【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速 度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 科技創(chuàng)新大廈 營(yíng)銷(xiāo)推廣方案 安徽瑞能房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)企劃有限公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速 度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 目 錄 第一部分 合肥商業(yè)寫(xiě)字樓發(fā)展綜述 3 第二部分 項(xiàng)目所處市場(chǎng)環(huán)境分析 28 第三部分 競(jìng)爭(zhēng)性個(gè)案樓盤(pán)分析 34 第四部分 合肥商業(yè)辦公樓發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 60 第五部分 項(xiàng)目 SWOT 分析 64 第六部分 項(xiàng)目功能和形象定位 76 第七部分 項(xiàng)目客戶群體定位 第八部分 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略 85 第九部分 廣告推廣及媒介組合策略 90 第十部分 營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行 策略 98 第十一部分 推廣相關(guān)建議及工作計(jì)劃表 102 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速 度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 Part 1 第一部分 合肥商業(yè)寫(xiě)字樓發(fā)展綜述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速 度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 一、 寫(xiě)字樓發(fā)展階段劃分 合肥市寫(xiě)字樓發(fā)展時(shí)間較晚，從九十年代初期開(kāi)始才有真正意義上的寫(xiě)字樓，且發(fā)展的起點(diǎn)低。進(jìn)入 90 年代后期，合肥市寫(xiě)字樓發(fā)展 由初期品質(zhì)較低的辦公寫(xiě)字樓逐漸發(fā)展成為具備初級(jí)智能化的現(xiàn)代寫(xiě)字樓。寫(xiě)字樓隨著合肥市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展大致經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段： 時(shí)間（年） 寫(xiě)字樓項(xiàng)目 合肥經(jīng)濟(jì) 發(fā)展描述 80～ 90 年代中期 九州大廈、金融大廈、合肥大廈、新鴻安大廈、宏圖大廈、長(zhǎng)江大廈、綠都商城、建工大廈、國(guó)信大廈 發(fā)展較為緩慢 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速 度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第一階段： 分析： 此階段寫(xiě)字樓絕大部分都是政府相關(guān)部門(mén)投資興建 ,以單位自用為主 ,多余部分對(duì)外出租。作為合肥市第一批寫(xiě)字樓，該批寫(xiě)字樓規(guī)劃的起點(diǎn)低，品質(zhì)較差、功能欠缺。目前，這批寫(xiě)字樓物業(yè)陳舊、內(nèi)部配套 設(shè)施老化，存在安全隱患等一系列問(wèn)題，已經(jīng)很不適應(yīng)現(xiàn)代辦公的需要，入住單位逐年減少，空置率增加。隨著新型寫(xiě)字樓的蓬勃發(fā)展，這批寫(xiě)字樓在未來(lái)將難以避免被淘汰的命運(yùn)。 此階段寫(xiě)字樓呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： ※ 投資方：主要是國(guó)家相關(guān)機(jī)關(guān)單位。 ※ 市場(chǎng)行為：計(jì)劃經(jīng)濟(jì)氛圍比較濃，主要用以是出租。 ※ 地理位置：主要集中于市中心位置及主干道沿線。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速 度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第二階段： 分析： 該階段的寫(xiě)字樓興建呈現(xiàn)多元化的特點(diǎn)：政府相關(guān)部門(mén)、國(guó)有企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)。這也表示著寫(xiě)字樓開(kāi)始由計(jì)劃向市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，改變了以往都是以單位為寫(xiě)字樓興建方的現(xiàn)象，例如潤(rùn)安大廈等都是以民營(yíng)企業(yè)作為投資方，此階段的寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈以下特點(diǎn)： 時(shí)間（年） 寫(xiě)字樓項(xiàng)目 合肥經(jīng)濟(jì) 發(fā)展情況 90 年代中期～ 20xx 年 盛安大廈、潤(rùn)安大廈、金城大廈、郵電大廈、信達(dá)大廈、新華大廈、振興大廈、富康大廈、婦 女兒童活動(dòng)中心 發(fā)展較快 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速 度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ※ 投資方：國(guó)家相關(guān)單位為主，民營(yíng)企業(yè)為輔。 ※ 市場(chǎng)行為：出租為主，出售為輔。 ※ 地理位置：主要集中于市中心位置，地理位置比較好，周邊商務(wù)配套比較完善。 第三階段： 時(shí)間（年） 寫(xiě)字樓項(xiàng)目 合肥經(jīng)濟(jì) 發(fā)展情況 20xx 年～至今 天徽大廈、招商大廈、科技大廈、萬(wàn)通大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、仁和大廈、昌河大廈、中州大廈、天怡商務(wù)中心、美地陽(yáng)光大廈 發(fā)展較快 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速 度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 分析： 以天徽大廈為代表拉開(kāi)了合肥寫(xiě)字樓正式對(duì)外銷(xiāo)售的局面，并且創(chuàng)造了合肥寫(xiě)字樓銷(xiāo)售的良好佳績(jī)，改變了以往只租不售的局面，進(jìn)入了真正意義上的市場(chǎng)化。