【正文】 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 此階段寫字樓存在以下特點(diǎn)： ※ 投資方：開發(fā)商為主，政府相關(guān)單位為輔。而合肥高品質(zhì)的寫字樓寥寥無幾，無法滿足當(dāng)前的市場需求。其中有一部分分布在長江路沿街，如“ CBD 中央廣場”、“仁和大廈”、“招商大廈”等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。該區(qū)域作為 物流中心的定位，目前寫字樓的體量已完全滿足該區(qū)域商務(wù)辦公的需要，預(yù)計(jì)今后不會(huì)再有大型寫字樓興建。 政策面對寫字樓發(fā)展的影響 20xx 年成為名符其實(shí)的 “政策年 ”，因 少數(shù)城市房價(jià)上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂 ， 成為 20xx 年宏觀調(diào)控加強(qiáng)的主要原因 。但同時(shí)也顯現(xiàn)出，隨著市場供應(yīng)量的進(jìn)一步放大，未來競爭力將越來越大。 Part 2 第二部分 項(xiàng)目所處市場環(huán)境分析 —— 透視寫字樓市場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 16 個(gè)空中花園、樓體泛光照明。 F6— 26辦公。個(gè)別項(xiàng)目開始采用環(huán)保、節(jié)能的高科技型材料，以提升項(xiàng)目品質(zhì)，如財(cái)富廣場二期 LOWE 玻璃。主要原因是目前合肥整體物業(yè)管理水平低下，從業(yè)人員 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 去化方式上，開發(fā)商均以出售為主，面積分割上 60～幾百平方米不等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料?！?141” 城市戰(zhàn)略、工業(yè)立市、全民創(chuàng)業(yè)，一個(gè)個(gè)催人奮進(jìn)的字眼，洋溢著未來繁榮的合肥市必然是一派欣欣向榮局面。 項(xiàng)目地處合肥市中心，公共建設(shè)、配套設(shè)施成熟齊全，交通便利，住宅小區(qū)密集，高收入人群集中，商業(yè)繁華，地理位置十分優(yōu)越。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ◇ 競爭機(jī)會(huì) 本項(xiàng)目周邊同類競爭樓盤相對不多，所以本項(xiàng)目在開發(fā)時(shí)間和位置上占有很大的機(jī)會(huì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。綜觀 合肥 各區(qū)的寫字樓租金水平，為 4070元 /平方米 左右 ，普遍的投資回報(bào)率為 8%15%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 外 立 面： 因該樓所處的位置決定了其外立面應(yīng)有一定的時(shí)代感和視覺沖擊力，以適應(yīng)其地標(biāo)性建筑的“身份”；鋁、石材，局部玻璃幕墻，以降低建造成本； 大 堂： 地面、墻面為高級(jí)大理石拼花 ，頂部為復(fù)式吊頂； 電 梯 廳： 地面、墻面為高級(jí)大理石拼花 ，頂部為復(fù)式吊頂； 走 廊： 地面為高級(jí)?；u，墻面為環(huán)保型乳膠漆，頂部為礦棉板吊頂； 衛(wèi) 生 間： 進(jìn)口名牌潔具，高品質(zhì)、低噪聲，通常石材洗面臺(tái)，設(shè)通長面鏡、洗手液盒、 電動(dòng)干手機(jī)、手紙， 高檔防水防潮吊頂、洗面臺(tái)、面鏡部位提高照度，高級(jí)瓷磚或石材墻、地面，前室空間能有余度滿足使用者理容要求。 根據(jù)上述項(xiàng)目的 SWOT 分析，該地塊在地理、環(huán)境、規(guī)模及蜀山區(qū)和合肥市發(fā)展規(guī)劃方面都極具開發(fā)的潛力。城市發(fā)展南進(jìn)優(yōu)勢明顯，擴(kuò)寬了本項(xiàng)目的升值空間。代客洗衣業(yè)務(wù)；免費(fèi)代訂機(jī)票服務(wù)；禮賓車出租服務(wù)；私人區(qū)域清潔服務(wù)；工程有償維修服務(wù)（適用于租房客戶）；代繳話費(fèi)服務(wù)；日常應(yīng)急藥品提供服務(wù)；接飛機(jī)、火（汽）車服務(wù) . 項(xiàng)目的劣勢 (w) ◇ 認(rèn)識(shí)度問題 ◆ 合肥寫字樓市場發(fā)展不平衡，對高層寫字樓特點(diǎn)和優(yōu)勢的認(rèn) 識(shí)不夠。