【正文】 針對項目的思考設(shè)施和環(huán)境 較差 提供優(yōu)良的商服設(shè)施和購物環(huán)境商用物業(yè)建筑形式 多數(shù)是裙樓 裙樓商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)的關(guān)系 零散、無序 統(tǒng)籌整合，互動共生業(yè)種業(yè)態(tài)類別 單一、同質(zhì)化經(jīng)營 具有特色的主題型專業(yè)店檔次 單一 有相對豐富的檔次現(xiàn)代化程度 經(jīng)營管理水平不專業(yè) 專業(yè)經(jīng)營管理模式核心店商圈中缺乏具有獨特主題的龍頭店帶動商圈進一步發(fā)展是商圈的新亮點和帶動力量 市場機會挖掘? 空缺? 市級商圈調(diào)整升級后商圈競爭力增強，后續(xù)供應(yīng)量大，但主題化、娛樂化、體驗化、專業(yè)化和物美價廉為一體的體驗式賣場空缺；? 市級商圈缺乏對休閑體驗資源的有機整合，新型消費模式空缺；? 突破口? 尋找市級商圈存在問題的突破口，構(gòu)筑引領(lǐng)市場的支點? 差異化? 商圈后續(xù)競爭性物業(yè)的競爭要素較單一，本項目的差異化資源有市場機會，應(yīng)深度挖掘、善于利用。 結(jié)論? 創(chuàng)新定位、營造良好購物環(huán)境是商業(yè)調(diào)整升級、新建物業(yè)開發(fā)的必然方向；20? 市級商圈內(nèi)幾個項目的競爭要素雷同，商圈內(nèi)部競爭加劇；本項目走差異化競爭，將創(chuàng)造較大市場機會；? 從城市商業(yè)發(fā)展和項目自身發(fā)展條件而言，本項目均適宜打造為獨具主題的數(shù)碼產(chǎn)品商城，實現(xiàn)突破和創(chuàng)新，成為襄樊商業(yè)新形象。7 針對性調(diào)查 再爾電腦城 概況項目名稱 再爾電腦城 地址 長虹路建筑形態(tài) 傳統(tǒng)的批零市場，中空，各商家沿主通道兩側(cè)設(shè)置業(yè)態(tài)分布首層主營電器、數(shù)碼、辦公設(shè)備類；二層主營電腦配件及外設(shè)、耗材、軟件及組裝機；三層主營二手電腦及配件等；入駐品牌 IT/數(shù)碼：聯(lián)想、新藍、一凡、華鷹（裝機） ；電器/影音：步步高、格蘭仕、愛多、創(chuàng)維、小白象、惠威、奇聲等；餐飲：妞妞、茜茜；商鋪面積首層商鋪面寬約為 及 ，進深為 8m 及 12m，主力商鋪面積集中在25~50㎡之間，層高 4m；二層及三層商鋪面寬約為 ，進深為 8m，主力商鋪面積集中在 20~30㎡之間。出租率 90% 租金 40~80 元/㎡ 管理費 50~200 元/間/月交通動線 二層及以上通道寬 ，由兩端及中間的步梯上二樓，無自動扶梯及升降梯，中段有天橋?qū)蓚?cè)連接。經(jīng)營模式 商家各自經(jīng)營（收銀） ，向廣場繳納固定租金；無統(tǒng)一經(jīng)營及售后服務(wù)。 商家結(jié)構(gòu)共有商家 165 家，其中：品牌電腦 6 家，數(shù)碼通訊 27 家，電器 32 家，音響 9 家，辦公設(shè)備 4 家，配件及外設(shè)30 家，耗材 5 家，軟件 11 家，組裝機 11 家，網(wǎng)絡(luò)及培訓 12 家，餐飲 3 家，廚衛(wèi) 5 家，其他 10 家。21品 牌 電 腦4% 數(shù) 碼 通 訊16%電 器20%音 響5%OA2%配 件 及 外 設(shè)18%耗 材3%軟 件 音 像7%裝 機7%網(wǎng) 絡(luò) 及 培 訓7%餐 飲2%廚 衛(wèi)3%其 他6% 小結(jié)再爾電腦城作為傳統(tǒng)市場，主要業(yè)務(wù)分布為兩大塊：電器及電腦（以外設(shè)、裝機為主，品牌機為輔） ，整體檔次低檔，品牌少，物業(yè)形象差，物業(yè)管理落后，更沒有統(tǒng)一完善的經(jīng)營管理模式，因此在襄樊的品牌電腦及筆記本市場方面，所占據(jù)份額微乎其微。 現(xiàn)代城電腦數(shù)碼廣場 概況項目名稱 現(xiàn)代城電腦數(shù)碼廣場 地址 春園西路建筑形態(tài) 裙樓商業(yè)，呈矩形，面寬約 100m，進深約 21 米，凈高 3m。商家沿兩條通道分布（共縱向三排） ，玻璃間隔，臨街商鋪對外不開門，均只向內(nèi)側(cè)開門。