【正文】 遞中心；以國(guó)外商品為主的展貿(mào)中心。購(gòu)物中心在青島發(fā)展緩慢，目前青島尚無(wú)真正意義上的購(gòu)物中心，這里將佳世客和萬(wàn)達(dá)歸類(lèi)為購(gòu)物中心?；A(chǔ) /地塊分析項(xiàng)目概況項(xiàng)目總高度近 200米，是目前山東省單體體量最大、最高的建筑綜合體。其余商業(yè)僅起到滿(mǎn)足周邊居住人群基本生活需要的作用；目前開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)發(fā)展較落后，以傳統(tǒng)百貨和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主，尚未出現(xiàn)真正意義上的購(gòu)物中心；市場(chǎng)的不成熟，造成商戶(hù)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)觀望氛圍濃郁，商戶(hù)資源有限；消費(fèi)者收入有限，大眾消費(fèi)場(chǎng)所仍是市場(chǎng)主流，高端商業(yè)市場(chǎng)還需培養(yǎng)。?紅石崖商業(yè)副中心： 紅石崖商業(yè)中心需要逐步發(fā)展，從社區(qū)商業(yè)開(kāi)始逐步擴(kuò)大商業(yè)規(guī)模，逐步發(fā)展成北部副商業(yè)中心。? 從商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，越大眾化的消費(fèi)場(chǎng)所，經(jīng)營(yíng)越好，如吉韓商廈、百利來(lái)商城、超市等滿(mǎn)足日常生活需要的業(yè)態(tài)同樣經(jīng)營(yíng)較好，由此可見(jiàn)當(dāng)?shù)叵M(fèi)力有限。?開(kāi)發(fā)區(qū)臨街店鋪的平均租金水平在 3——8 元 /平方米 /天（使用面積），其中，香江路區(qū)域首層租金最高可達(dá) 10元 /平方米 /天（使用面積），可見(jiàn)香江路商圈在區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的重要地位。對(duì)于新商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商而言，需要審慎對(duì)待。購(gòu)中心對(duì)于開(kāi)發(fā)區(qū)消費(fèi)者還屬于新鮮事物，但隨著商業(yè)市場(chǎng)的細(xì)分，購(gòu)物中心具備市場(chǎng)空間。目前開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的核心商圈集中在長(zhǎng)江中路和香江路，周末購(gòu)物的消費(fèi)者主要在這兩個(gè)商圈內(nèi)活動(dòng)，因此我們選擇了香江路商圈內(nèi)利群商廈和長(zhǎng)江路商圈內(nèi)的佳世客購(gòu)物中心作為主要調(diào)研地點(diǎn)。被調(diào)研者大專(zhuān)以上比例超過(guò) 65%，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)區(qū)有大量學(xué)歷較高者。從出行花費(fèi)平均時(shí)間看，一般在 30分鐘以?xún)?nèi)，說(shuō)明消費(fèi)群體主要以開(kāi)發(fā)區(qū)本地居民為主。從人均消費(fèi)來(lái)看，消費(fèi)金額在 50——200 元占 57%，說(shuō)明區(qū)域消費(fèi)力有限，但金額在 400元以上的也占 15%，表明區(qū)域內(nèi)存在部分高消費(fèi)人群。消費(fèi)者研究休閑娛樂(lè)消費(fèi)概述受訪者休閑娛樂(lè)消費(fèi)頻次與購(gòu)物和餐飲頻次相對(duì)較低 ，主要由于餐飲面對(duì)的消費(fèi)群體更加廣。大多數(shù)受訪者認(rèn)為高檔品牌為男裝，反映出男性消費(fèi)群體是區(qū)域高檔品牌的主力消費(fèi)人群 。受訪者希望新商業(yè)內(nèi)引入健身、娛樂(lè)和影院排在前三位，后期可根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品條件進(jìn)行考慮。? 