【正文】 電設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行集中埋管。 ? 電視和音響：大樓均設(shè)閉路電視系統(tǒng)，并配置公共天線和衛(wèi)星天線，設(shè)有廣播系統(tǒng)，商住提供背景音樂，非常狀態(tài)下可及時(shí)轉(zhuǎn)為應(yīng)急廣播。 ? 消防：大樓采用全自動(dòng)中央電腦控制消防系統(tǒng)。 大樓附屬設(shè)備 ? 電氣： 10000KVA 雙電源雙回路供電、按規(guī)范要求自備發(fā)電機(jī)組，保證應(yīng)急電源。 ? 門窗： 分戶門釆用防火 實(shí)木大門及門套，室外窗的各層柱間為大型帶狀條形鋁合金。 ? 寬帶設(shè)施： 滿足到桌面 10M，這已經(jīng)是一般都具備的常用辦公必備條件。 分插座能夠滿足 10A 的電流。 室內(nèi)裝修 (交樓標(biāo)準(zhǔn) ) ? 商務(wù)辦公區(qū) 地面地磚鋪地，墻面白色乳膠漆，頂棚為輕鋼骨、礦棉板吊頂。 裙樓商場(chǎng)部 分外立面現(xiàn)已裝修完畢，但中原認(rèn)為，如果 將商場(chǎng)外立面的裝修能夠延伸至寫字樓入口 ，效果會(huì)更好，也就是原先的辦公樓入口最好也能夠按照商場(chǎng)的裝修標(biāo)準(zhǔn)，使得兩部分既有明顯的分隔又風(fēng)格一致，在處理上，可以將現(xiàn)在的入口形式作一促新，使色彩效果與商場(chǎng)一致，尤其是將入口處“南京國(guó)際貿(mào)易中心”的字體恢復(fù)光芒。 樓層共享空間 各樓層梯廳公共空間應(yīng)加強(qiáng)清洗力度，并始終保持很好的亮度，給人以清爽亮麗的氛圍。 細(xì)部處理上，電梯共享空間與目前商場(chǎng)交接處卷簾門四周墻角應(yīng)盡量避免粗糙的感覺，細(xì)節(jié)的處理可以讓在大樓辦公上下時(shí)得以心情愉悅。 ? 本案客戶群工作形態(tài)細(xì)分為 : 大、中型貿(mào)易公司 品牌代理公司 咨詢、顧問、廣告、營(yíng)銷類先鋒機(jī)構(gòu) 外地公司或機(jī)構(gòu)駐寧辦事處 政府機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)制出來的公司、機(jī)構(gòu) 小型 IT 公司 南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 三、產(chǎn)品改造及交樓標(biāo)準(zhǔn)建議 寫字樓入口 將目前辦公樓的電梯與商住樓的電梯置于同一平層上，即目前商場(chǎng)一樓。 物業(yè)定位 從上述本案的優(yōu)劣勢(shì)分析中可以看出本案既擁有眾多的優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)，又存在一定的銷售抗性，因此，為在銷售上形成差異化的態(tài)勢(shì)，建議本案的形 象定位須體現(xiàn)出品質(zhì)感、地段的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)、功能與配套的齊全及物業(yè)管理的專業(yè)周到等，因此中原在分析上述眾多項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，總結(jié)提升出本案全功能配套，距新街口南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 零距離的區(qū)位優(yōu)勢(shì)（同時(shí)在推廣中零距離也可延展到零距離服務(wù)的概念）兩大方面突出賣點(diǎn)，再結(jié)合本案案名 —— 南京國(guó)際貿(mào)易中心的“國(guó)際”與“中心”四字，故中原建議將本案定義為 “全功能、零距離國(guó)際商務(wù)空間” 市場(chǎng)定位 ? 定位依據(jù) 項(xiàng)目區(qū)位 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì) 齊備的功能設(shè)施配套 “以人為本”的商務(wù)服務(wù) 專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù) ? 具體市場(chǎng)定位 擁有一定的事業(yè)基礎(chǔ)，并且具備一定 的社會(huì)地位與層次，追求更大的成功，并勇于挑戰(zhàn)新事物、南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 積極進(jìn)取的生意及商務(wù)人士。 ? 缺乏背景支持 作為興寧公司在南京的首個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，無論公司品牌還是項(xiàng)目條件，都不 具備較強(qiáng)影響力或優(yōu)勢(shì)，而當(dāng)今的消費(fèi)者日趨成熟與理性，他們不僅認(rèn)知樓盤，更看中開發(fā)商的品牌。 