【正文】 相對(duì)激烈。? 依靠政府的大力扶持，利群集團(tuán)在開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)市場(chǎng)上占主導(dǎo)地位。餐飲、娛樂(lè)方面的消費(fèi)頻率與花費(fèi)也較高，故是本項(xiàng)目未來(lái)需要爭(zhēng)取的消費(fèi)人群；開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)有大量企業(yè)，這些企業(yè)的員工，也是本項(xiàng)目未來(lái)的潛在消費(fèi)人群，特別是項(xiàng)目自身和周邊寫(xiě)字樓人群，將是項(xiàng)目餐飲、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)的目標(biāo)消費(fèi)群體。由于開(kāi)發(fā)區(qū)的道路微循環(huán)系統(tǒng)較好，且機(jī)動(dòng)車(chē)保有量相對(duì)較小，故不存在堵車(chē)現(xiàn)象。宏觀情況回顧與分析整體商業(yè)市場(chǎng)基礎(chǔ) /地塊分析市場(chǎng)研究競(jìng)爭(zhēng)分析需求分析項(xiàng)目 SWOT分析市場(chǎng)空白點(diǎn)分析市場(chǎng)定位與商業(yè)主題設(shè)計(jì)建議商品組合建議租金預(yù)測(cè)附件青島現(xiàn)有商業(yè)類(lèi)型分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)概述 本項(xiàng)目位于開(kāi)發(fā)區(qū)繁華商圈長(zhǎng)江路，周邊商業(yè)密集，是當(dāng)?shù)刂饕倘χ?，也是?dāng)?shù)厣虡I(yè)檔次相對(duì)最高的商圈，消費(fèi)者主要為開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)居住、工作、旅游人群和部分膠南地區(qū)較高收入者。綜合旅游區(qū) 主要包括薛家島辦事處所區(qū)域和柳花泊珠山國(guó)家森林公園，利用豐富的自然風(fēng)景資源，突出山海景觀特色，建成集娛樂(lè)、度假、休療養(yǎng)、海上體育活動(dòng)為一體的具有現(xiàn)代化水準(zhǔn)和特色的綜合旅游區(qū)。青島市擁灣發(fā)展戰(zhàn)略 青島市政府提出加快實(shí)施 “依托主城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射 ”發(fā)展戰(zhàn)略，是打開(kāi)青島城市全新空間，打造擁灣風(fēng)情城市的重大戰(zhàn)略城市。由于通貨緊縮，青島消費(fèi)價(jià)格指數(shù)呈下降趨勢(shì)，但是情況已逐漸改善。宏觀情況回顧與分析宏觀經(jīng)濟(jì)情況回顧與分析國(guó)民生產(chǎn)總值情況2023年，青島國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值已經(jīng)達(dá)到了 3786億元，預(yù)計(jì) 2023——2023 年，青島市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度仍將保持在 15%左右的水平，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的快速增長(zhǎng)，無(wú)疑對(duì)青島市各類(lèi)型房地產(chǎn)市場(chǎng)需求起到了巨大的推動(dòng)作用，消費(fèi)水平也將逐漸向國(guó)內(nèi)大都市靠攏。青島依山傍海，風(fēng)光秀麗，氣候宜人，是一座獨(dú)具特色的海濱城市。青島市區(qū)總?cè)丝跀?shù)為。宏觀經(jīng)濟(jì)情況回顧與分析從消費(fèi)性支出構(gòu)成看，食品支出占消費(fèi)性支出的 %，即 4352元；其中，在外飲食支出達(dá) 848元，較上一年上漲 57%。旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，促進(jìn)了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，其中，對(duì)商業(yè)零售消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。臨港工業(yè)區(qū) 在鄰近前港灣一帶區(qū)域，充分利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加速工業(yè)園建設(shè)和重大工業(yè)項(xiàng)目的引進(jìn)開(kāi)發(fā)，逐步發(fā)展成為規(guī)模較大的工業(yè)基地。