【文章內容簡介】 0㎡左右商業(yè)內鋪：7000元/㎡、沿街10000元/㎡。朝陽新城購物廣場未知未知未知未知芙蓉花園建面12萬㎡；6棟17層和2棟24層；容積率：已封頂，準現(xiàn)房100㎡左右單層，3層連體。商業(yè)：自持價格：70008000元/㎡舜天陽光高第占地2萬㎡，㎡，有多層和底商組成一期封頂商鋪150210㎡，2層。商鋪價格45004900元/㎡1．6 小結216。 沂南縣城商業(yè)仍以傳統(tǒng)的初級商業(yè)為主，商業(yè)形態(tài)主要以沿街商鋪、超市、賣場為主。216。 經(jīng)營者主要通過朋友交流、戶外廣告以及電視來獲得市場信息；對新項目，最關注商鋪位置、周邊環(huán)境及租金；在經(jīng)營面積方面，現(xiàn)有商鋪面積在30－60㎡之間的居多；在商鋪形式上，大多經(jīng)營者選擇臨街商鋪，％。216。 投資者獲取信息渠道或方式多樣，但以DM宣傳單頁、戶外廣告和朋友介紹為主；投資者認為商鋪單價應在800010000元之間，能夠接受的總價多在5070萬之內，這說明大多數(shù)本地商鋪投資者投資實力有限。216。 在沂南，傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營方式依然是現(xiàn)今商業(yè)的主流，本地大多數(shù)投資者習慣于購獨立商鋪。但是由于投資性商鋪的出現(xiàn)，不少投資者已從傳統(tǒng)商業(yè)投資慣例中嗅到了新的商機。216。 通過對沂南縣主要商圈及主要街道調研分析，歷山路與花山路是沂南集中的商業(yè)核心圈，商業(yè)項目多集中在此，處于花山路核心路段的沿街商鋪每天每㎡租金達到了2－4元左右?；ㄉ铰菲渌范巫饨馂?3元/平方米/天。人民路、祥和路和汽車站周邊區(qū)域沿街商鋪租金在1－2元/平方米/天。216。 隨著陽都銀座國際、永興商城等新型商業(yè)物業(yè)的出現(xiàn)和投資引導，越來越多的投資者接受了商鋪是優(yōu)質投資產(chǎn)品的投資理念，對商鋪售價的承受空間也比以往有所增強。216。 作為沂南目前唯一的大型城市商業(yè)綜合體，陽都銀座國際的商鋪經(jīng)營面積近10萬平米，商鋪總數(shù)量超過500多家，規(guī)模近乎接近歷山路和花山路兩條路，顯然在城區(qū)人口平緩增長的情形下將在某種程度上造成沂南商業(yè)的暫時“飽和”。2．住宅市場調研分析2．1 沂南住宅市場分析目前沂南在建在售項目較多，主要有：東方明珠、望海上上城、東城華府、芙蓉花園、陽都銀座國際、永興商城、錦繡花園、諸葛亮城、東方御景等。項目名稱基本信息工程進度戶型配比銷售均價東方明珠建面24萬㎡；有12棟多層，18棟高層組成。已經(jīng)封頂四室（8292㎡）：15%三室（106135㎡）：85%，主力戶型110130㎡。面積區(qū)間110160㎡。多層：3400元/㎡高層：3300元/㎡起望海上上城建面8萬㎡；容積率：準現(xiàn)房兩室（88㎡）：15%三室（101153㎡）：85%。主力戶型90120㎡住宅：3600元/㎡左右； 東城華府建面70萬㎡；項目一期由18f高層、5+1f多層、6f電梯洋房、2f商業(yè)街組成，共39棟（含會所）：多層29棟；洋房4棟；高層5棟；一期主體封頂兩室（94109）；35%；三室（117135）：52%一批次3400元/㎡左右芙蓉花園建面12萬㎡；6棟17層和2棟24層；容積率：已封頂，準現(xiàn)房全部三室%商業(yè)：自持住宅：3600元/㎡陽都銀座國際建面：70萬㎡。一期：30萬㎡；二期：40萬㎡；其中商業(yè)10萬㎡未動工面積70150㎡，主力戶型90120㎡。兩室48%，三室52%。尚未公布價格。永興商城建面：10萬；有酒店、商鋪、住宅、步行街組成一期已基本封頂公寓4369㎡，住宅：90140㎡公寓：32003800元/㎡ ，住宅：3700元/㎡。錦繡花園建面；15萬㎡；有住宅和沿商組成。準現(xiàn)房全三室戶型住宅：在3500元/㎡多點諸葛亮城MINI公館建面：交房商鋪120㎡左右%，精裝公寓4060㎡商業(yè)：7000元/㎡、沿街10000元/㎡。