【正文】 ：約2200元／平方米價(jià)格區(qū)間：17803200元／平方米2）、板塊樓市概述花溪房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過幾年來的開發(fā)建設(shè)，目前已經(jīng)由初期階段向成熟期發(fā)展，但開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模較小，基本屬于中檔偏低住宅。不過由于花溪自然環(huán)境十分優(yōu)美，又具有濃郁的文化氛圍，眾多開發(fā)商已看好區(qū)域發(fā)展前景，近兩年陸續(xù)進(jìn)入該板塊角逐，因此開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)素提升較快，其中以麒龍房地產(chǎn)公司所開發(fā)的麒龍溪園，銷售平均價(jià)格已達(dá)到2500元/㎡以上（但銷售狀況不佳）。從項(xiàng)目開發(fā)水平來看，該區(qū)域的樓市可用低水平高價(jià)位來概括。3）、板塊發(fā)展趨勢(shì)判斷根據(jù)花溪自然山水及人文特色，政府將其定位為旅游、生態(tài)型城市，近年來旅游業(yè)的發(fā)展很快，已逐漸形成旅游、休閑及度假勝地，由此也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。本板塊土地儲(chǔ)備量較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景廣闊。從物業(yè)發(fā)展方向來看，本板塊比較適合發(fā)展旅游、度假、教育型項(xiàng)目，物業(yè)檔次應(yīng)以中檔為主。4）、個(gè)案分析夢(mèng)溪筆談項(xiàng)目概況小區(qū)總占地面積2萬平方米，總建筑規(guī)模26130平方米，其中夢(mèng)溪公寓7100平方米，藍(lán)夢(mèng)華府5400平方米，竹溪居10000平方米，林中極品別墅7套，總共115套。綠化率為53％?，F(xiàn)小區(qū)普通住宅已全部封頂交房。夢(mèng)溪公寓面積114平米至1415161平米不等。其中以156平米左右為主力戶型。藍(lán)夢(mèng)華府（別墅）面積分別為22250、260平米左右整個(gè)小區(qū)規(guī)模較大，設(shè)計(jì)獨(dú)特。但就目前來說，交通相對(duì)不便，且在售住宅戶型面積過大，售價(jià)較高，加之較為另類的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，銷售情況不好。至開盤以來，銷售慘淡。未來貴陽房地產(chǎn)形勢(shì)預(yù)測(cè)1）、規(guī)模開發(fā)樓盤比較多。實(shí)力型房開統(tǒng)領(lǐng)市場(chǎng)的局面基本形成；2）、市場(chǎng)分流趨勢(shì)明顯。各區(qū)域、各版塊均有較大、較強(qiáng)項(xiàng)目分布；3）、產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。戶型方面：兩城區(qū)高層主要為2房、3房戶型，總價(jià)控制的趨勢(shì)明顯，其他五城區(qū)及城郊結(jié)合部的樓盤則仍以多層占主流，3房、4房戶型為主力，面積集中在110140平。近年流行的入戶花園、注重景觀、陽臺(tái)、社區(qū)環(huán)境等思想已經(jīng)普遍能較好體現(xiàn)在戶型設(shè)計(jì)上。低層洋房逐步成為各大樓盤的拳頭產(chǎn)品，珠江灣畔、山水黔城、貝地盧加諾、中天世紀(jì)新城、烏當(dāng)城市山水公園等項(xiàng)目都都有大量的類似產(chǎn)品供應(yīng)。價(jià)格方面：市區(qū)高層的核心價(jià)格集中在33004000元；其他五城區(qū)及城郊結(jié)合部多層產(chǎn)品的核心價(jià)格在20002600元；小高層、中高層的核心價(jià)格在24002900元；低層洋房產(chǎn)品核心價(jià)格在29003300元；TOWNHOUSE、別墅產(chǎn)品核心價(jià)格在45006500元。4）、未來的競(jìng)爭(zhēng)將是全面的價(jià)格、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。規(guī)劃定位、區(qū)位地段、區(qū)域居住氛圍、建筑成本控制、土地成本將成為決定樓盤競(jìng)爭(zhēng)力和樓盤市場(chǎng)占有率的因素。