【正文】 市場環(huán)境 交通主 干道，商業(yè)氣氛濃。月 商家特征 / 備 注 本大廈為 83 年房，有效使用年限約 40 年；傾向于出售：價(jià)格為 20xx 元 /㎡；可采用 50%的按揭付款方式。 市場環(huán)境 處交通要道，出入方便，但 大樓主門較偏僻，無商業(yè)氣 氛，屬安靜辦公場所。 具體位置 淮河路改造工程指揮部對面 具體位置 含山路與淮河路交叉口處 市場環(huán)境 處鬧市區(qū)，周邊買賣商業(yè)氣氛 濃厚，辦公不適宜。 商家特征 多為生意買賣及品牌代理等。 建筑面積 總 建 面： 30000 萬 （一期） 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 戶 數(shù)： / 戶型面積； 90240 ㎡ 綠化率： 50% 戶型 結(jié)構(gòu)：二房二廳 、 三房二廳 、四房二廳。 小區(qū) 公共配套 雙語幼兒園、會(huì)所、 4500大型超市、 200 個(gè)車位、9999 清泉廣場。 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 元 /㎡ *月 主要賣點(diǎn) 大型成熟社區(qū)； 配套齊全； 生活便利。 建筑類型 二期 10 棟多層 二棟小高層 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 元 /㎡ 主要賣點(diǎn) 一期帶動(dòng)二期； 物業(yè)細(xì)分化別墅新概念； 建筑本身有亮點(diǎn)。 項(xiàng)目基本狀況 百花大廈于一九九八年底開 工興建，在基孔樁施工結(jié)束后停工至今。生活、工作異常方便。通過以上分析可見，此區(qū)域建設(shè)有一定規(guī)模且具品牌效應(yīng)的并有一定影響力的高層建筑符合本地域的現(xiàn)狀和發(fā)展要求。同時(shí)，十五大的勝利召開，將會(huì)對安徽省會(huì)合肥產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，因此，合肥的改革開放步伐將進(jìn)一步加快，會(huì)吸引大批外商來合肥投資，百花商務(wù)公寓及時(shí)為他們提供了了首選的條件； 2)、在省會(huì)合肥設(shè)立辦事處的全省各地市大中企業(yè)； 百花大廈的星級(jí)酒店物管形式和標(biāo)準(zhǔn)將會(huì)吸 引大批大中企業(yè)在此設(shè)立生活、工作兩方便且又能保值、增值的辦事場所。同時(shí)由于該項(xiàng)目已有過一次停工待建先例，相應(yīng)也產(chǎn)生了一些負(fù)面效應(yīng)、不利影響。 2）、信息管理系統(tǒng) A、 停車管理系統(tǒng)（包括車輛自動(dòng)識(shí)別、收費(fèi)、保安監(jiān)控等子系統(tǒng)）； B、 緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)； C、能耗表數(shù)據(jù)遠(yuǎn)程抄收系統(tǒng)； D、家庭設(shè)備自動(dòng)化監(jiān)控系統(tǒng)； E、樓宇公用設(shè)施監(jiān)控系統(tǒng)。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑面積 ㎡，其中公寓建筑面積 ㎡，總套數(shù)為217 套。 純高層住宅： 目前合肥的純高層住宅基本分布在一環(huán)以外，市場均價(jià)在 3000 元 /平方米，市場正屬培育發(fā)展階段。此價(jià)格排定表所考慮的主要因素是不同的樓層、不同的位 置、不同的戶型布局以及不同的銷售時(shí)間等。 廣告策略 本公司將通過有形的， 無形的適時(shí)、適度、適量的從房地產(chǎn)銷售的專業(yè)角度進(jìn)行廣告動(dòng)作，爭取達(dá)到立體效應(yīng)，最佳效果。 如果 設(shè)計(jì)方案稿件很多，可利用春節(jié)期間開展方案評選，評選方案分期刊登。 20xx 年 5 月 18 日 20xx 年 5 月 12 日 3） 、開盤預(yù)售、銷售期 百花大廈作為合肥市區(qū)域高級(jí)商務(wù)公寓，其品牌度、美譽(yù)度和形象方 面，都具有一定的內(nèi)涵，在對古井集團(tuán)澳鑫房產(chǎn)的品牌提升的同時(shí)，提高百花大廈的知名度，其宣傳思路是多方面的。多數(shù)具有較強(qiáng)的建筑類專業(yè)知識(shí)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格。 