【導(dǎo)讀】本次市調(diào)主要了解瑞金市經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場情況、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r以及相關(guān)行業(yè)經(jīng)營狀況等，為瑞金站前商業(yè)廣場。項目營銷決策提供參考依據(jù)。瑞金，國家歷史文化名城，江西省轄市，位于江西省東南部，贛州市東部，武夷山脈南段西麓，贛江東源貢水上游。龍巖市長汀縣，南鄰會昌縣，西連于都縣，北接寧都縣，東北毗石城縣。全市總面積2448平方千米，管轄7鎮(zhèn)12鄉(xiāng)。2021年戶籍總?cè)丝谌f，其中非農(nóng)業(yè)人口萬人，占總?cè)丝?，常住。人口萬人，其中城鎮(zhèn)人口萬人，農(nóng)村人口萬人。全年共接待游客萬人次、增長%，實現(xiàn)旅游收入億元、增長25%。從投資主體看，民間投資意愿大幅增強(qiáng)，由2021年的持續(xù)負(fù)增長扭轉(zhuǎn)為正增長，一季度共完成投資億元，同比增長17%，占。一季度，全市社會消費(fèi)品零售總額億元，同比增長%。一季度居民消費(fèi)價格指數(shù)較上年同期上漲%。規(guī)劃人口：瑞金市中心城區(qū)人口規(guī)模近期2020年為33萬人，爭取2030年為50萬人。輻射范圍涵蓋瑞金全城。

　　

【正文】 60%。經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭良好。 瑞金商業(yè)市場各行業(yè)分布較為分散，以家 居 建材行業(yè)居多，但未能形成規(guī)?；⒓行?；其它集中性相對較高的行業(yè)有電動車 /摩托車、物流、汽車、水果批發(fā)市場、日用百貨批發(fā) 。 服務(wù)行業(yè)中的酒店賓館、餐飲、休閑娛樂等發(fā)展成熟，數(shù)量 多，競爭較為激烈。其中酒店業(yè)形成長征酒店集團(tuán)和瑞金飯店集團(tuán)，經(jīng)營時間較長，裝修和設(shè)備較為陳舊；餐飲行業(yè)具有瑞金地方特色的品牌經(jīng)營產(chǎn)所檔次較低，規(guī)模較小，其它主題性餐飲集中在紅都廣場 ，經(jīng)營狀況較好，尤其中小型餐飲和夜 市生意火爆；娛樂業(yè)發(fā)展趨勢較好 ， 趨于規(guī)模大、檔次高，小商家 或正在被市場淘汰 。 瑞金房地產(chǎn)住宅市場庫存去化 快 ，且發(fā)展勢頭良好，價格水平略降但 能 保持 相對 平穩(wěn)。 得益于瑞金優(yōu)越的 城市地位、 區(qū)位 和配套 ，越來越多的外籍人口選擇安家瑞金。 隨著瑞金城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增加，瑞金市商業(yè)發(fā)展前景較為樂觀，但各行業(yè)急需整合升級 ，大規(guī)?；⒓行?、高檔次性 ；酒店、餐飲、娛樂缺乏相互聯(lián)動性，能以集中在一個區(qū)域進(jìn)行消費(fèi) 。 吃、喝、玩、樂、住等為一體的商業(yè)在瑞金暫時空白。 七、站前商業(yè)廣場項目定位 項目概況 項目位于瑞金市 206 國 道東側(cè)火車站廣場，總占地面積約 萬㎡，總建筑面積約 萬㎡。項目規(guī)劃 1 棟酒店、 2 棟公寓、 1棟寫字樓 、 8 棟三層商業(yè) 以及 6 棟住宅 +底商，總車位數(shù) 949 個。 激情 創(chuàng)新 責(zé)任 和諧 總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項目 數(shù)值 規(guī)劃用地面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 計容建筑面積 ㎡ 其中 商業(yè) ㎡ 酒店 ㎡ 辦公 ㎡ 激情 創(chuàng)新 責(zé)任 和諧 公寓 ㎡ 住宅 ㎡ 其它 ㎡ 建筑占地面積 ㎡ 容積率 建筑密度 % 綠地率 25% 停車位 地上 207 地下 742 項目分析 區(qū)域 規(guī)劃 ： 站前商業(yè)廣場 處于 瑞金 城市發(fā)展東延方向的火車站區(qū)域，根據(jù)《 20212030 年瑞金市城市總體規(guī)劃》，該區(qū)域規(guī)劃為 大型綜合交通樞紐，區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有 160 畝大型交通項目、汽車總站、公交總站以及物流批發(fā)市場等。 激情 創(chuàng)新 責(zé)任 和諧 地理位置 ： 項目地處瑞金市火車站廣場，西臨 206 國道并連接通往城區(qū)的長征大道和紅都大道，距離紅都廣場商業(yè)中心僅 公里。 交通狀況： 項目臨火車站、規(guī)劃大型交通項目、汽車總站、公交總站，北接規(guī)劃通勤機(jī)場；現(xiàn)有 9 路公交車通往瑞金城區(qū)，同時去往石城、寧都、長汀、于都方向均有班車從火車站始發(fā)。 分析小結(jié)：火車站區(qū)域規(guī)劃為大型綜合交通樞紐區(qū)域，且火車站作為瑞金城市標(biāo)準(zhǔn)建筑之一具有唯一性，瑞金及周邊縣市均以此地作為 交通中轉(zhuǎn)點，人流車流量大。 