【正文】 高新區(qū)板塊 交通通暢、商務(wù)氛圍、配套欠缺 高新技術(shù)企業(yè)、外地辦事處、分公司、科研單位 新站板塊 交通便利、商務(wù)氛圍不濃厚 日化用品代理公司、建材、房地產(chǎn)企業(yè) 理想中的寫字樓應(yīng)具備哪些條件 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 “ 甲 ” 級寫字樓應(yīng)具備的條件： 物業(yè)管理完善、地理位置好、交通狀況好、大廈內(nèi)部配套設(shè)施齊全及環(huán)境舒適 /安靜 /綠化是 理想中的寫字樓 ,普遍認(rèn)為 “ 甲 ” 級寫字樓應(yīng)該具備的最重要的條件。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。它的繁榮對提升城市魅力形象、點綴都市亮點都起到了很大的作用。從這些數(shù)據(jù)也表明合肥寫字樓市場的需求量是在增長的。但根據(jù)合肥市新城市規(guī)劃，到20xx年，合肥的人口規(guī)模將達(dá) 300萬、用地規(guī)模達(dá) 280 平方公里、經(jīng)濟(jì)規(guī)模將突破 1000 億元，城市的整體發(fā)展空間擴大了，必然帶動寫字樓市場的健康繁榮發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二．政策推進(jìn)，發(fā)展迅速 目前合肥城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，未來三五年，是合肥崛起的關(guān)鍵年，同時安徽正面臨著中部崛起的大好機遇，合肥作為省會城市在發(fā)展空間有著很大的張力。現(xiàn)在合肥真正意義上達(dá)到 5A 標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓寥寥無幾，整個市場都缺少軟件和硬件都能達(dá)到高品質(zhì)的寫字樓。還有些 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 寫字樓已經(jīng)開始向智能化方向發(fā)展，改變了傳統(tǒng)寫字樓的功能單一、陳舊的格局。 在經(jīng)過老城區(qū)更新改造的規(guī)劃論證后，合肥市政府計劃到 20xx 年，解決老城區(qū)的交通問題和商務(wù)布局，把老城區(qū)打造成一個以商貿(mào)、金融、信息、行政為主要功能的 CBD商務(wù)中心 。從地理位置上可以看到合肥寫字樓形成了“一個中心，多極存在”的格局。由于寫字樓本身的特性，在合肥市二環(huán)以外，只有高新技術(shù)開發(fā)區(qū)有少量的寫字樓，其它區(qū)域幾乎沒有專業(yè)化寫字樓的分布。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 待定 待定 （ 2）硬件配置 類別 CBD 中央廣場 香港廣場 財富廣場 中環(huán)國際大廈 恒豐大廈 新城國際 一期 二期 建筑結(jié)構(gòu) 框剪 框剪 框剪 框剪 框剪 框剪 外墻 雙層中空玻璃 幕墻 雙層中空玻璃 幕墻 雙層中空 LOWE 玻璃 幕墻 鋼化玻璃幕墻 雙層中空玻璃幕 墻 雙層中空玻璃幕墻 消防 自動噴淋系統(tǒng) 自動噴淋系統(tǒng) 自動噴淋系統(tǒng) 自動噴淋系統(tǒng) 自動噴淋系統(tǒng) 自動噴淋系統(tǒng) 安防 公共空間電視監(jiān)控，獨立的背景音樂系統(tǒng) 24 小時預(yù)警保安 公共空間電視監(jiān)控， 遠(yuǎn)程報警聯(lián)動 可視對講，電梯轎廂內(nèi)配置針式攝像探頭，底層大廳攝像監(jiān)控 遠(yuǎn)程報警聯(lián)動 待定 大堂 大堂面積214m2，挑高 米，豪華裝修。 有大堂。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 F2 地下停車場， F1 為美食城。 F1 地下停車場、 F1—— F2 大堂和商務(wù)配套， F3 以上為辦公。 1 號樓、 2 號樓 23層， 3 號樓 30 層，地下各兩層為停車場，地上為寫字樓。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?；九鋫淞酥醒肟照{(diào)。 車位： 合肥目前寫字樓物業(yè)普遍存在車位不足的問題 ， 并 呈 以下特點 ： 1） 車位主要以出租為主 ， 用于出售的比較少 。 ? 內(nèi)部配套方面 為了提升寫字樓的品質(zhì)，在售的寫字樓都比較注重對內(nèi)部配套的完善。