【正文】 152層為機(jī)電設(shè)備層； 5387層為世界上最高的超豪華五星級(jí)酒店 —金茂君悅大酒店 ，特別是高 152米，直徑27米的酒店中庭， 28道環(huán)廊在霓紅燈的照射下光彩迷人，仿佛置身在時(shí)空隧道。 收益模式主要是銷售 +租金模式。 藝術(shù)、文化氛圍的融入往往形成項(xiàng)目突出亮點(diǎn)，提升項(xiàng)目品位。 寫(xiě)字樓產(chǎn)品與高端酒店形成檔次互補(bǔ)。 經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品是市場(chǎng)先鋒，保證現(xiàn)金流。 ? 高端管理公司介入可提升服務(wù)公寓的整體檔次，并帶來(lái)部分固定客群。 業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)主要是輸出管理，尋找合作方共同進(jìn)行物業(yè)投資。 摩根士丹利房地產(chǎn)和基匯資本是第一、二大股東； 2023年首次進(jìn)軍內(nèi)地，在上海的時(shí)尚地標(biāo)新天地開(kāi)設(shè)首座物業(yè)，擁有 100個(gè)單位，目前，已進(jìn)入北京、大連。 位置 ： 位于北京商業(yè)中心區(qū)，距中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心及國(guó)貿(mào)商城僅咫尺之遙 。 ? 酒店與寫(xiě)字樓共用大堂，支撐寫(xiě)字樓檔次。 柏悅居成功經(jīng)驗(yàn) ? 高級(jí)公寓部分定制式產(chǎn)品設(shè)置，節(jié)省營(yíng)造成本，提升項(xiàng)目檔次。 其中柏悅府的第 50～ 58層按照客戶的要求度身定做（不含裝修） 。 ?套數(shù)： 酒店建面 4萬(wàn)平米， 237套客房；公寓 244套，層高 ，4754層的柏悅府僅 28套 北京銀泰中心的柏悅居有一居室和二居室。 北京柏悅居 ?位置： 二環(huán)三環(huán)間 ?開(kāi)發(fā)商 ：中國(guó)銀泰投資有限公司 ?投資商： 凱悅國(guó)際酒店集團(tuán)、美林集團(tuán) ?規(guī)模： 建設(shè)用地 31305平米，總建面 35萬(wàn)平米。 ? 對(duì)行政中心資源，產(chǎn)品設(shè)置將人流最大化引入項(xiàng)目?jī)?nèi)循環(huán)。酒店健身中心提供 24小時(shí)服務(wù)，其中包括有器械區(qū)、男女室內(nèi)水力按摩池、桑拿、蒸氣浴室及按摩室等。酒店設(shè)有會(huì)客室、 4家國(guó)際餐廳、 9間宴客及會(huì)議廳、商務(wù)中心、健身俱樂(lè)部等。服務(wù)設(shè)施有會(huì)議室、商務(wù)中心、租車、票務(wù)、高爾夫安排 ?港麗酒店擁有 513間各式雅致套房 ，為商務(wù)及休閑旅客提供最舒適的享受、最完善的設(shè)施及最體貼的服務(wù)。房間及套房面積堪稱 香港最寬敞的酒店住所 ， 全部坐擁城市美景或著名的維多利亞港海景 ，令人心曠神怡。 ?樓層越高，鋪面劃分越小。 ?購(gòu)物中心一至三層功能布局： ?商業(yè)為主體， 內(nèi)街式分布。 ?購(gòu)物中心四 層功能布局： ?設(shè)為 塔樓的中庭和平臺(tái) ?設(shè)有 的士站、停車場(chǎng)地 等 ?購(gòu)物中心負(fù)一層功能布局： ?與 地鐵出口 接駁，并迅速 引導(dǎo)人流 上 1層。 太古廣場(chǎng)三座平面圖 太古廣場(chǎng)購(gòu)物中心作為整個(gè)綜合體的核心，共分四層，功能布局有其獨(dú)特之處。 ?太古廣場(chǎng)二座： 建筑面積 700,000平方呎、樓高 27層的甲級(jí)商廈，每層面積由 21,000平方呎至 22,000平方呎。 