珠海日東商業(yè)廣場(chǎng)定位報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-03-23 10:56本頁(yè)面
【正文】 板。根據(jù)酒吧業(yè)者喜歡自己按酒吧經(jīng)營(yíng)主題設(shè)計(jì)裝修的習(xí)慣，酒吧單位不提供地板和天花裝修，毛胚交經(jīng)營(yíng)者裝修；3. 商場(chǎng)公共裝修：商場(chǎng)統(tǒng)一提供整體物業(yè)的高檔磚地板、網(wǎng)格天花（連照明），按分割方案劃分公共通道；4. 商鋪面積：為利于標(biāo)準(zhǔn)商場(chǎng)的建設(shè)，根據(jù)現(xiàn)時(shí)柱網(wǎng)標(biāo)準(zhǔn)和公共空間規(guī)劃，將商鋪單位分割成使用面積約16m2商場(chǎng)分割鋪、35 m2柜臺(tái)或開放式攤位式商鋪；單個(gè)酒吧面積控制在6490 m2內(nèi)。 六、商場(chǎng)定位后銷售方案的設(shè)計(jì) 商場(chǎng)提供專業(yè)商場(chǎng)管理，負(fù)責(zé)商場(chǎng)的整體形象推廣、日常現(xiàn)場(chǎng)管理、客戶查詢、突發(fā)事件處理和商場(chǎng)活動(dòng)的組織統(tǒng)籌；商場(chǎng)管理公司通過收取經(jīng)營(yíng)商戶的商場(chǎng)管理費(fèi)用維持公司日常運(yùn)作，發(fā)展商保留部分商鋪單位出租賺取租金增長(zhǎng)部分的差價(jià)作為管理公司收入之一； 單個(gè)商場(chǎng)商鋪總價(jià)控制在3050萬內(nèi)，單個(gè)開放式商鋪單位總價(jià)控制在10萬以內(nèi)，酒吧單位總售價(jià)控制在100萬以內(nèi)；由香港銀行為香港業(yè)主提供最高7成、最長(zhǎng)15年香港銀行按揭；國(guó)內(nèi)買家只能享受國(guó)內(nèi)農(nóng)業(yè)銀行提供約6成10年的銀行按揭； 商場(chǎng)單位、開放式商鋪銷售時(shí)同時(shí)提供2年的租約，酒吧單位提供35年租約，在租約有效期內(nèi)業(yè)主只能收租、不能干涉商鋪單位的具體經(jīng)營(yíng)。租約滿后業(yè)主可選擇繼續(xù)交商場(chǎng)管理公司經(jīng)營(yíng)并約定商鋪單位的租金，也可以選擇自己經(jīng)營(yíng)；七、商場(chǎng)定位后招商方案的設(shè)計(jì)招商方案設(shè)計(jì)原則：l 酒吧街、主力店經(jīng)營(yíng)商的進(jìn)場(chǎng)可以直接反映項(xiàng)目策劃的意圖，放在第一考慮，但須有心理準(zhǔn)備租賃的價(jià)格會(huì)比個(gè)體經(jīng)營(yíng)商家可以承受的價(jià)格要低；l 個(gè)體經(jīng)營(yíng)商通過現(xiàn)場(chǎng)考察時(shí)招商人員的解說和招商經(jīng)理的控制引導(dǎo)將其放在室內(nèi)步行街兩側(cè)和商場(chǎng)的中間狹長(zhǎng)地帶；l 部分對(duì)商場(chǎng)日后經(jīng)營(yíng)能帶來人流的商家可采取合作、聯(lián)營(yíng)等方式與經(jīng)營(yíng)商進(jìn)行磋商。日東商業(yè)廣場(chǎng)招商方案設(shè)計(jì) 租賃控制之第一階段招商：招商主力物業(yè)——酒吧街，共推出二樓陽臺(tái)酒吧面積3000 m2，在本市內(nèi)針對(duì)性推廣；物業(yè)推出時(shí)間：2月20日左右。預(yù)計(jì)招商成功可帶來90萬租金收入。 第二階段招商：物業(yè)F1/2南北塔樓，招商對(duì)象為香港經(jīng)營(yíng)品牌商，目標(biāo)對(duì)象：莎莎、反斗城、一樓便利店；由香港美亞執(zhí)行具體招商聯(lián)絡(luò)落實(shí)。 第三階段招商：市場(chǎng)充分消化新加坡管理公司進(jìn)駐日東商業(yè)廣場(chǎng)的消息后，全面啟動(dòng)項(xiàng)目的招商，招商主力除落實(shí)前期主力店的跟進(jìn)外，在珠三角、香港同時(shí)啟動(dòng)大規(guī)模的招商推介活動(dòng)和媒體宣傳，主推個(gè)體經(jīng)營(yíng)商戶招商，由美亞現(xiàn)場(chǎng)招商組和香港招商小組共同完成；啟動(dòng)時(shí)間：3月初。第三部分 日東商業(yè)廣場(chǎng)價(jià)格定位租金價(jià)格比較法定價(jià)建議： 同區(qū)域商場(chǎng)租金參照如圖所示，同區(qū)域的商場(chǎng)包括珠海百貨、免稅自營(yíng)部分、海天城等商場(chǎng)，按建筑面積計(jì)算租金在360500元/m2之間，吉大免稅銅鑼灣百貨采取保底提點(diǎn)的租金方式公布價(jià)格為260元/m2左右，累加計(jì)算其租金收入在500元/m2左右。 市區(qū)同類型定位商場(chǎng)參照日東商業(yè)廣場(chǎng)市區(qū)同類型定位商場(chǎng)樣本采集為海天城和拱北口岸廣場(chǎng)，口岸廣場(chǎng)不考慮進(jìn)場(chǎng)費(fèi)其租金價(jià)格接近600元/m2，相比海天城的400元/m2乃至全珠海都是最高。 其他地區(qū)同類型定位商場(chǎng)租賃價(jià)格參照加權(quán)定價(jià)：將定價(jià)參考給予價(jià)格浮動(dòng)系數(shù)（商場(chǎng)租金提升因素如商場(chǎng)裝修、商圈地段、廣場(chǎng)、停車位）商場(chǎng)名稱/浮動(dòng)系數(shù)珠海百貨吉大免稅國(guó)貿(mào)海天城口岸廣場(chǎng)銅鑼灣百貨茂業(yè)百貨日東商業(yè)廣場(chǎng)商圈+地段城市商圈龍頭城市商圈龍頭城市商圈龍頭最優(yōu)優(yōu)南坑商圈龍頭商圈未成熟商場(chǎng)美譽(yù)度良良N/A優(yōu)最優(yōu)最優(yōu)N/A門前廣場(chǎng)有有有停車條件較差有有最優(yōu)停車場(chǎng)業(yè)態(tài)業(yè)種組合方式管理模式租金價(jià)格策略：低價(jià)入市對(duì)外公布租賃價(jià)格表保持不變，不同階段不同折扣港幣計(jì)價(jià)銷售價(jià)格比較法銷售價(jià)格定位：現(xiàn)有銷售商業(yè)物業(yè)價(jià)格參照物業(yè)裝修參照商場(chǎng)管理水平參照其他價(jià)格提升因素租金反映回報(bào)的價(jià)格定位（提供租金回報(bào)公式）租金價(jià)格策略：低價(jià)入市對(duì)外公布銷售價(jià)格表保持不變，不同階段不同折扣港幣計(jì)價(jià)相對(duì)表現(xiàn)較低 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。
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