jīng)營，嚴(yán)重影響市容市貌；經(jīng)營規(guī)模小，車輛品種較為單一，不能集多個(gè)品牌于一體，不能滿足快速發(fā)展的汽車環(huán)境；汽車銷售點(diǎn)分布散亂，店面狹小簡陋，不利于管理；多數(shù)區(qū)域內(nèi)客戶選擇外地購車，稅收流失嚴(yán)重。從 經(jīng)營戶或經(jīng)銷商 經(jīng)營要求來看：對整車銷售的大經(jīng)銷商而言，他們比較關(guān)注項(xiàng)目 是否可以賣地或租賃地皮自主建設(shè)經(jīng)營，同時(shí)，比較關(guān)注后期市場氛圍的形成狀況；對于小型自營業(yè)主而言，他們比較關(guān)注 招商政策及市場信心，部分實(shí)力較強(qiáng)的客戶對銷售價(jià)格比較關(guān)注；對于汽車配件、美容裝飾、汽車維修、二手車等自營戶而言，他們比極關(guān)注 市場氛圍和銷售價(jià)格。缺乏專業(yè)、規(guī)范的專業(yè)市場關(guān)注收益空間，對成本控制較大仙桃市場解讀| 仙桃重點(diǎn)指標(biāo)分析 | 仙桃房產(chǎn)市場分析 | 仙桃在售商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研| 仙桃汽車市場分析 | 仙桃周邊汽車市場分析 | 專業(yè)汽車市場案例借鑒天門陸宇汽車大市場（一期）天門陸宇汽車大市場（一期）4S店汽車展廳、維修車間辦公服務(wù)區(qū)商務(wù)中心目前 6個(gè)汽車 4S店已建成由公司股東持有經(jīng)營，在售的是 一期汽配用品、美容保養(yǎng)綜合樓，目前共銷售 28套商鋪，總計(jì) 5000平米。銷售策略： 不包租，自買自營。一、二層連買，三層單買?，F(xiàn)行優(yōu)惠： 認(rèn)籌期間一萬抵三萬。優(yōu)惠后一、二樓均價(jià) 4000元／㎡左右，三樓均價(jià) 2023元／㎡左右。銷售評(píng)估： 6個(gè)汽車 4S店由公司股東自我持有 ,經(jīng)營品牌已確定 （現(xiàn)代、大眾、神龍、三菱、長安、本田） 其中神龍以于 9月份試營業(yè)，招商難度不大。前期認(rèn)籌 70%， 元旦期間開盤，因體量較小資金壓力不大，主打價(jià)格優(yōu)勢吸引投資、自主經(jīng)營群體。 天門陸宇汽車大市場（一期）天門陸宇汽車大市場（一期）市場較小，滿足天門當(dāng)?shù)匦枨螅狈Ω叨似放破嚌摻祚Y汽車城潛江天馳汽車城4S店汽車飾品展示汽車展示商務(wù)中心目前 8個(gè)汽車 4S店已建成，現(xiàn)在售一期 2個(gè)汽車飾品展示中心，經(jīng)營范圍擴(kuò)大到汽配用品、美容保養(yǎng)綜合樓。共銷售 40套商鋪，共計(jì) 。銷售策略： 兩年包租，每年返還 5%，不充抵房款。由物業(yè)管理公司每年按年返還。一、二層連買，暫時(shí)無促銷優(yōu)惠，一、二樓均價(jià) 5888元／㎡左右。銷售評(píng)估： 8個(gè)汽車 4S店由公司股東持有經(jīng)營，品牌已招租完成（豐田、雪佛蘭、別克、東風(fēng)日產(chǎn)、東風(fēng)悅達(dá)起亞、東風(fēng)風(fēng)神、本田）其中雪佛蘭、別克、東風(fēng)日產(chǎn)以于 9月份試營業(yè)，招商難度不大。前期銷售 80%， 8月期間開盤，一樓層高 2層，二樓層高 3米。宣傳口號(hào) 買兩層送一層。但其銷售區(qū)域經(jīng)營類型與旁邊專業(yè)市場重合，后期銷售有一定難度。 一期銷售較好，市場氛圍已初步形成，銷售壓力大。潛江天馳汽車城潛江天馳汽車城潛江嘉業(yè)汽配城潛江嘉業(yè)汽配城潛江嘉業(yè)汽配城潛江嘉業(yè)汽配城內(nèi)鋪 4750㎡ ,街鋪在 100120㎡ 之間臨街內(nèi)鋪項(xiàng)目一期開發(fā)約 25畝。項(xiàng)目分三期開發(fā)，項(xiàng)目由 2棟臨街商鋪， 10棟汽配、維修、美容集群內(nèi)街鋪組成。目前一期 6棟內(nèi)街商鋪與今年 4月份開始認(rèn)籌， 12月底開盤。共銷售 126套商鋪，共計(jì) 18900平米。銷售策略：三年包租，每年返還 10%，充抵首付款，三層連買。 現(xiàn)行優(yōu)惠：認(rèn)籌期間一萬抵三萬，每日增值 300元，優(yōu)惠后均價(jià) 4700元／㎡左右。