上海某廣場項目市場調(diào)研報告(編輯修改稿)
2025-08-30 08:18 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，商業(yè)繁榮。都已形成獨立的商業(yè)中心，并且供應量充足，未來供應量主要集中在嘉定鎮(zhèn)上，一個大型的綜合性商業(yè)將在年底推出，屆時供應量也會形成一個高潮。 馬陸鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀研究及分析、樣本甄選標準在以大量的實際市場調(diào)研數(shù)據(jù)為基礎的前提下，本節(jié)將著重對馬陸鎮(zhèn)的現(xiàn)有的四大商業(yè)業(yè)態(tài)（餐飲、標準超市、休閑娛樂、百貨零售）作一個較為詳細的解析。下文中所指的四大業(yè)態(tài)所涉及到的商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位范圍是：以世紀廣場為中心點2公里以內(nèi)的尚在經(jīng)營的商業(yè)地產(chǎn)。、馬陸鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)市場概述1） 從數(shù)量上看，目前馬陸鎮(zhèn)以世紀廣場為中心2公里范圍內(nèi)的商鋪（僅統(tǒng)計四大商業(yè)業(yè)態(tài)）總數(shù)共334家，總計經(jīng)營面積達58580平方米，與目前馬陸鎮(zhèn)7萬的總人口相結合，人均商業(yè)面積還不足1平方米/人，這也是內(nèi)部需求外流的一個主要原因。2） 從經(jīng)營檔次來看，目前整個馬陸鎮(zhèn)的商業(yè)經(jīng)營檔次處于中等偏下的區(qū)域，這和目前馬陸鎮(zhèn)居民的收入水平在一定程度上是相悖的，無論是百貨和還是餐飲娛樂均不能滿足消費者目前需求，因此目前馬陸的實際性消費和潛在性消費均存在流失嚴重的現(xiàn)象。四大商業(yè)業(yè)態(tài)樣本甄選范圍內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀類 型店鋪數(shù)量（家）總面積（平方米）標準超市51600休閑娛樂2234600餐 飲215020百 貨28617360合 計33458580資料來源：上海中原商業(yè)事業(yè)部3） 從四大商業(yè)業(yè)態(tài)的分布來看，目前馬陸鎮(zhèn)的商業(yè)業(yè)態(tài)中，百貨無疑在數(shù)量上占了絕對優(yōu)勢，占到了總量的86%，但是由于目前當?shù)氐陌儇洐n次相對較低，因此針對當?shù)鼐用竦南M能力，這些百貨類商業(yè)的供應并不是完全有效的符合當?shù)鼐用竦男枨?。?shù)量分布排在百貨之后的分別是休閑娛樂和餐飲這兩類業(yè)態(tài)，其分別占到了總量的7%和6%。從數(shù)量來看，按照一般城市邊緣地區(qū)商業(yè)分布規(guī)律，鎮(zhèn)一級的聚集型商圈中餐飲和休閑娛樂的比例一般要占到15%~20%左右，目前馬陸鎮(zhèn)的休閑娛樂和餐飲這兩大業(yè)態(tài)的比例總合還不足總量的15%，因此這兩類業(yè)態(tài)在當?shù)剡€是屬于相對缺乏的。由于馬陸當?shù)氐侥壳盀橹惯€沒有一個比較成規(guī)模的綜合性賣場，因此，當?shù)鼐用竦娜粘ＯM基本依靠鄰近區(qū)域的幾家大型賣場所提供，馬陸當?shù)啬壳暗某袛?shù)量僅占總量的1%左右。馬陸鎮(zhèn)四大商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布資料來源：上海中原商業(yè)事業(yè)部從面積方面來看由于休閑娛樂在馬陸當?shù)鼗疽砸箍倳驃蕵烦堑男问匠霈F(xiàn)，因此在面積分布方面該類業(yè)態(tài)首當其沖占去了半壁江山，值得注意的是餐飲業(yè)態(tài)目前經(jīng)營面積僅占總量的9%，這是由于目前馬陸鎮(zhèn)的餐飲業(yè)態(tài)中大多以咖啡等簡餐為主，比較成規(guī)模的大型餐飲目前只有稻香苑一家，因此，當?shù)卦诖笾行筒惋嫹矫娲嬖谥^為嚴重的缺口。百貨方面由于馬陸現(xiàn)有的一些百貨鋪面基本都在40~80平米之間，因此，與其數(shù)量相比在面積方面，百貨類業(yè)態(tài)所占的比例出現(xiàn)了明顯的縮水現(xiàn)象，僅占到總量的30%左右。馬陸鎮(zhèn)四大商業(yè)業(yè)態(tài)面積分布資料來源：上海中原商業(yè)事業(yè)部、馬陸鎮(zhèn)四大商業(yè)業(yè)態(tài)細分分析在對馬陸的各大商業(yè)業(yè)態(tài)進行市場調(diào)研之后（具體商業(yè)分布圖見本文附錄），基本將當?shù)氐纳虡I(yè)劃分為四大業(yè)態(tài)，其中幾家標準超市基本都分布在寶安公路和滬宜公路路口；餐飲業(yè)態(tài)基本分布在世紀廣場周邊以及五星級上海寰鑫富貴天地大酒店附近；休閑娛樂業(yè)態(tài)主要分兩個區(qū)域分布，一個區(qū)域分布在世紀廣場，另一個區(qū)域分布在希望城工業(yè)園區(qū)周邊，以上兩個區(qū)域內(nèi)的休閑娛樂業(yè)態(tài)基本都以夜總會和娛樂城為主，且面積均比較大；百貨類業(yè)態(tài)基本集中在三個市場，這三個市場的經(jīng)營檔次屬于中等偏下，均分布在世紀廣場周邊?？偨Y以上四大業(yè)態(tài)的分布規(guī)律，可以得出以下結論：216。 四大業(yè)態(tài)基本圍繞馬陸的行政文化中心——世紀廣場分布，由于在那里集結了工商、稅務等一些與商務活動密切相關的行政部門，因此撇開居民消費不談，這個區(qū)域仍有較深的商務洽談的需求。216。 由于受交通干道的人流成型以及居住區(qū)的習慣性分布的影響，整個馬陸鎮(zhèn)的商業(yè)基本按南北長、東西窄的規(guī)律分布。216。 商業(yè)的檔次分布尚欠合理，對于咖啡這一類簡餐來說，目前當?shù)氐木C合檔次尚可過關，但是百貨，特別是服飾方面的商業(yè)經(jīng)營就目前的經(jīng)營檔次就有點捉襟見肘了，品牌概念在當?shù)氐陌儇浗?jīng)營中相當薄弱，因此當?shù)氐陌儇洏I(yè)態(tài)所面對的消費者也基本是當?shù)氐囊恍┫M檔次稍低的農(nóng)民和打工者，真正能滿足當?shù)爻擎?zhèn)居民的百貨業(yè)態(tài)少之又少。以下將對馬陸鎮(zhèn)這四大商業(yè)業(yè)態(tài)作一個細分分析：馬陸鎮(zhèn)四大商業(yè)業(yè)態(tài)主力商家面積及租金情況業(yè) 態(tài)主力商家建筑面積（平方米）基本租金（元/天/平米）標準超市華聯(lián)超市300農(nóng)工商超市
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