【文章內(nèi)容簡介】 起。 這就是目前的商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)42 / 43 商業(yè)競爭激烈表現(xiàn)之二 在各種商業(yè)發(fā)展較快的區(qū)域，商業(yè)的功能改造加大，如華強北商業(yè)區(qū)，一些舊的工業(yè)廠房為了迎接商業(yè)發(fā)展的趨勢，紛紛下海，如“銅鑼灣”等購物廣場就是一個例子，這樣本來就占據(jù)商機的區(qū)域概念，把投資、經(jīng)營者的目光匯集到了一起，為其他區(qū)域商業(yè)的經(jīng)營帶來了諸多的難題。 商業(yè)競爭激烈表現(xiàn)之三 商業(yè)經(jīng)營的切入點難找，各種發(fā)展商都期望商業(yè)能給其帶來無窮的開發(fā)利潤，堅信“人氣望，則財氣旺”的老規(guī)矩，對于商住項目，都是先推住宅，而后推商業(yè)，這樣整個市場集中消化的物業(yè)在短時期內(nèi)加大。 歸根到底深圳商業(yè)的競爭表現(xiàn)就在這幾點上，同時也可以看到這樣競爭所帶來的大批商業(yè)物業(yè)的積累積壓，在未來的市場中仍將持續(xù)?。ǘ┟鎸ち腋偁幍纳虡I(yè)局面，追求最大的商業(yè)利潤關(guān)鍵在于如何經(jīng)營 市場的競爭大，但發(fā)展商的商業(yè)終究要推上市場，為了吸引客戶，紛紛推出各種優(yōu)惠政策，甚至有的發(fā)展商通過“低首期，高按揭”的思路吸引發(fā)展商，如一個50萬元的鋪位，如果正常交易的話，客戶首期需支付20萬，另30萬按揭，但發(fā)展商把起價如果提到50萬的話，客戶只需支付首期8萬，另外42萬按揭。當(dāng)然許多發(fā)展商利用這些策略取得了很好的客戶渠道，如果客戶投資經(jīng)營商鋪的目的是為不通過以后商業(yè)的經(jīng)營來獲得利益，如果發(fā)展商不能提前營造一個良好營銷環(huán)境，商業(yè)項目在以后的經(jīng)營過程將不會樂觀。 這樣，客戶如果認為這里不適合他們的經(jīng)營，他們寧愿舍棄前期很少的投資而不再繼續(xù)按揭，也就是停止資金投入，這種后果是發(fā)展商要承擔(dān)巨大的回購風(fēng)險。 所以我們認為，目前的商業(yè)運作所追求利潤的關(guān)鍵是發(fā)展商能否為客戶提供和保障一條科學(xué)的經(jīng)營思路，這就是項目關(guān)鍵的定位問題。（三）具備“人氣旺”，這樣做則財氣更旺 “人氣旺，則財氣旺”是來形容未來商業(yè)的運作經(jīng)營，“人氣”講的是購買者的多少，“財旺”指商業(yè)的利益，意思是說，市場上只要購買人多——旺，其商業(yè)的利潤就大。也就由于這樣，這一概念成為了諸多商業(yè)投資者的經(jīng)營理念，其實，反過來說，此概念也是商業(yè)運作的決定性因素，我們從如下來論述。 在市場的基本原理中，市場一般由三個因素構(gòu)成，第一為人，第二為購買力，第三為購買欲望，而后兩種都是人的因素而產(chǎn)生的，所以人是構(gòu)成市場最關(guān)鍵因素，同時，人的衣食住行無一可離開其商業(yè)活動，使人產(chǎn)生無窮的購買欲望。 商業(yè)的運營靠人的支持，靠人的消費支持，在商業(yè)經(jīng)營的領(lǐng)域里，人的因素往往成為了諸多商家運營的參考指數(shù)，如“麥當(dāng)勞”的選址，“麥當(dāng)勞”每開一家經(jīng)營連鎖店，對于意向選定的區(qū)域都要進行詳細的市場調(diào)查，其中最主要的是測量區(qū)域的人流和人的消費層次，另外如許多大百貨經(jīng)營商如“沃爾瑪”、“新一佳”、“南城百貨”等他們在選址的過程中，對人的消費預(yù)算調(diào)查還要詳細。他們除了了解區(qū)域的現(xiàn)實消費群體外，還要去研究區(qū)域未來幾年的發(fā)展機遇。“人氣旺，則財氣旺”是商業(yè)經(jīng)營的關(guān)鍵，也是商業(yè)發(fā)展的決定性因素，商業(yè)策劃的工作在于對商業(yè)的整體規(guī)劃，為未來的經(jīng)營指點方向，同時要通過一些行而有效的手段，為商業(yè)項目提前營造商業(yè)氣氛和氛圍。