【文章內(nèi)容簡介】 p 主要客群：企業(yè)主、高管、公務(wù)員、高級白領(lǐng)n 2023年思明區(qū)樓市供給和銷售均有所減少，銷售量同比下滑 %，接近 2023年的歷年最低水平，售均價大幅度上揚，同比上漲 %。n 近五年，思明區(qū)住宅市場基本處于供求平衡的狀態(tài)。資料來源：廈門市房管局：思明區(qū)土地稀缺性凸顯，市場供給從 2023年起逐年下降，供給減少導(dǎo)致銷量的下滑，區(qū)域發(fā)展逐漸豪宅化， 2023年價格攀升至 16127元 /㎡，近年別墅市場成交量偏少 2023年寫字樓市場同比 2023年下降 17%，這與近年寫字樓市場供給大幅減少直接相關(guān)注：數(shù)據(jù)來源廈門房管局面積（㎡）兩房8590兩房95100三房150155三房175180三房195200四房115120四房130150四房150170四房170190四房190210四房210以上供應(yīng)合計 32 72 24 24 32 36 131 245 56 38 16銷售合計 32 67 7 17 26 36 118 116 6 28 0供銷比 去化率 100% 93% 29% 71% 81% 100% 90% 47% 11% 74% 0%注：重點項目選取萬科 ?金色悅城、特房 ?錦繡祥安、特房 ?美地雅登、華潤橡樹灣、金帝 ?中洲濱海城五個項目：廈門花園洋房較為稀缺，供給洋房的項目較少，四房（ 130170㎡ ）為市場供銷主力，洋房產(chǎn)品存量較少討論 ……在分析市場容量和購買力時，可能會得出哪些問題或結(jié)論？項目基地條件分析詳細內(nèi)容 項目區(qū)位條件分析p 項目所屬區(qū)域的成熟程度p 大眾對該區(qū)域的印象p 主要的道路條件p 公共交通便利程度項目基地條件分析詳細內(nèi)容 周邊配套條件（優(yōu)劣勢）分析p 生活配套p 教育配套p 醫(yī)療配套p 休閑娛樂配套p 其他配套項目基地條件分析詳細內(nèi)容 基地四至條件分析p 四至主要建筑及面貌p 四至自然景觀資源p 四至重要人文資源p 四至不利影響因素（污染、遮擋等）項目基地條件分析詳細內(nèi)容 用地指標解讀及用地內(nèi)部條件分析p 用地指標p 用地內(nèi)部的資源情況（地形地貌、平整程度、自然資源、人文資源等）項目基地條件分析詳細內(nèi)容 可能性產(chǎn)品設(shè)想p 可能檔次設(shè)想p 可能性產(chǎn)品（物業(yè)類型）組合設(shè)想范例參考： XX項目基地環(huán)境分析圖片來源：廈門政府網(wǎng)， google地圖：不斷改善的島內(nèi)生活區(qū)城中村城中村工廠貨港新建居住區(qū)新建居住區(qū)酒店、汽配城本案p 本案所屬的殿前片區(qū)歷史上為 XX村和 XX村，目前仍遺留兩個城中村，人口密度大，外來人口聚集，居住品質(zhì)較低；p 南側(cè)的康樂居住區(qū)為 90年代開發(fā)的大型居住區(qū)，生活氛圍濃厚 ……p 2023年之后，先后新建 ……p 受機場影響 ……、集美的門戶距市中心XX車程距機場 XX車程距集美 XX車程距杏林 XX車程距海滄 XX車程市中心p 區(qū)域地處廈門島內(nèi)西北部，是 …… ，與 …… 聯(lián)系 …… ；通往島外公交站點通往市中心方向站點本案輕軌站點（規(guī)劃）p 緊貼湖里大道，通過 XX路可方便與仙岳路、嘉禾路、 XX路等城市快速路銜接，方便 …… ；p 南側(cè)、西側(cè)均設(shè)有公交站點，公交線路多達 XX條，通往 …… ，與 …… 的公交車程空在 …… 時間內(nèi)；p 規(guī)劃中 …… ，預(yù)計將于 …… ，屆時 ……：生活配套齊全，滿足日常生活消費需求沃爾瑪超市湖里步行街XX百貨3Kmp 項目 