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 合肥目前寫字樓市場物業(yè)管理水平不高，物業(yè)管理提供的服務(wù)有限，不能滿足現(xiàn)代辦公的需要，有的寫字樓甚至沒有中央空調(diào)系統(tǒng)（如財富廣場一期）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 環(huán)球廣場 城市坐標(biāo)，占據(jù)一環(huán)線與馬鞍山路 黃金節(jié)點 萬通大廈 提升辦公品質(zhì) 引領(lǐng)商務(wù)時尚 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 6）價格、銷售方面 類別 CBD 中央廣場 香港廣場 財富廣場 中環(huán)國際大廈 恒豐大廈 新城國際 一期 二期 銷售均價 5670 元 /㎡ 7500 元 /㎡ 4550 元 /㎡ 5300 元 /㎡ 4300 元 /㎡ 4000 元 /㎡ 未銷售 預(yù)期租金 80 元 /㎡ 60 元 /㎡ 45 元 /㎡ 55 元 /㎡ 35 元 /㎡ 35 元 /㎡ 80 元 /㎡ 去化方式 銷售 銷售 銷售 銷售 銷售 待定 目標(biāo)客群 投資戶、本地外 地中大型企業(yè) 本地個人投資 戶較多 本地、外地中大型企業(yè)較 多 大型集團(tuán)企業(yè) 投資群體、成 長型中小企業(yè) 大型國際化企業(yè)及 國內(nèi)集團(tuán)公司 開盤時間 04 年 2 月 05 年 11 月 03 年 12 月 06 年 5 月 05 年 3 月 04 年初 未開盤 銷售率 40% 90% 100% 約 30% 56% 50% 50% 入住戶數(shù) 13 家（半層多） 未交付 100 家余 未交付 未入住 未交付 未交付 入住率 約 35% 95% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、綜合平析 對以上調(diào)查分析，我們認(rèn)為， ? 合肥市在售寫字樓均價約在 4000— 7500 元 /㎡左右。 ? 去化情況來看，去化較好的分兩種：一是開發(fā)上利用關(guān)系營銷、爭取大客戶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 從入住企業(yè)情況來看，合肥寫字樓 市場剛起步，并未形成入住企業(yè)類別群聚現(xiàn)象，從在售寫字樓項目推廣概念也可看出，均以自身形象或者地段吸引目標(biāo)客戶，并未出現(xiàn)市場成熟發(fā)展階段的金融行業(yè)、科技企業(yè)集聚的辦公物業(yè)。 相比之下，基于本案 地標(biāo)性的區(qū)位優(yōu)勢，優(yōu)良的品牌形象 —— 科技創(chuàng)新大廈，以及準(zhǔn)確的市場定位 (合肥首座國際化，全功能商務(wù)寫字樓 )等多項均好性因素，使本案具備了一定的競爭優(yōu)勢與強勢賣點，且功能齊全、設(shè)施配 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 套完備，優(yōu)質(zhì)化物業(yè)管理，因此，本案在某些競爭層面上具備了在 20xx 年寫字樓市場上搶占先機的理由。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。目前，合肥市區(qū)地價每畝已達(dá)數(shù)百萬元，開發(fā)商大多通過建高層，使土地成本盡量分?jǐn)偅档烷_發(fā)成本，控 制總房價，讓消費者接受。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。住宅市場雖然價格有上漲趨勢，但各樓盤普遍感覺銷售速度難以提升，老百姓對整個地產(chǎn)投資更加謹(jǐn)慎，炒房資金開始逐步流向股市和其他投資領(lǐng)域。 ★ 06 年 3 月份出臺的物業(yè)管理條例規(guī)定禁止在住宅小區(qū)內(nèi)辦公，是寫字樓市場的利好消息。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在住宅禁商后，大批的中小公司將回歸寫字樓市場，有相當(dāng)一部分企業(yè)將選擇中檔寫字樓作為自己的辦公地點，因此寫字樓將會成為近期的投資亮點。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 Part5 第五部分 項目 SWOT 分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目的優(yōu)勢 (S) ◇ 地理位置得天獨厚 本項目處于合肥中心城區(qū)西部商圈的一級核心地段，緊鄰兩條交通要道 —— 屯溪路和肥西路，毗鄰安徽國購廣場商圈， 與西園新村和五里墩立交橋相守望，區(qū)域物流系統(tǒng)暢通成熟。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ◆ 交通： 本項目所處屯溪路與肥西路 交匯處，又與長江西路、合作化路、梅山路一衣相連，形成交通平面合圍和地理立體放射的絕對優(yōu)勢。