【文章內(nèi)容簡介】 市房價過快上漲的通知》國發(fā)[2010]10號）共5項(xiàng)10條，要求堅決抑制不合理住房需求，對購買第二套住房的家庭貸款首付比例不得低于50%；對購買第三套及以上住房的貸款首付比例和利率應(yīng)大幅度提高，商業(yè)銀行可視情況暫停發(fā)放“三套房貸”對不能證明居住滿一年的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款（第3條）通知還要求建立穩(wěn)定房價和住房保障工作的地方政府考核問責(zé)機(jī)制，增加居住用地有效供應(yīng)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快保障性安居工程建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)管。2010年5月25日，國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》國稅發(fā)[2010]53號）要求各級稅務(wù)機(jī)關(guān)與有關(guān)部門協(xié)調(diào)配合，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化征管，配備骨干，集中精力加強(qiáng)管理，全面組織清算；同時要求各地使預(yù)征率更加接近實(shí)際稅負(fù)水平，東部地區(qū)預(yù)征率不得低于2%保障性住房除外）通知強(qiáng)調(diào)，各地要有針對性地選擇35個定價過高、漲幅過快的項(xiàng)目，作為重點(diǎn)清算審核對象。2010年5月26日，建設(shè)部、人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知 建房[2010]83號）明確商業(yè)性住房貸款中的住房套數(shù)，依據(jù)擬購房家庭成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定，對借款人已擁有一套（及以上）成套住房，或者已利用貸款購買過一套（及以上）住房，又申請貸款購買住房的執(zhí)行第二套（及以上）差別化住房信貸政策；同時要求只有對能夠提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明，且家庭成員沒有住房的非本地居民，才能執(zhí)行首套住房信貸政策。2010年6月8日，建設(shè)部、發(fā)改委、財政部、國土資源部、人民銀行、國稅總局、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》建保[2010]87號）要求按照政府組織，社會參與的原則，通過新建、改建、收購、市場上長期租賃住房等方式多渠道籌集房源，供城市中等偏下收入住房困難家庭承租。鼓勵金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長期貸款。公共租賃住房建設(shè)實(shí)行“誰投資、誰所有”投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓。2010年6月22日，市房管局印發(fā)《關(guān)于貫徹〈關(guān)于單位租賃房建設(shè)和使用管理的試行意見〉若干規(guī)定》滬房管保[2010]208號）明確單位租賃房建設(shè)和使用管理操作辦法。2010年6月29日，市公積金管理中心印發(fā)《上海市住房公積金個人購買經(jīng)濟(jì)適用住房貸款實(shí)施細(xì)則（試行）規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房的貸款額度以戶為基礎(chǔ)，由借款人和共同借款人分別計算貸款額度后累加，最高不超過60萬元；借款人發(fā)生三期以上逾期時，可申請增加補(bǔ)充還款人償還貸款。二）貨幣金融環(huán)境 2010年上半年，國家繼續(xù)實(shí)施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，同時著力提高調(diào)控的針對性和靈活性。1提高存款準(zhǔn)備金率。2010年上半年，央行三次調(diào)升存款準(zhǔn)備金率。中國人民銀行決定從2010年1月18日起，；從2010年2月25日起，；從2010年5月10日起。