【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 25%1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020GDP增長(zhǎng)率 社零增長(zhǎng)率商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位 5 20202020 上海 房地產(chǎn)投 資額在固定資產(chǎn)投資額中的比例保持穩(wěn)定，占到全部投資總額的 30%以上。 2020 年上海房地產(chǎn)投資額實(shí)現(xiàn) 億元，增長(zhǎng) %，占全部投資的 %。盡管受到宏觀調(diào)控影響，但考慮到房地產(chǎn)行業(yè)為上海支柱行業(yè)之一，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用不容忽視，且世博會(huì)臨近，大量配套工程進(jìn)入施工，預(yù)計(jì)五年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的趨勢(shì)不會(huì)發(fā)生改變。 0100020203000400050000%5%10%15%20%25%30%35%40%45%固定資產(chǎn)投資額（億元） 1 9 9 4 . 7 2 1 8 7 . 1 2 4 5 2 . 1 3 0 8 4 . 7 3 5 4 2 . 6 3 9 8 5 . 4房地產(chǎn)投資額（億元） 6 3 0 . 7 7 4 8 . 9 9 0 1 . 2 1 1 7 5 . 5 1 2 4 6 . 9 1 2 8 8 . 6房地產(chǎn)投資占比 3 1 . 6 % 3 4 . 2 % 3 6 . 8 % 3 8 . 1 % 3 5 . 2 % 3 2 . 3 %2020 2020 2020 2020 2020 2020 4． 發(fā)展 機(jī)遇 ? 對(duì)外開放程度提高。至今，我國(guó) 加入 WTO 的保護(hù)期已經(jīng)到期 ， 部分行業(yè)如 零售、金融、汽車 等已 逐步放開 。 大批跨國(guó)公司搶灘上海 ，為 上海提供了巨大的商務(wù) 、會(huì)展 需求。 ? 世博會(huì) 即將 召開 。 2020 年召開的 世博會(huì) 將 促進(jìn)上海會(huì)展業(yè)的迅猛發(fā)展，帶來(lái)了更多的商機(jī)。 ? 交通 設(shè)施 趨于 完善。 至 2020 年上海市軌道交通總里程將達(dá) 400 公里；中心城區(qū)將建成 200 公里以上快速通道和 400 公里以上主干道；中心城越江隧道將達(dá) 17 處， 94車道 。 ? 長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展。長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展對(duì)于滬江浙地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展具有重要的意義。這將促進(jìn)區(qū)域內(nèi)的生產(chǎn)要素自由流動(dòng)和社會(huì)分工趨于合理，增強(qiáng)了城市間的內(nèi)在經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，形成一種優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、聯(lián)動(dòng)發(fā)展的格局。 商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位 6 二、徐匯區(qū)宏觀環(huán)境分析 1．區(qū)位 徐匯區(qū)位于市區(qū)西南部 ，北緯 31176。12′，東經(jīng) 120176。26′。東以陜西南路、日暉港與盧灣區(qū)毗連，東南隔黃浦江與浦東地區(qū)相望，南以淀浦河、西以虹梅路與上海縣為鄰，北以長(zhǎng)樂路、淮海西路與靜安、長(zhǎng)寧兩 區(qū)接壤。是青浦、奉賢、松江、金 山等郊縣進(jìn)入市區(qū)的咽喉，又是通 往浙、閩、贛、皖等省的要道。 徐匯區(qū)下轄 12 個(gè)街道， 1 個(gè)鎮(zhèn)， 全區(qū)面積 平方公里。 