【正文】 費預期較高，希望改變現狀需求分析零售商訪談進行零售商訪談的目的? 從經營者的角度來看本項目未來的發(fā)展? 充分了解零售商選址和對店面的要求? 前期接洽這些主力客戶? 有針對性地測試商家對本項目商業(yè)部分的需求情況及興趣度甄選零售商的的理由? 從經營者的角度來看本項目未來的發(fā)展? 充分了解零售商選址和對店面的要求? 前期接洽這些主力客戶? 有針對性地測試商家對本項目商業(yè)部分的需求情況及興趣度通過訪談，可以更好的探索這些商家對本項目的看法和進駐意向需求分析主要訪談商戶需求分析零售商訪談對開發(fā)區(qū)的看法? 該區(qū)域作為經濟開發(fā)區(qū)，商業(yè)起步晚，發(fā)展不成熟。消費者研究未來消費趨勢63%的受訪者認為三年后其消費習慣會發(fā)生改變，且多數更傾向于休閑娛樂業(yè)態(tài)，說明該類業(yè)態(tài)未來發(fā)展空間較大。消費者研究消費概述受訪者中表示未來肯定或可能會將本項目作為經常購物場所的人數共占 82%，這對本項目而言是有利因素。消費者研究消費者研究從受訪者對 KTV和健身品牌的舉例來看，哪些是消費者最常去的地方，這將為后期招商提供信息。從快餐品牌舉例看，肯德基由于在區(qū)域有三家店，因此認知度高。以上現象反映出區(qū)域消費者消費觀念相對落后，對中高端品牌認知缺乏，一般來說，這種狀況在短時間內難以改變。從受訪人群對化妝品牌舉例來看，多數消費者對化妝品品牌認知有限。高檔時裝和正裝品牌重合較多，其中男裝品牌占絕大部分；反映區(qū)域消費者品牌意識尚薄弱。近 40%受訪者希望新商業(yè)項目經營休閑、運動品牌，可見該類商品對于大多數消費者而言具較強吸引力。消費者研究區(qū)域商業(yè)滿意度調查消費者研究受訪者大多對開發(fā)區(qū)的商業(yè)環(huán)境表示滿意。受訪者常去的休閑娛樂場所中 KTV占33%，影院占 20%，這些地方主要面對年輕人。此外，人均消費 50元以上占 27%，說明高端消費場所也有一定市場空間。另外，餐飲作為目的性消費場所，受所在位置周邊環(huán)境影響較小，可依靠自身特色吸引消費者。63%受訪者經常或者喜歡去的餐飲類型是中餐，可見中餐在區(qū)域接受度較高，具有發(fā)展空間。從逗留時間看， 1——2 小時占 45%，相對較分散，而半小時至一小時有 21%，可見消費者一般在購物場所逗留時間較短，另一方面反應出區(qū)域現有商業(yè)功能和業(yè)態(tài)單一，難以留住消費者。在購物場所最常見的消費分別是服飾、餐飲、化妝品和休閑運動服裝，分別占 31%、 22%、14%和 12%，其中服裝類占了最大比例，而選擇在購物場所就餐的人數也較多，故需在定位時考慮此需求。 除購物外，外出就餐和 KTV是本地區(qū)消費者最喜歡的消費，反映出日常休閑娛樂生活部豐富，這可能與收入、消費觀念和休閑娛樂場所相對缺乏有關。從休閑娛樂消費時間看，多集中在非工作日。消費者研究消費概述通常購物時間通常餐飲消費時間通常休閑娛樂消費時間平時白天平時白天平時白天平時白天平時白天平時白天平時白天平時白天平時白天平時白天平時白天平時白天消費者進行購物消費的時間段大都集中在非工作時間。消費者研究出行花費時間公共汽車私家汽車出租車步行摩托車公司配車自行車其它被調研消費者中平時外出主要交通工具為公交車，占 55%，說明大多數消費者出行還是依靠公交系統(tǒng)，因此項目周邊擁有良好公交設施對于未來發(fā)展較為重要，同時也反映出大部分消費者收入有限。從家庭月均收入來看， 5000元以下占總比例近 60%，說明該區(qū)域不適合經營檔次相對較高的商品。