【正文】 百花大廈營(yíng)銷策劃方案 第一部分 市場(chǎng)調(diào)研與分析 一、本次調(diào)研的目的 通過(guò)深入仔細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，分析研究目標(biāo)客戶群的要求，按本公司的銷售準(zhǔn)備要求及項(xiàng)目開發(fā)的思路與理念，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行必要的細(xì)分、定位。 制定出比較詳細(xì)的建議性、可行性強(qiáng)的初步策劃方案，為項(xiàng)目的銷售成功做出必要的準(zhǔn)備與鋪墊。 二、調(diào)研的指導(dǎo)思想 通過(guò)點(diǎn)、線、面的立體調(diào)查和分析，在相對(duì)時(shí)間較短、風(fēng)險(xiǎn)較小的原則前提下，制定出適合本項(xiàng)目運(yùn)作的營(yíng)銷策劃方案，力爭(zhēng)保障該項(xiàng)目銷售工作的順利進(jìn)行。 三、調(diào)查過(guò)程簡(jiǎn)述 由于該項(xiàng)目地塊位 置的特殊性，已決定了該項(xiàng)目營(yíng)銷的市場(chǎng)定位，圍繞已確定的該項(xiàng)目的建設(shè)方案來(lái)制定和完善項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷研究，因此本方案的物業(yè)調(diào)查著重于物業(yè)市場(chǎng)因素影響的大小和消費(fèi)群體的接受方式、接受能力方面進(jìn)行制定。一方面通過(guò)對(duì)合肥市各區(qū)域有一定影響力（規(guī)模影響、價(jià)格影響）的高層物業(yè)進(jìn)行調(diào)查了解，探明近年高層物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，研判宏觀大市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的影響；第二方面，通過(guò)對(duì)合肥各區(qū)域有代表性的多層市場(chǎng)（檔次較高）特別是該項(xiàng)目周邊區(qū)域的（老城區(qū)）多 層住宅市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查分析，理出新、老多層市場(chǎng)客戶的購(gòu)房思路，為引導(dǎo)其購(gòu)買與多層價(jià)格相近 的黃金地段的高層住宅作鋪墊；第三方面，通過(guò)對(duì)合肥市的物業(yè)租賃市場(chǎng)，特別是老一環(huán)以內(nèi)的高層（多層）物業(yè)進(jìn)行調(diào)查，并與本項(xiàng)目進(jìn)行比較，為投資保值升值、以租養(yǎng)樓的客戶群進(jìn)行投資估算和引導(dǎo)；第四方面，通過(guò)對(duì)以往合肥的已建高層商務(wù)公寓的調(diào)查，以及本項(xiàng)目前期運(yùn)作的過(guò)程，為本項(xiàng)目提出一些建議。 四、合肥市物業(yè)市場(chǎng)分析 高層樓市分析 1)、 高層商務(wù)寫字樓 一段時(shí)間以來(lái)，商務(wù)寫字樓項(xiàng)目的開發(fā)，在一些地區(qū)特別是沿海地區(qū)發(fā)展較快，曾出現(xiàn)過(guò)買賣樓花之經(jīng)典之作，在 89 年至 93 年期間，成功的案例舉不勝數(shù)，主要是順應(yīng)了我們國(guó)家初期的 改革開放政策潮流。隨后開發(fā)建設(shè)商務(wù)樓成風(fēng)，使得 96— 99 年商務(wù)樓市場(chǎng)空置率一直居高不下，全國(guó)省會(huì)城市平均商務(wù)寫字樓空置率高達(dá) 55%，其后通過(guò)國(guó)家的宏觀調(diào)控以及市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)，商務(wù)樓經(jīng)過(guò)了較長(zhǎng)時(shí)間的消化和整合。