太古廣場(chǎng)甲級(jí)寫(xiě)字樓由太古廣場(chǎng)一座、二座、三座構(gòu)成，共提供面積2204000平方 呎。 香港太古廣場(chǎng) ?太古廣場(chǎng)位于 金鐘地鐵站上蓋 ，是香港及九龍 (荃灣 )兩條地鐵線的交匯點(diǎn)，向北可擁覽浩瀚的 海景 ，而向南則面對(duì)占地十公頃 香港公園 寧?kù)o的環(huán)境。 ? SOHO產(chǎn)品充分發(fā)掘市場(chǎng)商住需求，定位準(zhǔn)確，有效擴(kuò)大客群面。 SOHO中國(guó)在北京 CBD將品牌價(jià)值最大化運(yùn)用，相繼建成 5個(gè)以 SOHO為主題的項(xiàng)目 SOHO(中國(guó) )在北京 CBD的五個(gè)SOHO項(xiàng)目 ? SOHO現(xiàn)代城 ? 建外 SOHO ? SOHO尚都 ? 朝外 SOHO ? 光華路 SOHO SOHO強(qiáng)調(diào)商業(yè)、居住、辦公功能的融合，運(yùn)用綜合的業(yè)態(tài)創(chuàng)造全新的生活理念 S O H O 一 族居 住 辦 公娛 樂(lè)休 閑 購(gòu) 物餐 飲健 身餐 飲保 健藝 術(shù)SOHO一族的生活 ,每天都由自己來(lái)安排 ,什么時(shí)候起床 ,什么時(shí)候工作 ,全憑自己的意愿 SOHO系列成功經(jīng)驗(yàn) ? SOHO特色產(chǎn)品營(yíng)造，空間、功能集約，控制總價(jià)，打造經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品。 ? 該項(xiàng)目占地面積 平米，總建筑面積為 48萬(wàn)平米，容積率達(dá) ? 它擁有 48家店鋪， 283套辦公室， 1897套公寓 6 棟 2 8 層 塔 樓建 筑 面 積 ： 2 7 萬(wàn) 平 方 米公 寓 套 數(shù) ： 1 3 8 5車 位 ： 1 2 2 64 棟 聯(lián) 體 樓建 筑 面 積 ： 2 2 萬(wàn) 平 方 米其 中 ： 商 業(yè) 1 . 9 萬(wàn) 平 方 米 ， 4 8 間 辦 公 室 ： 6 . 1 萬(wàn) 平 方 米 ， 2 7 7 套 S O H O 公 寓 ： 1 4 萬(wàn) 平 方 米 ， 5 1 2 套二 期 ： 2 0 0 0 年一 期 ： 1 9 9 7 年 在居住概念上強(qiáng)調(diào)了“小”，街道的尺度小，廣場(chǎng)??；在設(shè)計(jì)上突出了“無(wú)中心、多層次、混合就是活力”的理念，使其商業(yè)街呈現(xiàn)出更豐富、更親切的空間情態(tài)。 ? 開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)的持有長(zhǎng)期獲取高額租金回報(bào)。 ? 高端商業(yè)對(duì)項(xiàng)目形象的強(qiáng)力支撐及項(xiàng)目自身造血功能的發(fā)揮。登臨金茂之巔，極目遠(yuǎn)眺，鳥(niǎo)瞰上海日新月異的國(guó)際化大都市景觀，俯攬長(zhǎng)江口渾然天成的海天浩瀚，欣賞申城動(dòng)人心弦的璀璨夜景，坐擁金茂舉世無(wú)雙的中庭奇境 …… 金茂大廈 88層觀光廳，新世紀(jì)上海旅游觀光的新亮點(diǎn)。 88層觀光廳介紹 ? 全國(guó)首批 4A旅游景點(diǎn) ——金茂大廈88層觀光廳，高度 ，建筑面積 1520平方米，是目前中國(guó)內(nèi)地最高最大的觀光廳，為申城備受推崇的旅游熱點(diǎn)。此外還舉辦名家音樂(lè)會(huì)系列和金茂音樂(lè)藝術(shù)論壇，定期邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外知名音樂(lè)家和演奏家來(lái)金茂音樂(lè)廳做客，并與上海的觀眾進(jìn)行近距離的交流。