【正文】 級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，合肥商業(yè)寫字樓時(shí)代快要到來(lái)，是由于合肥社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、人們置業(yè)、投資觀念改變、房地產(chǎn)科技進(jìn)步、土地資源日益稀缺等因素綜合作用的結(jié)果。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。據(jù)合肥市有關(guān)部門保守估計(jì)至少有一千多家左右的公司目前是在合肥市大大小小的住宅小區(qū)里工作著。 總結(jié) ：隨著合肥在中部崛起中發(fā)揮著越來(lái)越重的作用，一種大發(fā)展、大建設(shè)的合肥速度正在加速著這座城市的崛起。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ◇ 品牌的打造 在面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，樹立自己的品 牌形象是極為重要的，本項(xiàng)目是一個(gè)很好的切入點(diǎn)，只要成功地開發(fā)本項(xiàng)目，引領(lǐng)了合肥辦公環(huán)境，創(chuàng)造了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，這無(wú)疑是打造品牌的一個(gè)極佳機(jī)會(huì)。再加上市政配套在全市范圍內(nèi)的不斷完善，區(qū)域的區(qū)隔逐漸被打開，競(jìng)爭(zhēng)的能級(jí)范圍和區(qū)域范圍擴(kuò)大， 客戶的分流情況更為嚴(yán)重。 Part 6 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 辦公空間 ：能提供可靈活分隔適應(yīng)各種變化的辦公空間； 標(biāo)準(zhǔn)層高： 標(biāo)準(zhǔn)樓層層高定為 米； 標(biāo)準(zhǔn)承重 ：樓板承重在 ； 供電系統(tǒng)： 雙路供電，辦公面的供電容量在 80W/m2以上； 空調(diào)系統(tǒng)： 安裝空調(diào)照明計(jì)量裝置，信息點(diǎn)預(yù)埋到戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。背景音響、應(yīng)急廣播系統(tǒng)：具有播放背景音樂(lè)功能、人工尋呼選區(qū)廣播功能及自動(dòng)緊急廣播功能。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。同時(shí)，目前 合肥 租賃市場(chǎng)上的出租住宅，處于供過(guò)于求的狀況，導(dǎo)致住宅投資常常要面對(duì)空置的問(wèn)題，加上近日住宅禁商政策的出臺(tái)，住宅的收租期就變得更難以預(yù)測(cè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最。眾所周知，住宅投資 風(fēng)險(xiǎn) 低，前期投入小，只需要總樓價(jià)的三成首期，對(duì)一些擁有住房公積金的個(gè)人投資客，前期的投入就顯得更 加輕松，投資住宅不愧為一個(gè) “ 保本 ” 的選擇。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 其中 1 28 層較吉利數(shù)字的樓層，以整層的方式銷售； 1 26 層以半層的方式銷 售，大型企事業(yè)單位是其考慮的范圍之內(nèi)，將大大增加集團(tuán)的經(jīng)濟(jì)回籠。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達(dá)所有的辦公間，提供 其他國(guó)際國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途語(yǔ)音及數(shù)據(jù)通信條件；千兆入戶，百兆到桌 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 辦 公 間： 墻面耐擦洗壁紙或高級(jí)乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，刷高級(jí)乳膠漆，塊狀或不規(guī)則地面； 生態(tài)空間： 可隔層設(shè)計(jì)共享大廳，以提供部 分開敞式空中花園，一個(gè)高檔的寫字樓內(nèi)應(yīng)該有一些綠化生態(tài)空間布局 ，以增添寫字樓內(nèi)部景觀。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 其中對(duì)本案不利的因素，需要開發(fā)商與各方面群策群力，深入細(xì)致的做好工作，采取相應(yīng)對(duì)策的基礎(chǔ)上將不利化為有利，對(duì)本項(xiàng)目做最大價(jià)值的挖掘。 項(xiàng)目威脅 (T) ◇ 直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)項(xiàng)目造成的威脅 在項(xiàng)目的周邊地區(qū)正在興建和籌劃的樓盤，對(duì)本項(xiàng)目的客戶群起了一定的分流作用。