區(qū)域消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣與青島市區(qū)有很大的不同，消費(fèi)力很難達(dá)到青島市區(qū)及青島東部的層次。在當(dāng)?shù)靥幱谙鄬?duì)高檔的國(guó)外品牌，雖然銷(xiāo)售額在不斷上升，但大多認(rèn)為目前市場(chǎng)仍需培養(yǎng)，一家店已經(jīng)足夠，近幾年繼續(xù)開(kāi)店的可能較小。大型百貨公司都對(duì)本項(xiàng)目表現(xiàn)出了興趣。作為目的性消費(fèi)場(chǎng)所，優(yōu)質(zhì)、有特色的餐飲仍然具有市場(chǎng)發(fā)展空間，從零售商的反饋來(lái)看，部分快餐和大中型正式正餐都表示出進(jìn)駐意向。但從消費(fèi)者的問(wèn)卷中可見(jiàn)，消費(fèi)者的觀念正逐漸改變，對(duì)購(gòu)物場(chǎng)所的功能和環(huán)境的要求也在不斷提升，在購(gòu)物過(guò)程中對(duì)餐飲、娛樂(lè)方面的需求也在增加，因此定位中需充分考慮這方面的市場(chǎng)需求。一方面，需要滿(mǎn)足購(gòu)物人群的日常餐飲需求，加入部分輕型便捷餐飲，另一方面，也要考慮滿(mǎn)足家庭就餐、朋友聚會(huì)以及商務(wù)宴請(qǐng)的需求，引入大、中型餐飲，使本項(xiàng)目的餐飲功能更加完善與全面，滿(mǎn)足不同消費(fèi)者的需求。餐飲、休閑娛樂(lè)商戶(hù)較為看好本項(xiàng)目，且項(xiàng)目周邊有較多高端目標(biāo)人群，因此本項(xiàng)目的餐飲及休閑娛樂(lè)商戶(hù)可定位相對(duì)高檔。建議項(xiàng)目燈光設(shè)計(jì)立意于明亮、自然設(shè)計(jì)效果。 08:51:4608:51:4608:51Tuesday, January 26, 2023? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 08:51:4608:51:4608:511/26/2023 8:51:46 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 8:51:46 上午 8:51 上午 08:51:46一月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 一月 218:51 上午 一月 2108:51January 26, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 08:51:4608:51:4608:51Tuesday, January 26, 2023? 1知人者智，自知者明。 26 一月 20238:51:46 上午 08:51:46一月 21? 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 一月 218:51 上午 一月 2108:51January 26, 2023? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。宏觀情況回顧與分析整體商業(yè)市場(chǎng)基礎(chǔ) /地塊分析市場(chǎng)研究競(jìng)爭(zhēng)分析需求分析項(xiàng)目 SWOT分析市場(chǎng)空白點(diǎn)分析市場(chǎng)定位與商業(yè)主題設(shè)計(jì)建議商品組合建議租金預(yù)測(cè)附件零售商訪談零售商訪談零售商訪談百麗體育零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。