在樹立自身商業(yè)品牌的同時，使之財氣東升。結(jié)論：面對商業(yè)競爭，我們認為…… 。 “未來經(jīng)營”考慮第一，“銷售經(jīng)營”考慮第二。 。 ，白紙商業(yè)上好寫文章。 ，四商鋪具備“人氣”，怎樣才能“財旺”，是我們思考的主題。 。二、深圳商業(yè)市場的壓力之大深圳商業(yè)市場的壓力分為兩種，一是前期的銷售壓力，一是后期的經(jīng)營壓力，主要表現(xiàn)如下： （一）銷售壓力表現(xiàn) ，銷售面積積壓量大。 ，同時市場的空置量大。 ，底層的銷售良好，三、四層銷售難以啟動。 。 ，小鋪位經(jīng)營混亂，致使銷售不樂觀。 ，商業(yè)項目的營業(yè)透明度日益加大。 ，消費者對商場未來的經(jīng)營缺乏信心，開發(fā)商缺乏有效的科學(xué)定位依據(jù)，大多數(shù)的發(fā)展商只考慮如何賣出去，而不考慮后期如何經(jīng)營，也就是說商業(yè)物業(yè)缺前期科學(xué)的定位。 ，鼓吹投資回報，使市場理想化，使消費者失去信心。 （二）經(jīng)營壓力表現(xiàn) ，商家經(jīng)營各自講求特色。 ，但小柜臺經(jīng)營方式多，使之商業(yè)整體氛圍差。 ，商品的利潤越來越小，使得商家的利潤越來越小。 ，一些新興的商業(yè)，如果不借品牌商的勢頭入市，則很難短時間在市場上取得深入，對商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營風(fēng)險大。 ，主要是受經(jīng)營的壓力，回購風(fēng)險大。 ，銷售時是小面積，小柜臺經(jīng)營，而經(jīng)營時趨向于整體的經(jīng)營模式。 ，同時所提供的服務(wù)也越來越多。 ，大都提供反租計劃，雖說是羊毛出在羊身上，但發(fā)展商的壓力加大了。結(jié)論：面對商業(yè)市場壓力，我們認為…… 項目的商業(yè)銷售壓力和經(jīng)營壓力，首先要考慮經(jīng)營壓力。 用經(jīng)營特色來解決銷售壓力。 3. 現(xiàn)在面臨的不僅是銷售的壓力，如何統(tǒng)一整體經(jīng)營更關(guān)鍵。二、 我們對南山商業(yè)調(diào)查明顯表現(xiàn)在 小商鋪特別多，“小規(guī)模、集散經(jīng)營”現(xiàn)象嚴(yán)重。沿街密集的檔鋪和小店，幾步一個店，幾米一個鋪，數(shù)不勝數(shù)。 沿街店鋪經(jīng)營品種多為五金、家私、（中低檔）服裝、裝飾材料、陶瓷等。 經(jīng)營品種缺少時尚精品，周邊居民要買此類物品，都須搭車到上海賓館商業(yè)圈、華強北商業(yè)圈、東門國貿(mào)商業(yè)圈。 沿街生活日常用品及飲食，缺少大型超市及品質(zhì)保證。 家居裝飾用品，缺少專業(yè)化、規(guī)?；?、高檔次的統(tǒng)一經(jīng)營，缺少質(zhì)量保證。 南山商圈成熟還需要35年的時間。 一、商業(yè)繁榮的背后出現(xiàn)供需失衡、經(jīng)營乏術(shù)的惡果 早在五、六年前甚至更早，業(yè)界有識之士就曾經(jīng)大聲疾呼：“深圳商業(yè)已經(jīng)過?！?！盲目中擴張從一開始到現(xiàn)在依然是深圳商業(yè)發(fā)展軌跡中的硬傷，更可怕的是經(jīng)營乏術(shù)所帶來的后果更是不堪設(shè)想。南山雖然蘊藏著無限商機，但自始至終貫穿一個好的項目經(jīng)營規(guī)劃卻鮮有實現(xiàn)，盲目者屢見不鮮。以集美堂和東方巴黎為例： （1）集美堂（原萬豪商業(yè)城）99年就開始推出，最初定位為大百貨商業(yè)城，2000年底，一夜之間卻改變成“家居新生活廣場”，試想：一個最初按大百貨商場標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計的商業(yè)城，其格局已經(jīng)定型的情況下，其分割布局和各項功能設(shè)施怎能如廣告內(nèi)容所言：購物的環(huán)境是家居浪漫之旅。 （2）東方巴黎，經(jīng)歷過一次慘痛的失敗，經(jīng)策劃公司絞盡腦汁后重整旗