從資料分析看，目前的商務(wù)樓市場(chǎng)趨于成熟平穩(wěn)發(fā)展的階段，也是 94 年以來(lái)見(jiàn)高回落觸低反彈階段，由于我國(guó)已正式加入 WTO，在改革開放進(jìn)一步深入并得到法律保障的同時(shí)，隨著商務(wù)活動(dòng)的日益頻繁，獨(dú)資、合資、外資等多種類型的企業(yè)將尋求理想的辦公場(chǎng)所，高層商務(wù)將是他們的首選。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，合肥除起到東西部發(fā) 展橋梁作用的同時(shí)，會(huì)利用科技城市的優(yōu)勢(shì)吸引更多的外資到合肥投資，將會(huì)增加商務(wù)樓市的市場(chǎng)需求量。如今的全國(guó)乃至合肥的商務(wù)樓市的發(fā)展正在趨向于檔次、品牌排定的時(shí)期，區(qū) 位優(yōu)勢(shì)、地域配套優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品配置優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)的高層商務(wù)樓將是今后一段時(shí)間（四年內(nèi)）合肥市場(chǎng)的發(fā)展需求產(chǎn)品，當(dāng)然需求的空間有限，速度很慢。而相反，對(duì)一些功能不明確的多層綜合樓兼做商務(wù)寫字樓的或一些配置較低的商務(wù)樓，無(wú)論從置業(yè)的角度還是租賃的角度均不是很理想，它們雖然有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但升值保值的機(jī)會(huì)較小，投資的風(fēng)險(xiǎn)較大。單從投資租賃這個(gè)角度看，合肥市 老城區(qū)高層商務(wù)租賃價(jià)格差異較大，從25 元 /㎡到 70 元 /㎡不等。從新華商務(wù)樓和潤(rùn)安大廈商務(wù)樓的發(fā)展以及郵電大廈、怡和錦江（原三榮大廈）更能驗(yàn)證上述分析的正確性。（詳見(jiàn)附表 2）新華商務(wù)樓運(yùn)作了五年，剩余部分預(yù)計(jì)將在今年售完。潤(rùn)安大廈閑置了6 年之久，目前正以較好的銷售勢(shì)頭進(jìn)行盤活，到目前為止，只剩為數(shù)不多的樓層。 2)、 高層住宅樓 現(xiàn)階段的合肥高層住宅，雖然銷售周期相對(duì)較長(zhǎng)，接受程度也較為有限，但從 20xx 年合肥高層住宅投放量同比增加 75%（ 1— 11 月份）猛增的趨勢(shì)看小高層市場(chǎng)預(yù)熱過(guò)程已經(jīng)過(guò)去，熱銷會(huì)在激烈的 競(jìng)爭(zhēng)中到來(lái)，原因是土地供應(yīng)政策發(fā)生變化，為了充分利用土地資源，降低土地成本，提高項(xiàng)目的收益率，發(fā)展高層住宅是物業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，同時(shí)隨著居民的消費(fèi)和生活水平的提高，以及居住觀念的變化和心理上的逐漸接受，也為小高層發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。新建設(shè)的高層住宅，多是走精品型的綜合素質(zhì)路線，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)（立面造型）、項(xiàng)目配套、智能化配置以及產(chǎn)品包裝、項(xiàng)目銷售定位等方面極具現(xiàn)代感，更有時(shí)代感，給高層樓盤賦予了更深的內(nèi)涵，注入了較高的人居科技含量，吸引了較多的置業(yè)者垂青。較能反映 合肥市各區(qū)域高層樓市市場(chǎng)狀況的有新華商務(wù)樓 、潤(rùn)安大廈、元一時(shí)代花園、東海花園等。