從青島目前零售業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)來(lái)看，大型百貨商店和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)占主導(dǎo)地位。由三座 “品字形 ”塔樓組成，規(guī)劃有辦公樓、五星級(jí)酒店高級(jí)公寓和商業(yè)?；A(chǔ) /地塊分析環(huán)境分析居住環(huán)境項(xiàng)目周邊有大量住宅，其中新建住宅供應(yīng)量龐大，因鄰近海邊，環(huán)境較好，故為開(kāi)發(fā)區(qū)商品房售價(jià)較高的區(qū)域。規(guī)劃商業(yè)總面積 56萬(wàn)平方米。? 從招商率來(lái)看，香江路商圈的空置率較低，而長(zhǎng)江路商業(yè)圈則相對(duì)較高，其中新世紀(jì)商城和百樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng) 70%以上空置，由此可見(jiàn)從香江路商圈目前仍是該區(qū)域的主要消費(fèi)場(chǎng)所。長(zhǎng)江路雖然也有部分商業(yè)臨街租金較高，但也呈現(xiàn)了有價(jià)無(wú)市的局面，如新世紀(jì)商城的臨街部分經(jīng)常有空置面積出現(xiàn)。? 從未來(lái)商業(yè)供應(yīng)類(lèi)型來(lái)看，百貨與大賣(mài)場(chǎng)將是未來(lái)幾年內(nèi)商業(yè)供應(yīng)的主力。吉韓商廈等大型服裝市場(chǎng)占據(jù)了低端消費(fèi)市場(chǎng)。佳世客購(gòu)物中心定位高于利群長(zhǎng)江商廈，且位于本項(xiàng)目的正對(duì)面，到此消費(fèi)的消費(fèi)者也是本項(xiàng)目未來(lái)消費(fèi)主力構(gòu)成，因此在佳世客選取的樣本數(shù)占到樣本總數(shù)的 70%以上。被調(diào)研消費(fèi)者中，年齡在 2235歲的人群占 80%以上，這部分人群相對(duì)較容易接受新事物。消費(fèi)者研究消費(fèi)概述通常購(gòu)物時(shí)間通常餐飲消費(fèi)時(shí)間通常休閑娛樂(lè)消費(fèi)時(shí)間平時(shí)白天平時(shí)白天平時(shí)白天平時(shí)白天平時(shí)白天平時(shí)白天平時(shí)白天平時(shí)白天平時(shí)白天平時(shí)白天平時(shí)白天平時(shí)白天消費(fèi)者進(jìn)行購(gòu)物消費(fèi)的時(shí)間段大都集中在非工作時(shí)間。從逗留時(shí)間看， 1——2 小時(shí)占 45%，相對(duì)較分散，而半小時(shí)至一小時(shí)有 21%，可見(jiàn)消費(fèi)者一般在購(gòu)物場(chǎng)所逗留時(shí)間較短，另一方面反應(yīng)出區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)功能和業(yè)態(tài)單一，難以留住消費(fèi)者。受訪者常去的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所中 KTV占33%，影院占 20%，這些地方主要面對(duì)年輕人。從受訪人群對(duì)化妝品牌舉例來(lái)看，多數(shù)消費(fèi)者對(duì)化妝品品牌認(rèn)知有限。消費(fèi)者研究消費(fèi)概述受訪者中表示未來(lái)肯定或可能會(huì)將本項(xiàng)目作為經(jīng)常購(gòu)物場(chǎng)所的人數(shù)共占 82%，這對(duì)本項(xiàng)目而言是有利因素。? 目前區(qū)域內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)單一，傳統(tǒng)百貨和超市為主，缺乏功能齊全的購(gòu)物中心，休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)也較缺乏。百貨和街鋪是服飾品牌的首選，自行招商的市場(chǎng)均以低檔雜牌服裝為主。休閑、運(yùn)動(dòng)和部分國(guó)內(nèi)品牌都對(duì)本項(xiàng)目表現(xiàn)出了較大的興趣。屬于典型的目的性消費(fèi)，從消費(fèi)者反饋來(lái)看，具備一定的市場(chǎng)發(fā)展空間。