【正文】 從分布區(qū)域上看： 一類型的寫字樓主要分布于市中心的老城區(qū)，二類型寫字樓主要分布于近年來合肥經(jīng)濟(jì)比較活躍的區(qū)域。 從形成時間上看： 一類型寫字樓主要是老寫字樓， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二類型寫字樓主要是近年來新建寫字樓。 從區(qū)域劃分來看： 發(fā)現(xiàn)一類型四大板塊主要集中于廬陽區(qū)，二類型五大板塊主要分散于包河、蜀山和瑤海三個區(qū)，這主要于合肥的規(guī)劃有關(guān)。 廬陽區(qū)：規(guī)劃以商業(yè)和住宅為主。 ◆ 廬陽區(qū)過去作為合肥市政府所在地，是合肥經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心區(qū) 域，所以分布了早期大量寫字樓。因此，在未來合肥城市發(fā)展過程中，該區(qū)域?qū)⑷匀皇呛戏蕦懽謽堑木奂行摹? ◆ 但是由于城市中心交通和土地資源的稀缺性等因素，將對該區(qū)域未來寫字樓的發(fā)展產(chǎn)生一定的制約。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 包河區(qū)：規(guī)劃以生態(tài)旅游為主。 ◆ 合肥要打造“環(huán)巢湖”的城市格局，使包河區(qū)充分發(fā)揮了它的地理優(yōu)勢，所以以生態(tài)旅游為主的定位，決定了該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌霾豢赡芑钴S。 瑤海區(qū)：規(guī)劃以物流為主。 ◆ 新站區(qū)的迅速崛起帶動了瑤海區(qū)的快速發(fā)展，由于火車站、汽車站陸續(xù)的搬入，使該區(qū)域成為合肥的物流中轉(zhuǎn)中心。該區(qū)域作為 物流中心的定位，目前寫字樓的體量已完全滿足該區(qū)域商務(wù)辦公的需要，預(yù)計(jì)今后不會再有大型寫字樓興建。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 蜀山區(qū)：規(guī)劃以科技、人文、生態(tài)為主。 ◆ 蜀山區(qū)的快速發(fā)展，特別是政務(wù)新區(qū)的建立使高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)連為一體，使合肥的新城區(qū)格局得以形成。隨著合肥市委、市政府的陸續(xù)遷入，合肥的行政中心轉(zhuǎn)移，使該區(qū)域內(nèi)的政務(wù)功能和商務(wù)功能得以加強(qiáng)，有可能成為繼三孝口和四牌樓之后的另外一個商務(wù)中心。 ◆ 相對于老商業(yè)中心而言，區(qū)域內(nèi)部交通條件比較好：道路寬敞、路況良好、交通通達(dá)度高，并且區(qū)域內(nèi)景觀好、環(huán)境優(yōu)美，有利于現(xiàn) 代化辦公。另外，辦公環(huán)境的形成對政府機(jī)關(guān)有一定的依附性。所以，該區(qū)域?qū)蔀楹戏蕦懽謽鞘袌鲩_發(fā)的熱點(diǎn)。 六、 合肥寫字樓市場表現(xiàn) 十一五規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、住房建設(shè)規(guī)劃等多個規(guī)劃出臺，合肥房地產(chǎn)遠(yuǎn)景藍(lán)圖初繪，濱湖夢想啟動。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 政策面對寫字樓發(fā)展的影響 20xx 年成為名符其實(shí)的 “政策年 ”，因 少數(shù)城市房價(jià)上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂 ， 成為 20xx 年宏觀調(diào)控加強(qiáng)的主要原因 。 中央銀行新的房貸政策的出臺，提高房地產(chǎn)貸款門坎，“新八條”、七部委出臺的新政等。雖然新政對房地產(chǎn)市場造 成很大的震動，但是新政主要是針對住宅市場，寫字樓投資基本不受期房禁止轉(zhuǎn)讓、征收營業(yè)稅等限制。這對寫字樓投資是個利好，所以原本準(zhǔn)備投資住宅的一部分資金，轉(zhuǎn)而流向?qū)懽謽堑耐顿Y。這是新政后寫字樓在開發(fā)量、銷售量增長的重要因素之一。 合肥寫字樓市場供應(yīng)、需求分析 自 20xx 年上半年，合肥市商業(yè)地產(chǎn)新開工面積穩(wěn)步增長，截止到 10 月份新開商業(yè)地產(chǎn)面積在 萬平方米左右，其中寫字樓需求在大幅度提升。