【導讀】中管網房地產頻道作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤。合肥市寫字樓發(fā)展時間較晚，從九十年代初期開始才有真正意義上的寫字樓，且發(fā)展的起點低。后期，合肥市寫字樓發(fā)展由初期品質較低的辦公寫字樓逐漸發(fā)展成為具備初級智能化的現(xiàn)代寫字樓。作為合肥市第一批。目前，這批寫字樓物業(yè)陳舊、內部配套設施老化，存在安全隱患等一系列問題，已經很不適應現(xiàn)代辦公的需要，入住單位逐年減少，空置率增加。字樓的蓬勃發(fā)展，這批寫字樓在未來將難以避免被淘汰的命運。這一階段的寫字樓整體設計標準上要高于前兩個階段，

　　

【正文】 內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ◇ 投資機會分析 合肥城市總體布局將在現(xiàn)在城市的基礎上向西南方向拓展，特別是南部已成為城市擴張的主要方向之一。城市發(fā)展南進優(yōu)勢明顯，擴寬了本項目的升值空間。并且本項目地段是合肥的絕佳地段，所以本項目的實施是符合合肥市場需要的。發(fā)展空間和升值空間都有很大潛力。 ◇ 品牌的打造 在面對激烈的市場競爭，樹立自己的品 牌形象是極為重要的，本項目是一個很好的切入點，只要成功地開發(fā)本項目，引領了合肥辦公環(huán)境，創(chuàng)造了良好的社會效益和經濟效益，這無疑是打造品牌的一個極佳機會。 ◇ 競爭機會 本項目周邊同類競爭樓盤相對不多，所以本項目在開發(fā)時間和位置上占有很大的機會。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目威脅 (T) ◇ 直接競爭對手對項目造成的威脅 在項目的周邊地區(qū)正在興建和籌劃的樓盤，對本項目的客戶群起了一定的分流作用。 ◇ 開發(fā)高潮帶來的競爭壓力 大量樓盤不正常地集中上市，有可能今、明兩年出現(xiàn)擠爆市場局面； 即使大盤穩(wěn)健，但 屆時個案競爭必然極為激烈。再加上市政配套在全市范圍內的不斷完善，區(qū)域的區(qū)隔逐漸被打開，競爭的能級范圍和區(qū)域范圍擴大， 客戶的分流情況更為嚴重。 小 結： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 根據上述項目的 SWOT 分析，該地塊在地理、環(huán)境、規(guī)模及蜀山區(qū)和合肥市發(fā)展規(guī)劃方面都極具開發(fā)的潛力。 其中對本案不利的因素，需要開發(fā)商與各方面群策群力，深入細致的做好工作，采取相應對策的基礎上將不利化為有利，對本項目做最大價值的挖掘。在未來幾年中，本案一定會成為合肥城市建設高檔寫字樓發(fā)展的模本。 Part 6 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第六部分 項目功能和形象定位 （ 1）項目功能定位 ◆ 建筑類型 本大廈擬采用框筒結構，現(xiàn)澆板采用 GRF 薄壁管現(xiàn)澆混凝土樓板技術，從而最大限度的滿足今后業(yè)主的樓層使用空間，抗震在 8 級地震以上； 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 辦公空間 ：能提供可靈活分隔適應各種變化的辦公空間； 標準層高： 標準樓層層高定為 米； 標準承重 ：樓板承重在 ； 供電系統(tǒng)： 雙路供電，辦公面的供電容量在 80W/m2以上； 空調系統(tǒng)： 安裝空調照明計量裝置，信息點預埋到戶。設置能源自動計量系統(tǒng)，各單元采用分體式空調，其外掛機設計于飄窗下，隱入柵欄內； 電 梯： 國際知名品牌，另外設員工電梯 一臺； 停車位： 寫字樓面積與車位數比為： 100 m2設 個車位，并實現(xiàn)智能化高效管理； 供水系統(tǒng)： 24冷水供應，并有中水處理系統(tǒng)； ◆ 裝飾裝修 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 外 立 面： 因該樓所處的位置決定了其外立面應有一定的時代感和視覺沖擊力，以適應其地標性建筑的“身份”；鋁、石材，局部玻璃幕墻，以降低建造成本； 大 堂： 地面、墻面為高級大理石拼花 ，頂部為復式吊頂； 電 梯 廳： 地面、墻面為高級大理石拼花 ，頂部為復式吊頂； 走 廊： 地面為高級?；u，墻面為環(huán)保型乳膠漆，頂部為礦棉板吊頂； 衛(wèi) 生 間： 進口名牌潔具，高品質、低噪聲，通常石材洗面臺，設通長面鏡、洗手液盒、 電動干手機、手紙， 高檔防水防潮吊頂、洗面臺、面鏡部位提高照度，高級瓷磚或石材墻、地面，前室空間能有余度滿足使用者理容要求。 辦 公 間： 墻面耐擦洗壁紙或高級乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，刷高級乳膠漆，塊狀或不規(guī)則地面； 生態(tài)空間： 可隔層設計共享大廳，以提供部 分開敞式空中花園，一個高檔的寫字樓內應該有一些綠化生態(tài)空間布局 ，以增添寫字樓內部景觀。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ◆ 全智能化標準 1： OA（辦公智能化） 計算機網絡、會議中心等系統(tǒng) 有線網絡系統(tǒng)：提供 10M100M 光纖高速網絡入戶 無線網絡系統(tǒng)：采用類似于無線電話基站的方式設置無線接入點，覆蓋一定范圍，使無線網卡的接入設備與INTERNET 連接。