【正文】 滁州國(guó)際商城 市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目定位報(bào)告 報(bào)告總思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目分 析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)調(diào)研 宏觀市場(chǎng)分析 滁州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 微觀市場(chǎng)分析 思維導(dǎo)圖 宏觀市場(chǎng)分析 滁州市房地產(chǎn)調(diào)研 微觀市場(chǎng)分析 宏觀分析 調(diào)控政策 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位 08年席卷全球的金融危機(jī)對(duì)世界和中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生著深遠(yuǎn)而重大的影響，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、房地產(chǎn)市場(chǎng)不振、股市低迷，已經(jīng)直接影響到了消費(fèi)者的信心。 在全球金融危機(jī)的背景下， 2021年可能是新世紀(jì)以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為困難的一年，雖然政府及時(shí)果斷調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)政策，實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，迅速出臺(tái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計(jì)劃，以期推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，并取得一定成效，但同時(shí)應(yīng)該看到，世界經(jīng)濟(jì)衰退的基本態(tài)勢(shì)沒有根本改變，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇仍可能經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)和曲折的過(guò)程。 宏觀分析 2021年經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)后，世界各國(guó)和國(guó)際組織實(shí)施了一系列強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)刺激政策。自 2021年二季度以來(lái)，世界經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了積極變化，金融市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，美歐日等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體先后恢復(fù) GDP增長(zhǎng)。 09年中國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，但中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的深層次矛盾特別是結(jié)構(gòu)性矛盾仍然突出，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)內(nèi)生動(dòng)力不足，結(jié)構(gòu)調(diào)整壓力和難度加大，通貨膨脹預(yù)期抬頭。因此明年我國(guó)宏觀調(diào)控將面臨更加復(fù)雜的環(huán)境，既有可能在經(jīng)濟(jì)回升過(guò)程中因繼續(xù)“保增長(zhǎng)”的政策力度過(guò)猛導(dǎo)致投資過(guò)快增長(zhǎng)和通貨膨脹壓力明顯上升，也有可能因刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策力度減弱過(guò)快，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)二次下滑。 因此估計(jì) 2021年國(guó)家經(jīng)濟(jì)將是關(guān)鍵的一年，也是關(guān)系到中國(guó)經(jīng)濟(jì)能否走出困境再次高速發(fā)展至關(guān)重要的一年。 2021年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)預(yù)測(cè) 宏觀分析 思維導(dǎo)圖 宏觀市場(chǎng)分析 滁州市房地產(chǎn)調(diào)研 微觀市場(chǎng)分析 宏觀分析 調(diào)控政策 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位 09年房地產(chǎn)宏觀政策回顧 在國(guó)際金融危機(jī)沖擊和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑的背景下，房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)意義重大。從 2021下半年起，作為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)，中央及地方政府連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi)、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策。 2021年政府延續(xù)了鼓勵(lì)性的房地產(chǎn)調(diào)控政策，以暖市為主，以防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落、在宏觀經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮“保增長(zhǎng)”的作用為目標(biāo)。 