營銷控制的程序和方法 原則是根據(jù)省城市場、市級(jí)市場、區(qū)域市場的情況，再根據(jù)每幢樓的總建 面的銷售指標(biāo)要求確定基本均價(jià)，銷售中根據(jù)樓層、朝向、坐落、環(huán) 境、生活的便利性等差異條件確定銷售的先后排定，根據(jù)銷售進(jìn)度比及廣告推廣的力度適時(shí)調(diào)整易銷、難銷、促銷的順序，最終達(dá)到銷售統(tǒng)一。 組織概述 根據(jù)本項(xiàng)目的重要性和特殊性，設(shè)公司副總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)兩個(gè)銷售中心，一是現(xiàn)場售樓中心，一是市場銷售中心。 銷售促進(jìn)策略 ： 本策略是本公司運(yùn)用最擅長的一種策略。 20xx 年 2 月 15 日 20xx 年 3 月 22 2 介紹百花大廈的規(guī)劃設(shè)計(jì)和智能化配置狀況 宣傳單面送相關(guān)人士（酒店）新安晚報(bào)、合肥晚報(bào) 百花大廈的功能介紹；百花大套的智能化配置優(yōu)點(diǎn)介紹。 提供設(shè)計(jì)條件；提出設(shè)計(jì)要求；刊出征名結(jié)果并告誡參與者；配以大廈立面效果圖。 2） 、銷售市場投資分析： 本方案以 A 類戶型為例 （ 1）、技術(shù)數(shù)據(jù)；五房一臥一衛(wèi)一廚、四房二廳二衛(wèi)一廚建面 ㎡ 市場銷售均價(jià)為 3500 元 /㎡ ㎡ = 萬元 （ 2）、成本投入：按八成二 十年按揭計(jì)算 首付： 20%= 萬元 按購房后 3 年計(jì)息到可出租時(shí)利息： %3= 萬元 投入成本： += 萬元 月供： 3530 元 （ 3）、租賃收入：每月的租金收入： 50 元 /㎡ =9520 元 稅金： 9520 %=529 元 支出月供還余剩： 9520— 3530— 529=5461 元 年租賃收入 5461 12=65532 萬元 （ 4）、收益：不計(jì)利息收入只需 2 年能收回一期一次投入的 萬元； 2 = 萬元 （ 5）、收益狀況評述 ：從 20xx 年開始，每年除去銀行的月供費(fèi)用外，收入為 萬元， 10 年可收回含銀行貸款在內(nèi)的全部投資。本項(xiàng)目與上述很多項(xiàng)目相比，有質(zhì)高價(jià)優(yōu)的優(yōu)勢，在土地量化、高層預(yù)熱期五年將至之時(shí)，高開低 走的高層商務(wù)公寓必將受到一部分喜登高望遠(yuǎn)、豁朗開懷、棄城市煩雜壓抑、愛生活靜思雅秘的客戶群的青睞?？紤]房地產(chǎn)開發(fā)滾動(dòng)經(jīng)營的特點(diǎn)，建安及其它各項(xiàng)支出計(jì)算依據(jù)按總額的 30%計(jì)。建議本項(xiàng) 目大廳采用仿古地磚，色彩厚重的檀木，燈具用仿古藝術(shù)燈具，可在墻面上懸掛名人字畫、優(yōu)秀攝影等，整個(gè)效果既要有濃重的情調(diào)又不失流暢的活潑線條點(diǎn)綴，充分體現(xiàn)濃郁的藝術(shù)情調(diào)；電梯廳也是一個(gè)不能忽視的地方，可在電梯廳安放嵌入式休息椅，亦可懸掛一些業(yè)主子女的優(yōu)秀字畫和布藝作品以及企業(yè)的形象宣傳，真正做到細(xì)心為業(yè)主，真誠待客戶。 2）、組建專業(yè)化的保安隊(duì)伍，可從富有經(jīng)驗(yàn)的退役軍人中選拔 ,為突出百花大廈的知名度，建議全部招用退 役女兵為保安人員。 八、百花大廈項(xiàng)目有關(guān)建議 規(guī)劃建議 由于本項(xiàng)目占地面積僅 6168 ㎡，設(shè)計(jì)為雙塔高層建筑，現(xiàn)代風(fēng)格味較濃，不是純小區(qū)概念樓盤，在建筑本身外的用地上進(jìn)行的道路建設(shè)、小品建設(shè)及小塊綠地的配置要精、細(xì)、專、美，達(dá)到與百花大廈一樣精致且有品味。 具體定位：高檔商務(wù)公寓：本公司通過對合肥市高層商務(wù)、住宅和多層商務(wù)、住宅銷售與租賃市場進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)研和對 5 年后政務(wù)區(qū)搬遷所帶來的影響進(jìn)行充分的論證，認(rèn)為在該產(chǎn)品已確定的市場定位的前提下，應(yīng)該修正其產(chǎn)品定位，由高層住宅改為高檔商務(wù)公寓，屬省域及合肥市市場的差異產(chǎn)品。 項(xiàng)目劣勢分析 該項(xiàng)目用地規(guī)模較小，項(xiàng)目戶外活動(dòng)空間有限，綠化配置、景觀建設(shè)不盡人意。地下 2 層，建筑面積： ㎡，其中地下車庫 202 個(gè) （地上車位 10 個(gè)） ；地上 31（ 29） 層，建筑面積： ㎡，其中：商業(yè)建筑面積 平方米，公寓建筑面積： ㎡，（會(huì)所面積， ㎡）。 