業(yè)態(tài)分布負一層主營組裝機及電腦配件首層主營品牌筆記本及 PC、數(shù)碼產(chǎn)品二層主營外設(shè)、電腦配件、耗材、軟件、二手電腦等入駐品牌電腦：聯(lián)想、方正、清華同方、ACER、BENQ、華碩、新藍、神舟、HP、IBM 、TOSHIBA 、PANASONIC、SONY 等；數(shù)碼：SONY 、CANON、NIKON、三星、理光、富士、柯達等；商鋪面積 首層商鋪面寬約 4m 及 8m，進深約 6m，主力面積為 30~50㎡；二層商鋪面寬約 4m，進深約 3m，主力面積為 10~20㎡。出租率 90% 租金 —— 管理費 7 元/㎡/月交通動線 首層兩條通道（各寬 ） ，主入口處設(shè)有兩條步梯上二樓，無自動扶梯及升降梯；二層兩條通道（各寬 ） 。經(jīng)營模式 商家各自經(jīng)營（收銀） ，向廣場繳納固定租金；無統(tǒng)一經(jīng)營及售后服務(wù)。22其他 負一層免租金及物業(yè)管理費，吸引 DIY 商家入駐；無統(tǒng)一物流，不提供倉庫，但可購買塔樓公寓作為辦公及倉庫場地。 商家結(jié)構(gòu)共有商家 80 家，其中：品牌電腦：18 家；數(shù)碼：5 家；電腦配件/外設(shè)/ 辦公/軟件：56 家；通訊：1 家（中移鼎訊，營業(yè)面積約 250㎡） ； 品 牌 電 腦23%數(shù) 碼 相 機6%通 訊1%配 件 /外 設(shè) /辦公70% 小結(jié)現(xiàn)代城主營品牌電腦及筆記本。以商家數(shù)量而言，中高端電腦及數(shù)碼產(chǎn)品占據(jù)的比例近 30%，以經(jīng)營面積而言其比例達到 50%。相對于再爾的電腦僅占 4%的比例來看，現(xiàn)代城的品牌和檔次無疑高出不少，物業(yè)形象也較好，有統(tǒng)一職保安保潔服務(wù)。同時，現(xiàn)代城的塔樓公寓也為商家辦公和臨時倉庫提供了配套和便利。目前現(xiàn)代城已經(jīng)成為襄樊較具規(guī)模和知名度的 IT 及數(shù)碼賣場，但由于受到面積的限制，只注重購物，而服務(wù)性配套設(shè)施（如餐飲、休閑等）不夠，以及經(jīng)營管理和售后方便的不完善，仍未能成為現(xiàn)時襄樊數(shù)碼賣場的領(lǐng)軍者。 科技館科技館周邊自然形成 IT 及電子產(chǎn)品一條街，各品牌專賣店、中小代理商沿街兩旁設(shè)置門面，面積在 20~50㎡不等。整條街的主要門店有 53 家，其中：品牌電腦：23 家；數(shù)碼：5 家；辦公：8 家；耗材：3 家；配件：4 家；文化/軟件/ 網(wǎng)絡(luò)：8 家；網(wǎng)吧：2 家。23品 牌 電 腦數(shù) 碼辦 公耗 材配 件文 化 /軟 件 /網(wǎng)絡(luò) 網(wǎng) 吧科技館受到現(xiàn)代城的幅射及影響，經(jīng)營電腦、數(shù)碼及周邊產(chǎn)品的銷售和售后服務(wù)，但整體而言市場不成規(guī)模和氣候，缺乏強有力的品牌，產(chǎn)品種類不齊全，門店形象差，對本項目影響不大。8 項目定位 主題定位錦繡數(shù)碼城 ——集購物、休閑、娛樂、咨訊、餐飲為一體的 E 時代 IT 數(shù)碼生活體驗中心 功能定位? 購物功能：IT 及數(shù)碼產(chǎn)品的零售、批發(fā)? 休閑娛樂功能：軟件、游戲、音樂、新品體驗? 資訊功能：專業(yè)網(wǎng)站、市場行情、各地報價? 餐飲：西式快餐、美食廣場購 物60%休 閑 娛 樂10%資 訊5%餐 飲25% 業(yè)態(tài)業(yè)種定位? 電腦：PC（整機amp。裝機） ；筆記本；筆記本硬盤、內(nèi)存及周邊設(shè)備等；? 數(shù)碼：DV、DC、MPMP移動儲存、數(shù)碼配件等；24? 手機通訊：手機、小靈通、對講機、藍牙耳機等；? 電腦配件：主板、CPU、硬盤、內(nèi)存、顯示器、光驅(qū)、鼠標、鍵盤、顯卡、聲卡等；? 外設(shè)：音箱、耳機、手寫輸入、數(shù)控產(chǎn)品、數(shù)字化儀、游戲周邊設(shè)備等；? 網(wǎng)絡(luò)設(shè)備：路由器、集線器、交換機、網(wǎng)卡、MODEM、防火墻、布線產(chǎn)品等；? 辦公設(shè)備：傳真機、打印機、復印機、掃描儀、碎紙機、打卡機、投影設(shè)備等；? 擴展配件：硬盤盒、電源、藍牙適配器、硬盤保護卡、硬盤隔離卡等；? 耗材：墨盒、硒鼓、色帶、碳粉等；? 軟件：專業(yè)軟件；影音光碟；游戲軟件；? 餐飲：西式/中式快餐；風味美食廣場。 