天津某寫(xiě)字樓項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案-文庫(kù)吧資料
2025-01-25 04:45本頁(yè)面
【正文】 段，設(shè)備、設(shè)施以及員工管理都還很不完善，從而影響和延遲購(gòu)買(mǎi)行為的發(fā)生。4) 信息點(diǎn)充足、合理的分布，可以充分滿足日益發(fā)展的辦公需求。各級(jí)政府對(duì)發(fā)展CBD區(qū)域的政策性?xún)?yōu)惠和支持，將使入住企業(yè)得到各方面的便利。另外，陽(yáng)光、綠色、有氧的辦公環(huán)境，還可杜絕寫(xiě)字樓病的出現(xiàn)，這在“以人為本”的管理時(shí)代，將增大項(xiàng)目的市場(chǎng)親和力。建筑結(jié)構(gòu)的改變帶動(dòng)傳統(tǒng)辦公模式的革命，知識(shí)經(jīng)濟(jì)是創(chuàng)造性經(jīng)濟(jì)，其對(duì)從業(yè)者的素質(zhì)和開(kāi)拓創(chuàng)新能力要求更高，而過(guò)去傳統(tǒng)的封閉辦公模式壓抑了人員的工作熱情，降低了工作效率。圖書(shū)大廈作為本市的重點(diǎn)工程又是唯一一個(gè)坐擁書(shū)城的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，也是政府為民辦的實(shí)事之一，具有很好的社會(huì)美譽(yù)度，書(shū)城與寫(xiě)字樓的結(jié)合也寓示著知識(shí)與財(cái)富的結(jié)合，其正符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)。 二、 項(xiàng)目有利因素、不利因素分析：1. 有利因素：1) 歷史和文化的優(yōu)越性。2. 綜上所述：1) 集聚效應(yīng)使得多數(shù)公司將選擇交通便利的中心區(qū)域作為辦公地點(diǎn)，但由于土地的稀缺造成開(kāi)發(fā)成本較高致使車(chē)位等配套設(shè)施往往不能充分滿足客戶(hù)現(xiàn)在及未來(lái)的使用需求，故配套設(shè)施的完善情況在一定程度上將左右銷(xiāo)售的進(jìn)程；2) 網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用不但創(chuàng)新了管理經(jīng)營(yíng)模式，同時(shí)還孕育著無(wú)限的商機(jī)；3) 物業(yè)管理在諸多不滿因素中是最容易改變、也是最不容易做好的重要因素，尤其是在以消費(fèi)者為導(dǎo)向的成熟市場(chǎng)環(huán)境中。在選擇辦公地點(diǎn)的考慮因素中，交通方便和距離機(jī)場(chǎng)近是最大的兩個(gè)吸引力因素，%%；另外，與相關(guān)企業(yè)距離近也是主要考慮因素之一，說(shuō)明了公司在辦公地段選擇上會(huì)考慮聚集效應(yīng)。根據(jù)對(duì)本市市場(chǎng)的調(diào)研，在甲級(jí)寫(xiě)字樓中本地企業(yè)與外地（資）企業(yè)的比例大約在2：8。2) 北京、上海等發(fā)達(dá)地區(qū)。因此，我們將本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位在以區(qū)域優(yōu)勢(shì)為基礎(chǔ)融合建筑特點(diǎn)和人文特征，倡導(dǎo)知識(shí)經(jīng)濟(jì)，滿足發(fā)展、創(chuàng)新型企業(yè)的需求。三、 市場(chǎng)定位：1. 市場(chǎng)定位：隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，部分發(fā)達(dá)地區(qū)的企業(yè)正在由勞動(dòng)密集型向資本密集型、知識(shí)密集型發(fā)展，地區(qū)分工日益明顯。而萬(wàn)順大廈與本項(xiàng)目共處同一地域，總建筑面積9萬(wàn)平米，其市場(chǎng)的吸納力非常大，在房型、設(shè)備設(shè)施、配套等方面都優(yōu)于本項(xiàng)目，尤其是個(gè)人七成二十年、單位五成十年的按揭貸款優(yōu)勢(shì)，更成為有力的銷(xiāo)售法寶，它的入市必將成為小白樓地區(qū)的一顆重磅炸彈。廣銀大廈位于友誼北路是第二個(gè)具有共享中庭的項(xiàng)目，其在樓宇的整體功能設(shè)計(jì)上雖不如本項(xiàng)目，但其具有較高的出房率和很強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)， 元/ m2天。3. 入住1年的樓盤(pán)如津匯廣場(chǎng)、亞太大廈等，目前既未形成良好的市場(chǎng)口碑，與其他樓盤(pán)相比地域也無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)，雖用盡各種促銷(xiāo)手段吸引客戶(hù)，但收效不大，平均出租率在30％，降低租金成為最主要的促銷(xiāo)手段之一，例如：津匯廣場(chǎng)的租金就已從02年10月份的6元/ m2二、 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析：（后附樓盤(pán)調(diào)查表）1. 入住四年或以上的樓盤(pán)如：國(guó)際大廈、泰達(dá)大廈、凱旋門(mén)大廈、天星河畔、遠(yuǎn)洋大廈、世貿(mào)廣場(chǎng)等，其市場(chǎng)知名度很高，在配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等方面均已成熟，達(dá)到了良性循環(huán)，具有較好的口碑及較高的市場(chǎng)占有率，平均出租率在80%左右，99年~2002年的租金價(jià)格基本平穩(wěn)，沒(méi)有大的波動(dòng)，可謂占盡“天時(shí)”。只有在優(yōu)質(zhì)服務(wù)的前提下保持較高的出租率、獲得穩(wěn)定的合法投資收益，才能為投資置業(yè)創(chuàng)造有利的市場(chǎng)條件，從而刺激客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的形成。因此要想將寫(xiě)字樓盡快出售不僅要設(shè)法分化、引導(dǎo)出租市場(chǎng)的客戶(hù)群，轉(zhuǎn)化為購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)群。4) 本市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主導(dǎo)消費(fèi)群是外資及合資
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