上海某國際山莊別墅市場調(diào)研報告(編輯修改稿)
2024-08-30 08:14 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 11上海年華保樂路358號獨立1405924000463010西郊莊園金豐路588號獨立3084455000351210滬閔路板塊長島別墅昆陽北路3558號獨立896818000431800圣特麗墅貴都路366弄獨立、聯(lián)排獨立16000聯(lián)排9000獨立17000聯(lián)排9000814002銀都名墅銀都路759弄獨立、聯(lián)排獨立11772聯(lián)排9603獨立12500聯(lián)排11000961111維納陽光北松公路838弄獨立、聯(lián)排獨立8000聯(lián)排7000獨立9000聯(lián)排750022311510圣得恒業(yè)花園都市路2099弄獨立、聯(lián)排16027獨立22000聯(lián)排12000114300合生城邦金平路555弄獨立、聯(lián)排獨立10000聯(lián)排8621獨立14500聯(lián)排9200716651431金榜星墅滬閔路3131弄聯(lián)排5278720016100天籟向陽路1683號獨立、雙拼1200017000182900l 價格分析【分析】閔行地區(qū)的別墅主要分為華漕板塊和滬閔路板塊，兩者都是本案所在區(qū)域的直接競爭板塊，目前華漕板塊在售別墅樓盤三個，從價格上來看，無疑是“西郊莊園”的價格最高，目前單價約在30000萬左右，這一價格與其最高時價格相比有了很大幅度的下降。而滬閔路板塊的別墅樓盤多是獨立和聯(lián)排別墅混合型社區(qū)，從目前的價格來看，獨立別墅價格與最高時相比約有1000元/平方米的下降，而聯(lián)排別墅價格下調(diào)幅度在500元/平方米左右。l 成交狀況分析【分析】從上圖可以看出，華漕板塊三個在售別墅樓盤8月份銷售情況都不盡如人意，雖然三個樓盤在7月份都各有一套成交記錄，但到了8月份，除蘭喬圣菲外，其它兩個樓盤都沒有成交記錄。而位于壺閔路板塊的合生城邦與銀都名墅8月份的銷售狀況要明顯好于7月（注：合生城邦含有公寓住宅）?？v觀后市，華漕板塊周邊配套及交通設(shè)施尚不齊全，客戶對于在此地購買別墅仍有著較大的抗性，目前緩慢滯銷的局面短時期內(nèi)不會得到改變。而滬閔路板塊供應(yīng)量相對較大，但銷售速度不會有太大變化。四、近期成交排名前列樓盤分析受宏觀調(diào)控影響，全市各別墅項目成交都不理想，但是下面幾個項目卻走出逆世行情，通過分析不難看出，近期所有銷售轉(zhuǎn)好的別墅項目都同時采用了兩個方法：優(yōu)惠的價格 加大廣告推廣力度。下表所列出的是近期成交狀況較好的樓盤詳細成交資料：名稱區(qū)域5－8月銷售情況單價總價分月銷售情況推廣費用（推算）面積(m2)套數(shù)成交金額（萬元）(元/平方米)萬元/套5月6月7月8月5月前5月后恒聯(lián)名人世家青浦51701168521325462300471%4%中海翡翠湖岸青浦51101471511399451434431．5%2．5%銀都名墅閔行509418589911580328331111．2%2%合生城邦閔行15399871539910000177301214311．8%3%浪琴水岸松江3020201628539282501141．5%4%佘山高爾夫別墅松江92881522313240241488111121%1．2%海德花園寶山306413289194332228月開盤133%獨立別墅中成交排第一的是位于寶山區(qū)的新開盤項目“海德花園”，自8月2日開盤后全月成交13套；成交量排在第二和第三位的分別是閔行的“銀都名墅”和青浦區(qū)的“恒聯(lián)名人世家”，8月份分別成交了11套和7套。在目前整體別墅市場不景氣的狀況下，以上項目都采取了加大廣告投入的方法來爭取更多的市場份額，推廣費用從以前的1%2%提高到3%左右。提高的部分主要是加大了戶外看板和羅馬旗的投入，平面媒體的投放以及郵政、電信投遞也有所增加，這使得這些項目的比其他項目有較大的優(yōu)勢。名人世家 地理位置：滬青平高速公路（上海趙巷國際別墅區(qū)）發(fā) 展 商：上海恒舜置業(yè)有限公司建設(shè)指標：總建筑面積約71600平方米，占地430畝。開工日期：開盤日期：交房日期：總 戶 數(shù)：160戶銷售指標：共分二期開發(fā)，由160棟獨立別墅組成。一期推出38棟。銷售情況：一期售完，目前在售二期均 價：13500元/平方米歷史最高價：16800元/平方米主力面積：355594平方米房型分布：一期所有延湖別墅的建筑面積基本在500650平方米之間（銷售面積在380500平方米之間），共有15套，其中有一套為建筑面積888平方米（銷售面積為635平方米）的獨棟別墅。其余部分為建筑面積450550平方米的獨棟別墅。物業(yè)管理：銷售走勢分析：【分析】從上圖可以看出，在宏觀調(diào)控政策出臺后，該樓盤受到較大的影響沖擊，6月份均沒有成交記錄。而到了7月份，該樓盤加大了廣告推廣力度，采取了一系列優(yōu)惠措施，這一招立竿見影，在7月份名人世家的銷售狀況終于回暖，當月成交4套，而到了8月份更是成交了7套，并且該月成交套數(shù)排名當月全市獨立別墅成交排名第三位。總體來看，由于名人世家的定位較高，廣告推廣力度較大，后市還是為人所看好。主要媒體通路（68月）：216。 虹橋路沿線豎立燈箱廣告216。 滬閔高架廣告牌 高架沿線布點216。 《上海樓市》216。 《新聞晨報》216。 郵政夾頁216。 信用卡對帳單216。 中銀、交行金卡用戶 月底216。 東方航空216。 房地網(wǎng)站廣告216。 電臺216。 港匯廣場舉行小型展覽會中海翡翠湖岸 地理位置：青浦滬青平高速佘山趙巷口發(fā) 展 商：上海中海房地產(chǎn)有限公司建設(shè)指標：總建筑面積約80000平方米，占地600多畝。開工日期：開盤日期：交房日期：總 戶 數(shù)：218戶銷售指標：共分二期開發(fā)，由218
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