【文章內(nèi)容簡介】 荊 州襄 樊宜 昌荊 門十 堰條 形 圖 1 235 125武 漢 荊 州 襄 樊 宜 昌 荊 門 十 堰湖北省主要城市社會消費品零售總額（單位：億元）近幾年來襄樊消費品市場發(fā)展迅速，特別是從 2022 年起快速增長。2022 年湖北省六大城市中，襄樊的社會消費品零售總額僅次于武漢，位居第二，勢頭強勁。居民可支配收入及消費性支出逐年提高，城鎮(zhèn)居民購買力日益加強。6 7553 8150455648455328577260565340100020223000400050006000700080009000可 支 配 收 入 7553 8150消 費 性 支 出 65342022 2022 2022 2022 2022 2022襄樊近年城鎮(zhèn)居民可支配收入（元）020224000600080001000012022%%%%%%%%%可 支 配 收 入 8094 8150 8156 8585 10412同 比 增 長 % % 8% % % %武 漢 荊 州 襄 樊 宜 昌 荊 門 十 堰2022 湖北省主要城市居民可支配收入對比（元）湖北省內(nèi)六大城市中，襄樊居民可支配收入居第五位，增幅居第四位，與其他城市相比均有一定差距，但也從側(cè)面反映出仍有較大增長空間。在消費性支出方面，教育文化娛樂服務(wù)項的比例達到了 19%，比去年增加了 3%，反映市民的精神層面消費有較明顯增長，消費觀念已不僅停留在吃穿住方面，轉(zhuǎn)而向更高層面的消費領(lǐng)域轉(zhuǎn)移：7教 育 文 化 娛 樂 ,19%居 住 , 9%雜 項 商 品 及 服 務(wù) ,3%食 品 , 34%服 裝 , 12%家 庭 設(shè) 備 , 7%醫(yī) 療 保 健 , 7%交 通 通 訊 , 9% 襄樊商業(yè)市場發(fā)展特點? 新型業(yè)態(tài)呈快速發(fā)展態(tài)勢：近年來，商業(yè)業(yè)態(tài)由單一業(yè)態(tài)向多種業(yè)態(tài)迅速發(fā)展，大型綜合超市、超市便利店、倉儲商店等新型業(yè)態(tài)比重提高。? 整體檔次有待提升：具備百貨、超市、專業(yè)店、專業(yè)市場、商業(yè)街等多種業(yè)態(tài)，各占據(jù)部分市場份額，但品牌及影響力度不夠，橫向和縱向?qū)用娑加写嵘狈哂蓄I(lǐng)導(dǎo)性地位的“龍頭” 商場。? 經(jīng)營管理模式有待創(chuàng)新。 襄樊商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點 商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀? 商業(yè)地產(chǎn)蓬勃興起，樊城板塊尤為突出；? 樓盤的地理位置相對集中，解放路商圈和二汽商圈均同時有大批量物業(yè)推向市場，? 主要在售/待售商業(yè)物業(yè)約 16 個，總推貨量達到近 30 萬㎡，競爭激烈；? 多為底商和裙樓商業(yè)，以街鋪、室內(nèi)步行街等形式出現(xiàn)；? 專業(yè)市場與綜合性購物商場各占據(jù)一定比例：16 個商業(yè)物業(yè)中，專業(yè)市場約 5 個，綜合性購物商場 11 個，其中專業(yè)市場集中在建材、小商品、汽車/配件等方面； 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問題? 網(wǎng)點布局不夠合理，低檔次商場重復(fù)建設(shè)? 整體層次偏低，現(xiàn)有網(wǎng)點結(jié)構(gòu)簡陋，未形成規(guī)模效應(yīng)。? 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位模糊，新型業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢。? 先開發(fā)后招商，致使商業(yè)設(shè)施的建設(shè)存在缺陷，給招商帶來阻滯。8? 