【正文】 1013 167 6 9 合計 17001 2797 100 財務費用說明： 考慮到 地價按 7 年計息，建安及其它各項支出按 2 年計息。戶型布局設計為高層住宅，而現(xiàn)經市場調研分析得出，產品應定位為商務公寓，屬市場差異性產品并兼顧高層住宅功能。 第二部分 開發(fā)方案簡述與經濟效益分析 一、 開發(fā)方案簡述 該項目屬九八年底開工建設，始建不久，因多種原因造成停工至今，雖然對項目造成了一定負面影響，但同時也找準了市場的再次切入點。 其它建議： 如此高檔次的商務公寓，怎能讓業(yè)主、讓客戶放心購房，安心住房。 大廳、電梯廳裝修的建議 大堂和電梯廳也是本項目內飾方面對外推廣的重要組成部分，除了豪華氣派之外，還要有品味。 3）、信息網絡子系統(tǒng) A、每層 100 兆寬帶高速上網； B、有線衛(wèi)星電視系統(tǒng)； C、局域網 VOD 廣播系統(tǒng)； D、網上醫(yī)療、教育、電子商務及網上購物等； 會所的建議 本項目會所面積為 2586 ㎡，可以設計為對外和不對外開放兩個區(qū)域，彰顯會所的尊貴和高雅；會所的功能充分體現(xiàn)和支持本項目的市場定位和形象定位，成為該項目的個性形象表現(xiàn)的支撐點；對內、對外兩個部分均可采用會員制，突出私家會所的特質；集團購買也可成為 會所會員，會所可滿足集團和個人進行接待，會談和小型酒會，新聞發(fā)布會等方面的商務活動。 1）、積極推廣應用新技術、新工藝和新材料； 2）、選用節(jié)電的低能耗高能效的燈具； 3）、垃圾分類收集，下水口設廢料粉碎裝置； 4）、選用環(huán)保型內墻材料，高封閉性門窗； 智能化建議 1）、安全防范系統(tǒng) a、緊急呼叫報警系統(tǒng)； b、煤氣燃露自動報警系統(tǒng)； C、 24 小時保安巡更系統(tǒng)； D、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)； E、門禁控制與可視對講系統(tǒng)。 3）、應業(yè)主的要求，開展近似于酒店式的貼身服務。通過本項目的智能化配置，設立物業(yè)管理網絡平臺，開展互聯(lián)網接入、網絡教學、多媒體娛樂系統(tǒng)、網上購物、證券及時交易、電子地圖、 IP 電話、公共服務信息等各項服務；通過該平臺，實現(xiàn)計算機網絡自動化物業(yè)管理；運用先進的計算機技術，對包括公共設施在內的各項機械設備（配電設備、發(fā)電機組、供水設備、通風設備及電梯等）實現(xiàn)集中監(jiān)控；設置紅外線監(jiān)控報警、室內安全緊急報警系統(tǒng)。因此，投資商、地產商、建筑商、銷售商要密切配合、鼎力相助，科學合理的組織項目實施。縱觀高層建筑市場，能順 利完工將是社會效益、經濟效益的保證，反之將嚴重影響銷售策略的實施，難以保證項目投資收益。建議道路用草坪磚和綠色塑膠相結合鋪設，路緣石用彩色白黃相間，小品全是精雕細刻的藝術作品，小塊綠地應刻意立體栽培，花草相間，地塊間隔或扶手欄桿全部采取不銹鋼制品。壽春路片已有很大密度的寫字樓在出租，很多的企業(yè)在此辦公， 其租金最高達到 60 元 /㎡，將會吸引以投資保值為目的的客戶和中小企業(yè)。 3)、 要求在省會購住秘密性較好住所的全省各地市 CEO 階層，將會首選百花大廈； 4)、百花大廈是注重形象、品牌效益的較有檔次的本市有一定實力的商貿公司理想選擇地； 5）、夫妻雙方皆擔任較重要職位的且經濟收入較豐厚的 35 歲以上高級管理者，技術專家。 目標客戶定位 1）、在合肥設立辦事機構的外企、合資企業(yè)以及三資企業(yè)； 隨著西部大開發(fā)的逐步深入以及我國加入 WTO 后的開放度的極大 提高，作為東西部橋梁的省會城市合肥必將有一質的飛躍。