三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，大中型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率達(dá)到17%農(nóng)村信用社等小型金融機(jī)構(gòu)沒有受到影響，% 2控制貨幣信貸增速。2010年上半年，中國人民銀行按照總量適度、節(jié)奏平穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、風(fēng)險防范的總體思路，著力把握貨幣信貸投放的重點(diǎn)。2010年6月末，廣義貨幣（，2010年上半年上海房地產(chǎn)市場調(diào)研報告_房地產(chǎn)調(diào)研%；狹義貨幣（，%。2010年上半年，；。2010年16月，銀行間市場同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率分別為：%%%%%% 3增強(qiáng)人民幣匯率彈性。2010年6月19日，中國人民銀行新聞發(fā)言人發(fā)表談話表示：根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢和我國國際收支狀況，中國人民銀行決定進(jìn)一步推進(jìn)人民幣匯率形成機(jī)制改革，增強(qiáng)人民幣匯率的彈性。三、2010年上半年上海房地產(chǎn)市場形勢分析與下半年市場情況預(yù)判 2010年上半年，上海堅決貫徹落實(shí)國家有關(guān)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，切實(shí)推進(jìn)保障性住房的建設(shè)工作。由于新增供應(yīng)量的相對不足，住房價格繼續(xù)高位運(yùn)行，成交量下降。新國十條”出臺以后，市場成交進(jìn)一步萎縮，觀望氣氛濃重，成交價格有所松動。預(yù)計下半年觀望氣氛仍將持續(xù)，商品住房價格會出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動和區(qū)域結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，但總體房價水平的下降空間不大。以下側(cè)重從土地、投資、銷售、房價等方面進(jìn)行分析，同時對二手房和租賃房市場也作了分析。一）住宅用地供應(yīng)大幅增加，土地價格漲幅回落 繼2009年上海加大住宅用地供應(yīng)以后，2010年上半年，本市繼續(xù)加大住宅用地的供應(yīng)力度，% 從住宅用地出讓的價格看：2010年上半年，地價漲幅有所回落。%%從環(huán)比看，二季度內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)、中外環(huán)、外環(huán)外的住宅用地出讓價格水平環(huán)比分別為：%%%%此外，非理性競拍的現(xiàn)象減少，上半年預(yù)申請公告的105幅土地中，有3人以上預(yù)申請的地塊為20幅。2010年上半年上海地價呈先高后低走勢。2月2日，證大置業(yè)（民企），成為上海的新地王（總價與單價雙料地王），4家企業(yè)競價。2月12日，華僑城（央企），成為全國單價地王。該地塊2家企業(yè)競價，溢價率49%同日，仁恒（外企），樓面地價15498元/平方米。該地塊12家企業(yè)競價，溢價率431%6月23日旭輝集團(tuán)（民企），樓面地價5507元/平米，溢價率136%為上半年居住用地的最高溢價率，明顯低于2009年的溢價率水平。目前該地塊周邊房價約為13000元/平方米左右，面粉貴過面包”現(xiàn)象不再。2010年下半年，隨著保障性住房建設(shè)的推進(jìn)，土地供應(yīng)尤其是住宅用地的供應(yīng)仍將大幅增長。但從供應(yīng)地段上看，23個大型居住社區(qū)中除孫橋、外高橋航津路和顧村在外環(huán)內(nèi)側(cè)外，其余均在郊區(qū)，外環(huán)以內(nèi)居住用地的供應(yīng)不會增長。