銷售評(píng)估： 產(chǎn)品地位與旁邊天馳汽車城有部分產(chǎn)品重合，對比銷售時(shí)機(jī)較晚。 從認(rèn)籌前期到開盤期，均無實(shí)際招商工作，雖有項(xiàng)目主體定位但無可持續(xù)經(jīng)營模式，很難打動(dòng)投資購買意愿。 預(yù)計(jì)前期認(rèn)籌 40%左右，項(xiàng)目地塊狹小間距過窄，一樓層高 ，二、三樓層高 3米。后期銷售有一定難度。與天馳項(xiàng)目重疊，整體運(yùn)營不佳，以汽配銷售為主。潛江嘉業(yè)汽配城潛江嘉業(yè)汽配城洪湖柏枝汽車城洪湖柏枝汽車城汽車展示區(qū)商務(wù)酒店汽車美容區(qū)汽車維修區(qū)洪湖汽車銷售店多存在私房底樓，市場規(guī)范程度低荊門宜洋汽車后市場荊門宜洋汽車后市場荊門宜洋汽車后市場荊門宜洋汽車后市場■ 面 積區(qū)間在 2050平米之間， 采取 “0” 公攤銷售，但價(jià)格較高，實(shí)質(zhì)將公攤面積通過核算后，計(jì)入售價(jià)中，銷售套內(nèi)使用面積?！?銷售價(jià)格在 1000012023元 /平米之間，總價(jià)在 2050萬之間。武漢汽車公園一期武漢汽車公園一期武漢汽車公園一期武漢汽車公園一期區(qū)域劃分明確，確定租賃板塊，銷售板塊目前 9個(gè)汽車 4S店已建成投入使用，由開發(fā)商與品牌經(jīng)銷商定向合作開發(fā)?，F(xiàn)在售的是高檔汽車展廳共銷售 300套商鋪，共計(jì) 15000平米。 2023年 3月開盤。銷售策略： 20年包租，第一年返租 6%，第 27年返租 7%，第 820年返租8%，鋪面劃分 2095㎡ 面積不大，每年底返還租金。均價(jià) 10000元／㎡左右。銷售評(píng)估： 主力店招商成功， 9個(gè)汽車 4S店（寶馬、雷克薩斯、奔馳、斯巴魯、雷諾、 Jeep克萊斯勒、韓國現(xiàn)代、菲亞特、捷豹路虎）陸續(xù)營業(yè)，因定向合作開發(fā)前期土地資金壓力不大?，F(xiàn)在售 15000㎡ 高檔汽車展廳，銷售周期已近 3年預(yù)計(jì)銷售 85%。 鋪面劃分不大（總價(jià)優(yōu)勢）包租周期長是最大銷售優(yōu)勢。 但高檔汽車展廳現(xiàn)在還處于招商階段，對返祖方式的有效性疑慮 、投資者對汽車展廳的營運(yùn)模式、盈利模式認(rèn)知匱乏，接受度不高是項(xiàng)目的最大抗性。市場定位、汽車品牌均較為高端，以汽車展銷為主。武漢汽車公園一期武漢汽車公園一期區(qū)域周邊汽車市場總結(jié)區(qū)域周邊汽車市場總結(jié)■ 周邊區(qū)塊汽車市場規(guī)模都不大，除武漢中心板塊外；■ 品牌 4S店先行，作為市場切入點(diǎn)，提升項(xiàng)目整體形象。實(shí)際銷售產(chǎn)品多為 2—3層產(chǎn)業(yè)配套物業(yè)，主要經(jīng)營范圍以 汽車配件用品、美容、保養(yǎng) 為主。門面皆為街鋪上下連買，面積在 100平米左右?！?銷售產(chǎn)品多采取 包租形式 ，這是由商業(yè)地產(chǎn)投資特性決定。 新市場培育期大致為 3—5年， 期間實(shí)際租金水平較低，租售比小于投資預(yù)期。開發(fā)商為降低銷售門檻，打消投資者心理預(yù)期顧慮， 多采用 2—3年返祖形式促銷。 后續(xù)經(jīng)營交為商業(yè)管理公司或物業(yè)公司管理，以實(shí)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)快速回籠資金。■ 項(xiàng)目規(guī)劃多以 銷售、辦證、零部件用品、維修 等一站式汽車購物為主要賣點(diǎn)。 多期開發(fā)，回籠一部分資金， 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際銷售情況整合定位下期開發(fā)布局。■ 招商先行， 前期引進(jìn)主力 4S店拉動(dòng)整體招商氛圍，以招商優(yōu)勢作為銷售助力。