利用古井集團、澳鑫房地產、假日物業(yè)管理的品牌效應，充分挖掘市場潛力，創(chuàng)一流的商務公寓。 2)、產品定位 定位分析：通過市場調研分析，省域及省會合肥市有較多的高層住宅待售和多層商務待售、待租，雖然高層樓市的銷售市場機會已經來臨，但 本產品的建設周期和建筑成本不容其與市場其它產品一同競爭，因此，本產品應像物主古井集團、澳鑫房產和 假日物業(yè)管理一樣屬品牌產品，應達到脫俗風雅、高檔精致。 具體定位：有別于高層商務和高層住宅的差異品種。 七、項目定位研究 百花大廈項目市場定位、產品定位 1)、市場定位 定位分析：該項目目前市場定位在本方案分析前已確定為雙塔框筒 結構的高層建筑。 市場機會分析 ★合肥提前十年步入小康，宏觀經濟整體較好，二次置業(yè)人士不斷增加，投資類物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求量增大； ★隨著合肥的對外全面開放， WTO 進程不斷加快，合肥在起到東、西部 地區(qū)發(fā)展的重要橋梁之時，其商務公寓市場蘊 涵著大量的消費潛力，市場前景較好； ★高層樓市房產開發(fā)正屬旺盛期，只要在項目定位準確的基礎上，宣傳引導到位，將會有很大的市場機會； ★產品的差異，地塊的稀缺帶來較多的市場機會。 ★ 地塊絕版，增值空間較大。 ★ 項目開發(fā)企業(yè)實力強，物業(yè)管理綜合水平高，將在本項目中充分體現(xiàn)。 ★ 地塊周圍 500 米內有省市名校、名園（三中、六中、宿州路幼兒園）；有淮河路步行街、樂普生、鼓樓商廈、合百中心店等商業(yè)網點；有休閑娛樂的市政府中心廣場；有假日逍閑的逍遙津公園、環(huán)城公園；有各類檔次的商務、旅游居住地百花賓館、山水賓館 、華廈賓館；有工行、建行、省保大廈、平安保險、省投資公司、國元 證券等重要金融機構。 六、百花大廈 項目 SWOT 分析 項目優(yōu)勢分析 結合本項目的實際情況，得出其有以下明顯優(yōu)勢 ★ 地塊位于合肥市中心位置，與省委、省政府、省人大、省政協(xié)、市委、市政府、市人大、市政協(xié)同屬一個區(qū)域。本項目總用地面積為 6168 平方米，總建筑面積 60784 ㎡。今年該項目重新啟動，并于六月份由煤炭工業(yè)部杭州建筑設計研究院對原圖紙進行修改完善、同于十一月份領取建筑施工許可證，由廣廈建設集團有限責任公司承建。省內的名園、名校、名院均在服務區(qū)內，大型商場、公園、娛樂場所可步行到達，與市委、市政府、市人大、市政協(xié)均只有一步之遙。 建筑面積 總 建 面： 280000 ㎡ 規(guī)劃設計 戶 數： / 戶型面積； 129225 ㎡ 綠化率： 45% 戶型結構：三室兩廳兩衛(wèi) 四室二廳兩衛(wèi) 容積率： 備 注 占地 300 畝 五、百花大廈基本情況 百花大廈的現(xiàn)狀 百花大廈位于合肥市中心，處于繁華的金融服務區(qū)壽春路中段。 銷售價格 均 價： 1988 元 /㎡ 起步價： 1700 元 /㎡ 最高價： 2988 元 /㎡ 周邊市政配套 勝利廣場、安徽大市場、六安路小學分校、體育中心、火車站、銀行、菜市。 智能化 系統(tǒng)設施 安防系統(tǒng)、紅外防越系統(tǒng)、 樓宇可視對講系統(tǒng)。 建筑結構 全框架結構 物業(yè)管理 項目與 收費標準 服務項目： 封閉式管理、 24 小時保安巡邏。 總用地 9 萬平方米。 交通情況說明 10 條公交線路通達全市 緊鄰 二環(huán)路 出行很方便 建筑面積 總 建 面： 12 萬㎡ 規(guī)劃設計 戶 數： 1250 戶型面積； 、 12 108。 