總體來看，商業(yè)地產(chǎn)尚未進入有序開發(fā)的階段，地產(chǎn)和商業(yè)未能有機結(jié)合，多數(shù)仍采用開發(fā)住宅的模式來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃作為發(fā)展中城市，襄樊市的商業(yè)地產(chǎn)有著極大的發(fā)展空間，按規(guī)劃，2020 年，湖北省將初步建成“武漢都市連綿區(qū) ”(“大武漢”)、 “襄樊大都市區(qū)”(“ 大襄樊 ”)、 “宜昌大都市區(qū)”(“大宜昌”)，構(gòu)成一主二副“品” 字形分布的城市群。樊城是襄樊重點商貿(mào)發(fā)展區(qū)，商業(yè)物業(yè)的區(qū)位價值具有動態(tài)提升性，解放路—長征路商圈作為襄樊的傳統(tǒng)商圈，其商業(yè)地位及未來的發(fā)展均是城市及商業(yè)發(fā)展的重中之重，被規(guī)劃為襄樊的中心商業(yè)區(qū)： 規(guī)劃范圍：東起丹江路，西至橋北路、南起中山后街，北至鐵路線，總面積約 200 公頃。 發(fā)展目標：完善都市購物、品牌展示、文化旅游、商貿(mào)服務(wù)等功能，滿足全市居住、工作及外來游客等各類消費者的綜合消費需求，成為襄樊市標志性建成區(qū)，城市綜合生活服務(wù)和商貿(mào)集聚的核心區(qū)之一。規(guī)劃期內(nèi)，在中山后街規(guī)劃建設(shè)大型綜合超市 1 處，專業(yè)店 2 處，將解放路大中型商業(yè)零售網(wǎng)點調(diào)整為大型購物中心 1 處，具體包括百貨店 2 處、大型專業(yè)店 2 處、綜合超市 1 處等大中型零售業(yè)態(tài)。在長征路地段依托華洋堂、襄樊工貿(mào)家電、武漢工貿(mào)家電，合理配置綜合超市、百貨店、專賣店、品牌服裝街、中高檔酒店等，形成中高檔家電、服裝中心。規(guī)劃定位：以人民廣場為核心，以長征路—解放路—大慶路—中山后街為主軸，以橋北路——丹江路為兩翼，豐富消費層次，保持錯位互補。中山后街、解放中路地區(qū)以舊城拆遷改造為契機，以新建核心商業(yè)區(qū)為主，集聚都市購物中心、開放式休閑廣場、室內(nèi)步行街、商務(wù)寫字樓、酒店公寓等新興業(yè)態(tài)和形態(tài)，提供個性化、多樣化的綜合消費空間；人民廣場區(qū)域以調(diào)整提升為主，發(fā)展餐飲、酒吧、演藝、廣場文化等業(yè)態(tài)。長征路地段形成品牌服裝街，依托華洋堂、襄樊工貿(mào)家電、武漢工貿(mào)家電，形成中高檔家電、服裝中心。結(jié)構(gòu)調(diào)整：核心圈：以專業(yè)百貨、時尚精品為主，降低綜合百貨比重，推進經(jīng)營結(jié)構(gòu)調(diào)整，兩大百貨商廈調(diào)整為不同主題、錯位經(jīng)營的專業(yè)百貨，以中、高檔商品為主，樹立“高雅、精品”的都市標志性形象，成為不斷集聚時尚消費、流行品牌，吸納中高層消費群體的區(qū)域。主干道和支路：“縱深開發(fā)” 特色商業(yè)街區(qū)，適應(yīng)不同消費者的個性化、選擇性、體驗9式消費，體現(xiàn)旅游與購物相結(jié)合，配套開發(fā)相關(guān)街區(qū)?！断宸谐鞘猩虡I(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》 小結(jié)? 經(jīng)濟總量及消費品市場發(fā)展勢頭良好? 人口穩(wěn)步增加? 人均可支配收入等穩(wěn)步上升? 文娛性消費支出逐步增加? 項目區(qū)位價值具有動態(tài)提升性? 城市中心、 “中心商業(yè)區(qū)”規(guī)劃形成項目區(qū)位價值的疊加性2 競爭樓盤分析全市在建/在售的主要商業(yè)項目 16 個，總體量約 30 萬㎡，其中僅解放路—長征路商圈在建商用物業(yè)就達 15 萬㎡，基本均為綜合性的購物商場和商業(yè)街。商業(yè)業(yè)態(tài) 商業(yè)街 百貨/購物中心 專業(yè)市場在售香港風(fēng)情街、新大陸中心廣場、盛景名門、錦繡商業(yè)步行街、群利廣場時尚生活街、陽光綠島陽光風(fēng)情街帝王廣場奔泰 陽光城天潤國際汽車城華中光彩大市場國際商都金百年樓盤名稱待售 拉美步行街豪門 新天地民發(fā)商業(yè)廣場九隆廣場 拉美步行街? 開發(fā)商：阿根廷東方集團amp。 江蘇雅可集團? 位置：解放路? 規(guī)模：首期 8 萬㎡? 商業(yè)定位：第三代步行街，集購物、娛樂、休閑、文化、飲食、旅游等于一體。? 銷售價格：首層臨街商鋪 29000 元/㎡，均價 17000 元/ ㎡；二層均價 7000 元/㎡；三層 4800 元/㎡。? 