08年下半年的下調(diào)房貸利率、下調(diào)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例等一系列重大政策的調(diào)整讓低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)重新紅火了起來(lái)。在寬松的政策環(huán)境下，今年房?jī)r(jià)，猶如脫韁野馬，一路創(chuàng)下新高，直至年底，攀登至歷史最高點(diǎn)。 政府在完成 “ 救市 ” 目標(biāo)的同時(shí)，不可避免地促進(jìn)了房?jī)r(jià)的 “ 回暖 ” 甚至房?jī)r(jià)的不斷攀高。面對(duì)金融危機(jī)和通脹壓力，在促進(jìn)市場(chǎng)回暖的同時(shí)如何防止樓市泡沫，房?jī)r(jià)的不斷高漲，將成為政府 2021年的政策方向。 。 宏觀分析 09年房地產(chǎn)宏觀政策回顧 第一：限外解禁 政策回顧： 2021年 1月 23日，北京市建委聯(lián)合市發(fā)改委、財(cái)政局、規(guī)委等九部門聯(lián)合下發(fā) 《 關(guān)于貫徹國(guó)發(fā)辦 (2021)131號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見 》 ，規(guī)定：自 2021年 1月 1日至 12月31日，暫停執(zhí)行 《 關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買商品房的通知 》中，對(duì)境外個(gè)人在京購(gòu)房的居住年限和所購(gòu)房屋的有關(guān)規(guī)定。 點(diǎn)評(píng)：“限外令”的解禁，首開全國(guó)地方政府救市的先河，也給京城高端住宅市場(chǎng)帶來(lái)了福音。救市新政的出臺(tái)，對(duì)高端住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一大利好，尤其是對(duì)存量套數(shù)較大的二至五環(huán)及朝陽(yáng)區(qū)的重點(diǎn)供應(yīng)區(qū)域，“限外令”的暫緩執(zhí)行有望加速存量滯銷項(xiàng)目的消化，加快銷售資金回籠。 宏觀分析 第二：利率 7折實(shí)施 政策回顧：自從 2021年 10月央行出臺(tái)房貸新政以來(lái)，各家商業(yè)銀行幾乎都采取觀望的態(tài)度，遲遲不肯推出房貸優(yōu)惠細(xì)則，各家銀行面對(duì)房貸新政同客戶打起了“太極”。不過(guò)，從 09年 2月開始，各大銀行陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)的執(zhí)行細(xì)則，房貸七折算是塵埃落定。 點(diǎn)評(píng)：這項(xiàng)政策給了購(gòu)房者實(shí)質(zhì)性利好。以購(gòu)買 90平方米，房貸首付二成， 20年按揭的住房為例，調(diào)整前 2021年末 530年商業(yè)貸款為 %，現(xiàn)在優(yōu)惠利率 %。理論上相當(dāng)于房?jī)r(jià)下跌了 6%11%。優(yōu)惠利率的執(zhí)行，對(duì)于減輕貸款人的經(jīng)濟(jì)壓力、拉動(dòng)內(nèi)需以緩和經(jīng)濟(jì)將有所幫助，而從某種程度上緩解經(jīng)濟(jì)衰退給銀行造成的資產(chǎn)質(zhì)量壓力。 宏觀分析 09年房地產(chǎn)宏觀政策回顧 第三：調(diào)整資金比例 5月 27日，國(guó)務(wù)院發(fā)布的 《 關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知 》 中明確，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為 30%。 點(diǎn)評(píng)：這是自 2021年以來(lái)執(zhí)行 35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到 1996年開始實(shí)行資本金制度時(shí)的水平，從而預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁”。同期固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例調(diào)整，涉及多個(gè)行業(yè)和領(lǐng)域，可以預(yù)見國(guó)務(wù)院作此調(diào)整意在緩解 4萬(wàn)億刺激計(jì)劃的資本缺口。對(duì)樓市來(lái)說(shuō)，降低了開發(fā)商的準(zhǔn)入門檻，掀起了新一輪投資熱潮。 宏觀分析 09年房地產(chǎn)宏觀政策回顧 房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，資金松緊對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)行有決定性影響。從 08年末以來(lái)，為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)、促進(jìn)住房消費(fèi)，在適度寬松的貨幣政策作用下銀行信貸大幅增加，同時(shí)出臺(tái)了降低了首付款比例、貸款利率優(yōu)惠、減免交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等一系列優(yōu)惠政策，有效刺激了住房消費(fèi)。供給方面，適度寬松的貨幣政策為開發(fā)商提供了充裕的資金，緩解了開發(fā)商資金緊張的局面；需求方面，數(shù)次下調(diào)存貸款利率，降低購(gòu)房首付款比例，導(dǎo)致包括自住和投資投機(jī)在內(nèi)的市場(chǎng)需求被同時(shí)放大。在供給彈性較小甚至有所減少的情況下，前期積壓的市場(chǎng)需求得到集中釋放，樓市可謂“全國(guó)山河一片紅”，價(jià)格也節(jié)節(jié)攀升。 小 結(jié) ： 宏觀分析 第四：營(yíng)業(yè)稅“ 2改 5” 12月 9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，將二手房營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限從兩年以上恢復(fù)至五年以上。 