智能化系統(tǒng)設施 閉路電視監(jiān)控、紅外防越報警、 樓宇對講系統(tǒng) 小區(qū)公共配套 幼兒園、科大附小、華源分校、 7000 ㎡社區(qū)公園、 萬㎡華源生活廣場。 建筑類型 一二層為商鋪， 三四五為住宅。 合肥市物業(yè)市場調查表（銷售） 項目名稱 /開發(fā)商 華源國際城五期 安徽華源房地產開發(fā)公司 項目位置 合肥是和平路 10 號 （東二環(huán)與和平路交口 處） 代理商 /銷售商 上海三威力房地產 經紀有限公司 工程進度 準現(xiàn)房 面市時間 主打廣告詞 坐擁成大型熟社區(qū)， 把家安在花園里。 建筑面積 總 建 面： 100000 ㎡ 規(guī)劃設計 戶 數： 808 戶 戶型面積； 94170 ㎡ 綠化率： 40% 戶型 結構：二室兩廳、三室二廳、四室兩廳。 銷售價格 均 價： / 起步價： / 最高價： / 周邊 市政配套 三十六中、雙崗小學、 新世紀學校、菜市。 智能化 系統(tǒng)設施 寬帶入戶、安防報警、防盜監(jiān)控、出入管理系統(tǒng)。 小區(qū)公共 配套 幼兒園 會所 地下停車場 銷售價格 均 價： 2040 元 /㎡ 起步價： 1860 元 /㎡ 最高價： 2180 元 /㎡ 周邊市政 配套 農大、一中、琥柏小學中學、中醫(yī)附院、二院 分院、超市、菜市、銀行、郵局 交通情況說明 一環(huán)路內目前 2 路公交車經過 出行基本方便 建筑面積 總 建 面： 20 萬㎡ 規(guī)劃設計 戶 數： 768 戶 戶型面積： 97151 ㎡ 綠化率： 35% 戶型結構：二室二廳、三室兩廳 容積率： 備 注 坡屋頂 北窗使用高級中空玻璃 1000 ㎡地下停車場 合肥市物業(yè)市場調查表（銷售） 項目名稱 /開發(fā)商 都市清華 合肥宏圖房屋開發(fā)公司 項目 位置 蒙城北路西側臨泉西路 與風臺路之間 代理商 /銷售商 合肥萬家房地產 營銷策劃公司 工程進 度 基礎開挖 面市時間 / 主打廣告詞 全新演繹美好生活空間 企劃方向 倡導“家”文化的新都主義的 NO1。 建筑結構 異型框架結構 物業(yè)管理項目 與收費標準 公共綠化養(yǎng)護、生活垃圾清運、 房屋維護、便民服務、 24 小時 保安聯(lián)防。 容積率： / 備 注 總占地： 250 畝，一期為 3 萬㎡ 9 層小高層。 小區(qū)公共配套 高爾夫球場（擬建） 網球場 40 畝水景 幼兒園 多功能會所 銷售 價格 均 價： 1950 元 /㎡ 起步價： 1600 元 /㎡ 最高價： 2300 元 /㎡ 周邊市政配套 明珠廣場、合肥大學城 、 168 中學 、中銳國際學校 、省教院 、潤安公學、 銀行、 超市 交通情況說明 226 路、 901 路、 230 路、 148 路 、 215路等五路公交車，緊鄰金寨南路，距離市區(qū)較遠，但交通方便。上海金貝 工程 進度 34 層主體 面市時間 0 8 主打廣告詞 高山流水，自在人家 企劃 方向 合肥首座 180270 水景、地景、高爾夫智能化社區(qū) 建筑結構 全框架結構 物業(yè)管理項目與收費標準 服務項目： 24 小時保安巡邏、封閉式管理、綠化衛(wèi)生、房屋維修、設備養(yǎng)護 建筑類型 聯(lián)排別墅 /小高層 收費標準： 主要賣點 水景社區(qū)，適宜居??； 高爾夫、網球場在身邊； 建筑造型，風格獨特。 物業(yè)現(xiàn)況 良好 前景預測 為合肥市的商業(yè)一條街，住宅樓及寫字樓的前景不好。 商家特征 各種品牌代理、各種需要繁華 地段的公司辦公。 市場環(huán)境 交通便利，商業(yè)氣氛很好， 有利于商貿恰談。 物業(yè)配套 配套