仙桃市場解讀仙桃市場解讀| 仙桃重點(diǎn)指標(biāo)分析 | 仙桃房產(chǎn)市場分析 | 仙桃在售商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研| 仙桃汽車市場分析 | 仙桃周邊汽車市場分析 | 專業(yè)汽車市場案例借鑒轎車專修園區(qū)汽配城一、二期汽車美容用品園區(qū)n占地面積 410畝，其中一、二期汽配市場及倉儲(chǔ)用地 200畝（目前一期已建成），未來將建成集汽配交易、車輛美容修理、倉儲(chǔ)物流于一體的現(xiàn)代化綜合專業(yè)汽配市場。n規(guī)劃布局整齊有序，分區(qū)明確，且預(yù)留未來發(fā)展用地；道路系統(tǒng)及停車體系結(jié)合良好，方便快捷。n開發(fā)策略先行啟動(dòng)車輛常用零配件及養(yǎng)護(hù)用品，同時(shí)結(jié)合“ 五年回購 ” 等優(yōu)惠政策、汽配交易會(huì)迅速聚集人氣；遠(yuǎn)期將依托 1500畝藍(lán)海（武宿）國際物流港規(guī)劃的山西后市場基地的多元化完善汽車服務(wù)配套體系打造太原最大的綜合汽配商貿(mào)基地 汽配城總體效果圖示意 汽配城局部平面示意案例一：藍(lán)海國際汽配 城依托規(guī)劃中的山西汽車后市場基地 —藍(lán)海國際物流港的全面配套，打造現(xiàn)代化一站式綜合性專業(yè)汽配市場?？山梃b點(diǎn)項(xiàng)目簡介n 區(qū)位：位于太原武宿新城區(qū)域，太榆同城中心位置n 占地： （ 410畝）n 建面： 35萬平米n 容積率： n 是一個(gè)集汽配、汽修、倉儲(chǔ)、物流、信息于一體的國際化汽配交易大型專業(yè)批發(fā)市場，是山西省重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目、中部地區(qū)最先進(jìn)的汽配貿(mào)易流通平臺(tái)和汽配產(chǎn)品集散基地。 項(xiàng)目簡介藍(lán)海國際汽配城依托規(guī)劃中的山西汽車后市場基地 —藍(lán)海國際物流港的全面配套，打造現(xiàn)代化一站式綜合性專業(yè)汽配市場功能分區(qū)n 汽配商貿(mào)區(qū)n 轎車專修區(qū)n 汽車美容用品園區(qū)轎車專修園區(qū)汽車美容用品園區(qū)汽配商貿(mào)區(qū) 汽配城局部平面示意 汽配城功能分區(qū)示意工程機(jī)械一條街 底盤系列一條街 底盤系列一條街8m10m 10m店鋪 店鋪 店鋪 店鋪5m5m5m8m5m? 沿街店面 ? 三種商鋪戶型項(xiàng)目借鑒n 太原現(xiàn)有市場無較好規(guī)劃的汽配、汽修園區(qū)，皆布局混亂n 園區(qū)分區(qū)明確，以汽配商貿(mào)區(qū)為核心，居中布置，汽配商貿(mào)以豎排行列式布局，規(guī)整有序，方便車輛進(jìn)出通用件一條街微配一條街機(jī)油一條街店鋪店鋪店鋪藍(lán)海國際汽配城是太原目前汽配、汽修市場中規(guī)劃布局最規(guī)整合理的汽車園區(qū)| 項(xiàng)目基本概況 | 項(xiàng)目 SWOT分析 | 項(xiàng)目目標(biāo)客群鎖定| 項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目本體分析從地塊位置來看，地塊處在城南新區(qū)西部，屬于仙桃發(fā)展的核心帶，地塊未來升值價(jià)值較佳，地塊緊臨漢宜高速，物流交通運(yùn)輸較為方便，規(guī)劃的整體環(huán)境及配套較為齊全。地塊基本信息概況地塊基本信息概況 ——地塊區(qū)位地塊區(qū)位123433地塊環(huán)境：地塊環(huán)境： 地塊東面臨豪布斯卡，周邊市政配套完善，但為形成整體地塊東面臨豪布斯卡，周邊市政配套完善，但為形成整體氛圍，緊鄰洪南大道，對外昭示性較強(qiáng)，交通便利。氛圍，緊鄰洪南大道，對外昭示性較強(qiáng)，交通便利。項(xiàng)目地塊東面與豪布斯卡隔路相望，周邊地勢平坦，區(qū)域內(nèi)以原住居民為主，對外昭示性和吸納性較強(qiáng)。整體商業(yè)氛圍和環(huán)境有待提升和改善。