【正文】 CBD最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 Part 7 第七部分 項目客戶群體定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 5： SA（安保智能化） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ◆ 全智能化標(biāo)準(zhǔn) 1： OA（辦公智能化） 計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、會議中心等系統(tǒng) 有線網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：提供 10M100M 光纖高速網(wǎng)絡(luò)入戶 無線網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：采用類似于無線電話基站的方式設(shè)置無線接入點，覆蓋一定范圍，使無線網(wǎng)卡的接入設(shè)備與INTERNET 連接。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ◆ 周期可能較長。 街面長 60 米，進(jìn)深約 30 米。 ◆ 交通： 本項目所處屯溪路與肥西路 交匯處，又與長江西路、合作化路、梅山路一衣相連，形成交通平面合圍和地理立體放射的絕對優(yōu)勢。 項目的優(yōu)勢 (S) ◇ 地理位置得天獨厚 本項目處于合肥中心城區(qū)西部商圈的一級核心地段，緊鄰兩條交通要道 —— 屯溪路和肥西路，毗鄰安徽國購廣場商圈， 與西園新村和五里墩立交橋相守望，區(qū)域物流系統(tǒng)暢通成熟。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。住宅市場雖然價格有上漲趨勢，但各樓盤普遍感覺銷售速度難以提升，老百姓對整個地產(chǎn)投資更加謹(jǐn)慎，炒房資金開始逐步流向股市和其他投資領(lǐng)域。目前，合肥市區(qū)地價每畝已達(dá)數(shù)百萬元，開發(fā)商大多通過建高層，使土地成本盡量分?jǐn)偅档烷_發(fā)成本，控 制總房價，讓消費(fèi)者接受。 套完備，優(yōu)質(zhì)化物業(yè)管理，因此，本案在某些競爭層面上具備了在 20xx 年寫字樓市場上搶占先機(jī)的理由。 從入住企業(yè)情況來看，合肥寫字樓 市場剛起步，并未形成入住企業(yè)類別群聚現(xiàn)象，從在售寫字樓項目推廣概念也可看出，均以自身形象或者地段吸引目標(biāo)客戶，并未出現(xiàn)市場成熟發(fā)展階段的金融行業(yè)、科技企業(yè)集聚的辦公物業(yè)。 ? 去化情況來看，去化較好的分兩種：一是開發(fā)上利用關(guān)系營銷、爭取大客戶。 （ 6）價格、銷售方面 類別 CBD 中央廣場 香港廣場 財富廣場 中環(huán)國際大廈 恒豐大廈 新城國際 一期 二期 銷售均價 5670 元 /㎡ 7500 元 /㎡ 4550 元 /㎡ 5300 元 /㎡ 4300 元 /㎡ 4000 元 /㎡ 未銷售 預(yù)期租金 80 元 /㎡ 60 元 /㎡ 45 元 /㎡ 55 元 /㎡ 35 元 /㎡ 35 元 /㎡ 80 元 /㎡ 去化方式 銷售 銷售 銷售 銷售 銷售 待定 目標(biāo)客群 投資戶、本地外 地中大型企業(yè) 本地個人投資 戶較多 本地、外地中大型企業(yè)較 多 大型集團(tuán)企業(yè) 投資群體、成 長型中小企業(yè) 大型國際化企業(yè)及 國內(nèi)集團(tuán)公司 開盤時間 04 年 2 月 05 年 11 月 03 年 12 月 06 年 5 月 05 年 3 月 04 年初 未開盤 銷售率 40% 90% 100% 約 30% 56% 50% 50% 入住戶數(shù) 13 家（半層多） 未交付 100 家余 未交付 未入住 未交付 未交付 入住率 約 35% 95% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 車位： 合肥目前寫字樓物業(yè)普遍存在車位不足的問題 ， 并 呈 以下特點 ： 1） 車位主要以出租為主 ， 用于出售的比較少 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 F1 地下停車場、 F1—— F2 大堂和商務(wù)配套， F3 以上為辦公。