樓層功能分布商場各層層高、建筑面積及功能規(guī)劃：樓層 層高(m) 建筑面積（㎡） 功 能四層 美食廣場、手機通訊三層 辦公設(shè)備、耗材、軟件、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、DIY 裝機、電腦醫(yī)院二層 數(shù)碼產(chǎn)品、電腦配件、品牌外設(shè)首層 品牌電腦、筆記本、DC/DV、休閑餐飲/快餐負一層 4623 停車場 形象定位關(guān)鍵詞：青春、動感、現(xiàn)代、科技、時尚—— 目標客戶群定位 消費者定位? 學歷較高、有一定經(jīng)濟收入的白領(lǐng)階層；? IT 及數(shù)碼從業(yè)人員? 追求時尚及科技的青年群體? 區(qū)域批發(fā)型小商家25 經(jīng)營者定位? 購物? IT 及數(shù)碼的品牌商家（區(qū)域總代理或一級經(jīng)銷商）? 手機連鎖大賣場? 配件及外設(shè)等中小店鋪群? 餐飲? 西式快餐：KFC、麥當勞等? 風味美食廣場：新加坡美食城等 投資者定位? 大投資客? 以置業(yè)投資作為資金出路的個體投資者或投資公司；? 大中型民營企業(yè)的企業(yè)主；/國有大型企事業(yè)單位的領(lǐng)導層；? 投資特征：具有豐富的理財經(jīng)驗，主觀意識強；購鋪預(yù)算較大，對促銷措施的敏感性相對較小。? 中小投資客 ? 大型企事業(yè)單位的高管/中小型民營私企主；? 以物業(yè)轉(zhuǎn)手或出租獲利的個體投資者/個體投資經(jīng)營者；? 以物業(yè)轉(zhuǎn)手或出租獲利的個體投資者；? 投資特征：投資意識較強，關(guān)注投資獲利點與回報時間，以及對項目綜合指標的考量。 經(jīng)營管理定位 統(tǒng)一經(jīng)營采取 3C 大賣場形式的集中收銀，但在短期內(nèi)（如每周兩次）將營業(yè)款返還給商家，統(tǒng)一資金流。 統(tǒng)一的物業(yè)管理及經(jīng)營管理? 統(tǒng)一的營業(yè)時間? 保安保潔服務(wù)? 人員導購? 商戶等級測評，為商家建立信譽體系，協(xié)調(diào)處理商品的質(zhì)量問題等? 建立黑名單體制，銷售假冒偽劣商品或被消費者投訴的商家會被列入管理處的黑名單，26在合約到期的時候，可能不予續(xù)約。如果一年有三次以上的此類事件，商家將被“清鋪”；? 將電腦城門口的物流車輛統(tǒng)一管理、統(tǒng)一調(diào)度，初步形成物流中心（可考慮） 統(tǒng)一售后? 設(shè)立電腦醫(yī)院：對電腦，尤其是 DIY 組裝機提供全面的維修及咨詢服務(wù)；? 產(chǎn)品售后無憂聯(lián)保：在商場內(nèi)購買任何產(chǎn)品，可以憑藉購買時隨產(chǎn)品的發(fā)票和保修卡直接找管理處負責，而不需要找購買時的商家（品牌廠商也會提供較完善的售后服務(wù)。如果消費者所購產(chǎn)品屬于假冒偽劣產(chǎn)品，管理處將責成商家按規(guī)定換貨，并且按照規(guī)定補償消費者。如果該商家已撤場，商場仍為消費者提供相應(yīng)服務(wù)。 定期促銷? 新品上市推廣活動? 暑假、寒假的促銷活動? 法定大型節(jié)假日，均舉辦大型促銷/ 公益活動 定期商家培訓對場內(nèi)商家的經(jīng)營產(chǎn)品范圍、經(jīng)營方法都進行一系列宏觀協(xié)調(diào)合規(guī)劃，以期達到最大限度的利用資源和調(diào)動商戶積極性。同時，定期對商戶進行營銷管理、專業(yè)技術(shù)等培訓，以提升商戶經(jīng)營能力和售后服務(wù)力度。27結(jié) 束 語本項目定位為“集購物、休閑、娛樂、咨訊、餐飲為一體的數(shù)碼生活體驗中心” ，是基于襄樊市目前的商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢、市場競爭態(tài)勢以及項目自身的發(fā)展條件而得出的。目的在于希望通過本項目在主題定位、功能搭配、業(yè)種結(jié)構(gòu)、后期經(jīng)營管理等方面的特色和亮點組合，打造成為獨具特色的數(shù)碼城：主題化、體驗化、專業(yè)化，不再是單純購物，而是在購物中娛樂、娛樂中購物、體驗中購物、購物中體驗，不但吸引消費者，更形成對商家的強大號召和信心保證，以此引導襄樊數(shù)碼賣場的發(fā)展方向，填補商業(yè)發(fā)展的空缺，樹立錦繡數(shù)碼城的品牌形象！