21地塊人車流通分析：地塊人車流通分析： 地塊所處的仙洪公路車流量較大，人流量很少，地塊所處的仙洪公路車流量較大，人流量很少，項(xiàng)目昭示性較強(qiáng)，應(yīng)充分提升現(xiàn)場營銷氛圍的包裝項(xiàng)目昭示性較強(qiáng)，應(yīng)充分提升現(xiàn)場營銷氛圍的包裝車流量： 3540輛 /min人流量： 3人 /min車流量： 3540輛 /min人流量： 3人 /min地塊緊鄰仙洪大道， 1路、 7路公交站處在項(xiàng)目門口，通往仙桃城區(qū)，出行較為便捷，處于漢宜高速路口，并可以直達(dá)通往洪湖，潛江等地，交通網(wǎng)絡(luò)較為完善。交通情況：交通情況： 地塊周邊現(xiàn)有地塊周邊現(xiàn)有 2路公交直達(dá)，均通往城區(qū)，出行較為便捷，路公交直達(dá)，均通往城區(qū)，出行較為便捷，并處在高速路口，物流運(yùn)輸便捷。并處在高速路口，物流運(yùn)輸便捷。項(xiàng)目分析總結(jié)項(xiàng)目分析總結(jié)從上述分析中可見，從本體屬性上看，本項(xiàng)目呈現(xiàn)如下基本特征：從地段屬性看， 項(xiàng)目處于仙桃城南發(fā)展區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?，緊鄰仙洪大道、仙南大道，交通便利，對外昭示性強(qiáng)，未來發(fā)展較理想；從商業(yè)價(jià)值看， 周邊當(dāng)前分布有當(dāng)?shù)鼐用袼椒浚?以廣水市內(nèi)本地居民為主， 城南整體商業(yè)氛圍尚未形成，市場培育期較長，項(xiàng)目屬于長期投資物業(yè)，投資價(jià)值的挖掘尤為重要；從市場屬性上看， 區(qū)域內(nèi)商業(yè)供應(yīng)量較大，區(qū)域未來競爭激烈 ， 項(xiàng)目應(yīng)在提升產(chǎn)品整體性價(jià)比，從而提高競爭力；從項(xiàng)目屬性上看， 37萬多方的體量， 在區(qū)域?qū)儆诖笮鸵?guī)模， 地塊較為規(guī)整，適宜及時(shí)開發(fā) 。地段城南城市發(fā)展重點(diǎn)地塊規(guī)模大開發(fā)周期長，屬長線投資體地塊周邊商業(yè)氛圍尚未形成，競爭壓力大地塊基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：地塊基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 地塊分地塊分 A、 B地塊，地塊， A地塊為一期開發(fā)用地，主要以地塊為一期開發(fā)用地，主要以汽車商業(yè)用地為主，汽車商業(yè)用地為主， B地塊為配套居住地塊。地塊為配套居住地塊。83項(xiàng)目項(xiàng)目 3結(jié)構(gòu)分析（結(jié)構(gòu)分析（ 1F部分）部分）建面： ㎡，層高： 6米；結(jié)構(gòu)優(yōu)勢：216。垂直、平行人流動(dòng)線明確，垂直人流動(dòng)線通過一部扶梯和一部升降電梯及 3個(gè)步梯組合而成。216。柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)合理， 812米柱距，便于商鋪的組合和利用。216。層高設(shè)計(jì)，滿足汽車展廳空間需要，并利于商業(yè)內(nèi)部空氣流通，帶臨時(shí)庫房設(shè)計(jì)。結(jié)構(gòu)劣勢：216。主入口不臨主干道，展示面偏弱；216。內(nèi)部分割墻體較多，不利于分割，建議內(nèi)部盡量不砌墻，但保留相關(guān)管道；216。三樓梯設(shè)置，分割后，公攤較大。汽車電梯電梯樓梯樓梯樓梯 電梯項(xiàng)目項(xiàng)目 3結(jié)構(gòu)分析（結(jié)構(gòu)分析（ 3F部分）部分）汽車電梯電梯樓梯樓梯樓梯 電梯建面： ㎡ ，層高： ；結(jié)構(gòu)優(yōu)勢：216。垂直、平行人流動(dòng)線明確，垂直人流動(dòng)線通過一部扶梯和一部升降電梯及 3個(gè)步梯組合而成。216。柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)合理， 812米柱距，便于商鋪的組合和利用。216。帶中空設(shè)置，并利于商業(yè)內(nèi)部空氣流通，易于形成展示空間的開闊、品質(zhì)性。結(jié)構(gòu)劣勢：216。內(nèi)部分割墻體較多，不利于分割，建議內(nèi)部盡量不砌墻，但保留相關(guān)管道；216。三樓梯設(shè)置，分割