【正文】 青島市的品牌基本上已經(jīng)涵蓋了各個檔次，本項(xiàng)目在招商時可以按照自身定位，選擇合適品牌。從目前的商戶反饋來看，國際一線品牌進(jìn)駐本項(xiàng)目的可能很小，部分相對中檔的品牌對本項(xiàng)目興趣較高。本項(xiàng)目可以利用地理優(yōu)勢，引入一些開發(fā)區(qū)沒有或較少的品牌，與周邊項(xiàng)目形成錯位競爭。目前市場上零售品牌特別是高端品牌大多為區(qū)域代理，受資金限制，開店謹(jǐn)慎，更愿進(jìn)駐成熟商業(yè)，故本項(xiàng)目的零售業(yè)態(tài)在前期不宜定位太高。餐飲、休閑娛樂商戶較為看好本項(xiàng)目，且項(xiàng)目周邊有較多高端目標(biāo)人群，因此本項(xiàng)目的餐飲及休閑娛樂商戶可定位相對高檔。處于品牌擴(kuò)張需要對青島市場的看好，部分尚未在青島開店的商戶也計劃在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行拓展，零售品牌進(jìn)駐青島的首家店都會選擇在市中心，他們對開發(fā)區(qū)的知之甚少，因此本項(xiàng)目要吸引當(dāng)?shù)貨]有的零售品牌難度較大。而餐飲、娛樂業(yè)態(tài)作為目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)，招商難度相對較小，如果在當(dāng)?shù)啬苷业胶线m的加盟商，則也可選擇在開發(fā)區(qū)開店。對本項(xiàng)目而言，如能引入少數(shù)當(dāng)?shù)貨]有的品牌，可增加商業(yè)的吸引力，與周邊商業(yè)形成差異。本地及青島市區(qū)現(xiàn)有品牌，零售以中檔為主，餐飲、休閑娛樂相對高檔部分計劃在青島拓展市場的商戶，以餐飲、娛樂為主宏觀情況回顧與分析整體商業(yè)市場基礎(chǔ) /地塊分析市場研究競爭分析需求分析項(xiàng)目 SWOT分析市場空白點(diǎn)分析市場定位與商業(yè)主題設(shè)計建議商品組合建議租金預(yù)測附件鋪位分隔建議鋪位分隔建議鋪位分隔建議鋪位分隔建議鋪位分隔建議鋪位分隔建議v由于本項(xiàng)目定位為購物中心，與傳統(tǒng)百貨項(xiàng)目，其對購物環(huán)境的要求更高， 希望能給消費(fèi)者營造一個舒適、寬敞的空間；v從內(nèi)部人流動線角度出發(fā)，單循環(huán)通道的形式更符合消費(fèi)者的習(xí)慣，也可 規(guī)避一些商業(yè)死角，使消費(fèi)者能到達(dá)商業(yè)的各個位置，對提升商業(yè)價值也較為有利；v由于本項(xiàng)目前期設(shè)計遺留的不利因素，對項(xiàng)目后期鋪位分隔造成不利影響，存在較多難利用的空間，本次鋪位分隔在合理的基礎(chǔ)上最大限度提高項(xiàng)目的使用率；v結(jié)合商戶需求，為后期招商提供指引。鋪位分隔建議出入口設(shè)置內(nèi)部裝修建議 商場的內(nèi)飾，尤其是公共區(qū)域的裝飾對整個商場的形象起到提升的效果，因此建議本項(xiàng)目內(nèi)部裝修要與定位結(jié)合，塑造舒適、現(xiàn)代的購物環(huán)境。 燈光的渲染對于營造購物環(huán)境十分重要。可以利用強(qiáng)烈的燈管感染力刺激消費(fèi)，櫥窗內(nèi)產(chǎn)品需要調(diào)整投射光和漫射光比例來表現(xiàn)商品的立體感。建議項(xiàng)目燈光設(shè)計立意于明亮、自然設(shè)計效果。宏觀情況回顧與分析整體商業(yè)市場基礎(chǔ) /地塊分析市場研究競爭分析需求分析項(xiàng)目 SWOT分析市場空白點(diǎn)分析市場定位與商業(yè)主題設(shè)計建議商品組合建議租金預(yù)測附件鋪位分割建議鋪位分割建議鋪位分割建議鋪位分割建議鋪位分割建議業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)組合建議 從樓層分布與各業(yè)態(tài)細(xì)分來看，將承租能力最高、形象最好的服裝服飾、珠寶鐘表、鞋類等放置在低樓層較為合適；休閑運(yùn)動類商戶是開發(fā)區(qū)最能吸引消費(fèi)群體的業(yè)種，商戶反饋也較好，因此本項(xiàng)目在布局時須考慮市場需求，同時也能以此吸引更多消費(fèi)者；在樓層較高的 45層引入目的性消費(fèi)場所，如餐飲、休閑娛樂，能夠拉動高樓層消費(fèi)，也能豐富項(xiàng)目的功能；建議在項(xiàng)目引入家具家居類商戶，主要考慮到開發(fā)區(qū)新建住宅數(shù)量龐大，該業(yè)種具有廣闊的市場空間，適當(dāng)引入相對高端的家具家居類商戶，能突出項(xiàng)目特色，也能提升項(xiàng)目的整體檔次，為未來調(diào)整奠定基礎(chǔ)； 由上圖可見，項(xiàng)目購物業(yè)態(tài)占 53%，餐飲娛樂業(yè)態(tài)共 46%，這與購物中心業(yè)態(tài)比例基本相符，突出了項(xiàng)目的功能性，同時也希望以餐飲、娛樂業(yè)態(tài)吸引更多相對中高端的消費(fèi)者。宏觀情況回顧與分析整體商業(yè)市場基礎(chǔ) /地塊分析市場研究競爭分析需求分析項(xiàng)目 SWOT分析市場空白點(diǎn)分析市場定位與商業(yè)主題設(shè)計建議商品組合建議租金預(yù)測附件租金預(yù)測租金預(yù)測u根據(jù)鋪位分隔，項(xiàng)目的整體使用率為 57%，與常規(guī)購物中心的使用率基本相符；u本次租金預(yù)測的平均租金為使用面積租金；u由于項(xiàng)目商業(yè) B1和 F6為開發(fā)商整租， F1有部分銷售面積，故本次租金預(yù)算不包含這些部分租金價格；u本次租金預(yù)測為項(xiàng)目初期租金價格，未來隨著區(qū)域的發(fā)展和項(xiàng)目的成熟將有一定程度的遞增，一般為 3年遞增 5%左右。