SWOT 分析 S 優(yōu)勢分析 ? 區(qū)域：地處瑞金 大型綜合交通交通樞紐區(qū)和規(guī)劃物流批發(fā)市場區(qū) ； ? 交通：地塊緊鄰 206 國道和長征大道，路網(wǎng)交通便利，距離瑞金紅都廣場僅 公里； ? 地塊：地塊 規(guī)模 大，場地相對平整，臨街展示面較好； ? 配套：火車站、 火車站廣場、大型交通項目 以 及其它物流批發(fā)市場和城東居住區(qū) ； ? 火車站：火車站作為瑞金唯一火車 /動車交通站點，區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿?巨大，前景可觀。 W劣勢 分析 ? 火車站區(qū)域尚處于待開發(fā)階段，周邊環(huán)境相對較差，缺乏商業(yè)氛圍 ； ? 區(qū)域居住人口較少， 住宅等其它建筑較少； ? 受地域影響，區(qū)域開放有限，現(xiàn)階段開發(fā)熱度和受市場關(guān)注度較低 。 0 機(jī)會分析 ? 火車站區(qū)域作為瑞金市 20212030 重點規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，或能爭取較好的扶持政策； ? 隨著城市規(guī)劃確認(rèn)，開工建設(shè)發(fā)展，區(qū)域城市形象日趨提升； ? 瑞金市今年商業(yè)地塊出讓較少，且目前瑞金市具有投資價值且性價比高的商業(yè)物業(yè)非常少，地塊啟動后能吸引大量經(jīng)營戶和投資客。 T威脅分析 ? 全國房地產(chǎn)市場 2021 年年初迅速升溫，后續(xù)政策或?qū)⒕o縮； ? 火車站區(qū)域開發(fā)規(guī)模大，物流批發(fā)市場地塊或?qū)⑼陂_發(fā)，存在市場競爭威脅。 激情 創(chuàng)新 責(zé)任 和諧 核心價值綜合評估： 地利： 城東發(fā)展核心地段，唯一占據(jù)火車站及火車站廣場、大型綜合交通樞紐的商業(yè)項目！ 交通： 緊鄰 206 國道，距離城中心 公里，陸地各類交通總站匯聚！ 人流： 綜合交通匯聚必將帶來大量人流！ 前景： 火車站的唯一性注定該區(qū)域商業(yè)價值 無限！ 規(guī)劃： 項目規(guī)劃出酒店、公寓、寫字樓、影院、餐飲等符合行業(yè)要求的物業(yè)！ 項目 定位 項目屬性界定 ? 瑞金是國家歷史文化名城，旅游業(yè)發(fā)達(dá) ? 項目地處瑞金綜合交通 樞紐區(qū)，交通發(fā)達(dá)，人流大 ? 火車站新商圈，前景可觀 ? 瑞金娛樂餐飲行業(yè)發(fā)展勢頭好，資源相互整合優(yōu)勢巨大 ? 酒店、公寓、寫字樓、影院及獨(dú)棟商業(yè)組合優(yōu)勢明顯 項目總體發(fā)展方向 打造城瑞金火車站商圈的核心，打造成瑞金市唯一集吃、喝、玩、住于一體的現(xiàn)代都市化新型商業(yè)體。 項目定位 萬㎡ 娛樂美食城 激情 創(chuàng)新 責(zé)任 和諧 業(yè)態(tài)定位 建議 目標(biāo)客戶 核心客戶： 企業(yè)老板、本地 投資客 、個體生意人、本地人在外地經(jīng)商者、 企事業(yè)單位管理層、城市精英階層； 重要客戶： 515 年企事業(yè)單位員工、公司白領(lǐng)，周邊縣市投資客 ，相關(guān)行業(yè)經(jīng)營戶 ； 偶得客戶： 鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民； 激情 創(chuàng)新 責(zé)任 和諧 邊緣客戶： 30 歲以上中高收入者、外來生意人士，本地普通工作者。 目標(biāo)客戶分析 ? 投資客分析 職業(yè) 區(qū)域 驅(qū)動因素 特征 自由職業(yè)者 企事業(yè)單位中高層 瑞金 地段和升值潛力、價格、租金收益 有一定積蓄，月供能力較強(qiáng)，收入較高 私營業(yè)主 瑞金 地段、升值潛力、價格、租金收益 積蓄豐厚，經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)，具有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)頭腦和樂觀的投資心態(tài)，認(rèn)可項目未來的經(jīng)濟(jì)價值 企業(yè)老板 瑞金、于都、會昌、石城、長汀、 贛州、龍巖等地 升值潛力 閑散投資客 瑞金及轄區(qū)大鄉(xiāng)鎮(zhèn) 于都、會昌、石城、長汀、贛州、龍巖等地 升值潛力、租金收益 有較多的閑散資金，投資渠道窄， 生活無憂 物業(yè)房東 瑞金 租金收益 具有豐富的物業(yè)投資經(jīng)驗，名下物 業(yè)經(jīng)營良好，收益高且穩(wěn) ? 行業(yè)經(jīng)營戶分析 在瑞金本地或轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事與本項目定位的同類行業(yè)，主要是酒店經(jīng)營企業(yè)及企業(yè)老板和 小型餐飲經(jīng)營戶。 贛州市 金道 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2021 年 6 月