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正文內(nèi)容

國際項(xiàng)目市場調(diào)研及定位分析報告(編輯修改稿)

2025-03-12 14:17 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 超市: 10%其他: 3%餐飲: 2%化妝品:、美寶蓮、可貝爾、本草堂珠寶首飾:嘉藝珠寶、星港珠寶、銀河、香港億福、金爾曼、紫云女鞋:奧卡索、富貴鳥、森達(dá)、天美意、百麗、她他、千百莉兒童用品:水孩兒、派克蘭帝 、嘀嗒嘀、嬰方喜、幸運(yùn)鼠時尚女裝: 、佐丹奴、時代兒、雪兒特賣、艾格特惠店女士正裝:奇麗爾、杰奧、妖凡、銀河夢、格蕾格爾、嘉日隆、人和 運(yùn)動休閑:匡威、李寧、安踏、耐克、阿迪達(dá)斯、特步、匹克男裝:羅蒙、九牧王、雅戈?duì)枴㈨樏?、金利寶、海螺、鱷魚恤、男鞋男包:駱駝、花花公子、卡迪樂鱷魚、圣大保羅、蘋果數(shù)據(jù)來源:實(shí)地調(diào)研MARKET 百貨類分析百貨類分析代表品牌、業(yè)態(tài)占比分析商場名稱 業(yè)態(tài)占比 品牌當(dāng)代商城鼎城店服裝服飾:80%超市: 8%其他: 7%餐飲: 5%餐飲:吉野家、面愛面、鍋色天香、正一味、鼎盛豆撈工坊化妝品:資生堂、伊麗莎白雅頓、、珠寶鐘表:周大福、謝瑞麟、戴夢得、瑞恩鉆飾、恒昌珠寶、周大生、女鞋女包:百麗、思加圖、接吻貓、女士服裝:馬絲菲爾、依瑤、聲雨竹、詩篇、內(nèi)衣:愛慕、歐迪芬、安莉芳、曼詩婷、休閑女裝:、 、哥弟、暇步士、積高針織羊絨:鄂爾多斯、珍貝、恒源祥、雪蓮、米皇、兆君兒童用品:、常春藤、男士服裝:、雅戈?duì)枴⑵柨ǖ?、? 安捷羅男鞋男包:策樂、沙馳、卓凡尼 華倫天奴、圣大保羅、凱撒、卡蒂樂、萍果運(yùn)動休閑:耐克、 、美津濃家居床品:多樣屋、菲仕樂、富安娜、恐龍紡織、夢潔u 服裝服飾為主導(dǎo)業(yè)態(tài),早期開業(yè)的星座商廈服裝服飾占比達(dá)到 95%,但隨著百貨商場開業(yè)時間的推移,這一業(yè)態(tài)比例逐漸減少,相關(guān)業(yè)態(tài)比例增加。如餐飲業(yè)態(tài)占比不斷增加,從星座商廈的 1%到當(dāng)代商城的 5%。反應(yīng)當(dāng)今消費(fèi)者在滿足購物的同時,也需相應(yīng)休閑、享受u 品牌檔次方面以當(dāng)代商城較高,但區(qū)域內(nèi)百貨品牌服裝方面過多以中老年人群為主,缺少時尚、流行類品牌,對中青年消費(fèi)群體吸引力不大綜述:消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變促使百貨適應(yīng)增加一些相關(guān)輔助業(yè)態(tài),可很好的促進(jìn)消費(fèi),同時從現(xiàn)有服裝品牌看,中老年人群服裝品牌占據(jù)絕大份額,時尚、流行類缺少,不足以滿足相當(dāng)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中青年消費(fèi)群體對時尚流行的追捧,本項(xiàng)目此時出現(xiàn),應(yīng)對此予以重視數(shù)據(jù)來源:實(shí)地調(diào)研MARKET RESEARCHq 綜述特征 