3公里范圍內(nèi)，基本生活配套齊全，有 …… ， XX超市據(jù)項目僅有 ……：享受 XX學(xué)校優(yōu)質(zhì)教育，文教氛圍 ……體育中心科技展覽館博物館3KmXX學(xué)校p 教育方面， XX學(xué)校屬知名老校 ……p 臨近 XX藝術(shù)中心、博物館 ……：擁有 ……仙岳山公園3KmXX公園p XX公園內(nèi)有 …… ，仙岳山公園是 …… ，內(nèi)設(shè)有自行車賽道和 …… ，是 …… 好去處；p ……：籌建中的 ……將大幅改善片區(qū)醫(yī)療條件廈門中醫(yī)院湖里醫(yī)院（籌建）3Kmp 目前，最近的大醫(yī)院為 …… ，距本案約 …… ，籌建中的 …… 為三甲醫(yī)院，預(yù)計 …… 建成，建成后 ……p 本案周邊有 …… 診所， ……：西側(cè)道路噪聲影響嚴重 ……p 項目南、東、側(cè)均為居住區(qū)，建筑 …… ，形象 ……p 項目西側(cè)緊鄰 XX大道，有高架橋，日常來往車輛 ……：東側(cè)垃圾處理廠將產(chǎn)生負面影響p 本案東側(cè)有一垃圾處理場，日常 …… ，尤其是冬季，受風(fēng)向影響，有惡臭味 ……p 東側(cè) 800米有一大型貨運停車場，大型貨車來往于 ……垃圾處理場大型貨運停車場：面積較大，地勢平整，用地條件良好p 總用地面積達到，呈 …… 分布，地勢平坦 ……p 用地內(nèi)有一水系自東向西穿過，寬度約 ……主要用地指標用地編號 合計用地性質(zhì)用地面積（ m2）容積率建筑面積（ m2）建筑密度樓面地價（元 /m2）綠地率其他指標，可能性的產(chǎn)品設(shè)想如下：p 設(shè)想一：純高層低密度社區(qū)p 設(shè)想二：高層住宅 +花園洋房p 設(shè)想三：高層住宅 +獨棟別墅討論 ……項目用地指標如下，其他條件參照上述范例，討論項目可能性產(chǎn)品設(shè)想？主要用地指標用地性質(zhì) 商業(yè)、住宅用地面積（ m2） 70000容積率 建筑面積（ m2） 商業(yè)不大于 50000，其余為住宅建筑密度 35%以下競爭環(huán)境分析詳細內(nèi)容 競爭項目的選取p 區(qū)域內(nèi)競爭項目的選取p 區(qū)域外競爭項目的選取競爭環(huán)境分析詳細內(nèi)容 競爭項目成交情況分析p 競爭項目各類產(chǎn)品供應(yīng)情況p 競爭項目各類產(chǎn)品銷售情況p 競爭項目各類產(chǎn)品價格走勢p 競爭項目各類產(chǎn)品客戶構(gòu)成（客戶類型、來源、需求類型等）競爭環(huán)境分析詳細內(nèi)容 競爭項目未來兩年供應(yīng)量分析p 競爭項目存體量分析p 競爭項目未來兩年可能開發(fā)并推向市場的體量分析p 競爭項目未來總體供應(yīng)量分析范例參考： XX項目競爭環(huán)境分析：選取區(qū)域內(nèi)與本案形成直接競爭的大盤項目，主要是金帝 ?中洲濱海城、金都 ?海尚國際、保利 招商 ?海上五月花、招商 ?海德公園以及禹洲 ?環(huán)東國際五個項目，不論是從集美濱海西大道還是翔安濱海東大道，客群到達本案都要經(jīng)歷眾多競爭項目的多重爭奪海尚國際環(huán)東國際海上五月花恒億集團 2023TP12023TP14地塊國貿(mào)地產(chǎn)2023TP12地塊中洲濱海城海德公園：由于開盤時間早、價格低，禹洲 ?環(huán)東國際供應(yīng)量及去化率最高，達到了 71%，而金帝 ?中洲濱海城去化率最低，只有 20%數(shù)據(jù)來源：廈門網(wǎng)上房地產(chǎn)、廈門房管局 未來本案重點競爭項目主力產(chǎn)品區(qū)間競爭形勢初判一房 二房 三房 四房和以上區(qū)域 /項目 6070 7080 8090 90110 6070 7080 8090 90100 100110 110120 120130 130140 8090 90100 100110 110120 120130 130140 140160 140160 160180 180以上金帝 ?