本地及青島市區(qū)現(xiàn)有品牌，零售以中檔為主，餐飲、休閑娛樂(lè)相對(duì)高檔部分計(jì)劃在青島拓展市場(chǎng)的商戶(hù)，以餐飲、娛樂(lè)為主宏觀情況回顧與分析整體商業(yè)市場(chǎng)基礎(chǔ) /地塊分析市場(chǎng)研究競(jìng)爭(zhēng)分析需求分析項(xiàng)目 SWOT分析市場(chǎng)空白點(diǎn)分析市場(chǎng)定位與商業(yè)主題設(shè)計(jì)建議商品組合建議租金預(yù)測(cè)附件鋪位分隔建議鋪位分隔建議鋪位分隔建議鋪位分隔建議鋪位分隔建議鋪位分隔建議v由于本項(xiàng)目定位為購(gòu)物中心，與傳統(tǒng)百貨項(xiàng)目，其對(duì)購(gòu)物環(huán)境的要求更高， 希望能給消費(fèi)者營(yíng)造一個(gè)舒適、寬敞的空間；v從內(nèi)部人流動(dòng)線角度出發(fā)，單循環(huán)通道的形式更符合消費(fèi)者的習(xí)慣，也可 規(guī)避一些商業(yè)死角，使消費(fèi)者能到達(dá)商業(yè)的各個(gè)位置，對(duì)提升商業(yè)價(jià)值也較為有利；v由于本項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)遺留的不利因素，對(duì)項(xiàng)目后期鋪位分隔造成不利影響，存在較多難利用的空間，本次鋪位分隔在合理的基礎(chǔ)上最大限度提高項(xiàng)目的使用率；v結(jié)合商戶(hù)需求，為后期招商提供指引。目前青島市的品牌基本上已經(jīng)涵蓋了各個(gè)檔次，本項(xiàng)目在招商時(shí)可以按照自身定位，選擇合適品牌。市場(chǎng)定位功能定位闡述市場(chǎng)定位定位依據(jù)購(gòu)物功能是購(gòu)物中心最主要的功能，對(duì)本項(xiàng)目同樣適用，但基于開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展還未成熟，高端品牌對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)仍處于觀望階段，因此對(duì)于本項(xiàng)目在前期不易將其作為發(fā)展目標(biāo)，應(yīng)首先突出其在購(gòu)物環(huán)境上的優(yōu)勢(shì)與特點(diǎn)，以合理的內(nèi)部人流動(dòng)線設(shè)計(jì)，結(jié)合各業(yè)態(tài)特點(diǎn)及內(nèi)部裝修，塑造本項(xiàng)目獨(dú)特的風(fēng)格與購(gòu)物環(huán)境，迎合消費(fèi)者追求良好購(gòu)物環(huán)境的心理，區(qū)別于市場(chǎng)上其它購(gòu)物場(chǎng)所。中高檔的休閑、娛樂(lè)、消費(fèi)場(chǎng)所更易被消費(fèi)者和商戶(hù)接受 ,是本項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)空白區(qū)，也是市場(chǎng)空白點(diǎn)。宏觀情況回顧與分析整體商業(yè)市場(chǎng)基礎(chǔ) /地塊分析市場(chǎng)研究競(jìng)爭(zhēng)分析需求分析項(xiàng)目 SWOT分析市場(chǎng)空白點(diǎn)分析市場(chǎng)定位與商業(yè)主題設(shè)計(jì)建議商品組合建議租金預(yù)測(cè)附件宏觀情況回顧與分析整體商業(yè)市場(chǎng)基礎(chǔ) /地塊分析市場(chǎng)研究競(jìng)爭(zhēng)分析需求分析項(xiàng)目 SWOT分析市場(chǎng)空白點(diǎn)分析市場(chǎng)定位與商業(yè)主題設(shè)計(jì)建議商品組合建議租金預(yù)測(cè)附件市場(chǎng)空白點(diǎn)與市場(chǎng)機(jī)會(huì)商業(yè)業(yè)態(tài)的市場(chǎng)空白點(diǎn)與發(fā)展機(jī)會(huì)規(guī)模通常在 10000平方米以上，以某一經(jīng)營(yíng)方向突出專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)調(diào)規(guī)模效應(yīng)所在區(qū)位不強(qiáng)調(diào)是否靠近成熟商圈，部分甚至位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，因經(jīng)營(yíng)方向較特殊，商業(yè)滲透率高，吸引特定目標(biāo)人群，不看重周邊現(xiàn)有人流強(qiáng)度公共交通方便，停車(chē)位充足規(guī)模通常在 10000平方米以上位于市區(qū)商業(yè)中心、城郊結(jié)合部、交通要道及大型居住區(qū)周邊居住人口密集交通便利、停車(chē)位充足產(chǎn)品硬件要求較高，如層高本項(xiàng)目雖然從地理位置上符合大賣(mài)場(chǎng)選址要求，但其產(chǎn)品條件并不適合進(jìn)駐大賣(mài)場(chǎng)。