上海某廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-30 08:18 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，商業(yè)繁榮。都已形成獨(dú)立的商業(yè)中心，并且供應(yīng)量充足，未來(lái)供應(yīng)量主要集中在嘉定鎮(zhèn)上，一個(gè)大型的綜合性商業(yè)將在年底推出，屆時(shí)供應(yīng)量也會(huì)形成一個(gè)高潮。 馬陸鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀研究及分析、樣本甄選標(biāo)準(zhǔn)在以大量的實(shí)際市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的前提下，本節(jié)將著重對(duì)馬陸鎮(zhèn)的現(xiàn)有的四大商業(yè)業(yè)態(tài)（餐飲、標(biāo)準(zhǔn)超市、休閑娛樂(lè)、百貨零售）作一個(gè)較為詳細(xì)的解析。下文中所指的四大業(yè)態(tài)所涉及到的商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位范圍是：以世紀(jì)廣場(chǎng)為中心點(diǎn)2公里以內(nèi)的尚在經(jīng)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)。、馬陸鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)概述1） 從數(shù)量上看，目前馬陸鎮(zhèn)以世紀(jì)廣場(chǎng)為中心2公里范圍內(nèi)的商鋪（僅統(tǒng)計(jì)四大商業(yè)業(yè)態(tài)）總數(shù)共334家，總計(jì)經(jīng)營(yíng)面積達(dá)58580平方米，與目前馬陸鎮(zhèn)7萬(wàn)的總?cè)丝谙嘟Y(jié)合，人均商業(yè)面積還不足1平方米/人，這也是內(nèi)部需求外流的一個(gè)主要原因。2） 從經(jīng)營(yíng)檔次來(lái)看，目前整個(gè)馬陸鎮(zhèn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次處于中等偏下的區(qū)域，這和目前馬陸鎮(zhèn)居民的收入水平在一定程度上是相悖的，無(wú)論是百貨和還是餐飲娛樂(lè)均不能滿足消費(fèi)者目前需求，因此目前馬陸的實(shí)際性消費(fèi)和潛在性消費(fèi)均存在流失嚴(yán)重的現(xiàn)象。四大商業(yè)業(yè)態(tài)樣本甄選范圍內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀類 型店鋪數(shù)量（家）總面積（平方米）標(biāo)準(zhǔn)超市51600休閑娛樂(lè)2234600餐 飲215020百 貨28617360合 計(jì)33458580資料來(lái)源：上海中原商業(yè)事業(yè)部3） 從四大商業(yè)業(yè)態(tài)的分布來(lái)看，目前馬陸鎮(zhèn)的商業(yè)業(yè)態(tài)中，百貨無(wú)疑在數(shù)量上占了絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，占到了總量的86%，但是由于目前當(dāng)?shù)氐陌儇洐n次相對(duì)較低，因此針對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)能力，這些百貨類商業(yè)的供應(yīng)并不是完全有效的符合當(dāng)?shù)鼐用竦男枨?。?shù)量分布排在百貨之后的分別是休閑娛樂(lè)和餐飲這兩類業(yè)態(tài)，其分別占到了總量的7%和6%。從數(shù)量來(lái)看，按照一般城市邊緣地區(qū)商業(yè)分布規(guī)律，鎮(zhèn)一級(jí)的聚集型商圈中餐飲和休閑娛樂(lè)的比例一般要占到15%~20%左右，目前馬陸鎮(zhèn)的休閑娛樂(lè)和餐飲這兩大業(yè)態(tài)的比例總合還不足總量的15%，因此這兩類業(yè)態(tài)在當(dāng)?shù)剡€是屬于相對(duì)缺乏的。由于馬陸當(dāng)?shù)氐侥壳盀橹惯€沒(méi)有一個(gè)比較成規(guī)模的綜合性賣場(chǎng)，因此，當(dāng)?shù)鼐用竦娜粘ＯM(fèi)基本依靠鄰近區(qū)域的幾家大型賣場(chǎng)所提供，馬陸當(dāng)?shù)啬壳暗某袛?shù)量?jī)H占總量的1%左右。