這一階段的寫(xiě)字樓整體設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上要高于前兩個(gè)階段，但是也存在設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低下的產(chǎn)品，如：美地陽(yáng)光大廈。 此階段寫(xiě)字樓存在以下特點(diǎn)： ※ 投資方：開(kāi)發(fā)商為主，政府相關(guān)單位為輔。 ※ 市場(chǎng)行為：出售為主，出租為輔。 ※ 地理位置：分布上出現(xiàn)了以市中心為主，其他區(qū)域共同存在的格局。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速 度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 二、 合 肥寫(xiě)字樓呈現(xiàn)特點(diǎn) ◎ 合肥市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和速度影響著商務(wù)活動(dòng)程度，進(jìn)而影響市場(chǎng)對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)需求 。 ◎ 合肥市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，影響著合肥市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展 。 ◎ 合肥市不同沿海城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)緩慢，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，是制約合肥市寫(xiě)字樓發(fā)展的重要因素之一； ◎ 合肥市寫(xiě)字樓普遍存在物業(yè)管理水平不高，內(nèi)部商業(yè)配套缺乏，停車(chē)位不足等問(wèn)題，是制約寫(xiě)字樓品質(zhì)提升的重要因素 。 ◎ 合肥市寫(xiě)字樓總體品質(zhì)不高，物業(yè)環(huán)境較差，尚未有達(dá)到真正 意義上的 5A標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓，市場(chǎng)缺少軟件和硬件都能達(dá)到高品質(zhì)的寫(xiě)字樓。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速 度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 寫(xiě)字樓總體市場(chǎng)特征 目前，合肥市的寫(xiě)字樓總建筑面積已 近 200 萬(wàn)平方米。而合肥高品質(zhì)的寫(xiě)字樓寥寥無(wú)幾，無(wú)法滿足當(dāng)前的市場(chǎng)需求。這就造成了供需不平衡的矛盾： 一方面一大批在售寫(xiě)字樓空置較高。 一方面企業(yè)單位買(mǎi)不到高品質(zhì)、專(zhuān)業(yè)化的寫(xiě)字樓。 三、 合肥寫(xiě)字樓整體情況 概述 在九十年代中后期開(kāi)發(fā)興建的老的寫(xiě)字樓已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代企業(yè)的辦公需要，隨著一批新的寫(xiě)字樓投入市場(chǎng)，合肥目前如盛安大廈、新華大廈、金通寫(xiě)字樓等將逐漸被市場(chǎng)淘汰。從 20xx 年開(kāi)始新 推出的寫(xiě)字樓項(xiàng)目中也可以看出市場(chǎng)供應(yīng)上存在的結(jié)構(gòu)調(diào)整變化，以“財(cái)富廣場(chǎng)”、“中環(huán)國(guó)際大廈”“ CBD 中央廣場(chǎng)”等為代表的高檔純商務(wù)寫(xiě)字樓正在成為市場(chǎng)的主角。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速 度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 從建筑面積來(lái)計(jì)算，這一部分高檔純寫(xiě)字樓占到了在售面積的一半以上。這一部分寫(xiě)字樓的供應(yīng)拉動(dòng)了合肥寫(xiě)字樓市場(chǎng)的整體檔次的上升，這也是近年來(lái)合肥經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的表現(xiàn)，優(yōu)化了合肥的辦公環(huán)境和投資環(huán)境。特別是中環(huán)國(guó)際大廈和 CBD 廣場(chǎng)的建設(shè)，使合肥的寫(xiě)字樓向智能化方向發(fā)展，改變了傳統(tǒng)寫(xiě)字樓的格局。 中環(huán)國(guó)際大廈雙甲級(jí)寫(xiě)字樓的提出引導(dǎo)了合肥寫(xiě)字樓市場(chǎng)對(duì)辦公環(huán)境和配套的 重視。因此，隨著這批高品質(zhì)寫(xiě)字樓投放市場(chǎng)，合肥寫(xiě)字樓市場(chǎng)將走進(jìn)了一個(gè)新的發(fā)展階段。 四、 合肥寫(xiě)字樓分布及發(fā)展情況 合肥市的寫(xiě)字樓現(xiàn)主要集中在一環(huán)線以內(nèi)的廬陽(yáng)區(qū)。主要是因?yàn)椋搮^(qū)域是合肥市的市中心，交能便利、配套完善、商業(yè)氛圍較濃。其中有一部分分布在長(zhǎng)江路沿街，如“ CBD 中央廣場(chǎng)”、“仁和大廈”、“招商大廈”等。另外有一部位于市府廣場(chǎng)附近，如“天徽大廈”、“科技大廈”等。還有一部分較為分散，如位于北一環(huán)的“財(cái)富廣場(chǎng)”；沿蒙城路的“潤(rùn)安大廈”、“徽商國(guó)際大廈”；在桐城路上的“富通時(shí)代”項(xiàng)目等等。 從地理位置上 發(fā)現(xiàn)合肥寫(xiě)字樓形成了 “ 一個(gè)中心，多極 并存 ” 的格局。 “中心”內(nèi)主要集中老的寫(xiě)字樓，而“多極”主要分布著新的寫(xiě)字樓。一環(huán)以外的寫(xiě)字樓，零星分布于合肥市蜀山區(qū)、包河區(qū)、瑤海區(qū)，對(duì)商業(yè)板塊的依附較為明顯。如安徽國(guó)際商務(wù)中心與黃金廣場(chǎng)都位于合肥市 IT行業(yè)集 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速 度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中的區(qū)域。由于寫(xiě)字樓本身的特性，在合肥市二環(huán)以外，只有高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)有少量的寫(xiě)字樓，其它區(qū)域幾乎沒(méi)有有專(zhuān)業(yè)化寫(xiě)字樓的分布。 五、 合肥寫(xiě)字樓分布的板塊特征 合肥寫(xiě)字樓市場(chǎng)按區(qū)域板塊及形成類(lèi)型劃分，可以分為兩大類(lèi)型 9 大板塊： 一類(lèi)型：四牌樓板塊、三孝口板塊、百花 井板塊和大鐘樓板塊； 二類(lèi)型：科大板塊、北一環(huán)板塊、南一環(huán)板塊、高新區(qū)板塊和新站區(qū)板塊。