12月 23日，財(cái)政部、國(guó)稅總局下發(fā)的 《 關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知 》 規(guī)定，自 2021年 1月 1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足 5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò) 5年（含 5年）的非普通住房或者不足 5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò) 5年（含 5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。 點(diǎn)評(píng)：之前炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的結(jié)束終于塵埃落定，導(dǎo)致臨近年終二手房市場(chǎng)著實(shí)火爆一把?？梢钥闯鋈藗儗?duì)二手房后市的預(yù)期并不看好。畢竟新政之后，二手房房主為避免營(yíng)業(yè)稅可能會(huì)延長(zhǎng)到 5年后再轉(zhuǎn)手，從而導(dǎo)致轉(zhuǎn)手頻率的降低，而對(duì)于部分購(gòu)房者而言增加的轉(zhuǎn)讓成本勢(shì)必增加到其頭上。二手房成交量的下降已成必然。 宏觀分析 09年房地產(chǎn)宏觀政策回顧 第五：“國(guó)四條” 12月 14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議從增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四個(gè)方面提出了一系列舉措，被稱為“國(guó)四條”。其中包括：一要增加普通商品住房的有效供給，適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)。二要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。三要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，力爭(zhēng)到 2021年末，基本解決 1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。 點(diǎn)評(píng)：“國(guó)四條”明確表示要遏制高房?jī)r(jià)，這實(shí)際上是一個(gè)信號(hào)，表明了國(guó)家對(duì)于控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的決心?！皣?guó)四條”對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的影響主要體現(xiàn)在政府的宏觀調(diào)控給市場(chǎng)的發(fā)展指明了方向，其收效如何需要看是否會(huì)有后續(xù)配套政策跟進(jìn)，同時(shí)還要看可操作性和最終執(zhí)行力如何。 宏觀分析 09年房地產(chǎn)宏觀政策回顧 第六：打擊囤地 12月 17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái) 《 進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知 》 ，明確開發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%” 。如果開發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。 12月 23日，國(guó)土資源部通報(bào)了 9個(gè)省 18宗房地產(chǎn)開發(fā)土地閑臵情況，督促各地方政府及國(guó)土資源部門進(jìn)一步落實(shí)閑臵土地處臵有關(guān)政策。 點(diǎn)評(píng)：該項(xiàng)政策被認(rèn)為是今年土地市場(chǎng)調(diào)控的發(fā)端。這一舉措對(duì)開發(fā)商是有一定影響，但是對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)影響不大。此舉提高了首付門檻，對(duì)于有融資實(shí)力的上市公司或是資金實(shí)力雄厚的品牌房企來(lái)說(shuō)，這不會(huì)是大問(wèn)題，但是對(duì)于中小房企，很有可能會(huì)是致命的，可以預(yù)見的是，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定還會(huì)出現(xiàn)新一輪洗牌。 在 17日中央政府開始對(duì)土地進(jìn)行調(diào)控之后， 23日國(guó)土部曝光 18宗閑臵土地及其開發(fā)商，對(duì)開發(fā)商無(wú)疑也有著不小的警示作用。 宏觀分析 09年房地產(chǎn)宏觀政策回顧 09年房地產(chǎn)宏觀政策回顧 第七：溫家寶專訪：打擊捂盤惜售哄抬房?jī)r(jià)等違法犯罪行為 12月底，溫家寶接受專訪，對(duì)今年房?jī)r(jià)非理性增長(zhǎng)表示此問(wèn)題已經(jīng)引起中央政府的高度重視。政府將通過(guò)行政、稅收、金融等各方面手段，統(tǒng)籌各方面情況使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的局面。 第一，要加大安居工程的建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)的改造。對(duì)這兩項(xiàng)工作，在資金、土地以及稅收上，都要給予優(yōu)惠和保障。 第二，要鼓勵(lì)居民購(gòu)買自住房和改善性的住房。同時(shí)，要采取措施抑制投機(jī)。中國(guó)的國(guó)情決定了我們的住房必須堅(jiān)持安全、經(jīng)濟(jì)、適用和省地的原則，特別要重視中小套型和中低價(jià)位房屋的建設(shè)。 第三，要運(yùn)用好稅收、差別利率以及土地政策等經(jīng)濟(jì)杠桿加以調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格。 