（詳見(jiàn)附表 2） 多層樓市分析 1)、 多層寫字樓 每年合肥市有約 5 萬(wàn)㎡的多層商務(wù)寫字樓投放市場(chǎng)，近幾年較為成功、較有名氣的是政通大廈，政通大廈寫字樓均價(jià) 4000 元 /㎡，租金 30 元 /㎡。此后均是一些利用老城區(qū)改建、改造過(guò)程沿街興建的綜合樓，除去一層、二層作為門面房外，其他剩余部分留做寫字樓，較為集中的在淮河路步行街，約為 10 萬(wàn)㎡，銷售均價(jià)為 5000 元 /㎡，目前尚有 2 萬(wàn)多空置，其租金均在 25 元 /㎡左右。老一環(huán)至新一環(huán)之間區(qū)域的銷售均價(jià)在 2600 元 /㎡，其租金均在 18 元 /㎡左右。 2)、 多層住宅樓 通過(guò)對(duì)合肥市多層住宅抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，東、南、西、北各物業(yè)小區(qū)的多層住宅發(fā)展?fàn)顩r不盡相同，以南區(qū)和西區(qū)發(fā)展較為成熟，檔次略高，而北區(qū)和東區(qū)發(fā)展速度較快，但檔次較低，均衡比較后發(fā)現(xiàn)其市場(chǎng)有一定的飽和跡象，雖然價(jià)格緩慢上漲，銷售和開發(fā)建設(shè)也同比增長(zhǎng)，但空置率居高不下，并已超出國(guó)際上公認(rèn)的警戒線的 7 個(gè)百分點(diǎn)。為此，就算是待成熟、正在發(fā)展的市場(chǎng)也應(yīng)該是較為合理或宏觀控制較為得力的市場(chǎng)。從資料中得知，明年初東、西區(qū)將有三個(gè)在 50 萬(wàn)㎡左右的（鳳凰城、頤和花園、福海新居）小區(qū)投入建設(shè)，會(huì)對(duì)市場(chǎng)有 一定的沖擊。目前除中心地帶以外，合肥的多層住宅銷售均價(jià)為 20xx 元 /㎡，略低于全國(guó)平均水平，高于全省平均水平的 80%。租賃價(jià)格為 5 元 /㎡，中心地帶的多層銷售均價(jià)在 3000 元 /㎡，租賃價(jià)格為 10 元 /㎡。 合肥市物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查表（租賃） 物業(yè)名稱 業(yè)主名稱 安徽潤(rùn)安（國(guó)際） 股份公司 具體位置 蒙城路與阜南路交口 物業(yè)規(guī)模 6 萬(wàn)㎡ 市場(chǎng)環(huán)境 市區(qū)內(nèi)商業(yè)氣氛濃 ,處交通 要道出行方便 建筑層數(shù) 32 層 潤(rùn) 安 大 廈 租賃價(jià)格 （元 /月 *㎡） 50 元 /月㎡ （不含水電費(fèi)） 相關(guān)配置 有地 上車位和地下庫(kù) , 3 部高速電梯 . 商家特征 中介服務(wù)、廣告公司為主；外地辦事機(jī)構(gòu)。 備 注 1— 4 層為酒店； 5 層以上商住； 5 層 3830 元 /㎡，每上一層加 30 元。 物業(yè)名稱 業(yè)主名稱 市招商公司 具體位置 榮事達(dá)大道與淮河路交口 物業(yè)規(guī)模 8000 ㎡ 市場(chǎng)環(huán)境 比鄰市政府，商業(yè)地勢(shì)卓越。 建筑層數(shù) 7 層 相關(guān)配置 （含停車位） 無(wú)停車場(chǎng)、老式電梯一部。 淮 安 大 廈 租賃價(jià)格 （元 /月 *㎡） 50 元 /月㎡ 商家特征 市政相關(guān)職能部門、廣告公司、保險(xiǎn)公司。 備 注 老式辦公樓 、建筑年限長(zhǎng)；毛坯房出租。 物業(yè)名稱 業(yè)主名稱 新華社安徽分社 具體位置 六安路與淮河路交口 物業(yè)規(guī)模 3 萬(wàn) 市場(chǎng)環(huán)境 商業(yè)重地，出行方便。 建筑層數(shù) 30 層 相關(guān)配置 （含停車位） 地下停車場(chǎng)、車位 150 元 /月， 電梯三部；一部貨梯。 