公寓：4000元/㎡東方御景建面20萬㎡，一期開四棟，2棟11層、2棟20層；歷山路沿街底商23層。剛動工面積區(qū)間65150㎡，以98120㎡為主，沿街23層3545㎡。尚未公布銷售價格，已開始辦理VIP卡，3萬可計息退還，可優(yōu)先選房2．1．1產(chǎn)品形態(tài)分析沂南在建樓盤的建筑形態(tài)以多層逐步向高層建筑過度，高層也以縣城中心位置開始不斷涌現(xiàn)，當?shù)赝恋刭Y源相對較為充足，且住宅市場發(fā)展仍然處于初級階段。在此后的一段時間內，沂南中心位置住宅供給主要以高層為主，中心城區(qū)以外仍以多層為主。但相信隨著城市化進程及人口素質的加強，高層住宅仍將是一種趨勢。2．1．2銷售價格分析目前在售多層住宅項目均超過3500元，相比2010年同期售價漲幅接近20%，可見作為四線城市，沂南的房地產(chǎn)市場受調控政策的影響并不大。2．1． 3戶型及面積分析戶型及面積跨度較大，但一般以120㎡左右為主力戶型，調查顯示：71%的受訪者選擇了90——120平方的面積區(qū)間。在此區(qū)間內，首次置業(yè)者大多選擇100左右房型，而二次以上置業(yè)者為改善性為主，面積相對需求加大，多以120130平方為主。但隨著房價的不斷上漲，總價提升的情況下，對面積需求的也會不斷的縮水。 2．1．4社區(qū)配套及物業(yè)管理分析隨著消費意識的不斷增強，社區(qū)配套、物業(yè)管理越來越受到消費者重視。2．2 沂南住宅市場需求分析調查者年齡分布本次被調人員年齡段主要分布在2540歲之間，達到74%，本年齡段基本涵蓋了本項目的主力目標客戶群體，包括了剛需、改善、投資置業(yè)需求；調查者家庭構成情況三口之家占到了56%，四口之家占到21%，三、四口之家所占比例較高；而五口及以上家庭所占比例較小，由此看出沂南家庭結構逐步趨向于小型化，兩代分巢已成為趨勢，由此衍生的剛性需求也會隨之擴大；調查者住房情況調查者住房形態(tài)調查者中擁有一套及以上的房產(chǎn)的占到絕大部分，而無住房的所占比例很小，僅為6%。其中多層所占比重最高達到56%，平房其次達到了25%；擁有平房的客戶群體，他們可以通過政府對城中村改造獲得住房，由此判斷被調查者的購房需求存在較大的彈性。 調查者房價走勢觀點認為目前沂南房價發(fā)展快、價格高、將會變慢的客戶占到75%，此觀點也是市場目前的主流觀點；經(jīng)訪談，持此種觀點的人又分為兩大派別：一種觀點認為沂南房價將會變慢，依據(jù)是：供給遠遠超出市場的需求，現(xiàn)在的宏觀調控政策，會使房價下跌；隨著政府對城中村的改造，部分的回遷安置房的供給會逐步的增大。另外一種觀點主要認為市區(qū)的土地供應已經(jīng)所剩無幾，而隨著沂南城市化得發(fā)展，需求將會逐步增大，持此種觀點的人認為沂南房價突破4000元/㎡的日子將會很快到來。 調查者計劃置業(yè)時間調查者中有購房意愿的客戶整體達到了64%，無購房意愿的占到36%，由此看出市場整體存在較強烈的購房需求。1年內購房的客戶達到了10%；2年內選擇購房的達到30%；35年內購房的客戶達到24%；無購房意愿的客戶占36%。由此看出市場短期需求（1年內）一般，國家宏觀政策的密集打壓，效果已經(jīng)顯現(xiàn)，市場觀望氛圍濃厚；中期（2年內）需求較旺盛；但從長期來看，需求形勢也較為樂觀。調查者計劃置業(yè)類型由表可看出，愿意選擇多層、小高層類型的占到絕大比例達到72%，花園洋房占到26%。愿意選擇多層與小高層的旗鼓相當，由此說明市場消費觀念逐步發(fā)生變化，越來越多的年輕人愿意選擇小高層產(chǎn)品，而年齡稍偏大的客戶消費觀念相對保守，仍愿選擇多層及花園洋房類的產(chǎn)品。調查者置業(yè)價格承受度由上頁表可看出，選擇2200—2600元/ ㎡的比例達到50%，27003100元/㎡之間的占39%， 32003600元/㎡之間的占10%；這是一個比較樂觀的比例。同時可以看出： 大部分人還是希望能買到較為便宜的房子，即價格在2200—2600元/ ㎡ 。接近40%的客戶能夠接受2700310