說明大型商業(yè)集中分布于城市主干道各商場均不聚集,坐落于城市主干道,交通便利,各自有一定的輻射力通過品牌差異定性商業(yè)檔次各百貨商場之間同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重,目前通過品牌檔次差異來分化消費(fèi)群體,也有同質(zhì)產(chǎn)品競爭精品時尚品牌偏少流失主流消費(fèi)者品牌、貨品偏大齡化,對中青年消費(fèi)群體缺少吸引力,降低購買欲望經(jīng)營模式傳統(tǒng)經(jīng)營穩(wěn)定各商場在傳統(tǒng)的經(jīng)營模式下保持穩(wěn)定收入,但新的大型綜合商業(yè)的出現(xiàn)都將使收入情況隨之變局功能定位單一平面布局混亂以零售為主,相關(guān)輔助業(yè)態(tài)較少。較早開業(yè)項(xiàng)目平面布局不合理,人流動線不清晰,降低消費(fèi)者購買欲望 百貨類分析百貨類分析MARKET 購物中心類分析購物中心類分析萬達(dá)廣場項(xiàng)目 百貨五星級酒店5A寫字樓5A寫字樓5A寫字樓5A寫字樓公寓 公寓商業(yè)街西長安街項(xiàng)目名稱 開業(yè)時間 體量(㎡) 市場定位 商業(yè)部分主要構(gòu)成 商業(yè)檔次 客群定位萬達(dá)廣場 28萬(商業(yè) 10萬)城市綜合體(商業(yè)定位為購物中心? ㎡百貨? ㎡影城? 2萬㎡步行商業(yè)街? 2萬㎡地下超市? ㎡中高端 西部區(qū)域中高端 消費(fèi)群體u 萬達(dá)廣場的出現(xiàn)可以說是石景山區(qū)域商業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物,作為目前最大的城市綜合體,以一站式消費(fèi)模式出現(xiàn)就遭受到區(qū)域內(nèi)群體高度的關(guān)注,對區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)習(xí)慣進(jìn)行了一次重新洗禮,引導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣逐漸升級改變u 萬達(dá)廣場的出現(xiàn),填補(bǔ)了石景山商業(yè)的眾多空白,第一個室內(nèi)商業(yè)步行街、第一座高檔綜合性影城、第一個量販?zhǔn)礁鑿d、第一座大型室內(nèi)電子游藝場等,讓石景山乃至周邊區(qū)域的消費(fèi)者從此結(jié)束了 “ 進(jìn)城購物娛樂 ”的歷史,其聚客效應(yīng)較強(qiáng)數(shù)據(jù)來源:實(shí)地調(diào)研MARKET 購物中心類分析購物中心類分析項(xiàng)目名稱 業(yè)態(tài)占比 樓層 業(yè)態(tài)及主力店 主要品牌萬達(dá)廣場(商業(yè)部分)服裝服飾 :42%餐飲娛樂: 31%超市大賣場: 21%電器: 4%其他: 2%B1 超市及聯(lián)營區(qū) 超市:家樂福聯(lián)營區(qū):達(dá)芙妮、卡瑪、麥考林、真功夫F1 萬千百貨、商業(yè)街、運(yùn)動一百、大玩家餐飲:必勝客、麥當(dāng)勞、肯德基、吉野家、永和豆?jié){女士服裝: 、哥弟、個人護(hù)理:屈臣氏F2 萬千百貨、國美電器、大歌星量販男士服裝:、運(yùn)動休閑:、時尚飾品:熱風(fēng)、流行美其他:德根美發(fā)F3 萬千百貨、紅黃藍(lán)親子園、萬達(dá)國際電影城、 兒童主題公園 餐飲:麻辣誘惑、潤禧麻辣香鍋、巴貝拉、權(quán)金城、禾綠回轉(zhuǎn)壽司、呷哺呷哺、和合谷、鍋色天香家樂福超市 運(yùn)動 100 國美電器步行商業(yè)街萬千百貨 