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 待定 待定 （ 2）硬件配置 類別 CBD 中央廣場 香港廣場 財富廣場 中環(huán)國際大廈 恒豐大廈 新城國際 一期 二期 建筑結(jié)構(gòu) 框剪 框剪 框剪 框剪 框剪 框剪 外墻 雙層中空玻璃 幕墻 雙層中空玻璃 幕墻 雙層中空 LOWE 玻璃 幕墻 鋼化玻璃幕墻 雙層中空玻璃幕 墻 雙層中空玻璃幕墻 消防 自動噴淋系統(tǒng) 自動噴淋系統(tǒng) 自動噴淋系統(tǒng) 自動噴淋系統(tǒng) 自動噴淋系統(tǒng) 自動噴淋系統(tǒng) 安防 公共空間電視監(jiān)控，獨立的背景音樂系統(tǒng) 24 小時預(yù)警保安 公共空間電視監(jiān)控， 遠(yuǎn)程報警聯(lián)動 可視對講，電梯轎廂內(nèi)配置針式攝像探頭，底層大廳攝像監(jiān)控 遠(yuǎn)程報警聯(lián)動 待定 大堂 大堂面積214m2，挑高 米，豪華裝修。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。從地理位置上可以看到合肥寫字樓形成了“一個中心，多極存在”的格局。 寫字樓已經(jīng)開始向智能化方向發(fā)展，改變了傳統(tǒng)寫字樓的功能單一、陳舊的格局?，F(xiàn)在合肥真正意義上達(dá)到 5A 標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓寥寥無幾，整個市場都缺少軟件和硬件都能達(dá)到高品質(zhì)的寫字樓。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。從這些數(shù)據(jù)也表明合肥寫字樓市場的需求量是在增長的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 “ 甲 ” 級寫字樓應(yīng)具備的條件： 物業(yè)管理完善、地理位置好、交通狀況好、大廈內(nèi)部配套設(shè)施齊全及環(huán)境舒適 /安靜 /綠化是 理想中的寫字樓 ,普遍認(rèn)為 “ 甲 ” 級寫字樓應(yīng)該具備的最重要的條件。 目前合肥寫字樓市場需求分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。雖然新政對房地產(chǎn)市場造 成很大的震動，但是新政主要是針對住宅市場，寫字樓投資基本不受期房禁止轉(zhuǎn)讓、征收營業(yè)稅等限制。所以，該區(qū)域?qū)蔀楹戏蕦懽謽鞘袌鲩_發(fā)的熱點。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二類型寫字樓主要是近年來新建寫字樓。 中的區(qū)域。還有一部分較為分散，如位于北一環(huán)的“財富廣場”；沿蒙城路的“潤安大廈”、“徽商國際大廈”；在桐城路上的“富通時代”項目等等。這一部分寫字樓的供應(yīng)拉動了合肥寫字樓市場的整體檔次的上升，這也是近年來合肥經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的表現(xiàn)，優(yōu)化了合肥的辦公環(huán)境和投資環(huán)境。 一方面企業(yè)單位買不到高品質(zhì)、專業(yè)化的寫字樓。 ◎ 合肥市寫字樓總體品質(zhì)不高，物業(yè)環(huán)境較差，尚未有達(dá)到真正 意義上的 5A標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，市場缺少軟件和硬件都能達(dá)到高品質(zhì)的寫字樓。 ※ 地理位置：分布上出現(xiàn)了以市中心為主，其他區(qū)域共同存在的格局。 第三階段： 時間（年） 寫字樓項目 合肥經(jīng)濟(jì) 發(fā)展情況 20xx 年～至今 天徽大廈、招商大廈、科技大廈、萬通大廈、財富廣場、仁和大廈、昌河大廈、中州大廈、天怡商務(wù)中心、美地陽光大廈 發(fā)展較快 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第二階段： 分析： 該階段的寫字樓興建呈現(xiàn)多元化的特點：政府相關(guān)部門、國有企業(yè)、私營企業(yè)。隨著新型寫字樓的蓬勃發(fā)展，這批寫字樓在未來將難以避免被淘汰的命運(yùn)。進(jìn)入 90 年代后期，合肥市寫字樓發(fā)展 由初期品質(zhì)較低的辦公寫字樓逐漸發(fā)展成為具備初級智能化的現(xiàn)代寫字樓。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第一階段： 分析： 此階段寫字樓絕大部分都是政府相關(guān)部門投資興建 ,以單位自用為主 ,多余部分對外出租。