南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: ? 其他賣點(diǎn) 全新改造后氣派開闊的大廈入口大堂、 富麗堂皇的世紀(jì)泰富 (國(guó)貿(mào) )購(gòu)物中心， 暢通舒闊的公共共享大廳， 燈光工璀璨的外部亮化工程， 較佳的性價(jià)比等優(yōu)勢(shì)， B、 劣勢(shì)分析 ? 使用年限偏短 由于本物業(yè)的土地使用出讓年期為 1992 年，使得 本案的 實(shí)際使用年限只有四十年左右，且因?yàn)殚L(zhǎng)期空置，容易使客戶對(duì)其硬件設(shè)施產(chǎn)生不好聯(lián)想，并對(duì)在此置業(yè)產(chǎn)生疑慮。 ? 品牌的建樹 國(guó)際貿(mào)易中心其綜合品牌形象與在人們心理上的形象烙印都將成為本案建樹“南京國(guó)貿(mào)”品牌形象的基礎(chǔ)，通過產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的宣傳推廣與一系列公關(guān)促銷活動(dòng)，都將會(huì)在很短的時(shí)間內(nèi)大大提高南京國(guó)貿(mào)的知名度，并逐步確立南京國(guó)貿(mào)中心突出品牌形象。 ? 全功能配套 本案的全功能配套是本案明顯的一大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從高檔購(gòu)物中心、 E 時(shí)代健身會(huì)、多功能會(huì)議中心、南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 再?gòu)拇笮偷耐＼噲?chǎng)到咫尺之遙的高級(jí)酒店、頂級(jí)規(guī)模商場(chǎng)到麥當(dāng)勞、酒樓、銀行等一應(yīng)俱全，如此齊全的配套設(shè)施是其他物業(yè)無可比擬的。而目標(biāo)之中，“其一”完成得好，則“其二”自然達(dá)成。為以后各期的漸續(xù)推廣做好鋪墊。 因此，本案前期準(zhǔn)備階段與初期強(qiáng)推期階段 (以下簡(jiǎn)稱首期 )的市場(chǎng)推廣的成敗將是本案地標(biāo)形象的樹立及南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 整體物業(yè)租售成功的關(guān)鍵。因此，在營(yíng)銷策略上，應(yīng)首先通過耳目一新的宣傳包裝和推廣的手法，在目標(biāo)客群心目中建立“國(guó)際貿(mào)易中心”全新改造后高層次的寫字樓物業(yè)形象，并配合有效的廣告促銷手段，迅速在農(nóng)歷年前后提高“南京國(guó)貿(mào)中心”的知名度，制造市場(chǎng)熱點(diǎn)效應(yīng)。 基于本案在 9 97 年曾在市場(chǎng)上推出過，且在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)上也有不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，但一直未能建立鮮明的市場(chǎng)品牌形象，而本次推盤的為空置的 26000 平方米，實(shí)乃重新改造裝修后的二次開盤，需審而又慎。同時(shí)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目也會(huì)造成部分目標(biāo)客群的持幣觀望心態(tài)，從而對(duì)本案的租售的推進(jìn)造成一定影響。此外，還有即將開 盤或開工的華威新世界中心、二橋房地產(chǎn)鼓樓項(xiàng)目、新街口基泰地產(chǎn)項(xiàng)目、鼓樓天安地產(chǎn)項(xiàng)目及洪武路新大都項(xiàng)目等潛在競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目。 南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 四、競(jìng)爭(zhēng)參考樓盤分析 ? 商茂世紀(jì)廣場(chǎng) 位置：中山南路 49號(hào) 發(fā)展商：中美合資南京盛茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 基地面積： 3500m2 建筑面積： 110000m2 層數(shù)： 4+60 車位： 200 多個(gè) 車位租價(jià)： 1080 元 /月 售價(jià)： 7500元 /m2 竣工日期： 20xx 年 6 月 30 日 出售率： 80% 南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: ? 金鷹國(guó)際商城 位置：漢中路 89號(hào) 發(fā)展商：金鷹國(guó)際實(shí)業(yè)有限公司 建筑面積： 148000m2 層數(shù)： 2+58 車位：足夠 車位租價(jià)： 1080 元 /月 售價(jià)： 8600元 /m2 租價(jià)： 110 元 /m2 竣工日期：已交付 租售率： 85% 南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: ? 