萬達(dá)國際影城主題餐廳 大歌星 神采飛揚(yáng)電玩城 紅黃藍(lán)親子園數(shù)據(jù)來源:實(shí)地調(diào)研MARKET 購物中心類分析購物中心類分析項(xiàng)目名稱 經(jīng)營模式 租賃標(biāo)準(zhǔn)萬達(dá)廣場 統(tǒng)一經(jīng)營商業(yè)街租金:一層 8元 /天 /㎡(套內(nèi)建面) 二層 6元 /天 /㎡(套內(nèi)建面) 三層 4元 /天 /㎡(套內(nèi)建面) 百貨采取扣點(diǎn)形式: 1520%客群、經(jīng)營模式、輻射范圍分析u 采用統(tǒng)一經(jīng)營管理的方式,以保證經(jīng)營前景、物業(yè)升值,與商戶達(dá)到長期共贏局面。只有如此,才能保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以良好的整體形象出現(xiàn),保證經(jīng)營的專業(yè)性、穩(wěn)固性,避免無序狀況的出現(xiàn),得到消費(fèi)者的認(rèn)同,滿足消費(fèi)群體需求u 租賃方式:采取扣點(diǎn) +租金形式,其商業(yè)街租金達(dá) 48元 /天 /㎡(套內(nèi)建面),百貨扣點(diǎn) 1520%u 萬達(dá)廣場的商業(yè)地產(chǎn)形式發(fā)展較為成熟,已有一批戰(zhàn)略合作品牌,租賃標(biāo)準(zhǔn)相對較為合理u 前期招商優(yōu)惠政策:預(yù)繳半年租金,經(jīng)營一年,享受半年免租期;之后根據(jù)實(shí)際經(jīng)營情況,可對月租金打 9折數(shù)據(jù)來源:實(shí)地調(diào)研MARKET 購物中心類分析購物中心類分析u 萬達(dá)廣場的出現(xiàn)在一定程度上滿足及引導(dǎo)區(qū)域消費(fèi)群體的消費(fèi)需求u 萬達(dá)廣場設(shè)計品牌眾多,但由于缺少鮮明主題定位,導(dǎo)致整個購物廣場缺乏一定個性,很難吸引區(qū)域外的消費(fèi)人群前往,以滿足區(qū)域內(nèi)家庭群體購物、休閑娛樂為主u 業(yè)態(tài)齊全,但購物方面品質(zhì)、時尚度相當(dāng)不足,不能滿足都市白領(lǐng)的需求綜述:項(xiàng)目從規(guī)模上來說與萬達(dá)不可比擬,不足以與萬達(dá)抗衡,但可以找到萬達(dá)廣場的空白點(diǎn),與其差異化經(jīng)營。萬達(dá)廣場滿足家庭型消費(fèi)群體的生活、娛樂需求,對商務(wù)、都市白領(lǐng)等群體的滿足相對不足,本項(xiàng)目可以著重于此,引領(lǐng)石景山新一輪消費(fèi)熱潮q 綜述MARKET 商業(yè)街類分析商業(yè)街類分析項(xiàng)目名稱 位置 開業(yè)時間 街長(米 ) 體量 (㎡) 市場定位北京臺灣街 國際雕塑公園西南側(cè) 500 寶島風(fēng)情文化特色商業(yè)街北京臺灣街項(xiàng)目u 北京臺灣街呈L形,建筑設(shè)計采用新中式古典風(fēng)格,整體建筑由 12幢樓體組成u 該街臨國際雕塑公園,融合雕塑公園園林布局,打造園林化商業(yè)街景,是北京長安街沿線唯一具有公園u 特色商業(yè)概念的文化商業(yè)項(xiàng)目數(shù)據(jù)來源:實(shí)地調(diào)研MARKET 商業(yè)街類分析商業(yè)街類分析項(xiàng)目名稱 租金狀況(元 /㎡建筑面積 /天) 功能定位 業(yè)態(tài)分布 主要品牌北京臺灣街 