【正文】 ％和 86％。 商業(yè)需求調(diào)查－消費者 104 HOUSEVALUE 中華城 光顧購物場所關(guān)注因素 :(多選 —— 限選 4項 ) 消費者主要關(guān)注因素為 商業(yè)品牌、商品品質(zhì)、產(chǎn)品品種多樣、交通狀況 。 105 HOUSEVALUE 中華城 認為綜合性商業(yè)中應(yīng)具備何種附屬功能 : (多選 ) 多數(shù)人認為商業(yè)場所中主要應(yīng)包括綜合餐飲、 超市 、專 賣店、電影院、茶藝 /咖啡廳和兒童樂園。 106 HOUSEVALUE 中華城 項目整體說明 通過對住宅和商業(yè)的針對性供需調(diào)研，結(jié)合項目的實際情況可以看到，本項目在整體定位及產(chǎn)品設(shè)計上有較大的提升空間；但在整體市場環(huán)境下與競爭項目相比較也存在著一定的風險。對此，弘創(chuàng)萬業(yè)建議采取以下四條措施以應(yīng)對： ? 注重住宅戶型設(shè)計的差異化及合理性； ? 加快工程進度，配合營銷推廣以最快的時間完成建設(shè)，以應(yīng)對時間可能帶來的市場變化和銷售風險； ? 采用多種有效的行銷手段，注重有效客戶的積累； ? 注重項目品牌和產(chǎn)品品質(zhì)的塑造，以提升項目整體的形象。 107 HOUSEVALUE 中華城 項目構(gòu)思分析 108 HOUSEVALUE 中華城 項目構(gòu)思分析主要是從邯鄲整體市場競爭狀況、高開區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及未來預期、項目針對性市場調(diào)研、規(guī)劃用地指標、項目自身屬性、項目周邊環(huán)境、項目周邊配套狀況等多角度，針對項目產(chǎn)品類型、體量、檔次、布局等要素進行綜合分析，并形成初步構(gòu)思，指導項目定位、規(guī)劃建議及主要綜合配套建議。 109 HOUSEVALUE 中華城 ? 規(guī)劃用地指標 用地性質(zhì)為商業(yè)、居住用地 ? 地價 項目土地價格 440萬 /畝，必須通過設(shè)定高獲利性的商業(yè)產(chǎn)品分攤土地成本，增加項目總銷額，保證開發(fā)商獲得合理的預期利潤 設(shè)定產(chǎn)品類型考慮因素 ? 配套 目前項目周邊缺乏綜合性商業(yè)配套設(shè)施，為了滿足本項目業(yè)主需求，以及填補周邊缺少綜合性商業(yè)配套的空白，建議在項目中設(shè)定部分商業(yè)產(chǎn)品 110 HOUSEVALUE 中華城 ? 項目品質(zhì) ? 高開區(qū)未來發(fā)展前景 優(yōu)質(zhì)綜合性商業(yè)物業(yè)對項目整體品質(zhì)有較大程度的提升，同時對住宅產(chǎn)品的價格提升和快速消化有較大的推動作用。 目前高開區(qū)正處于初期發(fā)展階段，隨著區(qū)域的不斷成熟，本項目所處的高開區(qū)核心區(qū)域價值將不斷增加，未來將成為高開區(qū)內(nèi)經(jīng)濟、人流的聚集區(qū)域，因此項目滿足發(fā)展商業(yè)的基礎(chǔ)必備條件。 ? 交通狀況良好 項目周邊道路交通狀況良好，為發(fā)展區(qū)域性綜合商業(yè)提供了必備的條件保證。 111 HOUSEVALUE 中華城 ? 區(qū)域模糊化 高開區(qū)距離市中心較近，與市區(qū)的界限日益模糊，在高開區(qū)發(fā)展尚未成熟的情況下，可通過附近城區(qū)的消費者為本項目提供發(fā)展商業(yè)所必須的人氣與商氣。 產(chǎn)品類型初步構(gòu)思：包括住宅、區(qū)屬商業(yè)和社區(qū)商業(yè)以及休閑娛樂商業(yè)。 ? 成功產(chǎn)品提煉 超市百貨、商業(yè)公園、綜合性娛樂休閑配套，成為了區(qū)域性綜合商業(yè)成功的必要條件。 112 HOUSEVALUE 中華城 設(shè)定各類型產(chǎn)品體量考慮因素 住宅體量設(shè)定 住宅產(chǎn)品相對于商業(yè)、辦公產(chǎn)品具有權(quán)屬單一、價格和成本低、配套設(shè)備少、銷售難度低等特點，其開發(fā)及經(jīng)營風險相對較低。 住宅體量設(shè)定初步構(gòu)思：在滿足規(guī)劃條件、保證住宅品質(zhì)、符合市場需求的條件下盡可能的增加住宅產(chǎn)品的建筑面積，以保證開發(fā)商的預期利潤，降低項目開發(fā)風險。 ? 產(chǎn)品特點 ? 規(guī)劃條件 邯鄲市不設(shè)定住宅的容積限制，高度控制在 100米。 113 HOUSEVALUE 中華城 商業(yè)體量 傳統(tǒng)商業(yè)輻射范圍： 根據(jù)對項目周邊區(qū)域進行的實地調(diào)查，弘創(chuàng)萬業(yè)認為本項目商業(yè)主要輻射范圍為叢臺路以北、滏東北大街以東的大部分地區(qū)，涵蓋開發(fā)區(qū)的入駐企業(yè)及周邊的新科園小區(qū)、春光小區(qū)、政和小區(qū)、政通小區(qū)等多個住宅小區(qū)。 本項目 叢臺路 滏東北大街 第二輻射區(qū) 第一輻射區(qū) 第三輻射區(qū) 114 HOUSEVALUE 中華城 傳統(tǒng)商業(yè)主要輻射區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)分布示意 政和小區(qū) 政通小區(qū) 春光小區(qū) 本案 新科園小區(qū) 新四中家屬院 鑫域國際 萬博園 115 HOUSEVALUE 中華城 周邊小區(qū)情況匯總 目前項目周邊共有 8個住宅小區(qū) (包括在建、待建項目 )，共計約11800戶。預計未來三年內(nèi)總體入住率可達 80%，共計約 9400戶。暫按每戶 ，未來三年內(nèi)本區(qū)域居住人口可達約 。 目前項目周邊區(qū)域缺乏綜合性配套商業(yè)，只有新科園小區(qū)內(nèi)設(shè)置了一個中型超市，其余均為住宅底商，其業(yè)態(tài)包括：小型超市、煙酒店、洗衣店、美容美發(fā)、服裝服飾、鞋帽專賣、裝潢公司、診所等，缺乏合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，未能形成商業(yè)的規(guī)模聚集效應(yīng)。 116 HOUSEVALUE 中華城 新科園小區(qū) ? 總戶數(shù)約 1700戶 ? 入住率約 30% ? 約 3100戶 ? 入住率 35% 新四中家屬院 117 HOUSEVALUE 中華城 ? 約 440戶 ? 2023年 5月入住 春光小區(qū)（二期） ? 約 1400戶 ? 入住率約 95% 政通小區(qū) ? 約 150戶 ? 入住率約 40% 春光小區(qū)（一期） 118 HOUSEVALUE 中華城 ? 約 210戶 ? 入住率約 30% ? 約 420戶 ? 入住率約 95% 政和小區(qū)（一期） 政和小區(qū)（二期） 119 HOUSEVALUE 中華城 ? 約 1900戶 ? 預計 2023年 5月入住 恒昌 弘創(chuàng)中華城 ? 約 800戶 ? 預計 2023年 12月入住 ? 約 1700戶 ? 