隨著開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展與進(jìn)步，商業(yè)市場(chǎng)也必將日益成熟，就國(guó)內(nèi)一線城市商業(yè)發(fā)展歷程來(lái)看，未來(lái)功能齊全、環(huán)境良好的購(gòu)物中心的市場(chǎng)需求和發(fā)展前景與功能單一的百貨公司相比，無(wú)論對(duì)商戶(hù)還是消費(fèi)者的吸引力都更大，市場(chǎng)空間將更為廣闊，因此從發(fā)展角度看，本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位時(shí)符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的。目前開(kāi)發(fā)區(qū)休閑娛樂(lè)場(chǎng)所較少，特別是能滿足本地商務(wù)人士及中高收入人群消費(fèi)的場(chǎng)所更加匱乏。處于品牌擴(kuò)張需要對(duì)青島市場(chǎng)的看好，部分尚未在青島開(kāi)店的商戶(hù)也計(jì)劃在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行拓展，零售品牌進(jìn)駐青島的首家店都會(huì)選擇在市中心，他們對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的知之甚少，因此本項(xiàng)目要吸引當(dāng)?shù)貨](méi)有的零售品牌難度較大。宏觀情況回顧與分析整體商業(yè)市場(chǎng)基礎(chǔ) /地塊分析市場(chǎng)研究競(jìng)爭(zhēng)分析需求分析項(xiàng)目 SWOT分析市場(chǎng)空白點(diǎn)分析市場(chǎng)定位與商業(yè)主題設(shè)計(jì)建議商品組合建議租金預(yù)測(cè)附件鋪位分割建議鋪位分割建議鋪位分割建議鋪位分割建議鋪位分割建議業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)組合建議 從樓層分布與各業(yè)態(tài)細(xì)分來(lái)看，將承租能力最高、形象最好的服裝服飾、珠寶鐘表、鞋類(lèi)等放置在低樓層較為合適；休閑運(yùn)動(dòng)類(lèi)商戶(hù)是開(kāi)發(fā)區(qū)最能吸引消費(fèi)群體的業(yè)種，商戶(hù)反饋也較好，因此本項(xiàng)目在布局時(shí)須考慮市場(chǎng)需求，同時(shí)也能以此吸引更多消費(fèi)者；在樓層較高的 45層引入目的性消費(fèi)場(chǎng)所，如餐飲、休閑娛樂(lè)，能夠拉動(dòng)高樓層消費(fèi)，也能豐富項(xiàng)目的功能；建議在項(xiàng)目引入家具家居類(lèi)商戶(hù)，主要考慮到開(kāi)發(fā)區(qū)新建住宅數(shù)量龐大，該業(yè)種具有廣闊的市場(chǎng)空間，適當(dāng)引入相對(duì)高端的家具家居類(lèi)商戶(hù)，能突出項(xiàng)目特色，也能提升項(xiàng)目的整體檔次，為未來(lái)調(diào)整奠定基礎(chǔ)； 由上圖可見(jiàn)，項(xiàng)目購(gòu)物業(yè)態(tài)占 53%，餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)共 46%，這與購(gòu)物中心業(yè)態(tài)比例基本相符，突出了項(xiàng)目的功能性，同時(shí)也希望以餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)吸引更多相對(duì)中高端的消費(fèi)者。 一月 21一月 2108:51:4608:51:46January 26, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 一月 2108:51:4608:51Jan2126Jan21? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 一月 21一月 21Tuesday, January 26, 2023? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023/1/26 8:51:4608:51:4626 January 2023? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 一月 2108:51:4608:51Jan2126Jan21? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 一月 21一月 2108:51:4608:51:46January 26, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。