延屯溪路 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 街面長 60 米，進(jìn)深約 30 米。但近兩年來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，收入的不斷提高，人們也越來越能認(rèn)識與接受了！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ◆ 周期可能較長。 項目機會 (O) ◇ 熱點板塊的積極影響 隨著省城寫字樓市場逐漸整體放量上行， 項目所處商圈為合肥又一新興商圈 — — 合肥次中心城區(qū)商圈，作為一個高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、超時代的規(guī)劃建設(shè)區(qū)域，其商業(yè)前景必將成為繼三孝口 —— 四牌樓商圈之后又一嶄新亮點區(qū)位 ,區(qū)域內(nèi)樓盤以明顯的品質(zhì)優(yōu)勢占領(lǐng)合肥市場。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。發(fā)展空間和升值空間都有很大潛力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ◇ 開發(fā)高潮帶來的競爭壓力 大量樓盤不正常地集中上市，有可能今、明兩年出現(xiàn)擠爆市場局面； 即使大盤穩(wěn)健，但 屆時個案競爭必然極為激烈。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。在未來幾年中，本案一定會成為合肥城市建設(shè)高檔寫字樓發(fā)展的模本。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ◆ 全智能化標(biāo)準(zhǔn) 1： OA（辦公智能化） 計算機網(wǎng)絡(luò)、會議中心等系統(tǒng) 有線網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：提供 10M100M 光纖高速網(wǎng)絡(luò)入戶 無線網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：采用類似于無線電話基站的方式設(shè)置無線接入點，覆蓋一定范圍，使無線網(wǎng)卡的接入設(shè)備與INTERNET 連接。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5： SA（安保智能化） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)： 在大樓門廳、電梯、各主出入口、地 下停車場及公共區(qū)域設(shè)置閉路電視監(jiān)控點，配置固定攝像機在大樓安保監(jiān)控室里進(jìn)行監(jiān)控，閉路電視系統(tǒng)與自動報警系統(tǒng)聯(lián)動 停車庫系統(tǒng)： 采用基于非接觸式 IC卡讀卡技術(shù)，遠(yuǎn)程感應(yīng)式 IC 卡停車場管理系統(tǒng)，系統(tǒng)自動完成檢驗、記錄、計算、收費等工作，道閘自動啟閉，全過程無須人員參與 一卡通門禁系統(tǒng)： 采用集信息管理、計算機控制、 IC卡技術(shù)于一體的非接觸式 MIFARE 卡智能門禁管理系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng)： 在地下停車場、各層樓梯間、各主出入口、公共區(qū)域及重要區(qū)域設(shè)置電子巡更裝置，每一巡更裝置與中央控制系統(tǒng)連接，可自由設(shè)定巡邏路線及時間， 如出現(xiàn)錯誤中央控制系統(tǒng)將自動發(fā)出糾正信息，電子巡更系統(tǒng)與自動報警系統(tǒng)聯(lián)動。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 Part 7 第七部分 項目客戶群體定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 3）目標(biāo)客戶定位 大、中型貿(mào)易公司 機關(guān)企事業(yè)單位 私營企業(yè) /科貿(mào)企業(yè) 駐外辦事處 /投資者 服務(wù)企業(yè) /創(chuàng)業(yè)型企業(yè) 租賃性中小型企業(yè) 特征：更理性、更專業(yè)、更文化、更具品質(zhì)和品位，同時關(guān)注規(guī)劃遠(yuǎn)景、地 價的升值潛力、高層成熟度、配套功能完善度及聯(lián)動效應(yīng)等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。但是，住宅由于市場供應(yīng)量較多，不同地點的物業(yè)之間可替代性高，所以租金的上升空間相對較低，住宅的投資回報率也相對偏低。 CBD183