新華大廈 租賃價(jià)格 （元 /月 *㎡） 32 元 /月㎡（不含水電費(fèi)） 商家特征 中介服務(wù)、廣告建設(shè)材料公司外地公司駐肥辦事處。 備 注 屬商辦樓；有余房出售售價(jià) 5 層 3800 元 /㎡，每上一層加 30 元 /㎡。 合肥市物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查表（租賃） 物業(yè)名稱 業(yè)主 名稱 省郵電局 具體位置 六安路淮合路交口 物業(yè)規(guī)模 2． 5 萬(wàn)㎡ 市場(chǎng)環(huán)境 商業(yè)重地高檔辦公 建筑層數(shù) 29 層 相關(guān)配置 （含停車位） 地上地下車位 /庫(kù)充足；中央空調(diào)；水電電話齊全。 郵電大廈 租賃價(jià)格 （元 /月 *㎡） 77 元 /月㎡ 商家特征 一些知名企業(yè)合肥辦事處；會(huì)計(jì)師事務(wù)所；廣告公司。 備 注 精裝潢，公攤面積大，屬純高檔商業(yè)辦公樓。 物業(yè)名稱 業(yè)主名稱 市府辦公廳 具體位置 榮事達(dá)大道西側(cè) 物業(yè)規(guī)模 萬(wàn)㎡ 市場(chǎng)環(huán)境 商業(yè)氣氛濃厚，出行方便。 建筑層數(shù) 7 層 相 關(guān)配置 （含停車位） 電梯兩部精裝修， 路邊臨時(shí)停車。 政通大廈 租賃價(jià)格 （元 /月 *㎡） 30 元 /月㎡ （不含水電電梯使用費(fèi)） 商家特征 市政府職能部門居多，另外開發(fā)公司；投資公司等。 備 注 物業(yè)名稱 業(yè)主名稱 萬(wàn)總商貿(mào)公司 具體位置 宿州路南段 物業(yè)規(guī)模 9000 ㎡ 市場(chǎng)環(huán)境 繁華地段，人流大，出行不便。 建筑層數(shù) 7 層 相關(guān)配置 （含停車位） 電梯兩部，精裝修， 有地上停車場(chǎng)。 太陽(yáng)城寫字樓 租賃價(jià)格 （元 /月 *㎡） 32 元 /月㎡（水電自理） 商家特征 各種咨 詢公司，開發(fā)公司、美容公司外商駐肥辦事處。 備 注 / 合肥市物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查表（租賃） 物業(yè)名稱 業(yè)主名稱 興華物業(yè)公司 具體位置 六安路與長(zhǎng)江路交口北 物業(yè)規(guī)模 2500 ㎡ 市場(chǎng)環(huán)境 商業(yè)氣氛濃，出行不便。 建筑層數(shù) 7 層 相關(guān)配置 （含停車位） 電梯一部，無(wú)停車場(chǎng)。 長(zhǎng)安大廈 租賃價(jià)格 （元 /月 *㎡） 40 元 /㎡月 商家特征 以咨詢、廣告、倉(cāng)庫(kù)學(xué)校為主。 備 注 / 物業(yè)名稱 業(yè)主名稱 紅旗飯店物業(yè)辦 具體位置 三孝口東側(cè) 物業(yè)規(guī)模 6000 ㎡ 市場(chǎng)環(huán)境 交通主 干道，商業(yè)氣氛濃。 建筑層數(shù) 6 層 相關(guān)配置 （含停車位） 無(wú)電梯和停車場(chǎng) 紅旗飯店 租賃價(jià)格 （元 /月 *㎡） 40 元 /月月 商家特征 中介、咨詢、婚介公司等服務(wù)性且需要市內(nèi)辦公的公司。 備 注 / 物業(yè)名稱 業(yè)主名稱 澳鑫房產(chǎn) 具體位置 壽春路百花井附近 物業(yè)規(guī)模 / 市場(chǎng)環(huán)境 環(huán)境優(yōu)越、出行方便 建筑層數(shù) 7 層 相關(guān)配置 （含停車位） 電梯；中央空調(diào)；底下停車庫(kù)。 百花大租賃價(jià)格 （元 /月 *㎡） 45 元 /月月 廈 商家特征 / 備 注 / 合肥市物業(yè)市場(chǎng) 調(diào)查表（租賃） 物業(yè)名稱 業(yè)主名稱 皖科窿商貿(mào)公司 具體位置 榮事達(dá)大廈與 環(huán)城路交口西 物業(yè)規(guī)模 7000 ㎡ 市場(chǎng)環(huán)境 環(huán)境幽靜、出行方便