【文章內容簡介】 上四居室三居室兩居室一居室 目前本區(qū)域主流需求戶型從居住舒適度和性價比的角度來看，集中在兩室和三室。 50 HOUSEVALUE 中華城 衛(wèi)生間數(shù)量： 14%54%32%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%三衛(wèi)及三衛(wèi)以上兩衛(wèi)一衛(wèi)受訪者多選擇兩個衛(wèi)生間。 51 HOUSEVALUE 中華城 住宅面積： 4%8%15%17%16%8%10%6%7%3%1%1%0% 5% 10% 15% 20%180 以上160 － 180140 － 1601 3 0 1 4 01 2 0 1 3 01 1 0 1 2 01 0 0 1 1 09 0 1 0 08 0 9 07 0 8 06 0 7 060 以下 住宅需求面積小戶型集中于 80－ 90㎡ ，中等戶型中120－ 160 ㎡ 面積需求比較平均， 160㎡ 以上戶型由于總價高的原因需求量較少。 （單位：平方米） 52 HOUSEVALUE 中華城 購房單價 ： （單位：元 /㎡） 0%9%11%35%40%5%0% 20% 40% 60% 80% 100%5000 以上45 00 50 0040 00 45 0035 00 40 0030 00 35 003000 以下受訪者普遍認為單價在 3000－ 4000元是可以接受的 。 53 HOUSEVALUE 中華城 購房總價 ： （單位：萬元） 6%20%35%22%11%5%0% 20% 40% 60% 80% 100%60 以上50 6040 5030 4020 3020 以下受訪者能接受 的總價集中在 30－ 60萬元。 54 HOUSEVALUE 中華城 置業(yè)類型： 42%45%13%0% 20% 40% 60% 80% 100%首次置業(yè)二次置業(yè)多次置業(yè)受訪者多為首次或二次置業(yè)。多次置業(yè)的比例不高。 55 HOUSEVALUE 中華城 客戶主要關注因素排序是 價格、 戶型、 面積、配套設施、區(qū)位和開發(fā)商品牌。 購房關注因素 (多選 ): 56 HOUSEVALUE 中華城 購房信息的來源 : (多選 ) 受訪者主要通過 他人介紹，報紙，路牌和宣傳頁 獲取購房信息。 57 HOUSEVALUE 中華城 住宅針對性需求調查匯總 需求面積集中區(qū)間： 120－ 160㎡ 需求戶型： 二居、三居為主 衛(wèi)生間數(shù)量： 二衛(wèi)為主 關注因素排序： 價格、戶型、面積 接受總價： 30－ 60萬元之間 接受單價： 30004000元 /㎡ 置業(yè)類型： 購房客戶主要為一次置業(yè)和二次置業(yè)。 主要信息來源排序： 他人介紹、報紙、路牌、宣傳頁。 58 HOUSEVALUE 中華城 商業(yè)針對性調查 59 HOUSEVALUE 中華城 在售項目供給調查 區(qū)域性綜合商業(yè) 傳統(tǒng)商業(yè)針對性調查 針對性供給調查 針對性需求調查 運營供給調查 經(jīng)營者 投資者 消費者 獨立店鋪 餐飲場所 新世紀商場 洗浴中心 新興特色商業(yè)針對性調查 網(wǎng)吧 KTV 電影院 酒吧 60 HOUSEVALUE 中華城 調查目的 —— 掌握邯鄲房地產(chǎn)商業(yè)市場供給狀況，為項目商業(yè)定位及規(guī)劃提供數(shù)據(jù)支持。 調查內容 —— 競爭項目供給現(xiàn)狀及各項元素調查（針對性供給調查）。 調查方法 —— 文案調查及實地調查。 調查者 —— 弘創(chuàng)萬業(yè)邯鄲項目組 調查資料來源及調查方式 ① 文案調查（內外部資料） — 銷售總結、報告、成交記錄單等 ② 實地調查及相關人員走訪 — 問卷、觀察 調查對象 —— 邯鄲在售商業(yè)項目。 傳統(tǒng)商業(yè)針對性供給調查－在售產(chǎn)權商業(yè)項目調查 甄選條件 —— 目前在售的大型綜合性項目。（ 備注） 備注：在上一次的調查中，在售項目還包括康德商圈的米蘭秀街項目。目前該項目已銷售完畢，故在報告中只對其數(shù)據(jù)進行單項引用。 61 HOUSEVALUE 中華城 稽山新天地 世貿 MALL ? 