餐飲為主、輔以少量 購物A區(qū):動感臺灣街區(qū),主營快速消費(fèi)品;B區(qū):韻味臺灣街區(qū),主營臺式正餐和特 色小吃、服飾等店鋪;C區(qū):人文臺灣街區(qū),主營休閑、文化、 娛樂、購物餐飲:上島咖啡、干鍋傳奇、呷哺呷哺、比格、六十一度火鍋、一和樘美容:靚靚伊人蛋糕店:金鳳成祥旗艦店:卡酷全卡通電玩城:u 目前該街業(yè)態(tài)以餐飲為主,有中式正餐、西式快餐、特色小吃等,并輔以少量購物u 位于北京臺灣街 B區(qū)地下的寶島夜市(小吃城)多為臺灣本土特色小吃,當(dāng)從這一點(diǎn)看有一定的臺灣本土特色,但從另外入駐的商家來看,臺灣主題特色并不明顯,無論是品牌組合、外部裝修以及整體形象與其打造的主題有一定差距,并不能達(dá)到吸引更多客流的目的,從目前來看僅以滿足周邊居民為主綜述:以特定主題定位的商業(yè)擁有一定特色及吸引力,但仍需在前期規(guī)劃設(shè)計、業(yè)態(tài)組合以及后期招商等等方面密切聯(lián)系,使特定的主題商業(yè)得之實(shí)現(xiàn)。否之,空有主題,但未落到實(shí)處,不能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益價值最大化。本項(xiàng)目在確定項(xiàng)目定位之后,在后期招商、整體形象上也需跟定位緊密貼合數(shù)據(jù)來源:實(shí)地調(diào)研MARKET 超市類分析超市類分析代表超市分布項(xiàng)目1 2345678910大量超市分布于項(xiàng)目周邊,供應(yīng)較多1 物美(古城店)2 物美(八角店)3 山姆會員店4 超市發(fā)(玉泉路店)5 華普超市(魯谷店)6 永輝超市(魯谷店)7 美廉美超市(魯谷店)8 家樂福(石景山萬達(dá)廣場店)9 華聯(lián)超市(石景山店)10 京客?。ü懦悄下返辏㎝ARKET 超市類分析超市類分析代表超市項(xiàng)目名稱 地點(diǎn) 規(guī)模(㎡) 市場定位 營業(yè)時間 班車情況物美(古城店) 石景山區(qū)古城大街 39號 6000 綜合超市 09:00 — 21:00 無物美(八角店) 石景山區(qū)八角北里 22號 2400 綜合超市 08:3021:00 無山姆會員店 阜石路 158號 20230 倉儲式超市 8:0022:00 無超市發(fā)(玉泉路店) 玉泉路地鐵南側(cè) 5700 綜合超市 8:0021:00 無華普超市(魯谷店) 石景山區(qū)魯谷東街 8號 7000 綜合超市 夏季: 8:0022:00冬季: 8:3021:00 無永輝超市(魯谷店) 石景山區(qū)魯谷路東側(cè) 20230 大賣場 8:0022:00 無美廉美超市(魯谷店) 石景山區(qū)依翠園 新嵐大廈 2100 綜合超市春冬: 8: 3021: 00夏秋: 8: 3021: 30 免費(fèi)電瓶 便民車家樂福(石景山萬達(dá)廣場店) 石景山區(qū)萬達(dá)廣場 B1層 20230 大賣場 08:30—22:00 無華聯(lián)超市(華聯(lián)商廈石景山店) 石景山路 22號萬商大廈 7000 綜合超市08:3021:00 周日 — 周四08:3021:30 周五 — 周六 無京客隆(古城南路店) 石景山區(qū)古城東街 800 社區(qū)超市 8: 00—21 : 00 無u 項(xiàng)目主力商圈內(nèi)超市分布較多,規(guī)模已近 10萬平米,競爭激烈u 