第四，要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，打擊捂盤惜售、占地不用、哄抬房?jī)r(jià)等違法犯罪行為。 宏觀分析 09年房地產(chǎn)宏觀政策回顧 第八：物業(yè)稅征收從商業(yè)開始 繼收緊二套房貸后，中央或?qū)⒃俪觥皻⑹帧逼揭指叻績(jī)r(jià)。消息人士透露，國(guó)家稅務(wù)總局正計(jì)劃在 2021年出臺(tái)物業(yè)稅的可操作方案，集成現(xiàn)行的土地、房屋等相關(guān)稅費(fèi)，但暫時(shí)不會(huì)將土地出讓金納入物業(yè)稅范圍，所有收入仍歸地方財(cái)政。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓接受記者訪問(wèn)時(shí)表示， 物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”已無(wú)太大障礙，一旦推出，料將率先在商業(yè)地產(chǎn)推行。 點(diǎn)評(píng)：以前政府的宏觀調(diào)控都是針對(duì)住宅，因此前幾年政府調(diào)控對(duì)商業(yè)地產(chǎn)影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如住宅那樣明顯。而物業(yè)稅征收從商業(yè)開始，這是這么多年來(lái)政府第一次提出專門針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，如果今年 真的征收商業(yè)物業(yè)稅， 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的打擊可想而知。 宏觀分析 總結(jié)： 自 08年年底，密集出臺(tái)的樓市優(yōu)惠政策惠帶動(dòng)了樓市回暖。在優(yōu)惠政策的刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)去年的較大波動(dòng)后，從今年初開始復(fù)蘇，二季度出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的火爆局面，三、四季度繼續(xù)井噴態(tài)勢(shì)，回暖速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)各方預(yù)期。下半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不理性了，越來(lái)越多投資者亦開始進(jìn)場(chǎng)，導(dǎo)致地王不斷涌現(xiàn)，連夜排隊(duì)買房又開始頻頻上演，一房難求。各大樓盤銷售中心都是火爆異常，可以說(shuō)只要有房子，不論產(chǎn)品怎么樣，價(jià)格怎么樣，開盤都可以取得非常不錯(cuò)的銷售成績(jī)。 “短短一年間，中國(guó)樓市迅速地由低迷轉(zhuǎn)變?yōu)榭簥^，由蕭條轉(zhuǎn)變?yōu)榉睒s，由“去庫(kù)存”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皵D泡沫”。 面對(duì)如此瘋狂的市場(chǎng)，政府開始調(diào)控市場(chǎng)，在 09年底 12月短短一月就連續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策調(diào)控，因此 2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控勢(shì)在必行，前景開始不明朗。 宏觀分析 09年房地產(chǎn)宏觀政策回顧 現(xiàn)階段又盛傳物業(yè)稅將從商業(yè)開始 征收，這對(duì)我項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常不利的消息。據(jù)傳商業(yè)物業(yè)稅的稅率為 %%。目前成熟市場(chǎng)商鋪回報(bào)一般在 6%8%，如果物業(yè)稅按 %計(jì)算，則投資者收益還不如住宅或者銀行定期，而投資商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于投資住宅。而商業(yè)地產(chǎn)的客戶群體大多為投資群體，物業(yè)稅從商業(yè)開始征收將是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的一次嚴(yán)重打擊。 宏觀分析 09年房地產(chǎn)宏觀政策回顧 思維導(dǎo)圖 滁州概況 經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展 宏觀市場(chǎng)分析 滁州市房地產(chǎn)調(diào)研 微觀市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)調(diào)研 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目定位 ? 滁州 ， 滁州市位于安徽省東部 ， 長(zhǎng)江三角洲西部邊緣 ， 習(xí)慣稱皖東 。 ? 滁州市臨江近海 ， 承東接西 ， 區(qū)位優(yōu)越 ， 交通便捷 。 京滬鐵路 ， 合寧高速公路 ， 蚌寧高速公路穿越市境 ， 待建中的京滬高速鐵路 ， 寧西鐵路將在市境內(nèi)通過(guò) ， 滁河航運(yùn)直達(dá)長(zhǎng)江 。 市區(qū)距南京市直線距離約 50千米 ， 屬于南京都市圈內(nèi)伙伴城市 ， 一小時(shí)車程可達(dá)南京祿口機(jī)場(chǎng) 。 地理位臵 —— 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，南京一小時(shí)生活圈 滁州概況 行政區(qū)劃 —— 轄 2市 4縣 2區(qū)，安徽面積第三大地級(jí)市 ?滁州市轄瑯琊區(qū) 、 南譙區(qū) ， 天長(zhǎng)市 、 明光市和全椒 、來(lái)安 、 定遠(yuǎn) 、 鳳陽(yáng) 4縣 ， 總面積 13398平方公里 ， 為安徽省面積第三大地級(jí)市 。 其中市轄區(qū)面積 1399平方公里 （ 約占總面積的 %） 。 年未全市人口 （ 截止 2021年 6月 ） 。 區(qū) /縣 面積 人口 瑯琊區(qū) 126平方千米