馬陸鎮(zhèn)四大商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布資料來(lái)源：上海中原商業(yè)事業(yè)部從面積方面來(lái)看由于休閑娛樂(lè)在馬陸當(dāng)?shù)鼗疽砸箍倳?huì)或娛樂(lè)城的形式出現(xiàn)，因此在面積分布方面該類業(yè)態(tài)首當(dāng)其沖占去了半壁江山，值得注意的是餐飲業(yè)態(tài)目前經(jīng)營(yíng)面積僅占總量的9%，這是由于目前馬陸鎮(zhèn)的餐飲業(yè)態(tài)中大多以咖啡等簡(jiǎn)餐為主，比較成規(guī)模的大型餐飲目前只有稻香苑一家，因此，當(dāng)?shù)卦诖笾行筒惋嫹矫娲嬖谥^為嚴(yán)重的缺口。百貨方面由于馬陸現(xiàn)有的一些百貨鋪面基本都在40~80平米之間，因此，與其數(shù)量相比在面積方面，百貨類業(yè)態(tài)所占的比例出現(xiàn)了明顯的縮水現(xiàn)象，僅占到總量的30%左右。馬陸鎮(zhèn)四大商業(yè)業(yè)態(tài)面積分布資料來(lái)源：上海中原商業(yè)事業(yè)部、馬陸鎮(zhèn)四大商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分分析在對(duì)馬陸的各大商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研之后（具體商業(yè)分布圖見(jiàn)本文附錄），基本將當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)劃分為四大業(yè)態(tài)，其中幾家標(biāo)準(zhǔn)超市基本都分布在寶安公路和滬宜公路路口；餐飲業(yè)態(tài)基本分布在世紀(jì)廣場(chǎng)周邊以及五星級(jí)上海寰鑫富貴天地大酒店附近；休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)主要分兩個(gè)區(qū)域分布，一個(gè)區(qū)域分布在世紀(jì)廣場(chǎng)，另一個(gè)區(qū)域分布在希望城工業(yè)園區(qū)周邊，以上兩個(gè)區(qū)域內(nèi)的休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)基本都以夜總會(huì)和娛樂(lè)城為主，且面積均比較大；百貨類業(yè)態(tài)基本集中在三個(gè)市場(chǎng)，這三個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)檔次屬于中等偏下，均分布在世紀(jì)廣場(chǎng)周邊?？偨Y(jié)以上四大業(yè)態(tài)的分布規(guī)律，可以得出以下結(jié)論：216。 四大業(yè)態(tài)基本圍繞馬陸的行政文化中心——世紀(jì)廣場(chǎng)分布，由于在那里集結(jié)了工商、稅務(wù)等一些與商務(wù)活動(dòng)密切相關(guān)的行政部門，因此撇開(kāi)居民消費(fèi)不談，這個(gè)區(qū)域仍有較深的商務(wù)洽談的需求。216。 由于受交通干道的人流成型以及居住區(qū)的習(xí)慣性分布的影響，整個(gè)馬陸鎮(zhèn)的商業(yè)基本按南北長(zhǎng)、東西窄的規(guī)律分布。216。 商業(yè)的檔次分布尚欠合理，對(duì)于咖啡這一類簡(jiǎn)餐來(lái)說(shuō)，目前當(dāng)?shù)氐木C合檔次尚可過(guò)關(guān)，但是百貨，特別是服飾方面的商業(yè)經(jīng)營(yíng)就目前的經(jīng)營(yíng)檔次就有點(diǎn)捉襟見(jiàn)肘了，品牌概念在當(dāng)?shù)氐陌儇浗?jīng)營(yíng)中相當(dāng)薄弱，因此當(dāng)?shù)氐陌儇洏I(yè)態(tài)所面對(duì)的消費(fèi)者也基本是當(dāng)?shù)氐囊恍┫M(fèi)檔次稍低的農(nóng)民和打工者，真正能滿足當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民的百貨業(yè)態(tài)少之又少。以下將對(duì)馬陸鎮(zhèn)這四大商業(yè)業(yè)態(tài)作一個(gè)細(xì)分分析：馬陸鎮(zhèn)四大商業(yè)業(yè)態(tài)主力商家面積及租金情況業(yè) 態(tài)主力商家建筑面積（平方米）基本租金（元/天/平米）標(biāo)準(zhǔn)超市華聯(lián)超市300農(nóng)工商超市
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