預留 OA 電力負荷 50VA/m2 以上，辦公室 OA布線采用網絡地板或地面線槽。 2： CA（通訊傳輸智能化） 雙向電視電話會議、公共廣播等系統(tǒng)。計算機網絡通信系統(tǒng)到達所有的辦公間，提供 其他國際國內長途語音及數據通信條件；千兆入戶，百兆到桌 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3： BA（樓宇自動化） 采用先進的樓宇管理系統(tǒng)，自動監(jiān)控整幢大樓的機電設備，以確保大樓的安全和舒適；通過先進的樓宇綜合布線系統(tǒng)，可將大廈內的各子系統(tǒng)，燈光照明、空調、消防、保安監(jiān)視、辦公自動化、通訊廣播電視等串聯(lián)起來，通過計算機進行控制，從而達到高效、有序、優(yōu)化運行 4： FA（消防智能化） 防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和火災自動報警、通道疏散指示燈、自動噴灑裝置、正壓送風。 5： SA（安保智能化） 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)： 在大樓門廳、電梯、各主出入口、地 下停車場及公共區(qū)域設置閉路電視監(jiān)控點，配置固定攝像機在大樓安保監(jiān)控室里進行監(jiān)控，閉路電視系統(tǒng)與自動報警系統(tǒng)聯(lián)動 停車庫系統(tǒng)： 采用基于非接觸式 IC卡讀卡技術，遠程感應式 IC 卡停車場管理系統(tǒng)，系統(tǒng)自動完成檢驗、記錄、計算、收費等工作，道閘自動啟閉，全過程無須人員參與 一卡通門禁系統(tǒng)： 采用集信息管理、計算機控制、 IC卡技術于一體的非接觸式 MIFARE 卡智能門禁管理系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng)： 在地下停車場、各層樓梯間、各主出入口、公共區(qū)域及重要區(qū)域設置電子巡更裝置，每一巡更裝置與中央控制系統(tǒng)連接，可自由設定巡邏路線及時間， 如出現(xiàn)錯誤中央控制系統(tǒng)將自動發(fā)出糾正信息，電子巡更系統(tǒng)與自動報警系統(tǒng)聯(lián)動。背景音響、應急廣播系統(tǒng)：具有播放背景音樂功能、人工尋呼選區(qū)廣播功能及自動緊急廣播功能。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2）形象定位 ○ 地產創(chuàng)新定位：合肥首座智能化純商務新領地 ○ 商務應用定位：合肥中央商務地帶生活模式 ○ 高端品質定位：得中心者，得天下 ○ 城市魅力定位：藍色夢想、金色財富與綠色生活的完美融合 （ 4）戶型配比分析 根據市場調查結果顯示：合肥寫字樓市場的戶型多以 60300平方不等； 安徽科技創(chuàng)新大廈以 80 平方為單位的戶型配 比，可自由分割，可塑性強，適應多種需求。 其中 1 28 層較吉利數字的樓層，以整層的方式銷售； 1 26 層以半層的方式銷 售，大型企事業(yè)單位是其考慮的范圍之內，將大大增加集團的經濟回籠。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 Part 7 第七部分 項目客戶群體定位 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3）目標客戶定位 大、中型貿易公司 機關企事業(yè)單位 私營企業(yè) /科貿企業(yè) 駐外辦事處 /投資者 服務企業(yè) /創(chuàng)業(yè)型企業(yè) 租賃性中小型企業(yè) 特征：更理性、更專業(yè)、更文化、更具品質和品位，同時關注規(guī)劃遠景、地 價的升值潛力、高層成熟度、配套功能完善度及聯(lián)動效應等。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第一目標群 —— 投資者 “ 新政 ” 催旺寫字樓投資 20xx 年 ，七部委出臺的新政八條，嚴厲地打擊了 房地產 炒家，銀行加息、 “ 國八條 ” 政策的實施、住宅禁商政策 的實行等，在打擊了投機者的同時，也讓不少 投資 者沒了方向。 “國六條”的實施，對房地產 炒家 來說更是雪上加霜， 由于住宅禁商的再度實行，寫字樓的投資市場在近期表現(xiàn)得十分活躍，為投資者提供了一個新的選擇。眾所周知，住宅投資 風險 低，前期投入小，只需要總樓價的三成首期，對一些擁有住房公積金的個人投資客，前期的投入就顯得更 加輕松，投資住宅不愧為一個 “ 保本 ” 的選擇。但是，住宅由于市場供應量較多，不同地點的物業(yè)之間可替代性高，所以租金的上升空間相對較低，住宅的投資回報率也相對偏低。同時，目前 合肥 租賃市場上的出租住宅，處于供過于求的狀況，導致住宅投資常常要面對空置的問題，加上近日住宅禁商政策的出臺，住宅的收租期就變得更難以預測。與此同時，隨著寫字樓日益顯現(xiàn)的市場商機，盡管目前市場寫字樓的供應也在逐漸增大，但相比 次類寫字樓的嚴重稀缺，短時期內無法彌補較大的市場空白 。 當然，高投入帶來的當然就是高回報，同樣以上述兩個樓盤為例： 香港廣場 寫字樓租金水平為 60元 /平方米 /月，投資回報率達 10%。 CBD中央廣場 月租金為 6080 元 /平方米 /月，投資回報率達 12%。綜觀 合肥 各區(qū)的寫字樓租金水平，為 4070元 /平方米 左右 ，普遍的投資回報率為 8%15%。 中管網房地產頻道 作為國內最大、