【正文】 0%樓款；簽約后三個月內再付清10%樓款；其余手續(xù)同“一次性首付”。國貿中心價格走勢圖如下： 階段租售計劃：本案可現(xiàn)售總面積26000m2，安排整個租售周期為18個月，租售率90%以上，平均每月租售面積1450 m2，依據(jù)市場租售控制，特擬定本案以下租售計劃：付款方式建議l 銷售單位一次性付款（96折優(yōu)惠價）A、 首付3萬元定金，簽訂認購書；七天內簽定正式買賣契約，同時支付30%的首期款（含定金）；簽約后十天內再付30%樓款，辦理入住手續(xù)；簽約后三十天內付清40%的余款，辦理產權手續(xù)；B、 首付3萬元定金，簽訂認購書；七天內簽定正式買賣契約，支付30%的首期款（含定金），同時辦理入住手續(xù)；簽定正式合約一個月內付清70%的余款，同時辦理公證與產權手續(xù)。并在一定的租售率節(jié)點位置價格作適當上調，直到最后全部售價達7200元/m2，租價達60元/月m2。據(jù)上表，并結合本案在市場中的地位及制定的租售目標，中原認為整體價格宜采取低開高走的策略。六、價格策略定價原則考慮到本案所處的區(qū)域競爭市場的激烈并結合本案的實際使用年限(即折舊)，為了保持本案打好租售第一仗并持續(xù)均衡的達到租售目標，中原建議本案的市場租售價應遵循現(xiàn)有區(qū)域市場價格。178。 買房租房送豪華大小會議室，其活動旨在考慮到小企業(yè)因辦公面積所限，會議室安排使用不便。基本目前辦公一族的工作模式，缺少運動，渴望健康而又條件不夠的前提 下，此活動不但利于促銷，且具有一定的健康向上的精神意義。物業(yè)管理特色增值服務設計 高品質的商務型物業(yè)管理服務對于物業(yè)增值是不言而喻的，基于本案目前的物業(yè)管理服務缺乏特色，中原建議通過提升物業(yè)；管理服務檔，增加具有特色的專業(yè)化、規(guī)范化服務次來加強樓盤優(yōu)勢，具體服務設計建議如下：無償公共服務：大廈保安；環(huán)境綠化（公共區(qū)域）；公共區(qū)域保潔；一般公共設施的維護保養(yǎng)；水電、空調、電視、電話等費用代收代繳有償代理服務：清潔服務；叫車租車服務；訂房中心；票務代理；郵政服務；速遞服務；車輛的維修保養(yǎng)；室內設計、裝修；室內綠化；人力資源中心；專項服務：免費借傘；客戶投訴中心；辦公室搬遷服務；報修熱線；房屋中介；商務服務：打印、復印、圖文掃描、文件裝訂、傳真、電腦租賃、全配辦公室租賃、秘書租賃；其他促銷手段178。以100平方米的買樓客戶為例，首付四成，六成十年按揭，則租金收入將大于月供樓款。從而降低首付壓力，有力促進售房。其效果的好壞往往成為樓盤成功的試金石。 根據(jù)前期市場反饋，調整并完善推廣策略178。 現(xiàn)場包裝制作布置完成178。 稅費明細、購房政策明確178。 租售道具全面投入使用178。 樣板間裝修完畢178。 樓盤電梯，大廳改造及大樓外部亮化工程完工，垂直交通暢通；178。正式推盤必備條件：178。以寫字樓的租售來帶動商務樓。 中原建議推售原則為：先易后難，快速消化，主次分明，擴大客源178。 中國最大的資料庫下載推售原則 本項目盡管就某些方面與個別競爭物業(yè)有一定差距，但就綜合質素來講，在南京市場具備相當?shù)母偁巸?yōu)勢，成功的市場定位是本案成功的關鍵，而正確的推售原則則會使本案達到事半功倍的效果。如此一方面較易在客戶心目中樹立全新的樓盤形象，另外對銷售中的各項措施有所支持，利于成交，負面影響較少。四、營銷策略細化推盤時機項目成功銷售的關鍵，除取決于項目本身的規(guī)劃包裝之外，選擇銷售時機亦是一個非常重要的因素，項目在天時、地利、人和三者相結合的有利條件下推向市場，必能取得良好的成績。對所有公共區(qū)域，進出通道等進行24小時監(jiān)控，配合各機電設備系統(tǒng)進行集中埋管。178。178。 