四、本項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況臥龍山莊位于貴陽市南明區(qū)沙沖南路226號(hào)，正處于小河區(qū)、貴陽市區(qū)、花溪區(qū)三岔交匯的黃金地段，是連接貫通小河區(qū)與貴陽市區(qū)的必經(jīng)之地，1124450、520242路交通車經(jīng)社區(qū)公交站臺(tái)。背靠黔中山龍脈之源，面抱南明河回龍灣，項(xiàng)目整體處貴陽藥用植物園之中。本項(xiàng)目占地面積74237平方米,總建筑面積為124898平方米,其中商業(yè)為10050平方米。車位共400個(gè),與住戶比例是2:1,容積率：，建筑密度：%，綠地率：32%，是目前與小河片區(qū)接壤的唯一的一塊離市區(qū)最近的大型地塊，其居住、升值潛力相對(duì)于其他樓盤較高，具有較好的生活環(huán)境和一定的可投資性。 周邊環(huán)境項(xiàng)目整體處貴陽藥用植物園之中，南明河隔沙沖南路環(huán)繞著地塊，對(duì)面是貴陽市大型項(xiàng)目“山水黔城”，借“山水黔城”之勢(shì)，使該項(xiàng)目周圍集聚了大量的人氣。汽配、餐飲、企業(yè)、醫(yī)院、居民生活區(qū)、酒店等環(huán)伺。汽配：廣州本田汽車潤(rùn)田特約銷售服務(wù)中心、幻彩汽車裝飾美容中心、貴州天正維修站、四揚(yáng)汽車、貴陽寶源、廣州豐田潤(rùn)豐南明店。餐飲：市藥用植物園內(nèi)格林宮酒樓、東興春餅專業(yè)店、東方肥牛府、東方餃子王、香魚館（停業(yè)）、毛弟兄弟餐館、老楊媽餐館、百渡魚村、四味齋羊肉火鍋、劉姨媽狗肉館、熙江重慶肥腸魚。家居：佳誠(chéng)國(guó)際家居廣場(chǎng)（分兩層，主營(yíng)沙發(fā)、床、衣柜、書柜、裝飾工藝品）。其他：貴州省水利機(jī)械化實(shí)業(yè)總公司、貴州省公安廳消防局、閩黔大酒店、四十四醫(yī)院、三五三五廠、三五廠生活區(qū)、中藥研究所、總后八醫(yī)院等。項(xiàng)目SWOT分析、優(yōu)勢(shì)（s）地理優(yōu)勢(shì)：臥龍山莊位于貴陽市沙沖南路，地處小河、花溪、貴陽市內(nèi)三區(qū)交匯的黃金地段，是連接小河與貴陽市區(qū)的必經(jīng)之地，多路公交車經(jīng)停本社區(qū)站點(diǎn)。距離市區(qū)中心僅10分鐘車程，隨著四方河路的改建完工，這里的交通將更加便利。對(duì)面就為貴陽品質(zhì)大盤山水黔城，本項(xiàng)目可以借勢(shì)于山水黔城所造成的極旺人氣和成熟周邊配套來進(jìn)行促銷。區(qū)位優(yōu)勢(shì)：該區(qū)域連接貴陽兩城區(qū)與小河、花溪，出行極為方便；市政配套優(yōu)勢(shì)：該區(qū)域由于近幾年的快速發(fā)展，特別是小河廣場(chǎng)的建立、沿河景觀帶的改造，現(xiàn)已逐漸形成教育、醫(yī)院、商業(yè)等配套完善的生活居住區(qū)；社區(qū)配套優(yōu)勢(shì)：該項(xiàng)目規(guī)劃有10050平方米的商場(chǎng)及2660平方米的公建面積，并有游泳池、籃球場(chǎng)、會(huì)所等運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂設(shè)施, 配套比較完善,方便業(yè)主居家生活與休閑,特別是400個(gè)停車位的設(shè)立更是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)所在。交通優(yōu)勢(shì)：該區(qū)域交通便利，有著眾多公交車通往市內(nèi)及其他地方；高綠化率: 達(dá)到32%的綠化率，社區(qū)內(nèi)并有天然的山體和良好的生態(tài)環(huán)境；規(guī)模優(yōu)勢(shì)：該項(xiàng)目總占地面積130畝，總建筑面積124898萬平方米，規(guī)模大，特別是在現(xiàn)今市區(qū)及沙沖南路臨小河區(qū)土地稀缺的前提下具有如此規(guī)模的小區(qū)屈指可數(shù)。、劣勢(shì)(w)區(qū)位形象差：該區(qū)域由于之前屬于城郊結(jié)合部，雖然近幾年由于各大小區(qū)建立，但是在整個(gè)區(qū)位形象上不是十分好，要支撐高檔次樓盤有一定的難度；建議：推廣上主要對(duì)該區(qū)域以后價(jià)值的預(yù)測(cè)，通過對(duì)城區(qū)土地資源稀少展現(xiàn)，向市場(chǎng)傳遞升值潛力無限。