高檔品牌對(duì)本區(qū)域及本項(xiàng)目沒(méi)有進(jìn)駐意向，主要因?yàn)檫@里不是城市的核心商圈，高檔品牌在一個(gè)城市不會(huì)多點(diǎn)布局，最多設(shè) 12家分店，雖然開(kāi)發(fā)區(qū)也有部分高消費(fèi)人群，但商業(yè)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)長(zhǎng)期過(guò)程，并不是靠一兩個(gè)群體就可以支撐的。? 一些計(jì)劃進(jìn)入青島的品牌，首選的是青島市區(qū)，對(duì)于開(kāi)發(fā)區(qū)還需要長(zhǎng)期觀望。參考受訪者服飾類(lèi)單品消費(fèi)金額發(fā)現(xiàn)，大部分消費(fèi)者認(rèn)為其三年后對(duì)服飾類(lèi)單品消費(fèi)金額能有一定提高，這為項(xiàng)目定位提供了參考。從受訪者對(duì)中餐類(lèi)型舉例看，魯菜和川菜所占比例較高，可見(jiàn)這兩個(gè)菜系在區(qū)域具有市場(chǎng)空間。有 48%受訪者認(rèn)為開(kāi)發(fā)區(qū)不缺乏休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所，但也有 42%認(rèn)為缺乏；而在被問(wèn)到開(kāi)發(fā)區(qū)缺乏何種業(yè)態(tài)時(shí)，認(rèn)為缺乏休閑娛樂(lè)場(chǎng)所的也占了多數(shù)，說(shuō)明開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)休閑娛樂(lè)場(chǎng)所尚有生存空間。從就餐區(qū)域來(lái)看，相對(duì)較為分散，由于佳世客和香江路利群所在區(qū)域是開(kāi)發(fā)區(qū)主要商圈，商業(yè)密集，業(yè)態(tài)豐富，故所占比例位于前兩位。消費(fèi)者研究消費(fèi)概述除了購(gòu)物外喜歡的消費(fèi)場(chǎng)所最喜歡去的購(gòu)物場(chǎng)所 超市是本地區(qū)消費(fèi)者最喜歡去的購(gòu)物場(chǎng)所，占 57%，可見(jiàn)大部分消費(fèi)目的仍以日常生活需要為主，之后才是額外購(gòu)物消費(fèi)，對(duì)發(fā)展中高端商業(yè)產(chǎn)生負(fù)面影響。消費(fèi)者研究個(gè)人月均收入 家庭月均收入對(duì)受訪者收入進(jìn)行甄選后，個(gè)人月均收入在 20233000元的人群仍占受訪人群近 65%，因此中等及以下收入者將是區(qū)域消費(fèi)人群的主力，定位時(shí)需考慮該人群消費(fèi)特點(diǎn)。? 受訪者的月收入不能低于 2023元。由于便利性和日常消費(fèi)特征，很受大眾消費(fèi)客群的認(rèn)可，從而刺激連鎖超市賣(mài)場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)張。開(kāi)發(fā)區(qū)零售物業(yè)市場(chǎng)分析市場(chǎng)趨勢(shì)傳統(tǒng)百貨在當(dāng)?shù)仄鸩捷^早，目前市場(chǎng)接受度高。?從租金水平來(lái)看，開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)尚未成熟，商業(yè)價(jià)值相對(duì)較低，故本項(xiàng)目在定價(jià)時(shí)要結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際，不宜太高。? 作為開(kāi)發(fā)區(qū)最主要的商業(yè)區(qū)域，香江路與長(zhǎng)江路占有了目前市場(chǎng)上超過(guò) 50%的市場(chǎng)供應(yīng)，商業(yè)密集，競(jìng)爭(zhēng)