消防：大樓采用全自動中央電腦控制消防系統(tǒng)。 供水：分層供水，配加壓系統(tǒng)（條件許可下建議改造為自動變頻供水，可以節(jié)約營運成本）。178。大樓附屬設備178。178。178。 商住區(qū)地面地磚鋪地，墻面、頂棚白色乳膠漆，木質陰角線和踢腳板178。 寬帶設施：滿足到桌面10M，這已經是一般都具備的常用辦公必備條件。 空調：辦公區(qū)域內，冷、暖空調應滿足均勻的條件，基本溫度應穩(wěn)定在1825℃之間；具備良好的通風條件，室內空氣保持一定的清新度，建議設置空氣質量監(jiān)測裝置，定時播報室內空氣質量指標，用以提醒用戶盡快采取措施更新空氣。分插座能夠滿足10A的電流。178。室內裝修(交樓標準)178。裙樓商場部分外立面現(xiàn)已裝修完畢，但中原認為，如果將商場外立面的裝修能夠延伸至寫字樓入口，效果會更好，也就是原先的辦公樓入口最好也能夠按照商場的裝修標準，使得兩部分既有明顯的分隔又風格一致，在處理上，可以將現(xiàn)在的入口形式作一促新，使色彩效果與商場一致，尤其是將入口處“南京國際貿易中心”的字體恢復光芒。樓層共享空間各樓層梯廳公共空間應加強清洗力度，并始終保持很好的亮度，給人以清爽亮麗的氛圍。細部處理上，電梯共享空間與目前商場交接處卷簾門四周墻角應盡量避免粗糙的感覺，細節(jié)的處理可以讓在大樓辦公上下時得以心情愉悅。 本案客戶群工作形態(tài)細分為:大、中型貿易公司品牌代理公司咨詢、顧問、廣告、營銷類先鋒機構外地公司或機構駐寧辦事處政府機關轉制出來的公司、機構小型IT公司三、產品改造及交樓標準建議寫字樓入口將目前辦公樓的電梯與商住樓的電梯置于同一平層上，即目前商場一樓。以本地客戶為主，周邊城市（如揚州、鎮(zhèn)江、合肥、馬鞍山等）經常在南京地區(qū)有頻繁業(yè)務往來的人士為輔。 定位依據(jù)項目區(qū)位項目的規(guī)劃設計齊備的功能設施配套“以人為本”的商務服務專業(yè)的物業(yè)管理服務178。 部分硬件設施落后（如：智能化程度偏低，空調系統(tǒng)不力） 由于本案規(guī)劃設計建造時間較早，經過幾年的發(fā)展變化，其建筑風格和硬件設施與目前高檔寫字樓市場標準及市場需要相比已略顯滯后，如：智能化系統(tǒng)的不健全，空調系統(tǒng)設計的不到位，從而上述條件的缺乏將會對推售造成一定的阻力。 缺乏背景支持作為興寧公司在南京的首個地產項目，無論公司品牌還是項目條件，都不具備較強影響力或優(yōu)勢，而當今的消費者日趨成熟與理性，他們不僅認知樓盤，更看中開發(fā)商的品牌。 交通組織不暢中山東路和中山路均為主干道，車流量大，上下班高峰時段尤其明顯，車輛進出本案只能靠設在中山東路的出入口，進出較為困難。 使用年限偏短由于本物業(yè)的土地使用出讓年期為1992年，使得本案的實際使用年限只有四十年左右，且因為長期空置，容易使客戶對其硬件設施產生不好聯(lián)想，并對在此置業(yè)產生疑慮。 178。178。178。178。178。項目定位 項目優(yōu)劣勢分析A、優(yōu)勢賣點：178。其二，即完成首期物業(yè)租售目標。則以首期的推廣而言，其應達成兩個目標：其一：迅速提高本案市場知名度并初步樹立良好的物業(yè)形象。進而在推廣策略上可轉至直接訴求項目的地位優(yōu)勢與全功能的設施配套，以及現(xiàn)樓等優(yōu)勢賣點，并借助其品牌效應短再度拔高樓盤物業(yè)形象，宣揚本案全新的良好辦公環(huán)境，改善后的高品質物管服務等優(yōu)勢來提升總體樓盤優(yōu)勢，循序漸進獲得市場自覺認同，從而區(qū)別于其他物業(yè)，取得預期的營銷業(yè)績，斬獲2002年的市場先機。經中原公司前期周密的市場調研分析，認為本案在規(guī)模、區(qū)位、功能配套等方面雖具備了新街口CBD地標物業(yè)特質，但是，當前的市場競爭局面已與幾年前有很大不同，很多樓盤的單項優(yōu)勢或綜合品質不亞于本案。