本次租金預(yù)算的依據(jù)為：u參考開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)租金價(jià)格及周邊項(xiàng)目租金；u根據(jù)各業(yè)態(tài)承租能力，如購(gòu)物類(lèi)承租能力相對(duì)較高，餐飲、休閑娛樂(lè)類(lèi)承租能力相對(duì)較低；u在項(xiàng)目鋪位分隔基礎(chǔ)上進(jìn)行；u不同樓層價(jià)格差異，樓層越高，價(jià)格越低；u項(xiàng)目自身產(chǎn)品條件對(duì)租金的影響，部分位置由于進(jìn)深較深，結(jié)構(gòu)較差，難以利用，導(dǎo)致租金下降。對(duì)本項(xiàng)目而言，如能引入少數(shù)當(dāng)?shù)貨](méi)有的品牌，可增加商業(yè)的吸引力，與周邊商業(yè)形成差異。餐飲功能購(gòu)物功能 休閑娛樂(lè)功能市場(chǎng)定位消費(fèi)者定位闡述市場(chǎng)定位商戶(hù)定位闡述與依據(jù)這些品牌了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，并已經(jīng)被大多數(shù)消費(fèi)者所接受，可以利用部分知名品牌的影響力為本項(xiàng)目吸引消費(fèi)者，同時(shí)從招商角度而言也能縮短談判周期。從目前國(guó)內(nèi)整體商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)看，多功能的購(gòu)物場(chǎng)所發(fā)展迅速，并受到眾多消費(fèi)者的追捧，成為商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展主流；本項(xiàng)目定位為購(gòu)物中心，強(qiáng)調(diào)功能的多樣性，充分滿足市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)也能體現(xiàn)出以人為本的消費(fèi)需求。雖然從當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀看，高端商業(yè)存在市場(chǎng)空白點(diǎn)，但對(duì)于任何一個(gè)城市而言，都存在這種情況，因此需要從更加客觀的角度研究這一現(xiàn)象，從前期市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示，當(dāng)?shù)氐南M(fèi)力還支撐不了高端商業(yè)，高端商戶(hù)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)也有所保留，因此本項(xiàng)目定位時(shí)不應(yīng)盲目追求高檔，而要從市場(chǎng)實(shí)際出發(fā)。奢侈品表示不會(huì)選擇在本區(qū)域開(kāi)店。大都對(duì)本區(qū)域及本項(xiàng)目不熟悉。? 目前利群、佳世客在青島比較強(qiáng)勢(shì)，而且具備品牌優(yōu)勢(shì)，多數(shù)商戶(hù)如果要進(jìn)入開(kāi)發(fā)區(qū)還是會(huì)首選它們。消費(fèi)者研究未來(lái)消費(fèi)趨勢(shì)63%的受訪者認(rèn)為三年后其消費(fèi)習(xí)慣會(huì)發(fā)生改變，且多數(shù)更傾向于休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)，說(shuō)明該類(lèi)業(yè)態(tài)未來(lái)發(fā)展空間較大。以上現(xiàn)象反映出區(qū)域消費(fèi)者消費(fèi)觀念相對(duì)落后，對(duì)中高端品牌認(rèn)知缺乏，一般來(lái)說(shuō)，這種狀況在短時(shí)間內(nèi)難以改變。消費(fèi)者研究區(qū)域商業(yè)滿意度調(diào)查消費(fèi)者研究受訪者大多對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)環(huán)境表示滿意。63%受訪者經(jīng)?；蛘呦矚g去的餐飲類(lèi)型是中餐，可見(jiàn)中餐在區(qū)域接受度較高，具有發(fā)展空間。從休閑娛樂(lè)消費(fèi)時(shí)間看，多集中在非工作日。被調(diào)研消費(fèi)者大部分在開(kāi)發(fā)區(qū)工作與居住，非本地居民所占比例很小，區(qū)域居民為消費(fèi)主力人群，定位應(yīng)更