從土地價格來看，一方面上半年三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和房地產(chǎn)市場銷售低迷，將影響到開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流，從而制約企業(yè)的拿地力度；另一方面在上海建設(shè)“兩個中心”背景下，中心城區(qū)的可供居住用地有限，舊城改造的成本居高不下，地價的上漲壓力依然存在因此，下半年地價總體水平將有所下降，但下降的幅度不會太大（如：7月2日閘北彭浦456街坊地塊以底價成交，樓面地價12002元/平方米，而該地塊周邊的房價在20000元/平方米以上）但中心城區(qū)的地價仍然維持高位，即使上漲，漲幅也將繼續(xù)回落。無論是地價下降還是漲幅下降都將對房價產(chǎn)生重要影響。二）保障性住房投資大幅增長，房地產(chǎn)投資規(guī)模增長較快 十一五”期間，上海的房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)“規(guī)模大、增幅小”格局，總體把控謹(jǐn)慎。2009年下半年伴隨保障性住房建設(shè)的推進(jìn)，房地產(chǎn)投資額快速增長。，%為5年來最大增幅。分類別看，元，%，%，% 房地產(chǎn)投資規(guī)模同比擴(kuò)大，主要原因在兩個方面：一是保障性住房開工提速，投資規(guī)模擴(kuò)大。二是上半年延續(xù)了2009年下半年投資快速增長的慣性，2010年上半年開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)和購置土地規(guī)模增長較快。此外，2009年上半年的投資規(guī)?；鶖?shù)較低，也是2010年上半年投資增幅較大的原因。三是2009年開發(fā)企業(yè)大筆銷售資金回籠和籌資渠道相對寬松。2010年上半年，同比增長32%投資的資金來源比較充裕。2010年下半年，上海繼續(xù)推進(jìn)保障性住房的建設(shè)，全年房地產(chǎn)投資總額將保持同比較快增長，但受到市場銷售不暢的影響，市場化商品房的投資節(jié)奏將有所放緩，使得環(huán)比增幅下降。同時，投資的傳導(dǎo)效應(yīng)將使得其他產(chǎn)業(yè)的投資占比擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資占社會固定資產(chǎn)投資的比重將有所回落。三）商品住宅成交量明顯下降，住房價格沖高回落 2010年上半年，上海商品房供銷雙降。批準(zhǔn)預(yù)售商品房714萬平方米，%其中批準(zhǔn)商品住房預(yù)售562萬平方米，%商品房銷售同比明顯減少，%，%其銷售總量和住宅銷售量為2004年宏觀調(diào)控以來半年銷售量的新低，低于2008年上半年）但辦公樓和商業(yè)用房的銷售量同比增長。分析商品住房銷售下降的原因，一是20052008年商品住房用地供應(yīng)逐年下降，使得近年來竣工面積和批準(zhǔn)預(yù)售面積逐年減少。二是房地產(chǎn)調(diào)控政策抑制了投資投機(jī)性購房，也影響自住型需求對調(diào)控降價的預(yù)期，觀望氣氛濃厚，購房需求明顯減少。三是2009年下半年和2010年34月份住宅價格上漲過快，房價過高也抑制了購房需求。四是世博會的舉辦延緩了部分項(xiàng)目的建設(shè)和舊城改造，動拆遷購房需求減少。辦公樓和商業(yè)用房的銷售量增長的原因，首先是住宅建設(shè)和成交區(qū)域的不斷外延帶動了周邊商辦用房的銷售；其次，上海近幾年來房價的商住倒掛”現(xiàn)象使得部分投資客由投資住宅轉(zhuǎn)為投資商辦樓；同時，部分開發(fā)企業(yè)迎合自住型購房者的需要，建設(shè)了一批小戶型、可居住的辦公用房。從2010年上半年商品住房成交的結(jié)構(gòu)看，一是成交區(qū)域繼續(xù)向近遠(yuǎn)郊轉(zhuǎn)移：%；%；%；二是成交房型繼續(xù)趨?。?0平方米以下占比44%，%，%；三是價格區(qū)間明顯上移：%，%同比下降2個百分點(diǎn)，%，%同比上升9個百分點(diǎn)。圖12009年7月2010年6月上海市場化商品住宅銷售情況數(shù)據(jù)來源：民間機(jī)構(gòu)網(wǎng)上監(jiān)測。市場化商品住宅”不包括配套商品房和經(jīng)濟(jì)適用房。%但從價格走勢上看是先揚(yáng)后抑，%2月份持平，%%5月份持平，% 2010年14月上海商品住房價格繼續(xù)上漲，4月份商品住房價格水平創(chuàng)出歷史新高。其原因仍然是供應(yīng)不足，需求增加，僅首次購房和改善性購房的需求還相對穩(wěn)定，但加上投資性購房的需求大量增加，推高了房價。其表現(xiàn)是繼續(xù)2009年的豪宅領(lǐng)漲。