被調研消費者大部分在開發(fā)區(qū)工作與居住，非本地居民所占比例很小，區(qū)域居民為消費主力人群，定位應更多考慮其需求。被調研消費者中，年齡在 2235歲的人群占 80%以上，這部分人群相對較容易接受新事物。消費者研究性別 年齡婚姻狀況 教育程度由于對受訪者進行了甄選，被調研消費者年齡都在 22歲以上，已婚人群占一半以上。消費者研究調研地點綜合考慮交通、消費習慣等各種因素，我們在各區(qū)域發(fā)放問卷的比例如上圖所示，以消費人群較為密集的區(qū)域為主。? 受訪者的年齡應在 2250歲之間。佳世客購物中心定位高于利群長江商廈，且位于本項目的正對面，到此消費的消費者也是本項目未來消費主力構成，因此在佳世客選取的樣本數占到樣本總數的 70%以上。購物中心超市批發(fā)市場 /專業(yè)市場百貨宏觀情況回顧與分析整體商業(yè)市場基礎 /地塊分析市場研究競爭分析需求分析項目 SWOT分析市場空白點分析市場定位與商業(yè)主題設計建議商品組合建議租金預測附件競爭分析競爭分析競爭分析競爭分析宏觀情況回顧與分析整體商業(yè)市場基礎 /地塊分析市場研究競爭分析需求分析項目 SWOT分析市場空白點分析市場定位與商業(yè)主題設計建議商品組合建議租金預測附件競爭分析消費者研究甄選消費者調研地點的理由：本項目作為區(qū)域性的大型商業(yè)，未來面對的主要消費者為本區(qū)域內的居民，因此研究本區(qū)域內居民尤其是經常購物的消費者的消費習慣是本次訪問的重點。作為城市零售物業(yè)發(fā)展的重要元素，專業(yè)化、品質化的超市賣場仍將繼續(xù)受到市場歡迎，尤其是對于像開發(fā)區(qū)這樣處于商業(yè)發(fā)展轉型期的地區(qū)。預計未來專業(yè)市場仍將占據一定市場份額。吉韓商廈等大型服裝市場占據了低端消費市場。以佳世客為代表的外資購物中心已經進入開發(fā)區(qū)，但尚處于水土不服狀態(tài)，經營不堪理想物，目前正通過不斷調整擺脫困境。利群集團占據了市場主要份額，并以在消費者和商戶心目中產生較大的影響力，短時間內很難改變這一局面。? 從上表可見，未來供應中有許多現房商業(yè)，其中部分物業(yè)的位置也相對較好，如達利廣場，但至今仍然空置，可見目前開發(fā)區(qū)商業(yè)市場并不理想，這一方面受消費者消費能力限制，另一方面也由于商戶資源有限，這同樣也是本項目面臨的最大問題，目前來看，即使地理位置再好，也不能逆市而行，仍需在定位時符合市場規(guī)律；? 據調研所得，大部分空置商業(yè)都希望尋求能夠整租的商戶，且對租金預期都相對較低，這對開發(fā)商而言市場風險降低；? 目前空置大體量商業(yè)的業(yè)主，也存在部分等待開發(fā)區(qū)商業(yè)成熟后再進行租賃的開發(fā)商，可見開發(fā)區(qū)未來的規(guī)劃對商業(yè)仍然起到了一定的推動作用。? 從未來商業(yè)供應類型來看，百貨與大賣場將是未來幾年內商業(yè)供應的主力。? 未來供應量主要集中在唐島灣主商業(yè)中心，該區(qū)域商業(yè)競爭將更加激烈。經濟技術開發(fā)區(qū)商業(yè)市場分析未來供應未來主要商業(yè)供應未來主要商業(yè)供應未來主要商業(yè)供應未來供應總結? 根據世邦魏理仕掌握的資料，開發(fā)區(qū)零售物業(yè)市場未來供應面積達 ，數量相對較大，且分布在開發(fā)區(qū)各個區(qū)域。通常情況下，根據物業(yè)自身品質的不同，物業(yè)（市場）管理費所占比例約為年租金的 1%至 3%。長江路雖然也有部分商業(yè)臨街租金較高，但也呈現了有價無市的局面，如新世紀商城的臨街部分經常有空置面積出現。