寫字樓策劃方案(已修改)
2025-05-21 23:07 本頁面
【正文】 昆明怡泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二期項目寫字樓策劃方案定 位 篇一、 項 目 定 位 項目概況? 所處區(qū)域： 盤龍區(qū)? 地理位置： 北京路延長線與金色大道交匯處? 占地面積： 15畝 根據(jù)本案的自身特征，產(chǎn)品屬性定義為：本案可兩種形態(tài)并存，功能化復(fù)合體、智能化寫字樓。詮釋：功能化復(fù)合體：體現(xiàn)多功能、多用途，設(shè)計空間組配最大化。如現(xiàn)在盛行的大隱于市。好酒不怕巷子深，不同的空間營造著獨有的個性與私密，多了這些個人色彩，也為此有了“工作室”、“私家會所”的美稱。有了這些讓我們釋放自我的氛圍，空間雖是私密的，內(nèi)容卻是十分美麗的。居家辦公也是現(xiàn)在商務(wù)樓的走勢智能化寫字樓：智能化管理、智能化運作、智能化系統(tǒng)、體現(xiàn)科技與先進。從本案所處區(qū)域和特性分析來看， 其在本區(qū)域內(nèi)的定位相對來說較高，必然導(dǎo)致開發(fā)商營建成本提高，租金價格也隨之提高，最終是否受市場所認(rèn)可，直接關(guān)系到本案的最終銷售狀況。但是，一個寫字樓是否得到市場的認(rèn)可，一方面取決于物業(yè)的先天條件，如所處位置、交通便利情況、周邊配套等條件；另一方面需要物業(yè)品質(zhì)的提高、市場的稀缺以及產(chǎn)品的推廣造勢。所以，我認(rèn)為：在提高物業(yè)品質(zhì)同時，可以充分利用專業(yè)經(jīng)驗、對市場的敏銳以及先進的營銷理念對本物業(yè)進行包裝于推廣，將其優(yōu)勢充分體現(xiàn)出來，從而淡化其不利因素，把本案提高成一個功能化復(fù)合體、智能化寫字樓。優(yōu)勢分析n 地段公共交通線路多，出行非常便捷；n 由于生活環(huán)境成熟，中高檔的住宅市場為高檔寫字樓市場提供生存空間；n 本案周邊的寫字樓供應(yīng)量尚未飽和，還有較大的需求空間；n 開發(fā)商實力較強，其品牌優(yōu)勢在未來的市場推廣中會起到很積極作用；劣勢分析n 本區(qū)域的寫字樓入住率相對于市區(qū)商圈周邊寫字樓較低，是因為本區(qū)域的地理位置與其相比沒有優(yōu)勢可言，要吸引公司的入住必須在營建標(biāo)準(zhǔn)上有所提高；n 本案所處的位置并不是傳統(tǒng)意義上的商務(wù)區(qū)，所以很多公司對本案的接受度可能會不是很高，如何提高本案對大公司的吸引力將是我們今后推廣中的重點；n 從目前的寫字樓市場來看，作為寫字樓一般只租不售，因為如果銷售的話，可能會導(dǎo)致客戶層次降低以及給管理帶來不便，從而影響大公司的入住，而且我公司也需要資產(chǎn)經(jīng)營；n 由于本案建設(shè)周期較長，導(dǎo)致市場形象不好；市場分析本區(qū)域是昆明的北市區(qū)高尚居住地段，而在青年路段商圈華爾貝大廈、新西南商城、昆百大、家樂福、百盛商廈、金格百貨、太平洋百貨等構(gòu)成昆明城區(qū)最熱鬧的商業(yè)中心，其直接影響到寫字樓的分布于租金價格?？偟膩碚f，其租金價格相對于商圈內(nèi)的租金價格低20%左右，所以，北市商圈內(nèi)寫字樓的租金價格直接關(guān)系到本案最終租金價格和銷售價格的確定。n 市場機會點? 本區(qū)域內(nèi)目前的供應(yīng)量不大，在未來的一到兩年內(nèi)市場的需求量不會飽和，尚有一定的發(fā)展空間，但隨著北市區(qū)政府、市公安交通廳等政府部門相繼建成，預(yù)計在未來的2006年—2008年將會有很大的供應(yīng)量，所以本案要抓緊目前開發(fā)時機，盡快入市，在最短的時間內(nèi)快速獲得利潤的最大化。n 市場威脅? 大樓外立面尚未裝修，給客戶沒有直接的直觀效果，加上今后的施工，可能會造成 周邊環(huán)境影響；? 大樓周邊人氣不旺，商務(wù)辦公的氛圍一般，由于建設(shè)期較長，樓盤空置時間相對較長，可能會影響本案在市場中的印象；綜上所述，雖然本案所處的區(qū)域不是傳統(tǒng)意義上的高檔辦公區(qū)域，但是一個物業(yè)在市場中所處的位置以及它被市場所認(rèn)同，是取決于多方面的，我們不能因為其某一方面的欠缺，就把它保守定位。所以，我個人認(rèn)為：在本案的推廣過程中，要在提高物業(yè)自身品質(zhì)的基礎(chǔ)上，利用先進的銷售經(jīng)驗、銷售理念以及獨樹一幟的推廣手段，一定會使本案在區(qū)域內(nèi)高檔寫字樓中占據(jù)重要的位置二、 目 標(biāo) 客 戶 定 位n 注重相對較有吸引力的價格；n 較高的利用率，取決于辦公樓可利用面積與總建筑面積的比值，一般要達到65%—70%；n 辦公空間要具有延展性，先進企業(yè)發(fā)展較快，員工隊伍不斷擴大，辦公樓空間要有發(fā)展余地，可以免去日后搬遷的麻煩；n 合適的地理位置，臨近交通路線、商業(yè)區(qū)、星級酒店等，這樣對客戶往來可以提供方便；n 大樓的外觀要有較好的形象，辦公樓的形象就是公司的形象，這樣容易給客戶留下好的印象；n 較為完善的物業(yè)管理和商務(wù)配套；如車位、電梯、保安、保潔等。三、 價 格 定 位租賃價格：建議在35元/㎡—45元/㎡。銷售價格：建議在3200元/㎡—3800元/㎡。：n 支持一：市場價格比較法 租賃價格：昆明市高層寫字樓的平均租賃成交價格為38元/㎡。㎡。各樓層價格不均。最低租賃成交價格18元/㎡，最高租賃成交價格85元/㎡。平均租賃價格最高的3幢高層寫字樓為：216。 右弼大廈（67元/㎡）216。 濱江大廈（60元/㎡）216。 國際商務(wù)大廈（60元/㎡）平均租賃價格最低的3
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