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ※ 投資方：國家相關(guān)單位為主，民營企業(yè)為輔。這一階段的寫字樓整體設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)上要高于前兩個階段，但是也存在設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)低下的產(chǎn)品，如：美地陽光大廈。 二、 合 肥寫字樓呈現(xiàn)特點 ◎ 合肥市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和速度影響著商務(wù)活動程度，進(jìn)而影響市場對寫字樓物業(yè)需求 。 寫字樓總體市場特征 目前，合肥市的寫字樓總建筑面積已 近 200 萬平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。主要是因為，該區(qū)域是合肥市的市中心，交能便利、配套完善、商業(yè)氛圍較濃。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ◆ 但是由于城市中心交通和土地資源的稀缺性等因素，將對該區(qū)域未來寫字樓的發(fā)展產(chǎn)生一定的制約。 ◆ 新站區(qū)的迅速崛起帶動了瑤海區(qū)的快速發(fā)展，由于火車站、汽車站陸續(xù)的搬入，使該區(qū)域成為合肥的物流中轉(zhuǎn)中心。隨著合肥市委、市政府的陸續(xù)遷入，合肥的行政中心轉(zhuǎn)移，使該區(qū)域內(nèi)的政務(wù)功能和商務(wù)功能得以加強(qiáng)，有可能成為繼三孝口和四牌樓之后的另外一個商務(wù)中心。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 商業(yè)地產(chǎn) 銷售 前景 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。這些新盤無論是品質(zhì)上還是功能設(shè)計上都優(yōu)于舊盤，無形中給商務(wù)樓市場帶來一股清新的風(fēng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 過去，合肥寫字樓無論從層高、外立面、配套、建筑品質(zhì)上，都比較落后。 1000 億元的經(jīng)濟(jì)總量，必然帶動一批品質(zhì)高、配套設(shè)施優(yōu)、軟硬 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。隨著國內(nèi)一些大型企業(yè)總部或跨國公司分支機(jī)構(gòu)的人住增加，像一些世界 500強(qiáng)企業(yè)的地區(qū)總部如果設(shè)在合肥，合肥肯定就必須要有高品質(zhì)的寫字樓供其使用，合肥對高品質(zhì)的寫字樓的需求必將隨之增加。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 其中有 — 部分分布在長江路沿街，如 CBD 中央廣場、仁和大廈、招商大廈等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 香港廣場 中環(huán)國際 CBD 中央廣場 恒豐大廈 財富廣場 新城國際 一、 重點個案分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速 度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 內(nèi)部配套 酒店公寓商務(wù)公所、高級景觀住宅會所 專屬多功能會議廳。 有大堂。 F1— 5 休閑商業(yè)。4號樓 3層為商業(yè)，負(fù)一層為經(jīng)營場所。停車位比以前也顯著增加。如在寫字樓中配備會議廳、 會所、商務(wù)中心、銀行、郵局、咖啡吧、品牌快餐店等，以滿足將來業(yè)主的商務(wù)需要。有的寫字樓甚至沒有物業(yè)管理公司（如新鴻安），已投入使用的比較高檔的新寫字樓，軟件服務(wù)和物業(yè)管理跟不上。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。由于寫字樓所處地段、品質(zhì)、硬件配套、物業(yè)管理服務(wù)的差別，從而導(dǎo)致其售價相差很大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