由于開發(fā)區(qū)的百貨基本被利群壟斷，故在支付租金之余，可能還存在其它費用，如進場費、好處費等，這也是百貨的弊端之一。經濟技術開發(fā)區(qū)商業(yè)市場租金分析經濟技術開發(fā)區(qū)商業(yè)市場分析租金系統(tǒng)? 開發(fā)區(qū)百貨采用流水倒扣的形式收取租金，根據業(yè)種差異，范圍在 %至 28%。? 在開發(fā)區(qū)目前的市場中，百貨和各類型的專業(yè)市場占有市場的主要份額，購物中心只有佳世客，但其主要為超市加外租區(qū)，與真正意義的購物中心相比還有距離。? 從招商率來看，香江路商圈的空置率較低，而長江路商業(yè)圈則相對較高，其中新世紀商城和百樂購物廣場 70%以上空置，由此可見從香江路商圈目前仍是該區(qū)域的主要消費場所。? 現有商業(yè)業(yè)態(tài)單一，檔次相對較低，佳世客進入后有所改觀? 現有兩大商圈，香江路商圈為大眾化消費場所，商業(yè)檔次較為中低檔，人流相對較大，是開發(fā)區(qū)最繁華的商業(yè)聚集地；長江路商圈由于佳世客的入駐，成為當地中高端消費場所，但人流與香江路相比較少，由此可見開發(fā)區(qū)內仍以中低端消費人群為主。目前來看，大多數消費仍然習慣到百貨消費，利群在開發(fā)區(qū)的三家店經營都較好。經濟技術開發(fā)區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃開發(fā)區(qū)商業(yè)在全力打造三大商業(yè)中心的同時，進一步完善五條特色商業(yè)街的功能，形成覆蓋全區(qū)的商業(yè)網絡：香江路綜合商業(yè)街：為開發(fā)區(qū)第一商業(yè)街，發(fā)展品牌專賣店，增加餐飲、休閑功能長江路綜合商業(yè)街：開發(fā)區(qū)最現代化的商業(yè)大街，引入都市型購物中心、大型娛樂城和美食城，吸引中高檔消費人群武夷山路休閑特色餐飲街：重點開發(fā)南段和中段，主要設置酒吧、茶室、咖啡館、美容美發(fā)、餐飲、服飾等，形成休閑特色餐飲街，休閑特色餐飲專業(yè)店 60家以上井岡山路現代服務業(yè)街：重點開發(fā)南端和北段，形成以現代服務業(yè)為主體的專業(yè)街，配置大型專業(yè)店、專賣店，各類現代服務業(yè)黃河中路綜合商業(yè)街：設置大型社區(qū)購物中心、 600米步行街、專賣店、專業(yè)店、餐飲店及服裝市場，形成綜合商業(yè)街開發(fā)區(qū)零售物業(yè)市場分析? 目前開發(fā)區(qū)的商業(yè)區(qū)域主要集中在香江路以南和長江路以北的區(qū)域內，包括了主要的大型零售商和商業(yè)街區(qū)。規(guī)劃商業(yè)總面積 56萬平方米。?辛安商業(yè)副中心： 臨港（辛安）副中心商業(yè)區(qū)處于開發(fā)區(qū)北部的核心地位，跨黃河中路南北兩側，東到團結路，西到昆侖山北路，規(guī)劃商業(yè)建筑面積為 10萬平方米，副中心商業(yè)區(qū)由一個大型社區(qū)購物中心和若干個大中型專業(yè)批發(fā)市場組成。開發(fā)區(qū)內有一定數量的高校，但學生群體沒有收入，消費能力十分有限，因此不是商業(yè)的目標消費群體，但高校內的教職人員是項目的目標消費人群；由于開發(fā)區(qū)旅游資源豐富，每年都有大量旅游人群前來，這將為餐飲業(yè)態(tài)提供潛在消費群體。商務環(huán)境 商業(yè)環(huán)境 其它開發(fā)區(qū)的主要政府機關都在項目周邊，這部分人群收入