營銷策略：返租五年，第一年 7%，第二年 8%，第三年 %，第四年 9%，第五年10%，前三年在首付款中一次性扣除；10? 吸籌方式：增值金計劃，交定金 3 萬，以每 10 萬元為一個單位，從認購之日起至開盤當天，每天遞增 20 元。? 優(yōu)惠措施：1000 元購買 A 卡，憑 A 卡于開盤期間購鋪可獲 98 折。? 開盤時間：2022 年 4 月 8 日? 開業(yè)時間：2022 年 5 月 開放廣場? 開發(fā)商：亞帥地產(chǎn)amp。攬?zhí)斓禺a(chǎn) amp。昊天地產(chǎn)? 位置：解放路? 規(guī)模：裙樓四層商業(yè)，約 萬㎡? 商業(yè)定位：百貨? 樓層功能：1/F 百貨、珠寶、化妝品等；2/F 男裝；3/F 女裝；4/F 休閑、運動裝? 銷售價格： 1/F 萬 ~5 萬元 /㎡ ； 2/F： 8800元 /㎡ ； 3/F： 6800元 /㎡ ； 4/F： 4880元 /㎡ 。? 銷售策略：采用 5 年返租，3 年回購，年 8%的回報率。 豪門新天地? 開發(fā)商：新天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司? 位置：大慶西路（武商旁）? 規(guī)模：總 27 層，1~4 層為商業(yè)約 2 萬㎡? 商業(yè)定位：暫未明確? 銷售價格：1/F 1~2 萬元/ ㎡；2/F 4500~5500 元/㎡；3~4 層產(chǎn)權(quán)歸展覽館所有，不進行銷售，由開發(fā)商自行招商經(jīng)營。? 商鋪面積：以 20~30㎡/間為主。 香港風(fēng)情街? 開發(fā)商：襄樊國輝房地產(chǎn)建筑開發(fā)有限公司? 位置：東風(fēng)路? 規(guī)模：地面兩層，約 2 萬㎡。? 商業(yè)定位：一站式商業(yè)步行街? 銷售價格：1/F 8000~13000 元/ ㎡，2/F 3000 多元/㎡。? 銷售策略：采用 3 年返租，第一年 6%的回報率，第二年 8%的回報率，第三年 8%的回報率，前兩年租金一次性返還。 11? 商鋪面積：1/F 20~30㎡/ 間；2/F：30~100㎡/間。 奔泰陽光城? 開發(fā)商： 襄樊奔泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司? 位置：長征路? 規(guī)模：裙樓 5 層商業(yè)? 商業(yè)定位：主題商場（時尚女人街）? 銷售價格：1/F 28000 元/㎡（按套內(nèi)面積銷售） ；2/F 6780 元/ ㎡；3/F 5180~5480 元/㎡；4/F 4480 元/㎡? 銷售策略：商鋪不返租，寫字樓采用 5 年 40%的返租回報? 商鋪面積：1/F 20~30㎡/ 間；2/F：30~100㎡/間 新大陸中心廣場? 開發(fā)商：襄樊新大陸實業(yè)有限公司? 位置：長虹南路 1 號? 規(guī)模：8000㎡，地下一層，地上兩層? 商業(yè)定位：娛樂+休閑+ 購物+ 美食? 銷售價格：1/F 3000~4000 元/ ㎡；1/F：7000~8000 元/㎡；2/F ：4000~5000 元/㎡。? 銷售狀況：暫停銷售，待定位、價格重新確定后再開售。? 使用率：65% 九隆廣場? 開發(fā)商：襄樊嘉恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司? 位置：火車站旁? 規(guī)模：地面 5 層，約 6 萬㎡? 商業(yè)定位：服裝、小商品批發(fā)市場? 銷售價格：首層街鋪 25000 元/㎡，內(nèi)鋪 1000 元/ ㎡；二層 9000 元/㎡；三層 7000元/㎡；四層 5000 元/㎡；五層 4000 元/㎡；? 銷售策略：返租六年，第一年 6%，第二年 7%，第三年 8%，第四年 9%，第五年10%，第六年 11%；前三年租金在首付中一次性扣除；? 商鋪面積：內(nèi)鋪 9㎡/間；獨立邊廳 28㎡/ 間；臨街鋪面 50㎡/間。12 小結(jié)? 樊城區(qū)有七個主要競爭樓盤，均集中在解放路、長征路段；? 除九隆廣場之外，均為綜合購物商場，同質(zhì)化較嚴重；? 缺乏有特色的商業(yè)形態(tài)，對解放路商圈不能起到有益補充和支撐；3 在售主要競爭對手分析 概況比較拉美步行街 九隆廣場項目規(guī)模 首期 8 萬平方米 6 萬平方米停車位