旨在把金茂音樂(lè)廳建成音樂(lè)氛圍好，硬件配套全，藝術(shù)水準(zhǔn)高的高雅文化藝術(shù)場(chǎng)所。 金茂音樂(lè)廳介紹 ? 金茂音樂(lè)廳坐落于金茂大廈裙房一層，由音樂(lè)廳和藝術(shù)走廊兩大部分組成，共有座位 398個(gè)，以演奏室內(nèi)樂(lè)為主。LIFE為寫(xiě)字樓林立的陸家嘴增添了一份時(shí)尚的氣質(zhì)和生活的溫情。LIFE始終倡導(dǎo)關(guān)愛(ài)自我的生活理念，向都市人群提供高端尊貴的生活服務(wù)。 商業(yè)介紹 ——金茂時(shí)尚生活中心 ，匯集了零售、私人護(hù)理及個(gè)性服務(wù)、中西餐飲等知名品牌的多家旗艦店，是浦東高端的生活服務(wù)中心之一。 酒店配備各種宴會(huì)和會(huì)議設(shè)施。酒店為金茂集團(tuán)全資所有，委托世界頂級(jí)酒店集團(tuán)之一的環(huán)球凱悅集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理，作為其旗下一個(gè)彰顯尊貴氣派的品牌 . 位于酒店 83層的嘉賓軒為八個(gè)樓層行政套房的住客提供包括客房?jī)?nèi)登記入住，全天禮賓服務(wù)，精制早餐、晚間雞尾酒及全天候茶點(diǎn)供應(yīng)等服務(wù)。 與大廈相連的裙房，已建成金茂“時(shí)尚生活中心”，成為上海全新的時(shí)尚新地標(biāo)；同時(shí)，坐落于裙房一層的金茂音樂(lè)廳是上海又一處欣賞高雅文化藝術(shù)的場(chǎng)所。 上海金茂 88層金茂大廈，高 ，單體建筑面積達(dá) 29萬(wàn)平方米，是中國(guó)傳統(tǒng)建筑風(fēng)格與世界高新技術(shù)的完美結(jié)合。 ? 文化、藝術(shù)基因的融入，軟化商務(wù)氣氛，增加人文氣息。 形成了東京“ Hills”的生活方式，培養(yǎng)了一個(gè)“ Hills”階層 六本木成功經(jīng)驗(yàn) ? 項(xiàng)目寫(xiě)字樓對(duì)項(xiàng)目檔次的拉動(dòng)作用，創(chuàng)造了特色的垂直交通動(dòng)線。她配備了2800平米的典禮和會(huì)議設(shè)施，成為完美的婚姻和社會(huì)聚會(huì)的場(chǎng)所。高 54層，由 2樓～ 5樓的飯店等商業(yè)店鋪、 7樓～ 48樓的寫(xiě)字樓、 49樓以上的美術(shù)館及會(huì)員制俱樂(lè)部構(gòu)成，其中包括由約 80家店鋪所組成的購(gòu)物中心“ WEST WALK”；設(shè)有完全獨(dú)立房間的會(huì)員制圖書(shū)館；會(huì)議室的“六本木學(xué)術(shù) hills”；可以 360度“眺望東京市容”的展望臺(tái) 森藝術(shù)中心 東京凱悅 演藝中心 Hills 公寓 東京凱悅是六本木中心的鮮明的里程碑。 ?六本木新興商業(yè)區(qū)是由森大廈公司與約 400多名房地產(chǎn)權(quán)者共同開(kāi)發(fā)的 。 按檔次集中配置各產(chǎn)品 —營(yíng)造成本最小化 Ⅲ “產(chǎn)品線細(xì)分、分化風(fēng)險(xiǎn)” 拉開(kāi)產(chǎn)品檔次，適當(dāng)加入 低總價(jià)產(chǎn)品、市場(chǎng)主流產(chǎn)品、 稀缺產(chǎn)品 Ⅳ “提高資金效率、快速回籠” 最適售產(chǎn)品入市； 上市 時(shí)間極小化； 案例研究 產(chǎn)品線調(diào)整 泛營(yíng)銷思路 /盈利分析 產(chǎn)品線調(diào)整 細(xì)節(jié)規(guī)劃 背景解讀 項(xiàng)目設(shè)問(wèn) 方 案 思 路 項(xiàng)目策劃原則 營(yíng)銷思路 盈利分析 案例研究 下步工作思路 國(guó)際、國(guó)內(nèi)成功綜合體 : 六本木、上海金茂、 SOHO系列、香港太古廣場(chǎng)、 嘉里中心、柏悅居、莎瑪和雅詩(shī)閣 案例研究 成功要素分析 本案借鑒模板 六本木是具有健康的時(shí)尚氣息和濃厚的文化氛圍的超大型綜合體，在日本享有極高的知名度 日本六本木 ?