中洲濱海城保利＆招商 ?海上五月花禹洲 ?環(huán)東國際招商 ?海德公園金都 ?海尚國際住宅 ?水晶湖郡中航城 ?國際社區(qū) 項目主力戶型 數(shù)據(jù)來源：新景祥數(shù)據(jù)庫：主力競爭集中于二房 80100㎡，三房 120140㎡，且眾多項目區(qū)位與本案相比具有相對競爭優(yōu)勢，因此，本案需把握 80以下兩房以及 110以下的三房的市場機會點70 100 130 160保利 招商 ?海上五月花招商 ?海德公園禹洲 ?環(huán)東國際：重點競爭項目主力總價集中在 70140萬元數(shù)據(jù)來源：新景祥數(shù)據(jù)庫 項目主力總價水晶湖郡中航城 ?國際社區(qū)金帝中洲濱海城60 80 90水晶湖郡海尚國際 海尚國際：總量達到 ㎡，其中金帝 ?中洲濱海城占區(qū)域未推總量的近 50%數(shù)據(jù)來源：廈門房管局注：未推量指項目未取得預(yù)售證的建筑面積區(qū)域 /項目 2023下半年 2023上半年 2023下半年 2023年 2023年本案環(huán)東海域 金帝 ?中洲濱海城 ㎡保利＆招商 ?海上五月花 m2禹洲 ?環(huán)東國際 m2招商 ?海德公園 m2金都 ?海尚國際 m2杏林灣 中航城 ?國際社區(qū) 約 78萬㎡住宅 ?水晶湖郡 ㎡翔安 國貿(mào) ?金門灣 m2：本案主要面對金帝、保利、招商、金都、中航、住宅等項目的強力競爭，從推盤時間上看，本案處于其他競爭項目銷售的中后階段，本案后期導(dǎo)入，難度較大預(yù)計本案推盤時段所面臨的競爭：大規(guī)模出讓土地，未來 2年新項目的供應(yīng)量 ……在售項目開發(fā)統(tǒng)計表（ m2）項目 位置 取地時間用地性質(zhì)占地面積（ m2）容積率 建筑面積（ m2）樓面地價（元 /m2）受讓人 進度 未來 2年供應(yīng)量合計注：未來 2年供應(yīng)量為估計值討論 ……激烈的競爭環(huán)境會對客戶定位產(chǎn)生什么樣影響？目標客戶定位詳細內(nèi)容 客戶初步定位（根據(jù)本項目檔次和基地條件，參照在競爭項目客戶提出本案的客戶初步定位）p 客戶類型p 客戶來源p 客戶購買用途p 客戶其他特征目標客戶定位詳細內(nèi)容 客戶定位深入調(diào)研p 客戶板塊偏好p 客戶價格預(yù)期p 客戶需求類型（剛需、改善、投資、養(yǎng)老等）p 客戶對產(chǎn)品需求p 客戶對現(xiàn)有產(chǎn)品抱怨點城市環(huán)境分析房地產(chǎn)市場分析項目基地條件分析競爭環(huán)境分析客戶調(diào)查定位客戶深入調(diào)研報告重要結(jié)論范例參考： XX項目客戶定位項目名稱 客群來源 職業(yè)特征 購買目的中海華僑城50%左右為平潭本地人；50%左右為外地人（福州、福清、長樂、溫州等）隧道工程從業(yè)者、船業(yè)運輸從業(yè)者、公務(wù)員、投資客等本地客戶以自住為主；外地客戶以投資、休閑度假為主宇誠?海景國際40%左右的客戶為平潭本地人；60%以上的客戶為外地人（福州、福清、長樂、浙江）隧道工程從業(yè)者、船業(yè)運輸從業(yè)者、公務(wù)員等本地客戶以自住為主；外地客戶以投資、休閑度假為主世界城90%的客戶為平潭本地人；10%的客戶為外地人（福州五區(qū)八縣、浙江）隧道工程從業(yè)者、船業(yè)運輸從業(yè)者、個體戶、村民等本地客戶以自住為主；外地客戶以投資為主海壇金座超過 70%的客戶為平潭本地人；30%左右客戶為外地