據(jù)民間研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測的數(shù)據(jù)，一季度5萬元/平米以上的豪宅成交338套（）（套均257平方米）（平均72884元/平方米）4月17日“新國十條”出臺以后，恒大集團(tuán)首先其全國20多個城市約40個在售項(xiàng)目全面實(shí)行“八五折”優(yōu)惠。不久，萬科宣布實(shí)行優(yōu)惠促銷。6月初，綠地集團(tuán)在全國41個城市近百樓盤優(yōu)惠促銷（上海有12個樓盤）受其影響，上海5月份就有37個樓盤優(yōu)惠促銷，6月份增加到49個樓盤。6月份本市月度成交超過1萬平米的9個樓盤中，有8個是綠地、保利、復(fù)地、恒盛等知名企業(yè)的優(yōu)惠促銷樓盤。開發(fā)企業(yè)的優(yōu)惠促銷形式大致可分為三種：一是送面積、送物業(yè)管理費(fèi)、送家電補(bǔ)貼、送購房契稅等變相降價方式；二是優(yōu)惠活動期間購房，價格打折；三是新盤低開、直接降價。因此，5月份房價上漲持平，6月份房價下降。2010年下半年，市場將延續(xù)56月份觀望、僵持、盤整的態(tài)勢。一方面，企業(yè)總是追求利潤的最大化，開發(fā)企業(yè)在不差錢”情況下不會主動降價，即使降價幅度也不會太大。另一方面，現(xiàn)在房價確實(shí)太高，消費(fèi)者希望房價降得多一點(diǎn)，有些投資者也想等待“抄底”從總體上看，56月份已有企業(yè)開始優(yōu)惠促銷，下半年一些自身資金鏈趨緊的開發(fā)企業(yè)會選擇降價促銷，回籠資金，并帶動周邊項(xiàng)目跟進(jìn)降價促銷。隨著價格的回落，銷售量也會有所增長。但房價回落的幅度不會太大，銷售量的增幅也不會太大，市場回暖要看明年。同時，商辦用房銷售將繼續(xù)保持同比增長，商住價格倒掛”現(xiàn)象會有所緩解。四）存量住房（二手住房）成交量明顯下降，住房租金上揚(yáng) 2010年上半年，（）%存量住房交易量下降的同時，掛牌出售量大幅增加：6月末，（6月末，）%上半年存量住房掛牌出售量的增加始于4月份“新國十條”出臺以后，主要是相當(dāng)部分持有多套住房的業(yè)主預(yù)期房價即將下跌，從而急于拋售。存量住房的價格走勢與商品住房的價格走勢相似。2010年上半年，上海住房租賃市場成交活躍，租金呈逐步上揚(yáng)態(tài)勢。尤其是自4月中旬“新國十條”出臺后，更是需求旺盛，租金快速上揚(yáng)，漸成各方關(guān)注熱點(diǎn)。據(jù)上海房屋租賃指數(shù)辦公室數(shù)據(jù)顯示，上海房屋租賃指數(shù)連續(xù)6月上揚(yáng)，13月累計上漲3點(diǎn)，46月累計上漲14點(diǎn)。以6月為例，2000元/月以內(nèi)的低端房源租金漲幅最大，平均上漲200元左右，呈近年來少有的快速上漲之勢。以寶山和普陀為代表的中環(huán)區(qū)域租金上漲的房源最多。分析當(dāng)前上海住房租賃市場活躍、租金快速上揚(yáng)的原因，主要是短期需求拉動：一是傳統(tǒng)租賃旺季到來，大學(xué)生住房租賃需求迅速增加。大批外地高校畢業(yè)生選擇留滬或來滬就業(yè)，而這部分群體由于經(jīng)濟(jì)原因，租房成其解決居住問題的首選；二是世博觀光增加了大量短租需求。從34月份開始，世博園區(qū)周邊板塊的租賃市場十分活躍，部分房源更以“日租房”形式出現(xiàn)，這類房源租金往往較高；三是受調(diào)控影響，市場觀望氣氛濃厚，部分購房者選擇租房進(jìn)行過渡，擴(kuò)大了租房需求；四是目前上海的租售比（房價與月租金之比）偏高，住房的租售比約在400:1以上，房價快速上漲以后，租金也會上漲。四、對當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場的看法和建議 上海積極貫徹實(shí)施國務(wù)院對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，至6月末，房價過快上漲的勢頭已經(jīng)得到遏制，調(diào)控政策效應(yīng)顯著，但也出現(xiàn)商品住房成交量大幅下降、存量住房成交量明顯減少、住房租金上揚(yáng)等現(xiàn)象。由此，建議政府管理部門和開發(fā)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注下列問題。一）堅決貫徹國家