在售產(chǎn)權商業(yè)項目位置 北 62 HOUSEVALUE 中華城 世貿 MALL 項目位置： 陵西大街與和平路交叉口 建筑面積 ： 55000㎡ 面積分割 ： 10㎡ 至 80㎡ 左右 銷售價格 ：（按使用面積計算 ) 一層： 22023元 /㎡ 。 二層： 20800元 /㎡ 。 三層： 17000元 /㎡ 。 四層： 14000元 /㎡ 回報方式 ：返租 5年，年回報 10% 品牌經(jīng)營： 企業(yè)自創(chuàng)品牌 經(jīng)營方式 ：集中百貨、超市。 經(jīng)營范圍： 娛樂休閑、餐飲美食、運動健身、服裝服飾、皮鞋皮具、家飾家紡等。 項目進度： 07年 10月份營業(yè)，目前處于招商階段，銷售率 70%。 配套： 餐飲、網(wǎng)吧、美容、 KTV、溜冰場。 63 HOUSEVALUE 中華城 項目特點： ? 項目所屬區(qū)域對商業(yè)的認可度高。 ? 區(qū)域人流量大，有較好的消費基礎。 ? 交通便利。 ? 廣告投入力度較大。 ? 涵蓋大部分傳統(tǒng)商業(yè)功能，同時包含 KTV、溜冰場等大量娛樂休閑配套設施，在后期運營階段能起到一定的集客作用。 ? 采用虛擬網(wǎng)格化銷售，弱化集中百貨投資門檻較高的劣勢。 ? 銷售均為使用面積，不包含公攤面積，能夠為較高的銷售單價找到一定的支撐點。 64 HOUSEVALUE 中華城 項目課題： ? 項目商業(yè)產(chǎn)品定位較高，與項目所屬的康德商圈總體定位有一定差異。 ? 項目在銷售和后期運營階段，都與區(qū)域內其他項目存在激烈競爭。 ? 與在售其他競爭商業(yè)項目相比，修正為按建筑面積銷售的單價較高。 ? 采用虛擬網(wǎng)格銷售存在一定的問題： 不能辦理產(chǎn)權證，對于投資客來講存在一定風險。 合同中不能明確購買商鋪具體位置。 五年租約期滿后，客戶很難自主經(jīng)營，因此客戶主要定位為投資客。 ? 缺乏專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營團隊對項目進行運作。 ? 采取先銷售后招商的銷售模式，對投資回報的支撐力度不足。 65 HOUSEVALUE 中華城 稽山新天地 項目位置： 陵西北大街與環(huán)城西路交叉口 建筑面積： 15萬 ㎡ 面積分割 ： 8㎡ 至 100㎡ 銷售價格 ：一層： 19000元 /㎡ ；二層： 8500元 /㎡ ； 三層： 5000元 /㎡ 回報方式： 開發(fā)商承諾經(jīng)營前兩年返租，年投資回報率 10%。 經(jīng)營方式： 超市、大型專業(yè)賣場、獨立店鋪組成的綜合性商業(yè)街。 經(jīng)營范圍 ：購物、餐飲、娛樂休閑等。 項目進度： 目前局部起到三層，其他正處于地基處理；目前銷售率為 60%（地下一層和地上四層不銷售）。 66 HOUSEVALUE 中華城 項目特點： ? 項目規(guī)模較大，并被列為邯鄲市的重點工程，項目知名度較高。 ? 區(qū)域人流量大，有較好的消費基礎。 ? 交通便捷。 ? 周邊商業(yè)成熟，消費者認可度高。 ? 產(chǎn)品定位清晰，功能劃分明確。 ? 入市較早，能夠搶占市場先機。 67 HOUSEVALUE 中華城 項目課題： ? 前期定位不當，導致面積分割較大，影響客戶投資信心。 ? 在未實際簽約沃爾瑪超市的情況下，就進行宣傳推廣，可能在后期經(jīng)營過程中遭遇誠信危機。 ? 項目體量較大，經(jīng)營及管理難度增加。 ? 缺乏專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營團隊對項目進行經(jīng)營。 ? 采取先銷售后招商的銷售模式，對投資回報的支撐力度不足。 ? 相對于其他在售商業(yè)項目，本項目開發(fā)商承諾的固定投資回收周期較短，影響客戶投資信心。 68 HOUSEVALUE 中華城 在售產(chǎn)權商業(yè)項目調查匯總 ? 銷售率均達到了 60%以上，主要是由于這兩個項目均位于商業(yè)環(huán)境比較成熟的市中心，投資回報較高； ? 從客戶構成來看，其客戶群體主要是投資客戶，且主要看重開發(fā)商承諾的固定投資回報； ? 項目中引進的知名經(jīng)營者品牌對投資者構成了較大吸引力，對商業(yè)銷售的推動作用較強； ? 在售商業(yè)項目均涵蓋購物、餐飲、休閑娛樂等多種功能。 