但是，基于本案地標性的區(qū)位優(yōu)勢，優(yōu)良的品牌形象——南京國際貿易中心，以及準確的市場定位(南京首座國際化，全功能商務寫字樓)等多項均好性因素，使本案具備了一定的競爭優(yōu)勢與強勢賣點，且由于目前新街口CBD區(qū)域的甲級寫字樓大多還未建成，而本案已投入使用且功能齊全、設施配套完備，因此，本案在某些競爭層面上具備了在2002年寫字樓市場上搶占先機的理由。目前已開盤的寫字樓項目勢必將對本案造成相當?shù)母偁帀毫?，分流一部分的目標客源，并對本案形成價格打壓或某一單項優(yōu)勢的直面攻擊態(tài)勢，使本案較難在市場上樹立典范的物業(yè)形象，并迅速占據(jù)2002年寫字樓市場的較大份額。日竣工日期：2001年10月底租售率：70%n 福鑫國際大廈位置：洪武路359號發(fā)展商：南京市房地產經營總公司基地面積：14000m2建面：88000m2層數(shù)：1+39車位：300個車位售價：20萬/位(產權)售價：7000元/m2 (均) 竣工日期：2003年6月出售率：20%n 新地陽光(正洪商城)位置：新街口正洪街1號發(fā)展商： 南京振宏民防開發(fā)公司 基地面積：6000m2建面：45000m2層數(shù)：9+15車位： 204車位售價：售價： 5600元/m2竣工日期：2001年12月底租售率：60%n 天豐大廈位置：洪武路26號發(fā)展商：南京市工人文化宮建筑面積：45000m2建筑高度：109m層數(shù)：31車位租價：1200元/月售價：5300元/m2竣工日期：2001年12月31日出售率：80%第二部分 項目營銷策略一、項目概況名稱：南京國際貿易中心發(fā)展商：南京興寧房地產實業(yè)有限公司地址：南京中山東路18號總建筑面積：80000m2樓層：33層建筑高度：108m建筑形態(tài)：地下2層（車庫），地上31層目前可售建筑面積：25468 m2二、項目市場策略市場營銷導向首先，隨著南京第一商圈——新街口商務寫字樓市場的迅速發(fā)展與日漸成熟，在2001年前后新街口CBD區(qū)域出現(xiàn)了許多的新開寫字樓項目，如商茂廣場、蘇豪廣場、隆盛大廈、華泰大廈及天豐大廈等。四、競爭參考樓盤分析216。因此，中原認為：本案可以充分利用新街口商務圈的特點，提高物業(yè)品質，建立高層次的物業(yè)形式，在南京房地產市場建立標志性的、領先的物業(yè)品牌形象。本項目若貴司注重產品品質的差異化和推廣定位與宣傳包裝，盡量增多樓盤的軟件賣點，注意市場區(qū)隔，再加上適當實效的營銷策略、宣傳推廣和差異化營銷，其樓盤租售定會取得不俗業(yè)績，有望成為以后南京商務樓市名牌樓盤。目前以新街口為中心的世界級CBD在南京以30萬平方米的商務空間，50萬的日均人流，80億的資金流動，400億的政府投入，使得新街口已經成為南京的主流商圈。就新街口地區(qū)來講，因該區(qū)地處城區(qū)中心點，土地供應極其有限，土地成本太高，且由于城市規(guī)劃高度限制，因而該區(qū)房地產開發(fā)量有限，但樓盤高度較高，體量并不小。因此，南京房地產市場還等待著全新營銷理念的洗禮。 不難發(fā)現(xiàn)，南京房地產市場整體的營銷策劃水平還不高，雖然趨于營銷的理性化及產品本身素質的挖掘，但是提煉主題及意境烘托等輔助手段匱乏，包裝手法單調，缺乏創(chuàng)新。發(fā)展商營銷重心的轉向，與近期消費者日趨成熟與理性不無關系，同時也反映出發(fā)展商日趨專業(yè)與規(guī)范。河西的典雅居，依托高起點的小區(qū)規(guī)劃，配合強大的廣告攻勢，經過一年多的市場運作，成為河西乃至整個樓市的經典樓盤。樓盤的營銷力度也是決定價格差別的重要因素，成功的營銷策略衍生出聲望價格，聲望價格是產品定