走職能化、集中式、節(jié)能型、優(yōu)質(zhì)服務(wù)等特點(diǎn)，是商務(wù)寫字樓發(fā)展的必然趨向。 商業(yè)地產(chǎn) 銷售 前景 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 與商品住宅市場 相比，商務(wù)樓市場雖然比不上其熱銷火旺，但也隨著合肥市整個房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)旺，商業(yè)地產(chǎn)的日漸成熟，甚至國內(nèi)部分大中城市已出現(xiàn)商務(wù)樓盤旺銷的市場景象，不但積壓樓盤有所消化，新樓盤的上市量劇增且銷售前景看好。另外，經(jīng)濟(jì)的快速、平穩(wěn)的良性發(fā)展，都將有利于中外經(jīng)濟(jì)合作及中資企業(yè)的發(fā)展壯大，這勢必增大市場商務(wù)樓的需求，進(jìn)而刺激并促進(jìn)商務(wù)樓盤市場的開發(fā)與銷售。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過近幾年的市場化運(yùn)作，逐漸找到了市場定位的感覺，即“以人為本”，以市場為導(dǎo)向，做適合消費(fèi)者口味的“精品”樓盤。一批以開發(fā)高密度、厚利潤、低水平物管為 榮的開發(fā)商，正向適中密度、科學(xué)規(guī)劃、設(shè)計(jì)，良好物管尋求發(fā)展空間，并以智能化、集中式、節(jié)能型、優(yōu)質(zhì)服務(wù)等為新賣點(diǎn)。這些新盤無論是品質(zhì)上還是功能設(shè)計(jì)上都優(yōu)于舊盤，無形中給商務(wù)樓市場帶來一股清新的風(fēng)。但同時也顯現(xiàn)出，隨著市場供應(yīng)量的進(jìn)一步放大，未來競爭力將越來越大。 06年期間以財(cái)富廣場、天徽大廈、 CBD 中央廣場、中環(huán)國際大廈為代表寫字樓引領(lǐng)合肥商業(yè)樓市新趨向， 其開發(fā)、建設(shè)、流通和消費(fèi)將逐步走向規(guī)范與成熟， 因此，隨著這批高品質(zhì)寫字樓投放市場，合肥寫字樓市場將走進(jìn) 了一個新的發(fā)展階段。 目前合肥寫字樓市場需求分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 板 塊 板塊特征 主要客戶 三孝口板塊 交通便利、配套完善 銷售代理、廣告策劃及代理公司、外地公司分支機(jī)構(gòu) 四牌樓板塊 商業(yè)氛圍濃厚、交通便利 外地企業(yè)的駐合肥分公司、分支機(jī)構(gòu)、本地企業(yè) 百花井板塊 一般寫字樓和商住樓 中小型私營企業(yè) 大鐘樓板塊 濃厚商業(yè)氛圍，交通擁擠 金融、科技類企業(yè) 科大板塊 專業(yè)化市場 從事計(jì)算機(jī)軟、硬件開發(fā)、銷售 北一環(huán)板塊 交通便利，商務(wù)氛圍、配套欠缺 外地企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)、中介服務(wù)類企業(yè)、代理公司 南一環(huán)板塊 交通便利、配套完善、 中介服務(wù)類、貿(mào)易類、實(shí)業(yè)類 等本地企業(yè) 高新區(qū)板塊 交通通暢、商務(wù)氛圍、配套欠缺 高新技術(shù)企業(yè)、外地辦事處、分公司、科研單位 新站板塊 交通便利、商務(wù)氛圍不濃厚 日化用品代理公司、建材、房地產(chǎn)企業(yè) 理想中的寫字樓應(yīng)具備哪些條件 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 “ 甲 ” 級寫字樓應(yīng)具備的條件： 物業(yè)管理完善、地理位置好、交通狀況好、大廈內(nèi)部配套設(shè)施齊全及環(huán)境舒適 /安靜 /綠化是 理想中的寫字樓 ,普遍認(rèn)為 “ 甲 ” 級寫字樓應(yīng)該具備的最重要的條件。 是否看重目標(biāo)物業(yè)屬于 “ 甲 ” 級寫字樓：總的來說，在選擇物業(yè)時， 68%非?？粗鼗虮容^看重所選的寫字樓是否屬于 “ 甲 ” 級 寫字樓。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 Part 2 第二部分 項(xiàng)目所處市場環(huán)境分析 —— 透視寫字樓市場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一． 