2020 年末， 全區(qū)戶籍人口 萬(wàn)人，比上年略 增 %；常住人口在 110 萬(wàn)左右。 2．行政區(qū)劃 面積 戶籍人口 人口密度 居委會(huì)數(shù) 平方公里 個(gè) 人 /平方公里 個(gè) 總計(jì) 887448 16206 314 天平路街道 86358 32103 21 湖南路街道 52437 30487 16 斜土路街道 67416 24163 19 楓林路街道 101088 38003 33 長(zhǎng)橋街道 83988 14308 29 田林街道 77306 18450 30 虹梅路街道 21492 6454 13 康健街道 70785 17392 24 徐家匯街道 93697 23250 32 凌云路街道 81762 22839 28 龍華街道 53976 8266 27 漕河涇街道 70897 13479 31 華涇鎮(zhèn) 26246 3264 11 商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位 7 2．經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 ? 綜合實(shí)力 2020 年 徐匯區(qū) 實(shí)現(xiàn) 生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，比上年增長(zhǎng) %，增幅高于去年 個(gè)百分點(diǎn)。第二、第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為 ∶ ，第三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 第三產(chǎn)業(yè)，特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在徐匯區(qū)經(jīng)濟(jì)總量中占據(jù)絕對(duì)支配地 位；徐匯區(qū)第二產(chǎn)業(yè)主要集中在漕河涇開發(fā)區(qū)。 ? 固定資產(chǎn)投資 繼續(xù)下降 受宏觀調(diào)控影響， 2020 年 徐匯區(qū) 完成固定資產(chǎn)投資 億元 ， 比上年下降 %，商品房投資與城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目投資的比例為 ∶ 。 由于 2020 年徐匯區(qū)無(wú)重大工程， 預(yù)計(jì) 固定資產(chǎn)投資還將回落。 ? 居民收入 不斷提高 徐匯區(qū)職工平均工資逐年 遞增， 2020 年末平均工資超過 4 萬(wàn)元，較上年增長(zhǎng) % 徐匯區(qū)近三年地區(qū)生產(chǎn)總值01002003004005006002020 2020 20207%8%8%8%8%8%9%9%9%9%9%生產(chǎn)總值（億元） 增長(zhǎng)率徐匯區(qū)近三年第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值01002003004005002020 2020 202070%71%72%73%74%75%76%77%第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值（億元） 占全區(qū)生產(chǎn)總值比重徐匯區(qū)歷年職工平均工資0500010000150002020025000300003500040000450001996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 20200%5%10%15%20%25%30%35%40%職工平均工資（元） 增長(zhǎng)商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位 8 3． 發(fā)展機(jī)遇 ? 軌道交通機(jī)遇。 《徐家匯地區(qū)綜合交通和地下空間開發(fā)利用深化規(guī)劃》業(yè)已出臺(tái)， 未來(lái)五年，徐匯區(qū)將建成徐家匯站的 3 條軌道交通換成中心， 每天將有 20 萬(wàn)人次在徐家匯換乘軌道交通 ， 這將大大提升徐家匯商圈的地位 。 ? 集約型發(fā)展。鑒于徐匯區(qū)域開發(fā)已近于飽和，未來(lái)該區(qū)域更多以提升區(qū)域地位，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)等集約型發(fā)展道路。 