并且本項(xiàng)目地段是合肥的絕佳地段，所以本項(xiàng)目的實(shí)施是符合合肥市場(chǎng)需要的。由于本項(xiàng)目定位較高，所以購(gòu)買人群就主要集中在黨政機(jī)關(guān)和大中型企業(yè)、中小私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營(yíng)辦事處等。這也跟合肥前幾年的居民收入水平有著很大的關(guān)系，因?yàn)楦邔訉懽謽且话愣紝儆诟邫n辦公區(qū)，房?jī)r(jià)較高，物管費(fèi)也較高。臨肥西路有 600 平方米的商業(yè)廣場(chǎng)、后面有 400 平方米的花園。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 為中低端商用寫字樓市場(chǎng)的絕對(duì)利好。預(yù)計(jì) 20xx 年 上半年就會(huì)形成大的影響，開發(fā)量將大幅度提高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。瑞能 建議在科技創(chuàng)新大廈的大樓中 設(shè)置一些人文、藝術(shù)方面的裝飾擺設(shè)，增加商業(yè)交流、商業(yè)服務(wù)氣息較濃厚的共享空間，籍此提高整個(gè)的物業(yè)檔次，給整個(gè)合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新概念。這類自由分隔的散戶型吸引了大量有閑散資金的投資者，去化情況較好，如財(cái)富廣場(chǎng) 2 期已售完、香港廣場(chǎng)開盤一年多現(xiàn)剩下 20 套。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 5）產(chǎn)品定位和推廣 科技創(chuàng)新大廈 得中心者 得天下 合 肥首座智能化純商務(wù)新領(lǐng)地 財(cái)富廣場(chǎng) 純商務(wù)基地，世界 500強(qiáng)的選擇 CBD 中央廣場(chǎng) 叱咤風(fēng)云，我們的CBD中央廣場(chǎng)承載城市的光榮和夢(mèng)想 新都會(huì) ? 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和樓書宣傳的相差很大，未兌現(xiàn)的較多。 ? 環(huán)境設(shè)計(jì)方面 部分項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)開始引進(jìn)專業(yè)環(huán)境規(guī)劃公司，在樓盤中導(dǎo)入小區(qū)景觀和建筑景觀，如空中花園、裙樓頂層花園等，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)。 梯。 B 樓是小高住宅， C 樓是三層大型 商場(chǎng)。 F5— 28寫字樓。 有大堂。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。如安徽國(guó)際商務(wù)中心與黃金廣場(chǎng)部位于合肥市 商業(yè)集中的區(qū)域。該區(qū)域是合肥市的市中心，交通便利、配套完善、商業(yè)氛圍較濃。而這種推陳出新的過(guò)程必將拉動(dòng)合肥寫字樓整體檔次的上升，這也是近年來(lái)合肥經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的 外在表現(xiàn)，同時(shí)合肥的整體城市形象得到了美化，促進(jìn)了城市商貿(mào)的快速發(fā)展。這就造成了 供需不平衡的矛盾：首先大批在售中低端寫字樓空置率較高，其次面企業(yè)單位買不到高品質(zhì)、專業(yè)化的寫字樓。 目前合 肥寫字樓無(wú)論在硬件還是軟件上比起周邊幾個(gè)三類或同類城市是落后的。同時(shí)寫字樓的發(fā)達(dá)程度，也是 — 個(gè)城市商貿(mào)活力的最直接反映。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)近幾年的市場(chǎng)化運(yùn)作，逐漸找到了市場(chǎng)定位的感覺(jué)，即“以人為本”，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，做適合消費(fèi)者口味的“精品”樓盤。 合肥寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)、需求分析 自 20xx 年上半年，合肥市商業(yè)地產(chǎn)新開工面積穩(wěn)步增長(zhǎng)，截止到 10 月份新開商業(yè)地產(chǎn)面積在 萬(wàn)平方米左右，其中寫字樓需求在大幅度提升。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 蜀山區(qū)：規(guī)劃以科技、人文、生態(tài)為主。 ◆ 合肥要打造“環(huán)巢湖”的城市格局，使包河區(qū)充分發(fā)揮了它的地理優(yōu)勢(shì)，所以以生態(tài)旅游為主的定位，決定了該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)不可能活躍。 ◆ 廬陽(yáng)區(qū)過(guò)去作為合肥市政府所在地，是合肥經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心區(qū) 域，所以分布了早期大量寫字樓。 從分布區(qū)域上看： 一類型的寫字樓主要分布于市中心的老城區(qū)，二類型寫字樓主要分布于近年來(lái)合肥經(jīng)濟(jì)比較活躍的區(qū)域。一環(huán)以外的寫字樓，零星分布于合肥市蜀山區(qū)、包河區(qū)、瑤海區(qū)，對(duì)商業(yè)板塊的依附較為明顯。因此，隨著這批高品質(zhì)寫字樓投放市場(chǎng)，合肥寫字樓市場(chǎng)將走進(jìn)了一個(gè)新的發(fā)展階段。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ※ 地理位置：主要集中于市中心位置及主干道沿線。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 Part 1 第一部分 合肥商業(yè)寫字樓發(fā)展綜述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 科技創(chuàng)新大廈 營(yíng)銷推廣方案 安徽瑞能房地產(chǎn)營(yíng)銷企劃有限公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ※ 市場(chǎng)行為：計(jì)劃經(jīng)濟(jì)氛圍比較濃，主要用以是出租。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。從 20xx 年開始新 推出的寫字樓項(xiàng)目中也可以看出市場(chǎng)供應(yīng)上存在的結(jié)構(gòu)調(diào)整變化，以“財(cái)富廣場(chǎng)”、“中環(huán)國(guó)際大廈”“ CBD 中央廣場(chǎng)”等為代表的高檔純商務(wù)寫字樓正在成為市場(chǎng)的主角。 中環(huán)國(guó)際大廈雙甲級(jí)寫字樓的提出引導(dǎo)了合肥寫字樓市場(chǎng)對(duì)辦公環(huán)境和配套的 重視。 “中心”內(nèi)主要集中老的寫字樓，而“多極”主要分布著新的寫字樓。 五、 合肥寫字樓分布的板塊特征 合肥寫字樓市場(chǎng)按區(qū)域板塊及形成類型劃分，可以分為兩大類型 9 大板塊： 一類型：四牌樓板塊、三孝口板塊、百花 井板塊和大鐘樓板塊； 二類型：科大板塊、北一環(huán)板塊、南一環(huán)板塊、高新區(qū)板塊和新站區(qū)板塊。 廬陽(yáng)區(qū)：規(guī)劃以商業(yè)和住宅為主。 包河區(qū)：規(guī)劃以生態(tài)旅游為主。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。這是新政后寫字樓在開發(fā)量、銷售量增長(zhǎng)的重要因素之一。另外，經(jīng)濟(jì)的快速、平穩(wěn)的良性發(fā)展，都將有利于中外經(jīng)濟(jì)合作及中資企業(yè)的發(fā)展壯大，這勢(shì)必增大市場(chǎng)商務(wù)樓的需求，進(jìn)而刺激并促進(jìn)商務(wù)樓盤市場(chǎng)的開發(fā)與銷售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一． 起步較早，發(fā)展較晚 寫字樓在城市建設(shè)中更像是一張城市名片，反映了 — 個(gè)城市經(jīng)濟(jì)總量的大小和發(fā)展速度快慢。 合肥商貿(mào)、金融、中介服務(wù)行業(yè)將會(huì)大幅度興起，這就需要催生更多作為商貿(mào)辦公場(chǎng)所的專業(yè)化寫字樓的出現(xiàn)。而目前合肥高品質(zhì)的寫字樓寥寥無(wú)幾，無(wú)法滿足當(dāng)前的市場(chǎng)需求。 這幾年合肥新推出的寫字樓項(xiàng)目在市場(chǎng)上熱銷中可以看出，以財(cái)富廣場(chǎng)、中環(huán)國(guó)際大廈、 CBD 中央廣場(chǎng)等為代表的高檔純商務(wù)寫字樓正在成為市場(chǎng)的主角。 三．競(jìng)爭(zhēng)激烈，參差不齊 合肥市的寫字樓現(xiàn)在主要集中分布在二環(huán)線以內(nèi)的廬陽(yáng)區(qū)。一環(huán)以外的寫字樓，零星分布于蜀山區(qū)、包河區(qū)、瑤海區(qū)，對(duì)商業(yè)板塊的依附較為明顯。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 超大商務(wù)豪華大堂。 話、寬帶 話、寬帶 寬帶 入 車庫(kù) 地下，非自動(dòng)化 地下，自動(dòng)化 地下、地上，非自動(dòng)化 地下車庫(kù) 地下車庫(kù) 地下車庫(kù) 花園廣場(chǎng) 4300 ㎡空中花 園 無(wú) 16 個(gè)空中花園 無(wú) 無(wú) 空中花園 （ 3）物業(yè)用途規(guī)劃 項(xiàng)目名稱 CBD 中央廣場(chǎng) 香港廣場(chǎng) 財(cái)富廣場(chǎng) 中環(huán)國(guó)際大廈 恒豐大廈 新城國(guó)際 一期 二期 用途規(guī)劃 F F2 為地下停車場(chǎng)； F1— 5 大型整體商場(chǎng)。 F1 為地下停車場(chǎng)； A 樓 4 至 28是一個(gè)辦公、居住為一體的公寓