治安問題：四方河片區(qū)由于外來人口多，流動(dòng)人口大，人員構(gòu)成復(fù)雜，治安環(huán)境相對(duì)市區(qū)來說稍差一點(diǎn)；建議：聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，提供全天候監(jiān)控服務(wù)；并宣傳該項(xiàng)目目標(biāo)客戶群構(gòu)成情況，突出高素質(zhì)的鄰居。噪音與灰塵：由于項(xiàng)目位于沙沖路旁，每天來往車輛頻繁，噪音大，灰塵多，將對(duì)沿街住戶造成一定影響；建議：將沿街單體的窗戶采用中空隔音玻璃，降低噪音，減少灰塵侵入。教育配套不健全：該區(qū)域目前沒有幼稚園、小學(xué)、中學(xué)等教育機(jī)構(gòu)，前期教育配套完善與否將影響購(gòu)房者的購(gòu)買決定；建議：社區(qū)內(nèi)要考慮建立幼稚園，如有條件可開小學(xué)教育機(jī)構(gòu)，其生源除本小區(qū)外可擴(kuò)展到四方河片區(qū)；人文環(huán)境差：該區(qū)域在人文環(huán)境上目前比較差，周圍缺少很好的居住文化底蘊(yùn)；建議：在建筑形象與園林景觀小品上設(shè)計(jì)以中國(guó)文化為元素的藝術(shù)內(nèi)容提升項(xiàng)目品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，提高居住文化與小區(qū)品位。、機(jī)會(huì)點(diǎn)(o)貴陽國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展迅速，國(guó)民收入持續(xù)增長(zhǎng),房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大的發(fā)展空間，為市場(chǎng)購(gòu)買力建立了很好的基礎(chǔ)；自“831”大限后，土地資源供應(yīng)的規(guī)范化無疑提高了開發(fā)中的土地成本，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的肆意膨脹進(jìn)行很好的控制，避免了競(jìng)爭(zhēng)樓盤的增加；而且土地的越來越稀缺性也為該項(xiàng)目的開發(fā)提供了良好的機(jī)遇。消費(fèi)者購(gòu)房動(dòng)機(jī)多樣化，其購(gòu)買動(dòng)機(jī)已不再僅僅是兩三年以前的只作為居住用途而購(gòu)買，而現(xiàn)在的客戶增加了以投資為主的購(gòu)買群體，并且這一部分客戶其經(jīng)濟(jì)實(shí)力好、購(gòu)買能力強(qiáng)，并在群體數(shù)量上還不斷增加；該項(xiàng)目整體處于貴陽市藥用植物園中,這將是一個(gè)很好的賣點(diǎn),以此為賣點(diǎn)可以營(yíng)造出一種“住在公園里”的居住理念，再加上公園地產(chǎn)的稀缺性，該賣點(diǎn)將會(huì)對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生極大的吸引力。該項(xiàng)目還處于貴陽市新興的商圈旱碼頭商圈之中，其升值潛力巨大。[貴陽藥用植物園]貴陽藥用植物園位于貴陽市南明區(qū)沙沖南路202號(hào)，與小河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)相鄰，，屬黔中山原低中丘陵，園內(nèi)海拔1070－1232m，園內(nèi)立體生態(tài)環(huán)境較好，前后有兩片森林掩映，無大氣及水源的污染，也無燥聲干擾，具有自然的地理優(yōu)勢(shì)，是集科研、科普、生產(chǎn)、觀光游覽為一體的綜合性的、多功能的獨(dú)具特色的植物園。[“旱碼頭商圈”背景資料]一個(gè)新商圈正悄然登場(chǎng),蓄力奠定商圈競(jìng)爭(zhēng)的核心地位,這個(gè)新商圈就是以火車站、新客站為核心的“旱碼頭商圈”。旱碼頭依托火車站與新客站,無疑具有獨(dú)一無二的“地利”優(yōu)勢(shì)。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表明,貴陽火車站每年進(jìn)出人流超過1120萬人次,而新客站是貴州最大的公路運(yùn)輸樞紐站,每年進(jìn)出人流超過900萬人次,大量往來的人流匯聚于此,將帶來源源不斷的商機(jī)。貴州是一個(gè)內(nèi)陸省份,與外界交流大多依靠鐵路、公路通道,旱碼頭口岸對(duì)于貴陽,就是“流金”的河床。