預計 2023年 3月入住 萬博園 鑫域國際 120 HOUSEVALUE 中華城 根據(jù)邯鄲市商務(wù)局規(guī)劃， 2023年邯鄲市零售總營業(yè)面積將達到 122萬平方米，居民人均商業(yè)零售網(wǎng)點面積為 。按照本項目周邊主要輻射消費常住人口 ， 理論上本項目商業(yè)面積應(yīng)不低于 。 商業(yè)體量設(shè)定初步構(gòu)思：商業(yè)面積 — （包含傳統(tǒng)商業(yè)、特色商業(yè)） 借鑒其他城市開發(fā)區(qū)商業(yè)的發(fā)展特點 —— 傳統(tǒng)百貨型商業(yè)經(jīng)營難度較大，但考慮到高開區(qū)的未來發(fā)展、大型企業(yè)不斷進駐、居住人口不斷增加，為了滿足輻射區(qū)內(nèi)生活配套需求，建議本項目內(nèi) 傳統(tǒng)商業(yè) 的面積控制在 — 2萬平方米之間。 考慮到初步構(gòu)思設(shè)定的產(chǎn)品類型、商業(yè)的規(guī)模效應(yīng)、特色商業(yè)的輻射區(qū)域等因素，建議本項目內(nèi) 特色商業(yè) 的面積控制在 2— 平方米。 121 HOUSEVALUE 中華城 設(shè)定項目檔次考慮因素 項目較高的地價導致只能定位為中高檔或高檔，通過設(shè)計手段提高產(chǎn)品更多的附加價值，提升項目的銷售單價，從而保證開發(fā)商獲得合理的預期利潤 ? 地價 ? 貼身競爭 項目西側(cè)緊鄰萬博園，該項目定位為中高檔，與本項目同期銷售且目前工程進度快于本項目，考慮到地價劣勢，本項目應(yīng)盡量避免由于同質(zhì)競爭而導致的直接惡性價格競爭 ? 品牌支撐 一線城市房地產(chǎn)品牌的導入，具備了項目檔次提升基礎(chǔ)條件 122 HOUSEVALUE 中華城 項目檔次初步構(gòu)思：邯鄲市高檔復合性社區(qū) ? 項目周邊環(huán)境 項目周邊環(huán)境及道路交通狀況良好，緊鄰五星級酒店，對項目檔次有很大程度提升 住宅檔次初步特征：售價在 4000— 5000元 /㎡ 的高檔住宅 商業(yè)檔次初步特征：優(yōu)質(zhì)區(qū)域性商業(yè) 高品質(zhì)特色商業(yè) 123 HOUSEVALUE 中華城 綜合周邊環(huán)境分析和路網(wǎng)、車流、人流動線分析，就目前地塊周邊的環(huán)境現(xiàn)狀，我們認為本項目地塊的經(jīng)濟價值高低依次為：北側(cè)、東側(cè)、西側(cè)、南側(cè)。項目邊界四個節(jié)點的經(jīng)濟價值高低依次為： 東北角、西北角、東南角、西南角。 產(chǎn)品布局設(shè)定考慮主要因素 詳見高開區(qū)項目地塊經(jīng)濟分析 1 4 1 2 3 4 124 HOUSEVALUE 中華城 項目定位 125 HOUSEVALUE 中華城 弘創(chuàng)萬業(yè)結(jié)合項目構(gòu)思分析中對項目產(chǎn)品類型、體量、檔次、布局等要素進行的綜合分析，設(shè)定項目的市場定位、目標客群定位以及產(chǎn)品定位。 126 HOUSEVALUE 中華城 項目總體市場定位 國際化高端時尚復合社區(qū) 住宅市場定位 商業(yè)市場定位 國際化品牌生活區(qū) 中央時尚區(qū) 127 HOUSEVALUE 中華城 目標客群定位 128 HOUSEVALUE 中華城 住宅目標客群定位 基礎(chǔ)條件 : ? 存款額不低于 25萬元 ? 按揭購房客戶，月還款能力不低于 1500元 ? 能承受高檔社區(qū)的物業(yè)使用費 基礎(chǔ)條件客戶主要方向 : ? 資源類開發(fā)的私營業(yè)主 ? 大型企事業(yè)單位中、高層，及業(yè)務(wù)職能部門員工 ? 