69 HOUSEVALUE 中華城 調查目的 —— 掌握邯鄲房地產(chǎn)商業(yè)市場供給狀況，為項目商業(yè)定位及規(guī)劃提供數(shù)據(jù)支持。 調查內容 —— 競爭項目供給現(xiàn)狀及各項元素調查（針對性供給調查）。 調查方法 —— 實地調查。 調查者 —— 弘創(chuàng)萬業(yè)邯鄲項目組 調查資料來源及調查方式 —— 實地調查及相關人員走訪 —— 問卷、觀察 調查對象 —— 已投入運營的區(qū)域性綜合商業(yè)、獨立店鋪、餐飲場所，以及新世紀商場。 傳統(tǒng)商業(yè)針對性供給調查 —— 運營商業(yè)項目調查 70 HOUSEVALUE 中華城 運營商業(yè)項目調查 —— 區(qū)域性綜合商業(yè)調查 由于本項目所處位置遠離市中心，且不屬于邯鄲市主要商圈，因此必須選擇與本案條件相似的區(qū)域性綜合商業(yè)項目進行走訪調查。 根據(jù)以上條件，選取了滏東購物廣場、萬達購物中心以及陽光龍湖廣場三個運營中商業(yè)項目進行了針對性供給調查。 調查項目甄選條件： 71 HOUSEVALUE 中華城 ? 項目位置示意圖 北 72 HOUSEVALUE 中華城 滏東購物廣場（美食林超市） ? 購物廣場共兩層，均為美食林超市所有。 ? 經(jīng)營范圍： ? 一層：超市食品部。 ? 二層：超市百貨部，經(jīng)營包括服裝鞋帽、家電、音像、日用百貨、廚房用品、化妝品。 ? 單層營業(yè)面積約為 11500㎡ 。 ? 主要客源： 周邊居民。 ? 項目特點： 以超市帶動百貨。主要客源中相當一部分人是認可“美食林”標志前來購物的。一層超市受關注度大。 73 HOUSEVALUE 中華城 陽光龍湖廣場 ? 經(jīng)營范圍： ? 超市：食品、日用百貨。 ? 超市外賣場：服裝、鞋帽、手機、家電及化妝品等商品。 ? 業(yè)態(tài)面積及比例： ? 超市面積為 9500㎡ 左右。 ? 超市外賣場面積為 5700㎡ 。 ? 購物廣場總面積約為 15200㎡ 左右，其中超市占 60%，其余部分占 40%。 ? 主要客源： 邯鄲市東部地區(qū)居民。 ? 項目特點： 該項目是目前邯鄲東部地區(qū)面積較大的綜合性超市商業(yè)。 項目位于龍湖公園內，擁有大量綠環(huán)景觀，購物環(huán)境較為舒適。 74 HOUSEVALUE 中華城 萬達購物中心 ? 購物中心分為地下一層和地上五層。單層面積 4800㎡ ，總面積在 28000㎡ 左右。 ? 經(jīng)營范圍： 綜合性百貨 ? 地下一層：家電、小家電、數(shù)碼產(chǎn)品。 ? 一至五層： ? 主要客源： 周邊居民，關注商品性價比的消費者。 ? 項目特點： 其經(jīng)營的商業(yè)產(chǎn)品性價比較高。 化妝品、鞋帽、床上用品、內衣、服裝、箱包。 75 HOUSEVALUE 中華城 傳統(tǒng)綜合性商業(yè)針對性供給調查匯總 我們選取的三個項目 —— 美食林滏東購物廣場、陽光龍湖廣場、萬達購物中心，均不在邯鄲市的主要商圈內，情況與本案相似。其中美食林滏東購物廣場、陽光龍湖廣場均由邯鄲市著名商業(yè)品牌經(jīng)營。通過對三個運營項目進行針對性供給調研可以看出，雖然項目遠離市中心，但是通過其成功的商業(yè)運作，對周邊區(qū)域起到了很好的輻射作用，成為了區(qū)域性的商業(yè)中心。 被調查的三個項目均為大型商業(yè)項目，總面積在 15000㎡ － 30000㎡ 之間，經(jīng)營范圍廣泛，以超市和百貨為主。 由于是區(qū)域性商業(yè)的定位，其客源主要來自周邊居民。在商業(yè)業(yè)態(tài)上非常注重超市的積聚作用，尤其是滏東購物廣場（美食林超市）和陽光龍湖廣場，主要以超市的集客能力帶動其百貨部分的商品銷售。 另外，陽光龍湖廣場由于地處龍湖公園入口處，周邊良好的景觀和自然環(huán)境為其帶來了不少人氣。而萬達購物中心主要依靠商品的價格優(yōu)勢吸引消費者。 76 HOUSEVALUE 中華城 運營商業(yè)項目調查 —— 獨立店鋪調查 我們根據(jù)獨立店鋪所處的區(qū)域環(huán)境將其分為：小型沿街店鋪、中小型住宅底商和中高檔精品店。并分別對其所在區(qū)域、商品檔次、面積和租金進行調查。 注：考慮到租用商鋪、底商存在大客戶可以享受租金減免、開發(fā)商自持底商等因素，商鋪租金的特殊性較高。因此，我們分別給出市調所得的部分商鋪實際租金和正常市