占地面積約為 ，總樓面積 76萬(wàn)平方米，有2762個(gè)停車位。 按檔次集中配置各產(chǎn)品 —營(yíng)造成本最小化 Ⅲ “產(chǎn)品線細(xì)分、分化風(fēng)險(xiǎn)” 拉開(kāi)產(chǎn)品檔次，適當(dāng)加入 低總價(jià)產(chǎn)品、市場(chǎng)主流產(chǎn)品、 稀缺產(chǎn)品 Ⅳ “提高資金效率、快速回籠” 最適售產(chǎn)品入市； 上市 時(shí)間極小化； 『 安全性 』 是本案策劃的最高原則 Ⅰ “他山之石可以攻玉” 我們的產(chǎn)品定位、運(yùn)營(yíng)模式必 須有借鑒點(diǎn)，有成熟的、成功 過(guò)的模板。 營(yíng)銷線 資源線 產(chǎn)品線 分產(chǎn)品、講策略、保安全 第三方資源整合 產(chǎn)品戰(zhàn)斗力 目標(biāo)： 形象雙贏，安全盈利 價(jià)值目標(biāo)實(shí)現(xiàn)梯度 解 構(gòu) 產(chǎn)品線 產(chǎn)品線單一； 產(chǎn)品高舉、價(jià)格高打； （高成本、高利潤(rùn)） 滯銷，銷售周期延長(zhǎng)； 資金回流速度緩慢； 市場(chǎng)現(xiàn)狀 本案思考 差異化產(chǎn)品線 盈利模式改變 （降本保利 租售結(jié)合） 如何細(xì)分產(chǎn)品線，分化風(fēng)險(xiǎn)，保證安全？ 自持與出售如何保持純粹性？ 物業(yè)變現(xiàn)的形態(tài) \速度 \時(shí)間強(qiáng)度如何達(dá)到最佳 ? 解 構(gòu) 資源線 產(chǎn)品單一，帶來(lái)資源檔次單一； 資源整合強(qiáng)度欠缺； 資源分配與產(chǎn)品組合契合度低； 市場(chǎng)現(xiàn)狀 本案思考 資源配置與營(yíng)銷效應(yīng)最大化 整合哪些資源？ 資源如何分配？ 資源與銷售連接時(shí)機(jī)？ 解 構(gòu) 營(yíng)銷線 用形象沖擊市場(chǎng)； “通路缺失下”的老總營(yíng)銷； 價(jià)格策略無(wú)退路空間； 市場(chǎng)現(xiàn)狀 本案思考 產(chǎn)品 +通路 +價(jià)格 如何借鑒模板項(xiàng)目成功經(jīng)驗(yàn)？ 采用如何的價(jià)格策略， 實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)的積極市場(chǎng)意義？ 不同產(chǎn)品的推售策略？ 易居可以提供哪些通路？ 細(xì)節(jié)規(guī)劃 背景解讀 項(xiàng)目設(shè)問(wèn) 方 案 思 路 項(xiàng)目策劃原則 營(yíng)銷思路 盈利分析 案例研究 下步工作思路 『 安全性 』 是本案策劃的最高原則 Ⅰ “他山之石可以攻玉” 我們的產(chǎn)品定位、運(yùn)營(yíng)模式必 須有借鑒點(diǎn)，有成熟的、成功 過(guò)的模板。由于其低總價(jià)、高回報(bào)，因此此類產(chǎn)品也會(huì)吸引投資群體前來(lái)購(gòu)買。但本案在項(xiàng)目啟動(dòng)之際就應(yīng)提早落實(shí)酒店管理公司，隨售樓處一起以以體驗(yàn)營(yíng)銷的方式展現(xiàn)給每一名到場(chǎng)的客戶，從而增加客戶的購(gòu)買信心。柏 悅公寓酒店 3676 100% 17000 60元 / 平 /月 青島柏悅酒店管理有限公司 青島頤和國(guó)際酒店 式公寓 70117 100% 16000 62元 / 平 /月 戴德梁行 青島市酒店式公寓市場(chǎng)