本次租金預(yù)算的依據(jù)為：u參考開發(fā)區(qū)商業(yè)租金價格及周邊項(xiàng)目租金；u根據(jù)各業(yè)態(tài)承租能力，如購物類承租能力相對較高，餐飲、休閑娛樂類承租能力相對較低；u在項(xiàng)目鋪位分隔基礎(chǔ)上進(jìn)行；u不同樓層價格差異，樓層越高，價格越低；u項(xiàng)目自身產(chǎn)品條件對租金的影響，部分位置由于進(jìn)深較深，結(jié)構(gòu)較差，難以利用，導(dǎo)致租金下降。宏觀情況回顧與分析整體商業(yè)市場基礎(chǔ) /地塊分析市場研究競爭分析需求分析項(xiàng)目 SWOT分析市場空白點(diǎn)分析市場定位與商業(yè)主題設(shè)計建議商品組合建議租金預(yù)測附件零售商訪談零售商訪談零售商訪談百麗體育零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談零售商訪談? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 一月 21一月 21Tuesday, January 26, 2023? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 08:51:4608:51:4608:511/26/2023 8:51:46 AM? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 一月 2108:51:4608:51Jan2126Jan21? 1故人江海別，幾度隔山川。 08:51:4608:51:4608:51Tuesday, January 26, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 一月 21一月 2108:51:4608:51:46January 26, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 26 一月 20238:51:46 上午 08:51:46一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 一月 218:51 上午 一月 2108:51January 26, 2023? 1行動出成果，工作出財富。 2023/1/26 8:51:4608:51:4626 January 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 8:51:46 上午 8:51 上午 08:51:46一月 21? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 一月 21一月 21Tuesday, January 26, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 08:51:4608:51:4608:511/26/2023 8:51:46 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 一月 2108:51:4608:51Jan2126Jan21? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 08:51:4608:51:4608:51Tuesday, January 26, 2023? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 一月 21一月 2108:51:4608:51:46January 26, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 26 一月 20238:51:46 上午 08:51:46一月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 一月 218:51 上午 一月 2108:51January 26, 2023? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023/1/26 8:51:4608:51:4626 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 8:51:46 上午 8:51 上午 08:51:46一月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 一月 21一月 21Tuesday, January 26, 2023? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 08:51:4608:51:4608:511/26/2023 8:51:46 AM? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 一月 2108:51:4608:51Jan2126Jan21? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 08:51:4608:51:4608:51Tuesday, January 26, 2023? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 一月 21一月 2108:51:4608:51:46January 26, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 26 一月 20238:51:46 上午 08:51:46一月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 一月 218:51 上午 一月 2108:51January 26, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/1/26 8:51:4608:51:4626 January 2023? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 8:51:46 上午 8:51 上午 08:51:46一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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