商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位 9 第 2 部分 零售市場(chǎng) 調(diào)研 一、 上海市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 1．上海市 中心城區(qū)商業(yè)布局體系 未來(lái)上海市將形成“多中心、超廣域、網(wǎng)絡(luò)狀”的新商業(yè)布局體系，從都市商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、特色功能區(qū)、風(fēng)情專業(yè)街、社區(qū)商業(yè) 4 個(gè)層面對(duì)上海現(xiàn)有的中心城區(qū)商業(yè)格局進(jìn)行完善。 分類 主要指標(biāo) 都市 商業(yè)中心 區(qū)域商 業(yè)中心 特色功能區(qū) 、特色街 社區(qū)商業(yè) 服務(wù)對(duì)象 國(guó)內(nèi)外消費(fèi)者 本地居民，外來(lái)消費(fèi)者 國(guó)內(nèi)外消費(fèi)者 社區(qū)居民 服務(wù)人口 約 50 萬(wàn) 約 20 萬(wàn) 廣輻射 約 5 萬(wàn) 2． 上海市 主要商圈分布 上海主要商業(yè)區(qū) 商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位 10 名稱 特 點(diǎn) 特色店鋪 租金 淮海中路 淮海中路商業(yè)街是指自西藏中路起向西至陜西路為止段。南北高架又將淮海中路分為東、西二段：東段以商廈與寫字樓結(jié)合的商務(wù)區(qū)為特色，西段以專業(yè)特色店中點(diǎn)綴商廈為特點(diǎn)。整條淮海中路定位以吸引本地中、高檔消費(fèi)群體為主，其商業(yè)特色可以用一 貫的“高雅”為形容。 太平洋百貨淮海店、百盛 、華亭伊勢(shì)丹、 無(wú)限度、大上海時(shí)代廣場(chǎng)、 Hamp。M 淮海路店等 單位日租金：2570 元 南京東路 南京東路號(hào)稱“中華第一街”，昔日以“十里洋場(chǎng)”的美稱聞名遠(yuǎn)東。如今的南京東路不僅成為上海市民休閑購(gòu)物選擇場(chǎng)所之一，也成為每個(gè)來(lái)大上海的游客必到之地。南京東路的商業(yè)結(jié)構(gòu)以中檔產(chǎn)品為主體，值得一提的是有不少名、特、優(yōu)商店已經(jīng)在這條商業(yè)街上成為“百年老字號(hào)”。 食品一店、和平飯店、張小泉刀剪店、新世界城 、 亨得利鐘表店 、百聯(lián)世貿(mào)、永新百貨、置地廣場(chǎng)、宏伊廣場(chǎng)等 單位日租金：3080 元 徐家匯 昔日的徐家匯以上海的文化中心著稱，而今的徐家匯已經(jīng)成為上海市最活躍的商業(yè)中心之一。徐家匯的商業(yè)以各專業(yè)商廈錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)為特色，有規(guī)模宏大的 Shopping Mall 港匯中心，有集娛樂、休閑、餐飲、文化為一體的美羅城，有以年輕人為消費(fèi)群體的太平洋百貨徐匯店，有吸引工薪階層的六百，有定位白領(lǐng)的東方商廈與匯金百 貨。如今，徐家匯商圈正在升級(jí)調(diào)整中，預(yù)計(jì)未來(lái)引進(jìn)眾多國(guó)際一線品牌。 太平洋百貨徐匯店 、 東方商廈 、 太平洋電腦 城、 匯金百貨 、 港匯廣場(chǎng) 、 美羅城 等 單位日租金：1560 元 南京西路 商業(yè)角度研究的 南京西路主要指位于上海市靜安區(qū)段的南京西路，在這里，商業(yè)與辦公有機(jī)結(jié)合，綜合商廈搭配專賣形象店為特色。 目前的南京西路商圈以成為國(guó)際頂級(jí)品牌的聚集地。 恒隆廣場(chǎng) 、 梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng) 、 中信泰富 、久百城市廣場(chǎng)、越洋廣場(chǎng)等 單位日租金：3080 元 四川北路 四川北路原先與南京路、淮海中路并稱上海主要的“三條商業(yè)街”，曾經(jīng)以中檔偏下的工薪階層的準(zhǔn)確定位而聞名上海灘。