按照貴陽市市委、市政府“發(fā)展大市場(chǎng)、搞活大流通、建設(shè)大貴陽”的戰(zhàn)略部署,南明區(qū)將傾力打造旱碼頭商圈,將其建成整個(gè)南明區(qū)商貿(mào)流通的一個(gè)重要支撐點(diǎn)。在該商圈中,恒昇公司開發(fā)的新街口與沃爾瑪、新客站等已聯(lián)成一體,形成貴州第一個(gè)SHOPPMALL,是集休閑、娛樂、購(gòu)物、餐飲等為一體的綜合性購(gòu)物廣場(chǎng)。該區(qū)域的商業(yè)物業(yè)也帶來了很多“貴陽之最”:貴陽最大的商業(yè)建筑單體(新客站)、具有貴陽乃至全省最大的商業(yè)項(xiàng)目(浙江商城)、擁有貴陽最多的步行街(3條)等,這些都為該商圈的進(jìn)一步崛起搭建了一個(gè)高起點(diǎn)的平臺(tái),具有很強(qiáng)的號(hào)召力和集聚效應(yīng)。目前,該商圈正向多種業(yè)態(tài)、業(yè)種集合的現(xiàn)代商圈進(jìn)一步邁進(jìn),正在發(fā)展成為貴陽最具特色的一條新商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈。該商圈具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì),周邊居住環(huán)境成熟,口岸商業(yè)環(huán)境成熟,主干道沙沖路是目前連接貴陽城區(qū)與小河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的唯一的主干道,對(duì)南明區(qū)、小河及花溪等城南消費(fèi)人口構(gòu)成“閘口”消費(fèi)。一個(gè)商圈的形成和發(fā)展,如果沒有政府的大力支持、合理的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和傾力打造,就很難成為真正意義上的“商圈”。旱碼頭商圈日漸成為貴陽的商業(yè)“新高地”和橋頭堡,與政府的大力支持和引導(dǎo)密不可分。旱碼頭商圈是南明區(qū)首個(gè)由政府高起點(diǎn)規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)圈。南明區(qū)區(qū)委、區(qū)政府作出最大努力,日漸把旱碼頭商圈打造成一個(gè)能夠帶動(dòng)一方經(jīng)濟(jì)的真正意義上的商圈,以實(shí)施中心城市的帶動(dòng)戰(zhàn)略。同時(shí),利用旱碼頭輻射功能,日漸把旱碼頭商圈建成為一個(gè)與外界交流、互動(dòng)發(fā)展的大平臺(tái)。、威脅點(diǎn)(t)由于近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，涌現(xiàn)很多項(xiàng)目，如“山水黔城”、“珠江灣畔”以及“興隆城市花園”，由于以上項(xiàng)目與本項(xiàng)目不論是從規(guī)模還是建筑形態(tài)上都有很多的相似之處，從而會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的營(yíng)銷造成一定的影響；尤其是山水黔城，就在項(xiàng)目對(duì)面，是本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)樓盤。目前，由于貴陽市直機(jī)關(guān)搬遷至金陽新區(qū)，教育、醫(yī)院等配套設(shè)施的日趨完善，勢(shì)必將有大部分客戶前往金陽購(gòu)房，從而造成本項(xiàng)目的部分目標(biāo)客戶分流。競(jìng)爭(zhēng)樓盤或可類比樓盤個(gè)案分析4．1山水黔城1）“山水黔城”檔案：位于貴陽市南明區(qū)沙沖南路四方河，在臥龍山莊項(xiàng)目的對(duì)面，距貴陽市中心6公里，占地面積99萬平方米(其中森林占地40萬平方米)，總建筑面積100萬平方米，社區(qū)一期已入??；二期已于今年7月29日開盤；三期預(yù)計(jì)2007年底完工。業(yè)態(tài)為多層、小高層、中高層，到聯(lián)體別墅、獨(dú)立別墅等一應(yīng)俱全。系貴州省宏立城房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的高品質(zhì)樓盤。項(xiàng)目居南明河上游，擁龍，鳳二山，山林綠化達(dá)1000畝。