交通 情況說明 比鄰旅游車站、公交車站、 交通基本便利。 綠化率： 40% 戶型結(jié)構(gòu)： 三室二廳 容積率： 備 注 尾盤階段、一次性付款 98 折、還有折讓空間。 容積率： 備 注 總用地 8 萬平方米。 建筑類型 一期 11 棟二期 12 棟六層住宅 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 主要賣點(diǎn) 周邊配套齊全 一環(huán)路內(nèi)出行方便 封閉管理功能齊備 智能化系統(tǒng)設(shè)施 寬帶入戶、閉路電視監(jiān)控、單元 樓宇可視對講系統(tǒng)、紅外對射報(bào)警。 前景預(yù)測 可建高檔寫字樓 備注 備注 合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（銷售） 項(xiàng)目名稱 /開發(fā)商 淺 水 灣 安徽美安達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司 項(xiàng)目 位置 合肥市金寨南路十八崗 157 號(hào) 代理商 /銷售商 華夏偉業(yè) 合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃） 物業(yè)名稱 淮河路一條街 物業(yè)名稱 長江路一條街 租金范圍 20—— 60 元 /月﹡㎡不等 租金范圍 40 元 /月 /㎡左右 物業(yè)配套 有幾個(gè)大型停車場和大型商場。辦公裝潢較差，感覺不好。月 商家特征 / 備 注 / 合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃） 業(yè)主名稱 盛安廣場 業(yè)主名稱 新鴻安大廈 物業(yè)規(guī)模 3 萬㎡ 物業(yè)規(guī)模 萬㎡ 建筑層數(shù) 建筑層數(shù) 23 層，主樓高 建筑層數(shù) 建筑層數(shù) 20 層 租賃價(jià)格 （元 /月 *㎡） 66 元 /月﹡㎡（電費(fèi)另計(jì)） 租賃價(jià)格 （元 /月 *㎡） 46 元 /月 /㎡（水、電費(fèi)另計(jì)） 相關(guān)配 置 （含停車位） 有 62 個(gè)停車位， 300 元 /月 相關(guān)配置 （含停車位） 200 元 /月（還有若干個(gè)車位） 物業(yè)詳況 集辦公、商業(yè)、餐飲、娛樂、停 車場等功能于一體， 1999 年正式 運(yùn)行，主樓五層以上為敞開式寫 字樓，可任意分隔，四層以下及 五層附樓均為綜合性商場。 百花大租賃價(jià)格 （元 /月 *㎡） 45 元 /月 備 注 / 合肥市物業(yè)市場調(diào)查表（租賃） 物業(yè)名稱 業(yè)主名稱 興華物業(yè)公司 具體位置 六安路與長江路交口北 物業(yè)規(guī)模 2500 ㎡ 市場環(huán)境 商業(yè)氣氛濃，出行不便。 物業(yè)名稱 業(yè)主名稱 市府辦公廳 具體位置 榮事達(dá)大道西側(cè) 物業(yè)規(guī)模 萬㎡ 市場環(huán)境 商業(yè)氣氛濃厚，出行方便。 建筑層數(shù) 30 層 相關(guān)配置 （含停車位） 地下停車場、車位 150 元 /月， 電梯三部；一部貨梯。㎡ （不含水電費(fèi)） 相關(guān)配置 有地 上車位和地下庫 , 3 部高速電梯 . 商家特征 中介服務(wù)、廣告公司為主；外地辦事機(jī)構(gòu)。此后均是一些利用老城區(qū)改建、改造過程沿街興建的綜合樓，除去一層、二層作為門面房外，其他剩余部分留做寫字樓，較為集中的在淮河路步行街，約為 10 萬㎡，銷售均價(jià)為 5000 元 /㎡，目前尚有 2 萬多空置，其租金均在 25 元 /㎡左右。單從投資租賃這個(gè)角度看，合肥市 老城區(qū)高層商務(wù)租賃價(jià)格差異較大，從25 元 /㎡到 70 元 /㎡不等。 三、調(diào)查過程簡述 由于該項(xiàng)目地塊位 置的特殊性，已決定了該項(xiàng)目營銷的市場定位，圍繞已確定的該項(xiàng)目的建設(shè)方案來制定和完善項(xiàng)目的市場營銷研究，因此本方案的物業(yè)調(diào)查著重于物業(yè)市場因素影響的大小和消費(fèi)群體的接受方式、接受能力方面進(jìn)行制定。一方面通過對合肥市各區(qū)域有一定影響力（規(guī)模影響、價(jià)格影響）的高層物業(yè)進(jìn)行調(diào)查了解，探明近年高層物業(yè)市場的發(fā)展趨勢，研判宏觀大市場對本項(xiàng)目的影響；第二方面，通過對合肥各區(qū)域有代表性的多層市場（檔次較高）特別是