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。合肥辦公寫字樓的升溫很大程度上來源于政府對合肥城市發(fā)展的定位與升級(jí)。 因此， 我司認(rèn)為：本案可以 充分利用 商圈、位置、智能、品質(zhì)、品位等特點(diǎn) ，提高物業(yè)品質(zhì)，建立高層次的物業(yè)形式，在合肥房地產(chǎn)市場建立標(biāo)志性的、領(lǐng)先的物業(yè)品牌形象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 4）物業(yè)管理服務(wù) 項(xiàng)目 CBD 中央廣場 香港廣場 財(cái)富廣場 中環(huán)國際大廈 恒豐大廈 新城國際 一期 二期 物管公司 深圳鵬基物業(yè) 上海浦東物業(yè) 安徽郵電物業(yè) 合肥中港物業(yè) 待定 待定 物管費(fèi)用 元 / m2/月 待定 元 / m2/月 元 / m2/月 待定 待定 電梯費(fèi) 含在物管費(fèi)內(nèi) 待定 含在物管費(fèi)內(nèi) 待定 待定 待定 空調(diào)費(fèi) 待定 根據(jù)自用數(shù)量 根據(jù)自用電數(shù)量 待定 根據(jù)自用電數(shù)量 待定 從調(diào)查結(jié)果看， ? 目前合肥的物業(yè)管理費(fèi)在 ，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比較低。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 話、寬帶 話、寬帶 寬帶 入 車庫 地下，非自動(dòng)化 地下，自動(dòng)化 地下、地上，非自動(dòng)化 地下車庫 地下車庫 地下車庫 花園廣場 4300 ㎡空中花 園 無 16 個(gè)空中花園 無 無 空中花園 （ 3）物業(yè)用途規(guī)劃 項(xiàng)目名稱 CBD 中央廣場 香港廣場 財(cái)富廣場 中環(huán)國際大廈 恒豐大廈 新城國際 一期 二期 用途規(guī)劃 F F2 為地下停車場； F1— 5 大型整體商場。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。一環(huán)以外的寫字樓，零星分布于蜀山區(qū)、包河區(qū)、瑤海區(qū)，對商業(yè)板塊的依附較為明顯。 這幾年合肥新推出的寫字樓項(xiàng)目在市場上熱銷中可以看出，以財(cái)富廣場、中環(huán)國際大廈、 CBD 中央廣場等為代表的高檔純商務(wù)寫字樓正在成為市場的主角。 合肥商貿(mào)、金融、中介服務(wù)行業(yè)將會(huì)大幅度興起，這就需要催生更多作為商貿(mào)辦公場所的專業(yè)化寫字樓的出現(xiàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。另外，經(jīng)濟(jì)的快速、平穩(wěn)的良性發(fā)展，都將有利于中外經(jīng)濟(jì)合作及中資企業(yè)的發(fā)展壯大，這勢必增大市場商務(wù)樓的需求，進(jìn)而刺激并促進(jìn)商務(wù)樓盤市場的開發(fā)與銷售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 包河區(qū)：規(guī)劃以生態(tài)旅游為主。 五、 合肥寫字樓分布的板塊特征 合肥寫字樓市場按區(qū)域板塊及形成類型劃分，可以分為兩大類型 9 大板塊： 一類型：四牌樓板塊、三孝口板塊、百花 井板塊和大鐘樓板塊； 二類型：科大板塊、北一環(huán)板塊、南一環(huán)板塊、高新區(qū)板塊和新站區(qū)板塊。 中環(huán)國際大廈雙甲級(jí)寫字樓的提出引導(dǎo)了合肥寫字樓市場對辦公環(huán)境和配套的 重視。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ※ 市場行為：計(jì)劃經(jīng)濟(jì)氛圍比較濃，主要用以是出租。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 科技創(chuàng)新大廈 營銷推廣方案 安徽瑞能房地產(chǎn)營銷企劃有限公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。一環(huán)以外的寫字樓，零星分布于合肥市蜀山區(qū)、包河區(qū)、瑤海區(qū)，對商業(yè)板塊的依附較為明顯。 ◆ 廬陽區(qū)過去作為合肥市政府所在地，是合肥經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心區(qū) 域，所以分布了早期大量寫字樓。 蜀山區(qū)：規(guī)劃以科技、人文、生態(tài)為主。 合肥寫字樓市場供應(yīng)、需求分析 自 20xx 年上半年，合肥市商業(yè)地產(chǎn)新開工面積穩(wěn)步增長，截止到 10 月份新開商業(yè)地產(chǎn)面積在 萬平方米左右，其中寫字樓需求在大幅度提升。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。同時(shí)寫字樓的發(fā)達(dá)程度，也是 — 個(gè)城市商貿(mào)活力的最直接反映。這就造成了 供需不平衡的矛盾：首先大批在售中低端寫字樓空置率較高，其次面企業(yè)單位買不到高品質(zhì)、專業(yè)化的寫字樓。該區(qū)域是合肥市的市中心，交通便利、配套完善、商業(yè)氛圍較濃。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 有大堂。 B 樓是小高住宅， C 樓是三層大型 商場。 ? 環(huán)境設(shè)計(jì)方面 部分項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)開始引進(jìn)專業(yè)環(huán)境規(guī)劃公司，在樓盤中導(dǎo)入小區(qū)景觀和建筑景觀，如空中花園、裙樓頂層花園等，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)。 （ 5）產(chǎn)品定位和推廣 科技創(chuàng)新大廈 得中心者 得天下 合 肥首座智能化純商務(wù)新領(lǐng)地 財(cái)富廣場 純商務(wù)基地，世界 500強(qiáng)的選擇 CBD 中央廣場 叱咤風(fēng)云，我們的CBD中央廣場承載城市的光榮和夢想 新都會(huì) 這類自由分隔的散戶型吸引了大量有閑散資金的投資者，去化情況較好，如財(cái)富廣場 2 期已售完、香港廣場開盤一年多現(xiàn)剩下 20 套。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。預(yù)計(jì) 20xx 年 上半年就會(huì)形成大的影響，開發(fā)量將大幅度提高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。臨肥西路有 600 平方米的商業(yè)廣場、后面有 400 平方米的花園。由于本項(xiàng)目定位較高，所以購買人群就主要集中在黨政機(jī)關(guān)和大中型企業(yè)、中小私營企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營辦事處等。 項(xiàng)目威脅 (T) ◇ 直接競爭對手對項(xiàng)目造成的威脅 在項(xiàng)目的周邊地區(qū)正在興建和籌劃的樓盤，對本項(xiàng)目的客戶群起了一定的分流作用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達(dá)所有的辦公間，提供 其他國際國內(nèi)長途語音及數(shù)據(jù)通信條件；千兆入戶，百兆到桌 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 其中 1 28 層較吉利數(shù)字的樓層，以整層的方式銷售； 1 26 層以半層的方式銷 售，大型企事業(yè)單位是其考慮的范圍之內(nèi)，將大大增加集團(tuán)的經(jīng)濟(jì)回籠。眾所周知，住宅投資 風(fēng)險(xiǎn) 低，前期投入小，只需要總樓價(jià)的三成首期，對一些擁有住房公積金的個(gè)人投資客，前期的投入就顯得更 加輕松，投資住宅不愧為一個(gè) “ 保本 ” 的選擇。同時(shí)，目前 合肥 租賃市場上的出租住宅，處于供過于求的狀況，導(dǎo)致住宅投資常常要面對空置的問題，加上近日住宅禁商政策的出臺(tái)，住宅的收租期就變得更難以預(yù)測。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 辦公空間 ：能提供可靈活分隔適應(yīng)各種變化的辦公空間； 標(biāo)準(zhǔn)層高： 標(biāo)準(zhǔn)樓層層高定為 米； 標(biāo)準(zhǔn)承重 ：樓板承重在 ； 供電系統(tǒng)： 雙路供電，辦公面的供電容量在 80W/m2以上； 空調(diào)系統(tǒng)： 安裝空調(diào)照明計(jì)量裝置，信息點(diǎn)預(yù)埋到戶。再加上市政配套在全市范圍內(nèi)的不斷完善，區(qū)域的區(qū)隔逐漸被打開，競爭的能級(jí)范圍