超市類型豐富,大到倉儲式、小到社區(qū)型,足以滿足區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體的日?;鞠M(fèi)u 以上所列代表超市除美廉美有電瓶類便民車外均無班車,由此可見,均只針對區(qū)域內(nèi)周邊消費(fèi)群體綜述:項(xiàng)目主力商圈內(nèi)超市發(fā)展迅速,供應(yīng)量較大,均針對周邊居民的日常基本消費(fèi),對予以提升的精品超市還未涉足,這為本項(xiàng)目可尋找的現(xiàn)有市場空白點(diǎn)數(shù)據(jù)來源:實(shí)地調(diào)研MARKET 專業(yè)市場類分析專業(yè)市場類分析代表專業(yè)市場分布213 4項(xiàng)目1 東方家園 (八角店)2 大中電器(魯谷東街店)3 蘇寧電器(石景山店)4 京西電子城MARKET 專業(yè)市場分析專業(yè)市場分析代表專業(yè)市場項(xiàng)目名稱 位置 類型 開業(yè)時間 體量(㎡) 市場定位東方家園 石景山阜石路 168號 家居建材綜合賣場 31000 “倉儲式 ”家居建材超市大中電器(魯谷東街店) 石景山區(qū)玉泉路 51號 家電專賣 5000 家電專賣店蘇寧電器 (石景山店) 石景山區(qū)銀河大街 3號 家電專賣 3000 家電專賣店京西電子城 石景山區(qū)銀河大街 2號 電子配件及維修市場 7000 電子配件市場u 東方家園作為倉儲式家居建材類市場,一出現(xiàn)就提升了石景山區(qū)家居建材市場的發(fā)展水平,影u 響力及輻射范圍較廣u 家電專賣以知名連鎖店占據(jù)各個交通聚集點(diǎn),覆蓋面廣u 京西電子城與中關(guān)村的電子商城相比有一定差距,目前以滿足區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者購買電子配件及維修方面,經(jīng)營狀況良好綜述:項(xiàng)目主力商圈內(nèi)專業(yè)市場涵蓋各個方面,覆蓋面廣;開業(yè)時間較早,有一定輻射力。項(xiàng)目在定位過程中應(yīng)該對此點(diǎn)加以重視,不宜陷入無謂的競爭數(shù)據(jù)來源:實(shí)地調(diào)研MARKET RESEARCH1 太陽島賓館2 京燕飯店3 鉑爾曼飯店4 4 眉州東坡酒樓(石景山店)5 5 大東北(石景山店)6 6 仙鶴樓酒店(魯谷店)7 7 東來順(石景山店)8 船工號子(八角店)9 田老師 餐飲市場分析餐飲市場分析代表餐飲分布大量餐飲分布在項(xiàng)目周邊58764項(xiàng)目 9中端 低端高端1 23MARKET 餐飲市場分析餐飲市場分析名稱 類型 位置 營業(yè)時間 人均消費(fèi)(元)必勝客 西式快餐 石景山萬達(dá)廣場商業(yè)街 F12 09:00–21:00 65真鍋咖啡 40麥當(dāng)勞 24小時 20肯德基 20味千拉面 中式快餐 09:0021:00 30永和豆?jié){ 20吉野家 日式快餐 石景山萬達(dá)廣場商業(yè)街 F1 20呷哺呷哺 中式快餐 石景山萬達(dá)廣場商業(yè)街 F3 25和合谷 20百奇串串燒 15面香居 18摸錯門 30禾綠回轉(zhuǎn)壽司 日式快餐 55快樂檸檬 水吧 10麻辣誘惑 中式正餐 80潤禧麻辣香鍋 50數(shù)據(jù)來源:實(shí)地調(diào)研石景山萬達(dá)廣場餐飲品牌MARKET 餐飲市場分析餐飲市場分析名稱 位置 類型 營業(yè)時間
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