收入較高的公務(wù)員 129 HOUSEVALUE 中華城 商業(yè)目標客群定位（投資者） 基礎(chǔ)條件 : ? 接受相對投資回報周期較長、回報率較低、投資穩(wěn)定的投資方式 ? 愿意投資不動產(chǎn) ? 有一定閑置資金 基礎(chǔ)條件客戶主要方向 : ? 資源類開發(fā)的私營業(yè)主 ? 大型企事業(yè)單位中、高層，及業(yè)務(wù)職能部門員工 ? 收入較高的公務(wù)員 130 HOUSEVALUE 中華城 產(chǎn)品定位 131 HOUSEVALUE 中華城 ? 住宅： 高層住宅、高層公寓 ? 商業(yè)： 住宅底商、集中商業(yè) 產(chǎn)品類型 132 HOUSEVALUE 中華城 住宅戶型建議 133 HOUSEVALUE 中華城 39% 38%13%60%40%16% 17%15%8%4%8%1%1%10%6%7%3% 6%0%20%40%60%80%60以下60707080809090100100110110120120130130140140－160160－180180以上需求調(diào)查萬博園鑫域國際``` 從供需對比結(jié)果來看，目前 120160㎡ 產(chǎn)品的需求量達到了 48%，但高開區(qū)內(nèi)沒有針對此面積的產(chǎn)品供給； 160㎡ 以上的戶型需求相對較少，占總比例的 12%，但高開區(qū)針對 160㎡ 以上產(chǎn)品的供給量較大； 90㎡ 以下的戶型需求相對較少，占總比例的 12%。 戶型套數(shù)比例參考因素 —— 供需對比 134 HOUSEVALUE 中華城 本項目定位為高檔復合性社區(qū)，主要面對邯鄲市的高端客戶，其對住宅舒適度、面積尺度均有一定要求，對小戶型住宅的需求量較少，建議控制本項目小戶型產(chǎn)品的供給量。 考慮到項目內(nèi)業(yè)主之間的檔次差異不宜過大，建議最小戶型面積接近 90㎡ 。 戶型套數(shù)比例參考因素 —— 項目定位 戶型套數(shù)比例參考因素 —— 規(guī)劃要求 90㎡ 以下戶型須要占到總戶型套數(shù)的 50% 135 HOUSEVALUE 中華城 ? 目前項目所在區(qū)域 160㎡ 以上戶型的供給量較大，為了避免與同區(qū)域產(chǎn)品發(fā)生直接競爭，從而導致惡性的價格競爭，建議在戶型面積區(qū)間設(shè)定上體現(xiàn)產(chǎn)品差異化，盡量減少 160㎡ 以上大戶型面積比例設(shè)定 ? 120㎡ － 140㎡ 的戶型需求量較大 ,約占總比例的 33%，可以設(shè)定為本項目的主力面積區(qū)間； ? 考慮到多次置業(yè)者對產(chǎn)品面積的需求，建議在主力需求面積區(qū)間 120140㎡ 的基礎(chǔ)上，進行適當?shù)拿娣e提升，但考慮到總價問題，以及減少與開發(fā)區(qū)內(nèi)在售項目進行同質(zhì)競爭，建議提升后的面積不要突破 160㎡ ，同時應(yīng)控制此部分戶型所占比例。 ? 針對 90 ㎡ 以上戶型 : 面積套數(shù)配比分析 136 HOUSEVALUE 中華城 ? 由于政策限制，待開發(fā)項目中 90㎡ 以下戶型需占到戶型套數(shù)比例的 50%，考慮到 90㎡以下戶型的市場需求較少，建議以滿足規(guī)劃要求為原則，不增加 90㎡ 以下戶型比例； ? 90㎡ 以下面積中，由于 80－ 90㎡ 的客戶需求最高，同時考慮項目內(nèi)部客戶檔次的“統(tǒng)一性”，建議最小戶型面積不低于 80㎡ 。 ?90 ㎡ 以下戶型 : 137 HOUSEVALUE 中華城 套數(shù)配比建議 居室類型 面積 (㎡ ) 建