隆 盛大廈 位置：洪武路 23號(hào) 發(fā)展商：江蘇省鐵路實(shí)業(yè)有限公司 基地面積： 7200m2左右 建面： 56000m2 層數(shù)： 5+26 車位： 170 個(gè) 車位租價(jià)： 800元 /月 售價(jià)： 6800元 /m2 (均 ) 租價(jià)： 2 元 /m2 因此， 中原認(rèn)為：本案可以 充分利用 新街口商務(wù)圈的特點(diǎn) ，提高物業(yè)品質(zhì)，建立高層次的物業(yè)形式，在南京房地產(chǎn)市場(chǎng)建立標(biāo)志性的、領(lǐng)先的物業(yè)品牌形象。 南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 本項(xiàng)目若貴司注重產(chǎn)品品質(zhì)的差異化和推廣定位與宣傳包裝，盡量增多樓盤的軟件賣點(diǎn)，注意市場(chǎng)區(qū)隔，再加上適當(dāng)實(shí)效的營(yíng)銷策略、宣傳推廣和差異化營(yíng)銷，其樓盤租售定會(huì)取得不俗業(yè)績(jī)，有望成為以后南京商務(wù)樓市名牌樓盤。 目前以新街口為中心的世界級(jí) CBD 在南京以 30 萬平方米的商務(wù)空間， 50 萬的日均人流， 80 億的資金流動(dòng)，400 億的政府投入，使得新 街口已經(jīng)成為南京的主流商圈。 就新街口地區(qū)來講，因該區(qū)地處城區(qū)中心點(diǎn)，土地供應(yīng)極其有限，土地成本太高，且由于城市規(guī)劃高度限制，因而該區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量有限，但樓盤高度較高，體量并不小。因此，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)還等待著全新營(yíng)銷理念的洗禮。 不難發(fā)現(xiàn)，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的營(yíng)銷策劃水平還不高，雖然趨于營(yíng)銷的理性化及產(chǎn)品本身素質(zhì)的挖掘，但是提煉主題及意境烘托等輔助手段匱乏，包裝手法單調(diào)，缺乏創(chuàng)新。發(fā)展商營(yíng)銷重心的轉(zhuǎn)向，與近期消費(fèi)者日趨成熟與理性不無關(guān)系，同時(shí)也反映出發(fā)展商日趨專業(yè)與規(guī)范。河西的典雅居，依 托高起點(diǎn)的小區(qū)規(guī)劃，配合強(qiáng)大的廣告攻勢(shì)，經(jīng)過一年多的市場(chǎng)運(yùn)作，成為河西乃至整個(gè)樓市的經(jīng)典樓盤。樓盤的營(yíng)銷力度也是決定價(jià)格差別的重要因素，成功的營(yíng)銷策略衍生出聲望價(jià)格，聲望價(jià)格是產(chǎn)品定位、品牌形象塑造、營(yíng)銷策劃等一系列成功手段的長(zhǎng)期積淀。 南京目前商務(wù)樓盤物業(yè)管理費(fèi)集中在 214元之間，收費(fèi)并非太低，但大多數(shù)開發(fā)商自建自管，經(jīng)驗(yàn) 缺乏，手段落后，人員素質(zhì)偏低，直接影響商務(wù)樓消費(fèi)者的辦公環(huán)境與效率，不利整個(gè)樓市的良性發(fā)展，有礙物業(yè)管理行業(yè)的水平提高。 服務(wù)設(shè)施不夠齊備 目前除少部分新建商務(wù)樓盤其服務(wù)設(shè)施基本齊全外，大多數(shù)商務(wù)樓盤設(shè)施不全，甚至嚴(yán)重不足。 智能化水平 “樓盤智能化”作為房地產(chǎn)業(yè)的時(shí)尚，似乎已為諸多發(fā)展商與消費(fèi)者所接受，但是縱觀南京商務(wù)樓市場(chǎng)，應(yīng)該看到目前大樓 達(dá)到真正意義上的智能化標(biāo)準(zhǔn)的還不多，有的開發(fā)商只是在商務(wù)樓盤中設(shè)置了寬帶網(wǎng)、英南京中原房地產(chǎn)營(yíng)銷顧問有限公司 香港中原地產(chǎn)集團(tuán)成員 Centaline 為您，我做到 百套精品地產(chǎn)資料免費(fèi)下載！海量地產(chǎn)資料庫(kù)，五十多 張資料光盤 、三十多 張 地產(chǎn)精英 講學(xué) VCD， 全套 風(fēng)暴特價(jià) 680 元 ，貨到付款、誠(chéng)信無憂！網(wǎng)址 : :23107290 E_mail: 特網(wǎng)服務(wù)，多媒體服務(wù)，采用了保安監(jiān)控系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)，就堂而皇之地冠以“智能化”的名稱。 誤區(qū)三：