但由于該商業(yè)街兩邊的建筑均非常陳舊，近年來(lái)對(duì)該段商業(yè)街的陸續(xù)改造以及市政規(guī)劃 的實(shí)施，周邊居民不斷外遷，使得四川北路的商業(yè)氣氛大受影響，除了北段和中 段的幾家商場(chǎng) 外，其他路段不復(fù)往日風(fēng)采。 春天百貨 、 東寶百貨、巴黎春天等 單位日租金：520 元 豫園商城 豫園商城的建筑均沿襲了豫園古色古香的園林風(fēng)味，形成了現(xiàn)代化大都市中的一道傳統(tǒng)風(fēng)景，也成為來(lái)滬游客，尤其是境外旅游團(tuán)到上海的必到景點(diǎn)。豫園商業(yè)區(qū)的商業(yè)以小商品。 老廟黃金 、 南翔小籠包 等 單位日租金：2070 元 不夜城 以上海火車站為核心，地鐵一號(hào)線、明珠線在此交匯，成為上海的交通中心之一，流動(dòng)人口成為該商圈的消費(fèi)群體，商業(yè)定位中低消費(fèi)。 太平洋百貨站前店 、 新亞大包 環(huán)龍商廈等 單位日租金：420 元 新上海 商業(yè)城 由 17 幢環(huán)形建筑構(gòu)成，裙房則用作商業(yè)用途，配套的交通和商業(yè)環(huán)境比較完善，但由于以前缺乏整體規(guī)劃，除了第一八佰伴之外，其余商廈總是處于苦苦支撐中。 八百伴 、新梅聯(lián)合廣場(chǎng) 單位日租金：420 元 五角場(chǎng) 五角場(chǎng)是上海楊浦區(qū)最重要的商業(yè)區(qū)，因處于五條街道的交匯處而得名。昔日的五角場(chǎng)是上海東北部唯一的商業(yè)中心，目前，該區(qū)域被規(guī)劃成與徐家匯媲美的現(xiàn)代化商都。 賽博數(shù)碼廣場(chǎng) 、 萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、百聯(lián)又一城等 單位日租金：420 元 小陸家嘴 浦東發(fā)展最具有代表性也是中國(guó) “ 最熱 ” 的一個(gè)點(diǎn)，東方明珠、國(guó)際會(huì)議中心、 金茂大廈已經(jīng)成為上海的標(biāo)志。小陸家嘴因此成為上海旅游中心之一，正大廣場(chǎng)的開張使得該區(qū)域缺乏商業(yè)氣氛的歷史成為過去。 正大廣場(chǎng) 中山公園 中山公園商圈是長(zhǎng)寧區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)中心，隨著中山公園周邊的規(guī)劃建設(shè)，中山公園已經(jīng)形成集休閑、購(gòu)物、高檔居住為一體的新型商業(yè)特色。 龍之夢(mèng)、新寧購(gòu)物中心、玫瑰坊 單位日租金：540 元 天山路 天山一條街曾經(jīng)被稱為“上海西部的南京路”，令人難以想象的人流使得天上路一度成為眾多商家追隨的目標(biāo)， 但由于目前正在規(guī)劃改造中，大量商業(yè)項(xiàng)目正在招商，預(yù)計(jì)恢復(fù)往日的繁華還需一段時(shí)日。 天山商廈 、弘鑫生活廣場(chǎng)、虹橋國(guó)際商都、天山世紀(jì)廣場(chǎng)、天都國(guó)際 單位日租金：530 元 商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及定位 11 3．上海市商業(yè)物業(yè)供應(yīng) ? 上海商業(yè)地產(chǎn)總量達(dá)到 3000 萬(wàn)平方米，甲級(jí)寫字樓總量約 300 萬(wàn) 平方米，結(jié)構(gòu)不均衡。 ? 2020 年上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)新增商業(yè)物業(yè) 146 萬(wàn)多平方米， 商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)過?，F(xiàn)象； ? 新增商業(yè)項(xiàng)目多集中在郊區(qū)，郊區(qū)如松江、南匯出現(xiàn)大量空鋪，但市中心商業(yè)物業(yè)依然供不應(yīng)求。 ? 優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目繼續(xù)受到市場(chǎng)歡迎，市場(chǎng)租金持續(xù)走高。 寶山, 5 . 6 0 %長(zhǎng)寧, 0 . 3 0 %徐匯, 0 . 2 0 %虹口, 0 . 4 0 %奉賢, 2 . 9 0 %青浦, 3 . 5 0 %嘉定, 4 . 6 0 %楊浦, 0 . 7 0 %崇明,