根據(jù)市場(chǎng)的情況和項(xiàng)目運(yùn)作的需要，“山水黔城”規(guī)劃為三個(gè)開發(fā)階段，即一期——風(fēng)臨半島、二期——城市綠洲和三期——故鄉(xiāng)國(guó)際，自東向西縱向布置，以天然山勢(shì)作階段開發(fā)分隔，一期為龍山與南明河之間地塊，總建筑面積20萬平方米，物業(yè)形態(tài)主要有半山別墅、半島別墅、環(huán)型公寓等，戶型種類齊全， 50m2/套——280 m2/套均有，100m2/套——148m2/套占65%以上；二期為龍山與鳳山之間地塊，總建筑面積預(yù)計(jì)30萬平方米；三期為鳳山與后山之間地塊，總建筑面積預(yù)計(jì)34萬平方米。三座橋分別通向黃河路和香江路。開設(shè)通往市區(qū)巴士。2）銷售價(jià)格：二期樓盤最低價(jià)2680元/平方米，最高價(jià)3090元/平方米。半島公寓均價(jià)：2900元/平方米；別墅均價(jià)：6000元/平方米。高層均價(jià)為3000元/平方米。3）小區(qū)配套：五星級(jí)酒店、商業(yè)街、精品店、大型超市、書吧、銀行、郵政以及電信營(yíng)業(yè)點(diǎn)、醫(yī)療保健中心、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園等。社區(qū)內(nèi)有兩大山頂公園，有室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)，恒溫泳池，室外無極泳池。4）交通：有1124450、513150、2021242路公交大巴經(jīng)過。5）建筑風(fēng)格：既吸取了歐陸風(fēng)格建筑的獨(dú)特之處和諸多優(yōu)點(diǎn)，又充分考慮了樓盤所在區(qū)域、位置、環(huán)境及當(dāng)?shù)厝宋奶厣?，根?jù)樓盤所在地的自然條件、山形特點(diǎn)和人文特色進(jìn)行開發(fā)，充分做到了歐陸風(fēng)與本地自然山水的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。山水黔城二期就是地中海風(fēng)格。紅色或藍(lán)灰色坡屋頂、西班牙瓦、米黃色墻面、砂巖墻裙，還有海棗樹、棕櫚樹。6）建筑規(guī)劃和景觀：聚集了美國(guó)WY建筑設(shè)計(jì)公司、英國(guó)著名設(shè)計(jì)師David Buffery、貝爾高林國(guó)際有限公司共同擔(dān)綱設(shè)計(jì)。充分利用現(xiàn)有的地塊自然優(yōu)勢(shì)打造山水特色景觀，樓盤建筑物高低結(jié)合、錯(cuò)落有致，強(qiáng)調(diào)建筑、空間和人和諧共生，滿足了現(xiàn)代都市人對(duì)自然生活的渴望。并從城市設(shè)計(jì)的角度，全心打造出一個(gè)具有國(guó)際品質(zhì)的山水之城。7）戶型：面積從80平方米到600平方米都有，加上平層、錯(cuò)層、躍層等不同結(jié)構(gòu)，全方位地滿足了各種購(gòu)房群體的需求。特別是電梯花園洋房，首層7米超高層架空花園，寬敞入戶式空中花園，兩梯兩戶，國(guó)際頂級(jí)品牌德國(guó)蒂森觀光電梯，獨(dú)立衣帽間，室內(nèi)270度觀景窗，半地下陽光景觀車庫(kù)，人車分流，，水電、空調(diào)管路配置到位，完美外立面無管道設(shè)計(jì)，戶戶配有雙層中空玻璃，每棟均有五星級(jí)酒店式豪華入戶大堂。柱子全都隱藏在墻里，大大增加了空間利用率和美觀度。綜合分析：山水黔城以強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，以及高品質(zhì)高檔樓盤的定位，宣傳用“世界的眼光造房子”，將之打造成了貴州精品樓盤的代表。山水黔城處山環(huán)水抱之勢(shì)，因此其根據(jù)地形特征做精品。開發(fā)商從規(guī)劃設(shè)計(jì)到施工建設(shè)都以此為基礎(chǔ)，力求打造現(xiàn)代理想人居的精品。在物業(yè)管理方面，山水黔城在西南地區(qū)首創(chuàng)家政秘書式物管服務(wù)。2006年9月5日，山水黔城獲“2006中國(guó)國(guó)際品質(zhì)典范樓盤”大獎(jiǎng)，是貴州唯一一個(gè)獲獎(jiǎng)的樓盤。山水黔城十分注重細(xì)節(jié)的打造。從微觀上看，樓盤的“精心”“細(xì)致”體現(xiàn)于整個(gè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、景觀、環(huán)境之中，單從每幢建筑上講，戶型設(shè)計(jì)人性化，外觀色彩與環(huán)境融為一體，景觀小品靈活多樣，建筑用料細(xì)致周到，使得獨(dú)幢別墅別致精巧。高層、多層