起步較早，發(fā)展較晚 寫字樓在城市建設(shè)中更像是一張城市名片，反映了 — 個城市經(jīng)濟(jì)總量的大小和發(fā)展速度快慢。同時寫字樓的發(fā)達(dá)程度，也是 — 個城市商貿(mào)活力的最直接反映。它的繁榮對提升城市魅力形象、點(diǎn)綴都市亮點(diǎn)都起到了很大的作用。 過去，合肥寫字樓無論從層高、外立面、配套、建筑品質(zhì)上，都比較落后。目前，合肥的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度很快，從而也催生了合肥寫字樓的發(fā)展。 20xx 年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，寫字樓數(shù)量上升，銷售總量達(dá) 21 萬平方米，占非住宅總量的 ％，非住宅占總銷售量的 ％，比過去有較快增長。從這些數(shù)據(jù)也表明合肥寫字樓市場的需求量是在增長的。隨著合肥“ 141”城市戰(zhàn)略的加速發(fā)展，合肥正沐浴著“中部崛起”的環(huán)境中，“長三角”的大量勞動密集型產(chǎn)業(yè)和資金將向中部地區(qū)轉(zhuǎn)移，同時合肥正加快推進(jìn)工業(yè)城市，為合肥大力發(fā)展、大力建設(shè)提供基礎(chǔ)保障。 合肥商貿(mào)、金融、中介服務(wù)行業(yè)將會大幅度興起，這就需要催生更多作為商貿(mào)辦公場所的專業(yè)化寫字樓的出現(xiàn)。 目前合 肥寫字樓無論在硬件還是軟件上比起周邊幾個三類或同類城市是落后的。但根據(jù)合肥市新城市規(guī)劃，到20xx年，合肥的人口規(guī)模將達(dá) 300萬、用地規(guī)模達(dá) 280 平方公里、經(jīng)濟(jì)規(guī)模將突破 1000 億元，城市的整體發(fā)展空間擴(kuò)大了，必然帶動寫字樓市場的健康繁榮發(fā)展。 1000 億元的經(jīng)濟(jì)總量，必然帶動一批品質(zhì)高、配套設(shè)施優(yōu)、軟硬 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 件都十分上檔次的高端寫字樓的誕生。而目前合肥高品質(zhì)的寫字樓寥寥無幾，無法滿足當(dāng)前的市場需求。這就造成了 供需不平衡的矛盾：首先大批在售中低端寫字樓空置率較高，其次面企業(yè)單位買不到高品質(zhì)、專業(yè)化的寫字樓。 二．政策推進(jìn)，發(fā)展迅速 目前合肥城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，未來三五年，是合肥崛起的關(guān)鍵年，同時安徽正面臨著中部崛起的大好機(jī)遇，合肥作為省會城市在發(fā)展空間有著很大的張力。隨著國內(nèi)一些大型企業(yè)總部或跨國公司分支機(jī)構(gòu)的人住增加，像一些世界 500強(qiáng)企業(yè)的地區(qū)總部如果設(shè)在合肥，合肥肯定就必須要有高品質(zhì)的寫字樓供其使用，合肥對高品質(zhì)的寫字樓的需求必將隨之增加。這樣高端的寫字樓會影響市場對與之配套的高端寫字樓物業(yè)提出更高的要求 ，從而帶動高端寫字樓物業(yè)的發(fā)展。合肥市寫字樓目前普遍存在物業(yè)管理水平不高，內(nèi)部商業(yè)配套缺乏，停車位不足等問題，這是制約寫字樓品質(zhì)提升的重要因素?，F(xiàn)在合肥真正意義上達(dá)到 5A 標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓寥寥無幾，整個市場都缺少軟件和硬件都能達(dá)到高品質(zhì)的寫字樓。從長遠(yuǎn)看根本不能滿足未來合肥城市快速發(fā)展的需求。 這幾年合肥新推出的寫字樓項(xiàng)目在市場上熱銷中可以看出，以財(cái)富廣場、中環(huán)國際大廈、 CBD 中央廣場等為代表的高檔純商務(wù)寫字樓正在成為市場的主角。而這種推陳出新的過程必將拉動合肥寫字樓整體檔次的上升，這也是近年來合肥經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的 外在表現(xiàn)，同時合肥的整體城市形象得到了美化，促進(jìn)了城市商貿(mào)的快速發(fā)展。還有些 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 寫字樓已經(jīng)開始向智能化方向發(fā)展，改變了傳統(tǒng)寫字樓的功能單一、陳舊的格局。因此，隨著發(fā)展的加快，合肥寫字樓市場必將走向 — 個欣欣向榮的時代。 三．競爭激烈，參差